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Evaluación del riesgo de incendio
Worksafe Solution realizó recientemente una evaluación de riesgos de incendio no intrusiva (febrero de 2024). Ark Workplace Risk Limited realizó un estudio de prevención de incendios en diciembre de 2024, que identificó diversas medidas correctivas (consulte más detalles en la sala de datos). Se informó a los inquilinos sobre las obras necesarias (consulte las notas explicativas del presupuesto en la sala de datos).
Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y ofrece las siguientes áreas:
| Locales comerciales (Marks & Spencer) | ||
| Frente Bruto | 20,25 metros | 66 pies 5 pulgadas |
| Frente Neto | 19,55 metros | 64 pies 2 pulgadas |
| Planta baja: | ||
| Zona A | 118,83 metros cuadrados | 1.279 pies cuadrados |
| Zona B | 118,88 metros cuadrados | 1.280 pies cuadrados |
| Zona C | 119,80 metros cuadrados | 1.290 pies cuadrados |
| Resto | 359,68 metros cuadrados | 3.872 pies cuadrados |
| ITZA | 2,725 | |
| Área interna neta total | 717,19 metros cuadrados | 7,720 pies cuadrados |
| Primer piso: | ||
| Auxiliar | 302,41 metros cuadrados | 3.255 pies cuadrados |
| Área interna neta total | 1019,60 metros cuadrados | 10,975 pies cuadrados |
Hay un conjunto de planos de planta disponibles para descargar y el informe de medición se asignará al comprador a un costo de £625 + IVA.
La vivienda no ha sido medida según los planos de planta de BKR. Sin embargo, los planos proporcionados por Workman LLP confirman que la vivienda comprende:
| Primer piso | 351,88 metros cuadrados | 3.788 pies cuadrados |
| Segunda planta | 418,56 metros cuadrados | 4.505 pies cuadrados |
| Total | 8.293 metros cuadrados | 770,00 pies cuadrados |
En consecuencia, no es necesario entregar un Aviso de la Sección 5 a los propietarios de arrendamientos residenciales a largo plazo.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
La calificación EPC de la tienda es “A” y tiene fecha de vencimiento en febrero de 2028.
Las calificaciones EPC para las unidades residenciales varían de B a C y tienen fechas de vencimiento en febrero de 2028.
Sitio
Proporcionamos en la sala de datos para fines informativos una Evaluación Ambiental del Estudio de Escritorio de Fase I de diciembre de 2017 que evalúa la propiedad como de “riesgo bajo” y “no estar ubicada dentro de un área considerada de riesgo significativamente elevado de inundación”.
Valor Tasable
Según el sitio web de la oficina de valoración, el valor imponible del elemento comercial de la propiedad es el siguiente:
| Unidad | Descripción | Valor Tasable |
| Planta baja y primer piso | Comercial | £280,000 |
| 53-57 La Calle |
El multiplicador de tasas comerciales para 2024/2025 es de 54,6 peniques.
Tenencia
Propiedad absoluta. La propiedad cuenta con servidumbre de paso sobre un acceso; el mantenimiento de esta área recae en el propietario absoluto, cuyos costos se recuperan de Marks & Spencer mediante el cargo por servicio.
Cabe destacar que un acuerdo incluido en la transferencia del 30 de agosto de 2006 se refería a las obras de remediación en el proceso de reurbanización. Las obras fueron aprobadas por la Autoridad Local de Planificación (véase el aviso de descargo en la sala de datos). Además, una póliza de indemnización protege al comprador contra cualquier riesgo de que las obras de remediación sean impugnadas por no haberse realizado de conformidad con la transferencia.
Tenencia
Comercial:
La propiedad se alquila a Marks & Spencer PLC (Número de Compañía 214436) por un plazo de 20 años a partir del 2Dakota del Norte Enero de 2018, vence el 1calle Enero de 2038. Por lo tanto, quedan aproximadamente 12,75 años restantes del plazo de arrendamiento.
El alquiler actual es £343.703 por año. El alquiler se paga mensualmente según una carta adjunta a Marks & Spencer. Las revisiones del alquiler se realizan cada cinco años, y la próxima vence el 2 de enero de 2028.
Las revisiones de alquiler se calculan con referencia a los cambios en el Índice de precios al por menor anualmente, que luego se aplican acumulativamente durante el período entre las fechas de revisión del alquiler. Los aumentos anuales están sujetos a un aumento mínimo de 1% y un aumento máximo de 3%. En consecuencia, las revisiones de alquiler están sujetas a un incremento mínimo de 1,051010 y máximo de 1,159274.
Mediante carta complementaria de fecha 13el Febrero de 2018, el arrendador debe subsanar los defectos inherentes notificados dentro de los 12 años a partir de la fecha del contrato de arrendamiento, es decir hasta el 13el Febrero de 2030, mientras Marks & Spencer sea el inquilino. Se debe tener en cuenta que las garantías de construcción tienen una duración de 12 años a partir de febrero de 2018, extendiéndose hasta febrero de 2030, por lo tanto, no existe riesgo de que un comprador sea responsable de elementos de reparación por defectos inherentes.
Residencial:
Hay 9 contratos de arrendamiento residencial individuales, cada uno otorgado por un plazo de 150 años a partir del 1 de enero inclusive.calle Abril de 2018. Consulte la sala de datos para obtener más información. Los ingresos actuales por renta del suelo ascienden a... £2,850 por año.
Ingresos totales y “recarga”:
Los ingresos que obtiene el inversor se pueden resumir de la siguiente manera:
| Marks & Spencer Plc | £343,703 por año |
| Rentas de suelo residencial | £2,850 por año |
| Total | £346,553 por año. |
El Índice de Precios al Consumidor publicado por la Oficina Nacional de Estadística puede consultarse aquí. De acuerdo con las condiciones del contrato de arrendamiento, los incrementos de alquiler que se aplicarán son los siguientes:
| Índice de diciembre de 2022 | 360.4 | ||
| Índice de diciembre de 2023 | 379 | Aumento 1.0519 | El límite se aplica a 1,03 |
| Índice de diciembre de 2024 | 392.1 | Aumento 1.0346 | El límite se aplica a 1,03 |
| Índice marzo 2025 | 395.3 | Aumento 1.0082 | Utilice 1.0082 |
| Total 1.06956 |
El vendedor “complementará” los ingresos de Marks & Spencer basándose en la cifra más reciente del Índice de Precios al Por Menor:
| £343,703 x 1.06956 | = £367,610 por año |
| Renta de suelo residencial | = £2,850 por año |
| Ingresos totales del inversor | = £370,460 por año |
Como resultado, un inversor disfrutará de aumentos adicionales basados en el índice de precios minoristas desde la fecha de compra hasta la próxima revisión de alquiler en enero de 2028 y más allá.
Cargo por servicio y gestión
La propiedad está administrada por Rendall & Ritter, que gestiona el servicio y recauda los gastos y el alquiler de la vivienda. Workman LLP recauda el alquiler y el servicio de Marks & Spencer, ejerce una función de supervisión y envía los pagos de los servicios recibidos de Marks & Spencer a Rendall & Ritter.
Workman LLP recibe los ingresos por alquiler del terreno residencial de Rendall & Ritter, remitiéndolos junto con los ingresos de Marks & Spencer al propietario. Cabe destacar que los gastos de administración son cubiertos por los inquilinos a través de la comisión por servicio y, por lo tanto, no afectan los ingresos por inversiones.
Los detalles completos relacionados con el cargo por servicio se pueden descargar de la sala de datos, junto con el acuerdo de administración de propiedad existente con Rendall & Ritter.
En el momento de la comercialización, los agentes gestores proponen designar a Mitsubishi (el fabricante de la planta) para que se haga cargo del mantenimiento de la planta residencial, cuya renovación está prevista para abril de 2025. Mitsubishi realizará las obras de renovación de la planta que abastece a las viviendas. De conformidad con la ley, se ha emitido un Aviso de la Sección 20 a los inquilinos residenciales con detalles de las obras; se proporciona una copia en la sala de datos.
Pacto
Para el año que finalizó el 30 de marzo de 2024, Marks & Spencer PLC (00214436) informó:
| 30 de marzo de 2024 | 1 de abril de 2023 | |
| Ganancia | 12.896 millones de libras | 11.847 millones de libras |
| Beneficios pre-impuesto | 686,6 millones de libras | 432,6 millones de libras |
| Equidad total | 4.746,6 millones de libras | 4.548,0 millones de libras |
Marks & Spencer PLC es una importante multinacional minorista británica. Cotiza en la Bolsa de Valores de Londres (MKS:LSE) y forma parte del índice FTSE 100, con una capitalización bursátil actual (al 8 de mayo de 2025) de 7.520 millones de libras.
Fundada en 1884 por Michael Marks y Thomas Spencer, M&S comenzó como un puesto de mercado en Leeds. Actualmente, Marks & Spencer cuenta con más de 64.000 empleados y 1.492 tiendas en todo el mundo, con más de 1.000 establecimientos en el Reino Unido, de los cuales 420 son Simply Food. M&S ofrece una amplia gama de productos, incluyendo ropa, belleza, artículos para el hogar y alimentación; es conocida por sus productos de alta calidad, fabricados en Gran Bretaña, con especial énfasis en productos de marca propia. La cadena tiene presencia global, con representación en más de 70 mercados internacionales y una sólida presencia online.
IVA
La propiedad ha sido incluida en el IVA. Se prevé que la venta se considere una Transferencia de Negocio en Marcha (TOGC).
Propuesta
Se nos instruye a buscar una figura de £5,790,000 (Cinco millones setecientas noventa mil libras) sujeto a contrato, lo que refleja un rendimiento inicial neto de 6.00% asumiendo unos costes para el comprador de 6,62%.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrarán nuevamente los costos del estudio medido (£ 625 + IVA) y las búsquedas (£ 2,495.39 IVA incluido) que se proporcionan en la sala de datos.
Consideraciones de inversión
Oportunidad de adquirir una atractiva inversión de propiedad absoluta en una ubicación privilegiada;
Unidad de almacenamiento de alimentos de primera calidad;
La inversión proporciona un contrato de arrendamiento a largo plazo a M&S, uno de los principales minoristas del Reino Unido;
Una inversión sin riesgos;
Atractivo rendimiento inicial neto con revisiones de alquiler basadas en aumentos en el índice de precios al por menor
