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Alojamiento
Si bien los planos originales del proyecto están disponibles para descargar, la propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans para confirmar el alojamiento que se muestra a continuación. Estos planos y el informe de medición se reenviarán al comprador por un costo de £950 + IVA.
| Comercial | pies cuadrados | metros cuadrados |
|---|---|---|
| Unidad 1 Planta Baja | 1,875 | 174.20 |
| ITZA | 1,170 | |
| Unidad 1 Sótano | 1,666 | 154.78 |
| Unidad 1 Total | 3,541 | 328.98 |
| Unidad 2 Planta Baja | 1,875 | 174.16 |
| ITZA | 789 | |
| Unidad 2 Sótano | 1,283 | 119.21 |
| Unidad 2 Total | 3,158 | 293.37 |
| Unidad 3 Planta Baja | 4,277 | 397.37 |
| ITZA | 1,927 | |
| Unidad 3 Sótano | 1,625 | 150.94 |
| Unidad 3 Total | 5,902 | 548.31 |
| Comercial Total (GIA) | 12,601 | 1,170.66 |
| Residencial | |||||
| Nombre del bloque | Nuevo/Reacondicionado | Direccion postal | Piso | Camas | GIA (pies cuadrados) |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 1 | 1 | 1 | 512 |
| Casa de los Reyes | reformar | 2 | 1 | 1 | 556 |
| Casa de los Reyes | reformar | 3 | 1 | 1 | 512 |
| Casa de los Reyes | reformar | 4 | 1 | 1 | 523 |
| Casa del Duque | reformar | 5 | 1 | 2 | 742 |
| Casa del Duque | reformar | 6 | 1 | 2 | 694 |
| Casa del Duque | reformar | 7 | 1 | 2 | 679 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 8 | 2 | 1 | 529 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 11 | 2 | 1 | 540 |
| Casa de los Reyes | reformar | 12 | 2 | 1 | 556 |
| Casa de los Reyes | reformar | 14 | 2 | 1 | 515 |
| Casa de los Reyes | reformar | 15 | 2 | 1 | 523 |
| Casa del Duque | reformar | 16 | 2 | 2 | 742 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 19 | 3 | 1 | 529 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 20 | 3 | 1 | 528 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 21 | 3 | 2 | 755 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 22 | 3 | 1 | 540 |
| Casa de los Reyes | reformar | 23 | 3 | 1 | 512 |
| Casa de los Reyes | reformar | 24 | 3 | 1 | 494 |
| Casa del Duque | reformar | 26 | 3 | 2 | 744 |
| Casa del Duque | reformar | 27 | 3 | 2 | 697 |
| Casa del Duque | reformar | 28 | 3 | 2 | 669 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 30 | 4 | 1 | 529 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 31 | 4 | 1 | 540 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 33 | 5 | 2 | 742 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 34 | 5 | 1 | 622 |
| Total | 15,523 (1442.13) |
Tenencia
Propiedad vitalicia
Una escritura de servidumbre de paso del 28 de febrero de 2017 (véase la sala de datos) otorga un derecho de paso sobre el pasillo en Market Place 1-2 para permitir el acceso peatonal al patio trasero y, por consiguiente, a la vivienda. El propietario del terreno colindante tiene ciertas obligaciones de mantenerlo en buen estado y limpio; el propietario de Jackson's Corner puede realizar las reparaciones y el mantenimiento si el terreno colindante no lo hace, y recuperar una proporción justa y razonable de dicho coste.
Existe una oportunidad de gestión activa para mejorar el atractivo del área de entrada actual a los apartamentos residenciales.
Existe una oportunidad importante de aumentar el valor creando una nueva entrada al alojamiento residencial desde King's Road.
Posición de arrendamiento
Unidad 1 Se ha firmado un contrato de arrendamiento y un contrato complementario con Rosa's London Limited (cafetería tailandesa). El arrendamiento tendrá una duración de 15 años con una renta inicial de 30.000 libras esterlinas anuales, que aumentará a 60.000 libras esterlinas anuales tras 38 meses. Además, se ha concedido al inquilino un periodo de 12 meses sin alquiler. Por lo tanto, se le ha concedido el equivalente a 31 meses sin alquiler. El cargo por servicio tiene un límite de 1,50 libras esterlinas por pie cuadrado durante los primeros cinco años del plazo.
El Acuerdo requería que las obras fueran realizadas por el arrendador; se proporciona una especificación en la sala de datos. Los únicos elementos pendientes actualmente son las obras de la escalera de incendios y la conexión de un suministro de agua. Se ha designado a un consultor de M&E (Kendall Kingscott) para finalizar la especificación a fin de permitir que se complete el alquiler.
El contrato de arrendamiento también está condicionado a que el arrendatario haya obtenido una licencia de local. Esto se ha obtenido y se puede encontrar una copia en la sala de datos.
Unidad 2 Se ha firmado un contrato de arrendamiento para Fat Hippo (hamburguesería) por 15 años con una renta inicial de 55.000 libras anuales, con un periodo de 18 meses sin alquiler y una opción de rescisión del contrato al finalizar el décimo año. El cargo por servicio tiene un límite de 1,50 libras por pie cuadrado durante los primeros cinco años.
El acuerdo exige que el arrendador lleve a cabo las obras correspondientes, incluida la provisión de una ruta para un conducto de extracción; las obras se llevarán a cabo una vez que el arrendatario haya obtenido la licencia de obra para su sistema de ventilación, que está en curso.
El contrato de arrendamiento también está condicionado a que el arrendatario haya obtenido una licencia de local. El arrendatario debe hacer todos los esfuerzos razonables para obtenerlo tan pronto como sea razonablemente posible.
Unidad 3 La unidad se ofrece en alquiler a través de Fleurets and Hicks Baker. La renta solicitada es de 75.000 libras esterlinas anuales. Cabe destacar que la propiedad se ofreció recientemente a una tienda de ropa masculina por 92.500 libras esterlinas anuales.
Consulte el presupuesto de las obras restantes en la sala de datos. Las obras generales se han tasado en 15.500 £, las obras para las obligaciones del propietario de la unidad 1 en 11.500 £, las obras del propietario de la unidad 2 en 27.300 £ y los costes de diversos elementos previos al arrendamiento de la unidad 3 en 11.600 £.
Pacto
Rosa's London Limited (Co. No 07734532) ha informado las siguientes cifras:
| fin de año | 28 de marzo de 2022 | 28 de marzo de 2021 |
|---|---|---|
| Rotación | £27,228,826 | £16,327,930 |
| Beneficios pre-impuesto | £608,208 | -£258,868 |
| Hoja de balance | £4,385,229 | £3,972,546 |
“Rosa’s Thai” actualmente se comercializa en 35 puntos de venta en todo el país según el sitio web de la empresa. www.rosasthai.com.
Tenga en cuenta que no hay depósito de alquiler.
Fat Hippo Restaurants Limited (Co. No 07207305) ha informado las siguientes cifras:
| fin de año | 31 de julio de 2021 | 31 de julio de 2020 |
|---|---|---|
| Hoja de balance | £428,935 | £191,653 |
“Fat Hippo” actualmente se comercializa en 16 puntos de venta en todo el país según el sitio web de la empresa. www.fathippo.es.
Tenga en cuenta que no hay depósito de alquiler.
Cargo por servicio
La propiedad está siendo administrada por Sennen, quien asumió la administración el 30 de noviembre de 2022. Se puede encontrar una copia del contrato de administración en la sala de datos.
Consulte la hoja de cálculo de la sala de datos, que muestra que el cargo por servicio asciende actualmente a 89.485 libras esterlinas anuales. El coste del cargo por servicio nulo para el administrador (que excluye las unidades vendidas que se muestran en naranja) ronda las 74.000 libras esterlinas anuales.
La propiedad no está actualmente gravada con impuestos comerciales, ya que se encuentra bajo administración. El valor catastral de la unidad 1 es de £87,500, la unidad 2 de £53,500 y la unidad 3 de £117,000.
Información de desarrollo
Planificación
El desarrollo se completó de acuerdo con la solicitud de planificación número 171238 a la que, junto con la documentación de planificación pertinente, se puede acceder desde la sala de datos.
También ponemos a su disposición un rastreador de las condiciones de planificación en relación con las condiciones de planificación y llamamos su atención sobre los puntos 25 y 26 (véase la sección a continuación “BREEAM”).
El artículo 25 se relaciona con el requisito de demostrar que se requieren 50% de viviendas nuevas para lograr una mejora mínima de 19% en la tasa de emisión sobre el objetivo definido en el Reglamento de construcción. Este objetivo aún no se ha logrado; consulte el Informe de rendimiento de reducción de carbono XCO2 dentro de la sala de datos para obtener más información.
BREEAM
La condición 26 del permiso de planificación para el desarrollo requiere que 50% de las unidades residenciales dentro del edificio de fachada alcancen en la renovación un estándar BREEAM excelente (puntuación mínima de 70 puntos) y el 50% restante un estándar BREEAM muy bueno (puntuación mínima de 55 puntos ), o que todas las unidades alcancen un muy buen estándar BREEAM pero con una puntuación mínima de 62.5%. El esquema aún no ha alcanzado esta calificación.
Los consultores de XCO2 presentaron un informe final al Building Research Establishment (BRE) con una calificación de 58% (BREEAM Very Good). La intención ha sido alcanzar la puntuación de 58% y luego presentar una enmienda no material al requisito de planificación, reduciendo la puntuación objetivo del permiso de planificación a la lograda.
En marzo de 2023, XCO2 recibió la calificación de "Muy Buena" en Rehabilitación Doméstica BREAM. Los certificados correspondientes se pueden descargar desde la sala de datos. Se prevé que esto sea suficiente para cumplir con la condición de planificación; la consultora Barton Wilmore está asesorando y colaborando con el Ayuntamiento de Reading.
Información de garantía
La propiedad está cubierta por un seguro de "Zona de Construcción" por un período de 10 años a partir de la fecha de finalización de la obra, que finalizó en marzo de 2021. Además, la sala de datos ofrece las siguientes garantías:
Ingeniero estructural – Pringuer-James Consulting Engineers Limited
Diseñador principal – Two One Safety Services Limited
Ingeniero mecánico y eléctrico – Futureserv Limited
Arquitecto – Dexter Moren Associates Limited
Arquitecto – CAMM Architects Limited
Contratista – Peak Group London Limited
Contratista – Ankor Construction Limited
Evaluación del riesgo de incendio
Una evaluación de riesgo de incendio con fecha del 22 de noviembre de 2022 está disponible en la sala de datos. Desde entonces, la mayoría de los problemas han sido tratados. La evaluación planteó un problema relacionado con la plataforma en el área del patio. Como resultado, los administradores están organizando un tratamiento en mayo para proteger contra incendios la cubierta.
Certificados de Eficiencia Energética
Los Certificados de Eficiencia Energética para los apartamentos residenciales se pueden encontrar en la sala de datos. Las calificaciones energéticas están entre B y D.
Los Certificados de Eficiencia Energética para el alojamiento comercial se pueden encontrar en la sala de datos. La calificación energética es E.
Salud y Seguridad
Se realizó una evaluación de riesgos de salud y seguridad en noviembre de 2022. El informe está disponible para verlo en la sala de datos.
Oportunidad significativa de mejora de valor
Ventas residenciales logradas
Previo a la intervención de los actuales equipos profesionales se habían logrado las siguientes ventas de inmuebles residenciales.
| Nombre del bloque | Nuevo/Reacondicionado | Direccion postal | Piso | Camas | GIA (pies cuadrados) | Vendido |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 9 | 2 | 1 | 512 | £255,000 (junio de 2022) |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 10 | 2 | 2 | 728 | £340.000 (noviembre de 2021) |
| Casa del Duque | reformar | 17 | 2 | 2 | 664 | £422,144 (julio de 2021) |
| Casa del Duque | reformar | 18 | 2 | 2 | 640 | £420,529 (mayo de 2021) |
| Casa del Duque | reformar | 25 | 3 | 1 | 437 | £289,396 (julio de 2021) |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 29 | 4 | 1 | 512 | £327,250 (septiembre de 2021) |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 32 | 4 | 2 | 728 | £451,875 (septiembre de 2021) |
Comentario del mercado residencial de los agentes inmobiliarios de Haslams
El último Índice de Precios de la Propiedad Haslams (T1 23) indica que el mercado inmobiliario residencial de Reading está volviendo a la normalidad, a medida que el desastroso presupuesto de septiembre pasado se convierte en un lejano recuerdo. Si bien muchos propietarios, inquilinos, compradores y vendedores siguen enfrentándose a los desafíos de una mayor inflación y endeudamiento, la gente sigue mudándose, y esta es la base de lo que parece ser una recuperación mesurada y cautelosa.
La economía local sigue siendo relativamente fuerte, resiliente y supera a la mayoría. Las noticias de que la economía en general puede evitar una recesión también ayudaron a mejorar la confianza y, en consecuencia, hay más confianza que en el cuarto trimestre de 2022. Si bien la gente ahora está más dispuesta y es más capaz de reducir los precios solicitados para generar interés; el valor subyacente de las propiedades en el área subió 1.22% frente al 4T 22 y subió 2.64% en los últimos 12 meses. Los apartamentos en el centro de la ciudad superaron al mercado local con 1.62% y 3.56% respectivamente. La evolución de los pisos en el centro refleja el desequilibrio de la oferta. Por lo general, Reading absorbería las ventas de 200 a 300 apartamentos nuevos cada año. Sin embargo, es poco probable que veamos más de 30 unidades entregadas durante todo 2022, 2023 y 2024 debido a que la mayoría de las unidades nuevas se asignan para construir para alquilar en lugar de construir para vender.
La demanda de alquileres de apartamentos en el centro urbano continúa superando la oferta. Los apartamentos PRS en el centro urbano ahora tienen un precio medio de poco menos de 28 libras por pie cuadrado al año, con una rentabilidad bruta de 6.261 TP4T: un aumento de 83 puntos básicos desde principios de 2021 (desde 5.431 TP4T). Esto refleja que el aumento del valor del capital no ha seguido el ritmo del crecimiento de los alquileres durante el mismo período (crecimiento anual de 7.161 TP4T en los alquileres).
El mercado de ventas y alquileres residenciales en Reading
Sugerimos que el valor total de los departamentos residenciales se encuentre entre £6,897,500 (£444 por pie cuadrado) y 7.970.000 libras esterlinas (513 libras por pie cuadrado). Estas cifras representan un descuento significativo respecto a las cifras de venta alcanzadas recientemente.. Consulte el horario disponible para descargar proporcionado por los expertos residenciales locales, Haslams.
Además de la evidencia de ventas en Jackson's Corner, tenemos conocimiento de ventas comparables logradas en One Reading, Station Road, Reading, donde los apartamentos se vendieron durante 2022/23 a entre £453 y £678 por pie cuadrado, con un promedio de £577 por pie cuadrado.
Se propone que el potencial de ingresos por alquiler se encuentre entre £433.000 y £465.000 por año.
Valor de salida comercial e ingresos potenciales por alquiler
La unidad 1 se ha alquilado a £60.000 por año, lo que equivale a £45 Zona A. La unidad 2 se alquila a £55.000 por año, lo que equivale a £61 Zona A. El alquiler solicitado para la unidad 3 es de £75.000 por año, lo que representa solo £36 Zona A; sin embargo, la unidad estuvo recientemente bajo oferta a £92.500 por año, lo que representa £45 Zona A.
En consecuencia, sugerimos que los ingresos comerciales potenciales son del orden de £205.000 por año. Con base en los rendimientos de salida propuestos de 7 a 8%, el valor que se realizará del elemento comercial de la propiedad es del orden de Entre 2,4 y 2,75 millones de libras.
Resumen del valor potencial de salida
En resumen, sugerimos que el rango de valor a obtener de la propiedad está entre £ 9,297,500 y £ 10,720,000.
Sugerimos que el potencial de ingresos por alquiler está entre £ 638.000 y £ 670.000 por año.
Potencial para mejorar el valor
Sugerimos que hay muchas áreas para que un comprador aumente el valor de la propiedad, incluidas las siguientes:
Alquilar el alojamiento comercial
Alquilar el alojamiento residencial
Mejorar la especificación de la propiedad.
Mejorar el atractivo del pasillo de entrada a los apartamentos.
Creación de una nueva entrada a los apartamentos desde la calle. Los detalles de una propuesta se proporcionan en la sala de datos. Esto incluye la creación de un apartamento adicional.
Mejorar el atractivo estético de la propiedad externamente
Mejorar la zona del patio.
Completar las diversas iniciativas de gestión enumeradas
IVA
Entendemos que el inmueble ha sido elegido para el IVA.
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas en la región de £7,500,000 (Siete Millones Quinientas Mil Libras), sujeto a contrato, por el interés absoluto.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrarán nuevamente los costos de las búsquedas (£ 1,500 + IVA) que se proporcionan en la sala de datos.
Ofertas condicionales
Cabe señalar que el proveedor considerará ofertas legales de clic para comprar con finalización condicionada a la financiación, así como ofertas incondicionales. Si se acepta una oferta y se formaliza un contrato con finalización condicionada a la obtención de financiación por parte de un comprador, si un comprador se retira posteriormente debido a la falta de financiación, se retendrá un pago del depósito del contrato de 0.5% del precio del contrato.
Consideraciones de inversión
La propiedad está ubicada en una posición destacada dentro del centro de la ciudad de Reading;
Una compra al precio de venta representa un descuento significativo en el valor potencial a realizar por la propiedad;
Una vez que se completan las iniciativas de gestión, la propiedad tiene el potencial de generar un ingreso de alquiler significativo;
Descargo de responsabilidad
Los asuntos, negocios y propiedades de la Compañía están siendo administrados por los administradores conjuntos Paul Zalkin y Simon Campbell, de Quantuma Advisory Limited, quienes actúan como agentes de la Compañía y sin responsabilidad personal. Ambos están autorizados por la Asociación de Profesionales de la Insolvencia y están sujetos al Código Ético de la Insolvencia.
Se llama la atención sobre el hecho de que el acceso a todas las áreas de la propiedad puede no ser posible antes de su finalización.
Las respuestas a las consultas estándar no se proporcionarán como parte del proceso de traspaso.
La propiedad se venderá como se ve. No se otorgan garantías o representaciones expresas o implícitas.
Cualquier posible propietario debe estar preparado para emprender iniciativas sólidas de gestión de activos para regularizar la base sobre la cual los ocupantes comerciales y residenciales permanecen in situ.
El precio guía se ha establecido de manera realista para reflejar oportunidades significativas para crear un flujo de ingresos sostenible y aumentar el valor.
