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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et propose les logements suivants :
| Travelodge | ||
| Sol | M² | Pied carré |
| Rez-de-chaussée | 84,63 m² | 911 pieds carrés |
| Premier étage | 748,40 m² | 8 056 pieds carrés |
| Deuxième étage | 433,29 m² | 4 664 pieds carrés |
| Troisième étage | 307,78 m² | 3 313 pieds carrés |
| Quatrième étage | 433,75 m² | 4 669 pieds carrés |
| Cinquième étage | 433,75 m² | 4 669 pieds carrés |
| Sixième étage | 433,75 m² | 4 669 pieds carrés |
| Surface intérieure brute totale | 2 875,35 m² | 30 951 pieds carrés |
| 101 chambres | ||
| Papa Johns | ||
| Zone A | 84,82 m² | 913 pieds carrés |
| ZoneB | 5,76 m² | 62 pieds carrés |
| Surface intérieure nette totale | 90,58 m² | 975 pieds carrés |
| Remise en forme à tout moment | ||
| Zone A | 83,15 m² | 895 pieds carrés |
| ZoneB | 49,61 m² | 534 pieds carrés |
| ZoneC | 66,42 m² | 715 pieds carrés |
| Reste | 259,66 m² | 2 795 pieds carrés |
| Surface intérieure nette totale | 458,83 m² | 4 939 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement et le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur au prix de 1 145 £ + TVA.
Mandat
Emphytéose d'une durée de 125 ans à compter du 7 octobre 2014 (plus de 116 ans non échus). Le loyer foncier actuel est 89 087 £ par an et est révisé tous les cinq ans, sur la base des augmentations de l'indice des prix de détail (RPI), plafonné et plafonné à 5% par an et 2% par an respectivement. La prochaine révision des loyers aura lieu le 7 octobre 2024.
Locations
Hôtel
L'hôtel est loué à Travelodge Hotels Limited en vigueur un bail de réparation et d'assurance complet du 7 mars 2014, expirant le 6 mars 2039, sans interruption. Ainsi, un mandat non échu de plus de 15,75 ans. Toutefois, aux termes d'une convention d'option, le propriétaire peut exiger que la durée soit prolongée par un encore trois ans.
Le locataire a la possibilité de renouveler le bail pour 25 années supplémentaires à compter du 6 mars 2039, sous réserve de cinq options de résiliation annuelles.
Le bail est soumis à des révisions de loyer basées sur les augmentations de l'indice des prix de détail (RPI) sans plafonds. Le loyer de passage actuel est 410 417 £ par an. La prochaine révision des loyers aura lieu le 7 mars 2024 et cinq ans par la suite.
Sur la base de l'indice des prix de détail actuel, une augmentation significative des loyers aura lieu en mars 2024.
Le locataire dispose de 10 places de stationnement dans le parking, réservées à ses clients et à son personnel. Le propriétaire est autorisé à facturer l'utilisation du parking à un maximum de 3 £ par place et par nuit, sous réserve d'augmentations annuelles liées à l'inflation. Cela représente un revenu supplémentaire potentiel de 10 950 £ par an. Actuellement, aucun parking ne génère de loyer supplémentaire.
Unité 1
L'unité 1 du rez-de-chaussée est louée à Papa John's (Go) Limité pour une durée de 15 ans à compter du 22 février 2016, expirant le 21 février 2031. Le locataire dispose d'une option de résiliation le 21 février 2026, moyennant un préavis de six mois. Le bail bénéficie de cinq révisions annuelles du loyer, la prochaine étant prévue le 22 février 2026. Le loyer actuel est de 14 000 £ par an.
Il y a une exclusion des vices inhérents dans le bail.
Unité 2
L'unité 2 du rez-de-chaussée est louée à Secondo Leisure Limited (t/a Anytime Fitness), en mission auprès de DKR Land and Properties Limited, pour une durée de 15 ans à compter du 21 avril 2017, expirant le 20 avril 2032. Il y avait une option de rupture du locataire le 31 mars 2020.
Le bail bénéficie de cinq révisions de loyer annuelles, la prochaine étant le 21 avril 2025. Le loyer est révisé au loyer du marché libre, sous réserve d'un loyer maximum de 127,6281% (5% par an composé) du loyer annuel payable avant la date de révision.
Le loyer de passage actuel est 41 666,67 £ par an.
Il y a une exclusion des vices inhérents dans le bail et un engagement du propriétaire à être responsable des vices inhérents.
Ainsi, un investisseur bénéficiera d'un revenu brut total de 466 083,67 £ par an et, après déduction du loyer principal, un revenu net total de 376 996,67 £ par an.
Il est important de noter que si les augmentations de loyer du bail principal sont plafonnées, il n'y a pas de plafond sur les augmentations de Travelodge en fonction des changements du RPI. En conséquence, il existe un potentiel d'augmentation du revenu net pour un investisseur.
Revenu de réversion 2024
Les augmentations des revenus du Travelodge et du loyer principal sont déterminées conformément à l'indice des prix de détail. (voir ici)
La révision des loyers du Travelodge est déterminée par référence au dernier chiffre RPI publié avant la date de révision des loyers de mars 2024. Alors qu'il est probable que le RPI continuera d'augmenter d'ici mars 2024, le chiffre de juin 2023 calcule que le revenu augmentera à 544 583 £ par an.
L'augmentation du loyer principal en octobre 2024 est également basée sur le RPI. Cependant, l'augmentation basée sur l'indice de juin 2023 dépasserait le plafond du bail principal. En conséquence, le loyer principal augmentera en 2024 pour 113 700,05 £ par an.
Par conséquent, le revenu net disponible pour un acheteur (sur la base des commentaires ci-dessus) augmentera en mars 2024 à au moins 511 163 £ par an, pour tomber à 486 550,06 £ d'ici octobre 2024..
Pactes
Le 15 mai 2023, Travelodge a annoncé sa mise à jour commerciale pour la période se terminant le 31 décembre 2022. La société a publié des résultats financiers records, nettement supérieurs à sa meilleure année précédente en 2019.
- Chiffre d'affaires sous-jacent total en hausse de 25% à 909,0 millions de livres sterling (2019 : 727,9 millions de livres sterling, 2021 : 559,7 millions de livres sterling)
- Occupation en hausse de 1.7pts à 81.8% (2019 : 80.8%, 2021 : 62.7%)
- Tarif moyen des chambres en hausse de 23,9% à 64,31 £ (2019 : 52,51 £, 2021 : 52,72 £)
- Revenu par chambre disponible (RevPAR) en hausse de 23,9% à 52,59 £ (2019 : 42,46 £, 2021 : 33,04 £)
- Performance RevPAR 10,9 pts en avance sur le segment concurrentiel vs 2019
- EBITDA (ajusté) de 212,9 millions de livres sterling, en hausse de 83,8 millions de livres sterling (2019 : 129,1 millions de livres sterling, 2021 : 81,1 millions de livres sterling)
- Trésorerie de 154,2 millions de livres sterling au 31 décembre 2022
- 6 nouveaux hôtels ouverts en 2022, dont une franchise irlandaise
- Réseau total désormais 595 hôtels et 45 781 chambres au 31 décembre 2022
La société a également annoncé que les échanges au premier trimestre 2023 sont restés solides avec des revenus d'hébergement d'environ 30% par rapport aux niveaux de 2022 et d'environ 40% par rapport aux niveaux de 2019.
Cette performance reflète la force et la résilience du marché britannique de l'hôtellerie économique, qui a enregistré de bons résultats en 2022, grâce à de forts niveaux de demande de loisirs intérieure et à une reprise rapide de la demande des « cols bleus », avec une reprise plus progressive de la demande des « cols blancs » des entreprises.
La directrice générale de la société, Jo Boydell, a annoncé :
Travelodge a réalisé d'excellentes performances commerciales en 2022, avec des bénéfices et un chiffre d'affaires record. Le marché s'est redressé, avec une forte demande pour les événements et les courts séjours tout au long de l'année, ainsi que pour les voyages d'affaires essentiels. Nous avons continué à surperformer les segments milieu de gamme et économique.
Nous poursuivons une stratégie de croissance clairement définie au Royaume-Uni et ciblons de nouveaux hôtels dans 300 emplacements à travers le pays. Nous continuons à faire évoluer notre offre de marque et nous progressons bien dans la mise à niveau de notre domaine vers le nouveau design d'hôtel de luxe à petit budget que nous avons lancé l'année dernière.
Bien que le contexte macroéconomique actuel crée une certaine incertitude, le segment de l'hôtellerie économique a fait preuve de résilience, les consommateurs continuant de rechercher des options à prix avantageux sur le marché, comme celles proposées par Travelodge. Nous restons confiants quant aux perspectives à long terme de Travelodge et enthousiasmés par nos futures opportunités de croissance.
Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) a rapporté les chiffres suivants :
| 31 décembre 2021 | 31 décembre 2020 | |
| Revenu | 560,5 millions de livres sterling | 280,4 millions de livres sterling |
| Bénéfices (pertes) avant impôts* | (33,8 millions de livres sterling) | (161,2 millions de livres sterling) |
| Total des actifs | 2 657,7 millions de livres sterling | 2 622,0 millions de livres sterling |
*La société a été considérablement impactée par la pandémie de Covid-19, la majorité des hôtels étant fermés pendant de longues périodes depuis mars 2020. En conséquence, la société a proposé un accord volontaire d'entreprise (CVA) qui a été approuvé le 19 juin 2020. Le CVA faisait partie du plan de relance de Travelodge, qui comprenait des mesures prises pour (i) rouvrir ses hôtels une fois les restrictions du gouvernement britannique levées, (ii) réduire les coûts d'exploitation et d'investissement, (iii) lever des fonds supplémentaires et (iv) réduire temporairement les loyers payés aux propriétaires.
Le plan de relance offrait la meilleure approche pour relever les défis à court terme auxquels l'entreprise était confrontée à la suite de l'épidémie de COVID-19 et pour assurer l'avenir de ses plus de 10 000 employés.
Contrairement à la plupart des CVA, il n'y a eu aucune proposition de fermeture d'hôtel ou de réduction permanente des loyers. Avant l'apparition du COVID-19, Travelodge a entamé 2020 avec un niveau record de réserves de liquidités et a enregistré cinq années consécutives de forte croissance, surperformant le secteur intermédiaire et économique et ses pairs.
Travelodge Southport a été classé dans la catégorie B de la CVA, ce qui indique qu'il s'agit d'une propriété qui se négocie bien.
Le CVA a maintenant été pleinement mis en œuvre et est maintenant officiellement terminé.
En 1985, Travelodge est devenue la première marque hôtelière britannique à prix abordable lors de son lancement au Royaume-Uni, avec l'ouverture de son premier hôtel à Barton under Needwood, au cœur de l'Angleterre. Travelodge est aujourd'hui la plus grande marque hôtelière indépendante du Royaume-Uni, avec plus de 590 hôtels et 40 000 chambres répartis au Royaume-Uni, en Irlande et en Espagne.
Les hôtels Travelodge se trouvent dans le centre des grandes villes, notamment Londres, Édimbourg, Cardiff, Manchester, Birmingham, Belfast, Dublin, Barcelone et Madrid ; dans la plupart des grandes villes de Grande-Bretagne, ainsi que dans les stations balnéaires classiques et les arrêts routiers essentiels (Source : www.travelodge.co.uk).
Papa John's (GB) Limited (Co. No. 02569801) a rapporté les chiffres suivants :
| 26 décembre 2021 | 26 décembre 2020 | |
| Chiffre d'affaires | £102,339,000 | £94,914,000 |
| Bénéfices avant impôts | £8,103,000 | £8,031,000 |
| Actif net | £31,028,000 | £36,220,000 |
L'activité principale de la société est la franchise de magasins de livraison de pizzas à domicile et de plats à emporter au Royaume-Uni et la fourniture en gros d'ingrédients et d'emballages de produits au réseau de magasins.
Papa John's (GB) Ltd est une filiale de Papa Johns International Inc. Fondée aux États-Unis par John Schnatter en 1984, Papa John's est présente dans plus de 5 000 établissements répartis dans 45 pays. Papa John's International Inc. apporte un soutien managérial et financier à Papa John's (GB) Limited, sa filiale britannique. Ses comptes indiquent qu'elle exploite un réseau de 507 points de vente Papa John's au Royaume-Uni, tous gérés par des franchisés. Pour plus d'informations, veuillez consulter le site www.papajohns.co.uk.
Secondo Leisure Limited est un franchisé d'Anytime Fitness, la franchise de salles de sport la plus importante et à la croissance la plus rapide au monde avec plus de 188 clubs au Royaume-Uni et plus de 5 000 dans le monde dans près de 40 pays. Pour plus d'informations visitez www.anytimefitness.co.uk.
Résumé du marché hôtelier et preuves d'investissement
Le marché hôtelier a connu un rebond impressionnant depuis les difficultés de la pandémie, affichant une solide performance commerciale. Le marché britannique de l'hôtellerie économique a enregistré de solides performances, avec un chiffre d'affaires en pourcentage des niveaux de 2019 supérieur à celui du marché hôtelier total, grâce à la forte demande de loisirs au Royaume-Uni et à une bonne reprise de la demande des cols bleus.
Dans son rapport Hotels Outlook 2023, CBRE indique que « le secteur hôtelier britannique a connu une reprise remarquable en 2022 » et que « deux segments devraient mieux se porter : le segment luxe/loisirs, qui devrait poursuivre sur sa lancée, sa population étant moins vulnérable aux problèmes liés à une éventuelle récession. Parallèlement au segment économique/budget, qui a été le premier à bénéficier de la reprise de la demande lorsque les voyageurs ont timidement pris le large après la COVID-19, nous pensons que ce segment est bien placé pour maintenir cette demande. Ces segments bénéficient également d'une forte capacité à réajuster leurs prix pour compenser l'inflation (dans le cas du luxe) ou à minimiser l'effet de l'inflation des coûts due à la baisse des niveaux nominaux d'intrants (budget). Les investisseurs bénéficieront de ces atouts. »
Le rapport « Aperçu du marché hôtelier britannique » d'Avison Young indique que « les résultats provisoires de Visit Britain pour 2022 indiquent que le Royaume-Uni a accueilli 30,5 millions de visiteurs annuels et dépensé 25,7 milliards de livres sterling. En 2023, Visit Britain prévoit 35,1 millions de visites (soit 181 TP4T de plus qu'en 2022) et 29,5 milliards de livres sterling de dépenses, soit 41 TP4T de plus qu'en 2019. Toutes les villes du Royaume-Uni et la moyenne régionale affichent des performances exceptionnelles, le revenu par chambre disponible (RevPAR) étant soit conforme, soit supérieur à celui de 2019. La tendance haussière des vacances à domicile s'est poursuivie en 2023, propulsant le tarif journalier moyen (TJM) bien au-dessus de celui de 2019 sur tous les marchés. »
L'investissement est tarifé pour refléter le marché actuel, avec un rendement attrayant par rapport aux données récentes du marché.
Par exemple, nous comprenons que le Travelodge West Bromwich a été vendu en mai 2023 pour un rendement initial net de 6,971 TP4T. Cet hôtel de 78 chambres, d'une superficie totale d'environ 29 560 pieds carrés, est détenu en pleine propriété avec un bail de 24 ans restant à courir, pour un loyer annuel de 386 272 £ et cinq révisions annuelles du loyer indexées sur l'indice des prix de vente (1% au niveau du seuil et 4% au niveau du plafond).
En outre, nous sommes informés que la pleine propriété du Travelodge Sleaford, dont le bail reste encore à expiration pendant environ 21 ans, a été vendue en février 2023 au prix de 2,75 millions de livres sterling, ce qui équivaut à un rendement initial net de 6,451 TP4T.
T.V.A.
La propriété a été immatriculée à la TVA. Il est prévu que la vente sera traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de £4,162,000 (Quatre Millions Cent Soixante Deux Mille ), sous contrat, reflétant un rendement initial net de 8.50%, en supposant des coûts d'achat standard de 6,55%.
Sur la base des chiffres actuels du RPI, le rendement réversif en 2024 passera à pas moins de 11.0%.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les frais de recherche (1 576,43 £) et d'enquête mesurée (1 145 £ + TVA) qui sont fournis dans la salle de données.
Veuillez noter qu'un achat sera facturé des frais de transaction de 10 000 £ + TVA.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement hôtelier et commercial/loisirs attractif ;
La majorité des revenus (86%) est garantie par Travelodge Hotels Ltd avec une durée de bail non expirée de plus de 15,75 ans avec une option du propriétaire de prolonger de 3 ans supplémentaires ;
Travelodge a annoncé des résultats financiers records pour 2022 avec un EBITDA en hausse à 212,9 millions de livres sterling (2019 : 129,1 millions de livres sterling) ;
Les augmentations de loyer de Travelodge sont basées sur les augmentations de l'indice des prix de détail, non plafonné ;
Deux unités commerciales au rez-de-chaussée (Papa John's et Anytime Fitness) avec un revenu de stationnement supplémentaire ;
La propriété est bien située dans le centre-ville de Southport, à proximité des principales attractions touristiques, de loisirs et de vente au détail ;
Un achat au prix demandé reflète un rendement initial net attractif et un rendement réversif
