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Alojamiento
Si bien los planos originales del esquema están disponibles para descargar, BKR Floor Plans midió la propiedad para confirmar el alojamiento a continuación. Estos planos de planta y el informe de inspección medido se redireccionarán a un comprador a un costo de £ 950 + IVA.
| Comercial | pies cuadrados | metros cuadrados |
|---|---|---|
| Unidad 1 Planta Baja | 1,875 | 174.20 |
| ITZA | 1,170 | |
| Unidad 1 Sótano | 1,666 | 154.78 |
| Unidad 1 Total | 3,541 | 328.98 |
| Unidad 2 Planta Baja | 1,875 | 174.16 |
| ITZA | 789 | |
| Unidad 2 Sótano | 1,283 | 119.21 |
| Unidad 2 Total | 3,158 | 293.37 |
| Unidad 3 Planta Baja | 4,277 | 397.37 |
| ITZA | 1,927 | |
| Unidad 3 Sótano | 1,625 | 150.94 |
| Unidad 3 Total | 5,902 | 548.31 |
| Comercial Total (GIA) | 12,601 | 1,170.66 |
| Residencial | |||||
| Nombre del bloque | Nuevo/Reacondicionado | Direccion postal | Piso | Camas | GIA (pies cuadrados) |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 1 | 1 | 1 | 512 |
| Casa de los Reyes | reformar | 2 | 1 | 1 | 556 |
| Casa de los Reyes | reformar | 3 | 1 | 1 | 512 |
| Casa de los Reyes | reformar | 4 | 1 | 1 | 523 |
| Casa del Duque | reformar | 5 | 1 | 2 | 742 |
| Casa del Duque | reformar | 6 | 1 | 2 | 694 |
| Casa del Duque | reformar | 7 | 1 | 2 | 679 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 8 | 2 | 1 | 529 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 11 | 2 | 1 | 540 |
| Casa de los Reyes | reformar | 12 | 2 | 1 | 556 |
| Casa de los Reyes | reformar | 14 | 2 | 1 | 515 |
| Casa de los Reyes | reformar | 15 | 2 | 1 | 523 |
| Casa del Duque | reformar | 16 | 2 | 2 | 742 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 19 | 3 | 1 | 529 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 20 | 3 | 1 | 528 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 21 | 3 | 2 | 755 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 22 | 3 | 1 | 540 |
| Casa de los Reyes | reformar | 23 | 3 | 1 | 512 |
| Casa de los Reyes | reformar | 24 | 3 | 1 | 494 |
| Casa del Duque | reformar | 26 | 3 | 2 | 744 |
| Casa del Duque | reformar | 27 | 3 | 2 | 697 |
| Casa del Duque | reformar | 28 | 3 | 2 | 669 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 30 | 4 | 1 | 529 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 31 | 4 | 1 | 540 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 33 | 5 | 2 | 742 |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 34 | 5 | 1 | 622 |
| Total | 15,523 (1442.13) |
Tenencia
Propiedad vitalicia
Una escritura de servidumbre del 28 de febrero de 2017 (ver sala de datos) proporciona un derecho de paso sobre el pasillo en 1-2 Market Place para permitir el acceso peatonal al patio trasero y, por lo tanto, al alojamiento residencial. El propietario del terreno colindante tiene ciertas obligaciones de mantener en buen estado y estado, así como limpio; el propietario de Jackson's Corner puede reparar y mantener si el vecino no lo hace, y recuperar una proporción justa y razonable de ese costo.
Existe una oportunidad de gestión activa para mejorar el atractivo del área de entrada actual a los apartamentos residenciales.
Existe una oportunidad importante para aumentar el valor mediante la creación de una nueva entrada al alojamiento residencial desde King's Road.
Posición de arrendamiento
Unidad 1 ? se ha firmado un contrato de arrendamiento y un contrato complementario con Rosa's London Limited (café tailandés). El arrendamiento será por 15 años a un alquiler inicial de 30.000 libras esterlinas por año, aumentando a 60.000 libras esterlinas por año después de 38 meses. Además, al inquilino se le ha concedido un período de 12 meses sin pagar alquiler. Por lo tanto, al arrendatario se le ha concedido en efecto el equivalente a 31 meses sin pagar alquiler. El cargo por servicio tiene un tope de £ 1,50 por pie cuadrado durante los primeros cinco años del plazo.
El Acuerdo requería que las obras fueran realizadas por el arrendador; se proporciona una especificación en la sala de datos. Los únicos elementos pendientes actualmente son las obras de la escalera de incendios y la conexión de un suministro de agua. Se ha designado a un consultor de M&E (Kendall Kingscott) para finalizar la especificación a fin de permitir que se complete el alquiler.
El contrato de arrendamiento también está condicionado a que el arrendatario haya obtenido una licencia de local. Esto se ha obtenido y se puede encontrar una copia en la sala de datos.
Unidad 2 ? se ha firmado un contrato de arrendamiento para alquilar Fat Hippo (hamburguesería) durante 15 años a un alquiler inicial de 55 000 libras esterlinas al año, con un período de alquiler gratuito de 18 meses y una opción de descanso del inquilino al final del décimo año. El cargo por servicio tiene un tope de £ 1,50 por pie cuadrado durante los primeros cinco años del plazo.
El acuerdo exige que el arrendador lleve a cabo las obras correspondientes, incluida la provisión de una ruta para un conducto de extracción; las obras se llevarán a cabo una vez que el arrendatario haya obtenido la licencia de obra para su sistema de ventilación, que está en curso.
El contrato de arrendamiento también está condicionado a que el arrendatario haya obtenido una licencia de local. El arrendatario debe hacer todos los esfuerzos razonables para obtenerlo tan pronto como sea razonablemente posible.
Unidad 3 ? La unidad se ofrece al mercado en alquiler por parte de Fleurets y Hicks Baker. El alquiler solicitado es de £ 75,000 por año. Cabe señalar que la propiedad se ofreció recientemente a un minorista de ropa masculina a £ 92,500 por año.
Consulte el presupuesto de las obras restantes dentro de la sala de datos. Las obras generales tienen un precio de 15 500 £, las obras para las obligaciones del propietario de la unidad 1 a 11 500 £, las obras del propietario de la unidad 2 a 27 300 £ y los costes de una serie de artículos antes de alquilar la unidad 3 a 11 600 £.
Pacto
Rosa?s London Limited (Co. No 07734532) ha informado las siguientes cifras:
| fin de año | 28 de marzo de 2022 | 28 de marzo de 2021 |
|---|---|---|
| Rotación | £ 27,228,826 | £ 16,327,930 |
| Beneficios pre-impuesto | £ 608,208 | -£258,868 |
| Hoja de balance | £ 4,385,229 | £ 3,972,546 |
?Rosa es tailandesa? actualmente se comercializa en 35 puntos de venta en todo el país, según el sitio web de la empresa. www.rosasthai.com.
Tenga en cuenta que no hay depósito de alquiler.
Fat Hippo Restaurants Limited (Co. No 07207305) ha informado las siguientes cifras:
| fin de año | 31 de julio de 2021 | 31 de julio de 2020 |
|---|---|---|
| Hoja de balance | £ 428,935 | £ 191,653 |
?Hipopótamo gordo? actualmente se comercializa en 16 puntos de venta en todo el país, según el sitio web de la empresa. www.fathippo.es.
Tenga en cuenta que no hay depósito de alquiler.
Cargo por servicio
La propiedad está siendo administrada por Sennen, quien asumió la administración el 30 de noviembre de 2022. Se puede encontrar una copia del contrato de administración en la sala de datos.
Consulte la hoja de cálculo dentro de la sala de datos que muestra el cargo por servicio actualmente en £ 89,485 por año. El costo del cargo por servicio nulo para el administrador (que excluye las unidades vendidas representadas en naranja) es actualmente del orden de £ 74,000 por año.
La propiedad actualmente no incurre en tarifas comerciales ya que la propiedad está en administración. El valor catastral de la unidad 1 es de 87.500 £, la unidad 2 de 53.500 £ y la unidad 3 de 117.000 £.
Información de desarrollo
Planificación
El desarrollo se completó de acuerdo con la solicitud de planificación número 171238 a la que, junto con la documentación de planificación pertinente, se puede acceder desde la sala de datos.
También proporcionamos un rastreador de condiciones de planificación con respecto a las condiciones de planificación y llamamos su atención sobre los elementos 25 y 26 (consulte la sección a continuación ?BREEAM?).
El artículo 25 se relaciona con el requisito de demostrar que se requieren 50% de viviendas nuevas para lograr una mejora mínima de 19% en la tasa de emisión sobre el objetivo definido en el Reglamento de construcción. Este objetivo aún no se ha logrado; consulte el Informe de rendimiento de reducción de carbono XCO2 dentro de la sala de datos para obtener más información.
BREEAM
La condición 26 del permiso de planificación para el desarrollo requiere que 50% de las unidades residenciales dentro del edificio de fachada alcancen en la renovación un estándar BREEAM excelente (puntuación mínima de 70 puntos) y el 50% restante un estándar BREEAM muy bueno (puntuación mínima de 55 puntos ), o que todas las unidades alcancen un muy buen estándar BREEAM pero con una puntuación mínima de 62.5%. El esquema aún no ha alcanzado esta calificación.
Los consultores de XCO2 presentaron un informe final al Building Research Establishment (BRE) con una calificación de 58% (BREEAM Very Good). La intención ha sido alcanzar la puntuación de 58% y luego presentar una enmienda no material al requisito de planificación, reduciendo la puntuación objetivo del permiso de planificación a la lograda.
En marzo de 2023, XCO2 recibió la evaluación BREAM Domestic Refurbishment de "Muy bueno". Los certificados apropiados están disponibles para descargar desde la sala de datos. Ahora se anticipa que esto será suficiente para cumplir con la condición de planificación; los consultores Barton Wilmore están asesorando y vinculándose con el Ayuntamiento de Reading.
Información de garantía
La propiedad está cubierta por una ?Build-Zone? Garantías de seguro por un período de 10 años a partir de la finalización práctica que fue en marzo de 2021. Además, las garantías se brindan en la sala de datos de la siguiente manera:
Ingeniero estructural ? Pringuer-James Consulting Engineers Limited
¿Diseñador principal? Dos servicios de seguridad limitados
¿Ingeniero Mecánico y Eléctrico? Futureserv Limited
Arquitecto ? Dexter Moren Associates Limited
Arquitecto ? Arquitectos CAMM Limited
contratista? pico grupo londres limitada
contratista? Ankor Construcción limitada
Evaluación del riesgo de incendio
Una evaluación de riesgo de incendio con fecha del 22 de noviembre de 2022 está disponible en la sala de datos. Desde entonces, la mayoría de los problemas han sido tratados. La evaluación planteó un problema relacionado con la plataforma en el área del patio. Como resultado, los administradores están organizando un tratamiento en mayo para proteger contra incendios la cubierta.
Certificados de Eficiencia Energética
Los Certificados de Eficiencia Energética para los apartamentos residenciales se pueden encontrar en la sala de datos. Las calificaciones energéticas están entre B y D.
Los Certificados de Eficiencia Energética para el alojamiento comercial se pueden encontrar en la sala de datos. La calificación energética es E.
Salud y Seguridad
Se realizó una evaluación de riesgos de salud y seguridad en noviembre de 2022. El informe está disponible para verlo en la sala de datos.
Oportunidad significativa de mejora de valor
Ventas residenciales logradas
¿Antes de los actuales equipos profesionales? participación, se lograron las siguientes ventas de inmuebles residenciales.
| Nombre del bloque | Nuevo/Reacondicionado | Direccion postal | Piso | Camas | GIA (pies cuadrados) | Vendido |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 9 | 2 | 1 | 512 | £ 255,000 (junio de 2022) |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 10 | 2 | 2 | 728 | £ 340,000 (noviembre de 2021) |
| Casa del Duque | reformar | 17 | 2 | 2 | 664 | £ 422,144 (julio de 2021) |
| Casa del Duque | reformar | 18 | 2 | 2 | 640 | £ 420,529 (mayo de 2021) |
| Casa del Duque | reformar | 25 | 3 | 1 | 437 | £ 289,396 (julio de 2021) |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 29 | 4 | 1 | 512 | £ 327,250 (septiembre de 2021) |
| Casa de la Duquesa | Nuevo | 32 | 4 | 2 | 728 | £ 451,875 (septiembre de 2021) |
Comentario del mercado residencial de los agentes inmobiliarios de Haslams
?El último índice de precios de propiedades de Haslams (Q1 23) indica que una sensación de normalidad está volviendo al mercado inmobiliario residencial de Reading, ya que el desastroso presupuesto de septiembre pasado se convierte en un recuerdo lejano. Si bien muchos propietarios, inquilinos, compradores y vendedores continúan enfrentando los desafíos de una mayor inflación y endeudamiento, la gente sigue moviéndose y esta es la base de lo que parece ser una recuperación medida y cautelosa.
La economía local sigue siendo relativamente fuerte, resiliente y supera a la mayoría. Las noticias de que la economía en general puede evitar una recesión también ayudaron a mejorar la confianza y, en consecuencia, hay más confianza que en el cuarto trimestre de 2022. Si bien la gente ahora está más dispuesta y es más capaz de reducir los precios solicitados para generar interés; el valor subyacente de las propiedades en el área subió 1.22% frente al 4T 22 y subió 2.64% en los últimos 12 meses. Los apartamentos en el centro de la ciudad superaron al mercado local con 1.62% y 3.56% respectivamente. La evolución de los pisos en el centro refleja el desequilibrio de la oferta. Por lo general, Reading absorbería las ventas de 200 a 300 apartamentos nuevos cada año. Sin embargo, es poco probable que veamos más de 30 unidades entregadas durante todo 2022, 2023 y 2024 debido a que la mayoría de las unidades nuevas se asignan para construir para alquilar en lugar de construir para vender.
La demanda de alquiler de apartamentos en el centro de la ciudad continúa superando la oferta. Los apartamentos en el centro de la ciudad de PRS ahora tienen un promedio de poco menos de £ 28 pies cuadrados por año con rendimientos brutos ahora de 6.26%: un cambio de 83 puntos básicos desde principios de 2021 (desde 5.43%). Esto refleja el hecho de que los aumentos en los valores de capital no han seguido el ritmo del crecimiento en los valores de alquiler durante el mismo período (7.16% de crecimiento anual en valores de alquiler).
El mercado de ventas y alquileres residenciales en Reading
Sugerimos que el valor total de los departamentos residenciales se encuentre entre £ 6,897,500 (£ 444 por pie cuadrado) y £ 7,970,000 (513 por pie cuadrado). Estas cifras suponen un importante descuento respecto a las cifras de venta conseguidas recientemente. Consulte el horario disponible para descargar proporcionado por los expertos residenciales locales, Haslams.
Además de la evidencia de ventas en Jackson's Corner, conocemos ventas comparables logradas en One Reading, Station Road, Reading, donde los apartamentos se vendieron durante 2022/23 entre £ 453 y £ 678 por pie cuadrado, con un promedio de £ 577 por pie cuadrado.
Se propone que el potencial de ingresos por alquiler se encuentre entre 433 000 £ anuales y 465 000 £ anuales.
Valor de salida comercial e ingresos potenciales por alquiler
La unidad 1 se ha alquilado a 60 000 £ al año, lo que equivale a 45 £ en la Zona A. La unidad 2 se ha alquilado a 55 000 £ al año, lo que equivale a 61 £ en la Zona A. El alquiler solicitado para la unidad 3 es de 75 000 £ al año, lo que representa solo £ 36 Zona A; sin embargo, la unidad se ofreció recientemente a 92.500 libras esterlinas al año, lo que representa una zona de 45 libras esterlinas.
En consecuencia, sugerimos que los ingresos comerciales potenciales son del orden de £ 205,000 por año. Con base en los rendimientos de salida propuestos de 7 a 8%, el valor que se realizará del elemento comercial de la propiedad es del orden de £ 2,4 millones a £ 2,75 millones.
Resumen del valor potencial de salida
En resumen, sugerimos que el rango de valor a realizar de la propiedad está entre £9,297,500 y £10,720,000.
Sugerimos que el potencial de ingresos por alquiler es de entre 638 000 y 670 000 libras esterlinas al año.
Potencial para mejorar el valor
Sugerimos que hay muchas áreas para que un comprador aumente el valor de la propiedad, incluidas las siguientes:
Alquilar el alojamiento comercial
Alquilar el alojamiento residencial
Mejorar la especificación de la propiedad.
Mejorar el atractivo del pasillo de entrada a los apartamentos.
Creación de una nueva entrada a los apartamentos desde la calle. Los detalles de una propuesta se proporcionan en la sala de datos. Esto incluye la creación de un apartamento adicional.
Mejorar el atractivo estético de la propiedad externamente
Mejorar la zona del patio.
Completar las diversas iniciativas de gestión enumeradas
IVA
Entendemos que el inmueble ha sido elegido para el IVA.
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas en la región de £ 7,500,000 (Siete Millones Quinientas Mil Libras), sujeto a contrato, por el interés absoluto.
Tenga en cuenta que al comprador se le volverán a cobrar los costes de las búsquedas (1500 £ + IVA) que se proporcionan en la sala de datos.
Ofertas condicionales
Cabe señalar que el proveedor considerará ofertas legales de clic para comprar con finalización condicionada a la financiación, así como ofertas incondicionales. Si se acepta una oferta y se formaliza un contrato con finalización condicionada a la obtención de financiación por parte de un comprador, si un comprador se retira posteriormente debido a la falta de financiación, se retendrá un pago del depósito del contrato de 0.5% del precio del contrato.
Consideraciones de inversión
La propiedad está ubicada en una posición destacada dentro del centro de la ciudad de Reading;
Una compra al precio de venta representa un descuento significativo en el valor potencial a realizar por la propiedad;
Una vez que se completan las iniciativas de gestión, la propiedad tiene el potencial de generar un ingreso de alquiler significativo;
Descargo de responsabilidad
Los asuntos, negocios y propiedades de la Compañía están siendo administrados por los administradores conjuntos Paul Zalkin y Simon Campbell, de Quantuma Advisory Limited, quienes actúan como agentes de la Compañía y sin responsabilidad personal. Ambos están autorizados por la Asociación de Profesionales de la Insolvencia y están sujetos al Código Ético de la Insolvencia.
Se llama la atención sobre el hecho de que el acceso a todas las áreas de la propiedad puede no ser posible antes de su finalización.
Las respuestas a las consultas estándar no se proporcionarán como parte del proceso de traspaso.
La propiedad se venderá como se ve. No se otorgan garantías o representaciones expresas o implícitas.
Cualquier posible propietario debe estar preparado para emprender iniciativas sólidas de gestión de activos para regularizar la base sobre la cual los ocupantes comerciales y residenciales permanecen in situ.
El precio guía se ha establecido de manera realista para reflejar oportunidades significativas para crear un flujo de ingresos sostenible y aumentar el valor.
