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Bewertbarer Wert
Laut der Website des Valuation Office ist der steuerpflichtige Wert der Immobilie wie folgt:
| 38 New George Street | £41,750 |
| 40 New George Street | £86,000 |
Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 49,9 Pence für steuerpflichtige Werte unter 51.000 £ und 51,2 Pence für steuerpflichtige Werte von 51.000 £ oder mehr.
Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt über die folgenden Netto-Innengrundflächen:
| 38 New George Street (Clubsport Skechers Ltd) | ||
| Netzfront | 4,60 m | 4,65 m |
| Bruttofassade | 5,23 m | 17'2" |
| Zone A | 28,15 qm | 303 Quadratfuß |
| Zone B | 28,52 qm | 307 Quadratfuß |
| Zone C | 27,78 qm | 299 Quadratfuß |
| Rest | 0,74 qm | 8 Quadratfuß |
| ITZA | 532 | |
| Erdgeschoss insgesamt | 85,19 qm | 917 Quadratfuß |
| Keller | 285,30 qm | 3.071 Quadratfuß |
| Gesamt | 370,49 qm | 3.988 Quadratfuß |
| 40 New George Street (Go Outdoors Retail Ltd) | ||
| Netzfront 1 | 4,37 m | 14'4" |
| Netzfront 2 | 4,18 m | 4,11 m |
| Bruttofassade | 9,99 m | 32'9" |
| Zone A | 55,74 qm | 600 Quadratfuß |
| Zone B | 54,90 qm | 591 Quadratfuß |
| Zone C | 55,46 qm | 597 Quadratfuß |
| Rest | 66,80 qm | 719 Quadratfuß |
| ITZA | 1.135 Quadratfuß | |
| Erdgeschoss insgesamt | 232,90 qm | 2.507 Quadratfuß |
| Erste Stock | 313,54 qm | 3.375 Quadratfuß |
| Zweiter Stock | 314,09 qm | 3.381 Quadratfuß |
| Keller (Anlage) | Nicht gemessen | |
| Gesamt | 860,53 qm | 9.263 Quadratfuß |
Der Messbericht steht zum Download bereit und wird dem Käufer gegen eine Gebühr von 195 £ zzgl. MwSt. zugesandt.
Amtszeit
Die Immobilie steht unter einem Hauptpachtvertrag des Plymouth City Council für eine Laufzeit von 125 Jahren ab dem 13. Dezember 2012, der am 12. Dezember 2137 ausläuft (ungefähr 113 Jahre sind noch nicht abgelaufen), zu einem Erbbauzins von 11% Pachtzinsen erhalten. Bei Leerstand der Immobilie fällt keine Hauptmiete an wenn der Vermieter die Einheiten „aktiv vermarktet“ (wie in Anhang 4 des Mietvertrags definiert).
Die derzeit im Rahmen des Hauptmietvertrags zu zahlende Miete beträgt 14.672 £ pro Jahr.
Mietverhältnisse
Die Immobilie ist derzeit wie folgt vermietet;
| Zusammenfassung: | ||
| 38 New George Street | Clubsport Skechers Ltd | 60.883 £ pro Jahr |
| 40 New George Street | Go Outdoors Retail Ltd | 72.500 £ pro Jahr |
| Gesamtbruttoeinkommen | 133.383 £ pro Jahr | |
| Grundrente | 14.672 £ pro Jahr | |
| Nettoeinkommen | 118.711 £ pro Jahr |
38 New George Street
Lass zu Clubsport Skechers Limited (t/a Skechers) für eine Laufzeit von 10 Jahren ab dem 4. Januar 2016, bis zum 3. Januar 2026. Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 60.883 £ pro Jahr.
Der Mieterbeitrag zur Nebenkostenobergrenze ist begrenzt (zunächst 2.000 £ pro Jahr), steigt jedoch entsprechend dem RPI. Die Nebenkostenobergrenze für das laufende Jahr beträgt 2.895,63 £.
40 New George Street
Mit wurde ein Verlängerungsmietvertrag abgeschlossen Go Outdoors Retail Limited (t/a Millets) für eine Laufzeit von 5 Jahren ab dem 14. August 2023, endend am 13. August 2028. Es besteht eine Kündigungsoption des Mieters zum 14. August 2026 mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 72.500 £ pro JahrVom 14. August 2023 bis zum 13. Februar 2024 gilt eine Periode mit halber Miete (36.250 £ pro Jahr). Der Verkäufer stockt die Einnahmen durch eine entsprechende Anpassung der Fertigstellungssumme auf, damit dem Käufer keine Einkommenseinbußen entstehen.
Die Einheit war zuvor an Blacks Outdoor Retail Ltd (unter dem Namen Millets) für eine Jahresmiete von 150.000 £ vermietet. Daher wurde die Miete deutlich angepasst und liegt nun 521 TP4T unter dem vorherigen Mietniveau.
Die aktuelle Nettoforderungsmiete nach Abzug der Hauptmiete beträgt 118.711 £ pro Jahr.
Bündnisse
Clubsport Skechers Limited (Firmennummer 08647261) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| Jahresende | 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 |
| Umsatz | £15,187,044 | £9,440,874 |
| Gewinn vor Steuern | £1,061,706 | £1,907,727 |
| Aktionärsfonds | £3,387,546 | £2,854,581 |
Das 2013 gegründete Unternehmen ist ein Skechers-Franchisenehmer.
Skechers mit Hauptsitz in Kalifornien wird an der New Yorker Börse gehandelt und ist eine preisgekrönte globale Marke mit einem Rekordjahresumsatz von $7,44 Milliarden im Jahr 2022. Neben seinem vielfältigen Schuhangebot verfügt das Unternehmen auch über ein wachsendes Sortiment an Bekleidung und Accessoires für Männer, Frauen und Kinder. Skechers verfügt weltweit über etwa 5.000 firmeneigene und fremde Einzelhandelsgeschäfte in etwa 180 Ländern, wobei das internationale Geschäft mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes ausmacht. Weitere Informationen finden Sie unter investoren.skechers.com.
Go Outdoors Retail Limited (Firmennummer 12659342) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| Jahresende | 28. Januar 2023 | 29. Januar 2022 |
| Umsatz | £338,248,000 | £316,320,000 |
| Gewinn vor Steuern | £13,096,000 | £21,494,000 |
| Aktionärsfonds | £56,824,000 | £45,704,000 |
Die Mission von Go Outdoors ist es, alle für das Leben im Freien zu begeistern und auszustatten. Go Outdoors ist Großbritanniens führender Outdoor-Fachhändler mit dem größten Sortiment an Outdoor-Bekleidung, Schuhen und Ausrüstung und deckt ein breites Spektrum an Outdoor-Aktivitäten ab, darunter Wandern, Camping, Caravaning, Radfahren, Angeln, Laufen und Reiten. Weitere Informationen finden Sie unter www.gooutdoors.co.uk.
Das Unternehmen ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von JD Sports Fashion Plc.
Die 1981 gegründete JD Group ist ein weltweit führender Omnichannel-Händler für Sport-, Mode- und Outdoor-Marken. Die Gruppe verfügt mittlerweile über rund 3.400 Filialen in 38 Ländern und ist in Großbritannien, Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum stark vertreten. Für das Geschäftsjahr bis Januar 2023 meldete JD Sports Fashion Plc einen Umsatz von 10,125 Milliarden Pfund, einen Vorsteuergewinn von 440,9 Millionen Pfund und ein Nettovermögen von 2,6 Milliarden Pfund. Die Marktkapitalisierung von JD Sports beträgt 5,9 Milliarden Pfund. Weitere Informationen finden Sie unter www.jdplc.com.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl anzustreben, die darüber hinausgeht £865,000 (Achthundertfünfundsechzigtausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von entspricht 13.0%, wobei von Kosten des Käufers in Höhe von 5,41 TP4T ausgegangen wird.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Recherchen (1.009,05 £) und die Vermessung (195 £ + MwSt.) in Rechnung gestellt werden, die im Datenraum bereitgestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP4T des Kaufpreises + Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine Einzelhandelsinvestition im Stadtzentrum zu erwerben;
Das Anwesen liegt im Herzen des wichtigsten Einzelhandelsviertels von Plymouth.
Über 60% des Einkommens sind durch Go Outdoors Retail Ltd gesichert, das sich vollständig im Besitz von JD Sports befindet (Gewinn vor Steuern 441 Millionen Pfund, Marktkapitalisierung 5,9 Milliarden Pfund);
Neuer Mietvertrag ab August 2023;
Deutlich angepasste Miete – 52% unter dem vorherigen Mietniveau;
Bei Leerstand der Immobilie ist keine Hauptmiete zu zahlen;
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Nettoanfangsrendite wider;
Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor.
