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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgenden Unterkünfte:
| Travelodge | ||
| Boden | Quadratmeter | Quadratfuß |
| Erdgeschoss | 84,63 qm | 911 Quadratfuß |
| Erste Stock | 748,40 qm | 8.056 Quadratfuß |
| Zweiter Stock | 433,29 qm | 4.664 Quadratfuß |
| Dritte Etage | 307,78 qm | 3.313 Quadratfuß |
| Vierter Stock | 433,75 qm | 4.669 Quadratfuß |
| Fünfter Stock | 433,75 qm | 4.669 Quadratfuß |
| Sechster Stock | 433,75 qm | 4.669 Quadratfuß |
| Gesamte Bruttoinnenfläche | 2.875,35 qm | 30.951 Quadratfuß |
| 101 Schlafzimmer | ||
| Papa Johns | ||
| Zone A | 84,82 qm | 913 Quadratfuß |
| Zone B | 5,76 qm | 62 Quadratfuß |
| Gesamte interne Nettofläche | 90,58 qm | 975 Quadratfuß |
| Jederzeit Fitness | ||
| Zone A | 83,15 qm | 895 Quadratfuß |
| Zone B | 49,61 qm | 534 Quadratfuß |
| Zone C | 66,42 qm | 715 Quadratfuß |
| Rest | 259,66 qm | 2.795 Quadratfuß |
| Gesamte interne Nettofläche | 458,83 qm | 4.939 Quadratfuß |
Ein Satz Grundrisse steht zum Download bereit und der Vermessungsbericht wird einem Käufer zu einem Preis von 1.145 £ zzgl. MwSt. zugesandt.
Amtszeit
Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 125 Jahren ab dem 7. Oktober 2014 (mehr als 116 Jahre nicht abgelaufen). Der aktuelle Erbbauzins beträgt 89.087 £ pro Jahr und wird fünfjährlich auf der Grundlage von Anstiegen des Einzelhandelspreisindex (RPI) überprüft und ist auf 5% pro Jahr bzw. 2% pro Jahr begrenzt. Die nächste Mietüberprüfung findet am 7. Oktober 2024 statt.
Mietverhältnisse
Hotel
Das Hotel ist vermietet Travelodge Hotels Limited auf einen vollständigen Reparatur- und Versicherungsvertrag vom 7. März 2014, der am 6. März 2039 ohne Unterbrechungen ausläuft. Somit, eine Restlaufzeit von mehr als 15,75 Jahren. Allerdings kann der Vermieter im Rahmen einer Optionsvereinbarung eine Verlängerung der Laufzeit um a verlangen weitere drei Jahre.
Der Mieter hat die Möglichkeit, den Mietvertrag ab dem 6. März 2039 um weitere 25 Jahre zu verlängern, vorbehaltlich fünfjähriger Kündigungsoptionen für den Mieter.
Der Mietvertrag unterliegt Mietüberprüfungen auf der Grundlage von Erhöhungen des Einzelhandelspreisindex (RPI). ohne Kappen. Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 410.417 £ pro Jahr. Die nächste Mietüberprüfung findet am 7. März 2024 und danach alle fünf Jahre statt.
Basierend auf dem aktuellen Einzelhandelspreisindex wird es im März 2024 zu einem deutlichen Mietanstieg kommen.
Der Mieter hat Anspruch auf die Nutzung von 10 Parkplätzen innerhalb des Parkhauses durch Kunden und Mitarbeiter. Der Vermieter kann für die Nutzung des Parkplatzes maximal 3 £ pro Stellplatz und Nacht berechnen, vorbehaltlich jährlicher Inflationserhöhungen. Dadurch ergeben sich potenzielle Zusatzeinnahmen von 10.950 £ pro Jahr. Derzeit gibt es keine Parkplätze, die eine zusätzliche Miete erfordern.
Einheit 1
Die Erdgeschosswohnung 1 ist vermietet Papa John's (GB) Limited Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren ab dem 22. Februar 2016 und endet am 21. Februar 2031. Es besteht eine Kündigungsoption zum 21. Februar 2026 mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Mietvertrag unterliegt fünf jährlichen Mietanpassungen, die nächste findet am 22. Februar 2026 statt. Die aktuelle Miete beträgt 14.000 £ pro Jahr.
Im Mietvertrag ist ein Sachmängelausschluss enthalten.
Einheit 2
Die Erdgeschosswohnung 2 ist vermietet Secondo Leisure Limited (t/a Anytime Fitness), im Auftrag von DKR Land and Properties Limited, für eine Laufzeit von 15 Jahren ab dem 21. April 2017, endend am 20. April 2032. Es bestand eine Kündigungsoption für den Mieter zum 31. März 2020.
Der Mietvertrag profitiert von fünf jährlichen Mietüberprüfungen, die nächste findet am 21. April 2025 statt. Die Miete wird auf die Marktmiete überprüft, vorbehaltlich einer Höchstmiete von 127,6281% (5% pro Jahr) der vor der Überprüfung zu zahlenden Jahresmiete Datum.
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 41.666,67 £ pro Jahr.
Im Mietvertrag ist ein Sachmängelausschluss enthalten und der Vermieter verpflichtet sich, für Sachmängel zu haften.
Daher profitiert ein Anleger von einem Gesamtbruttoeinkommen von 466.083,67 £ pro Jahr und nach Abzug der Hauptmiete ein Gesamtnettoeinkommen von 376.996,67 £ pro Jahr.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Erhöhungen der Hauptmietmiete zwar gedeckelt sind, es jedoch keine Obergrenze für die Erhöhungen des Travelodge entsprechend den Änderungen des RPI gibt. Dadurch besteht das Potenzial für einen steigenden Nettoertrag für einen Anleger.
Rückkehreinkommen 2024
Erhöhungen des Travelodge-Einkommens und der Kopfmiete werden gemäß dem Einzelhandelspreisindex ermittelt. (sehen Hier)
Die Mietbewertung von Travelodge wird unter Bezugnahme auf die RPI-Zahl ermittelt, die zuletzt vor dem Datum der Mietbewertung im März 2024 veröffentlicht wurde. Während es wahrscheinlich ist, dass der RPI bis März 2024 weiter steigen wird, wird anhand der Zahl vom Juni 2023 berechnet, dass die Einnahmen steigen werden steigen auf 544.583 £ pro Jahr.
Auch die Kopfmieterhöhung im Oktober 2024 basiert auf dem RPI. Der auf dem Index vom Juni 2023 basierende Anstieg würde jedoch über der Obergrenze des Hauptmietvertrags liegen. Dadurch wird sich die Kopfmiete im Jahr 2024 erhöhen 113.700,05 £ pro Jahr.
Daher wird das einem Käufer zur Verfügung stehende Nettoeinkommen (basierend auf den obigen Kommentaren) im März 2024 auf mindestens 511.163 £ pro Jahr steigen und bis Oktober 2024 auf 486.550,06 £ sinken..
Bündnisse
Am 15. Mai 2023 gab Travelodge sein Handelsupdate für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2022 bekannt. Das Unternehmen meldete Rekordfinanzergebnisse, die deutlich über seinem bisher besten Jahr 2019 lagen.
- Der Gesamtumsatz stieg um 25% auf 909,0 Mio. £ (2019: 727,9 Mio. £, 2021: 559,7 Mio. £)
- Belegung stieg um 1,7 Punkte auf 81,8% (2019: 80,8%, 2021: 62,7%)
- Durchschnittlicher Zimmerpreis um 23,91 TP4T auf 64,31 £ gestiegen (2019: 52,51 £, 2021: 52,72 £)
- Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) stieg um 23,91 TP4T auf 52,59 £ (2019: 42,46 £, 2021: 33,04 £)
- RevPAR-Leistung 10,9 Punkte vor dem Wettbewerbssegment im Vergleich zu 2019
- EBITDA (bereinigt) von 212,9 Mio. £, ein Anstieg um 83,8 Mio. £ (2019: 129,1 Mio. £, 2021: 81,1 Mio. £)
- Barmittel in Höhe von 154,2 Mio. £ zum 31. Dezember 2022
- Im Jahr 2022 wurden 6 neue Hotels eröffnet, darunter ein irisches Franchise-Hotel
- Gesamtnetzwerk jetzt 595 Hotels und 45.781 Zimmer, Stand 31. Dezember 2022
Das Unternehmen gab außerdem bekannt, dass der Handel im ersten Quartal 2023 weiterhin stark war und die Beherbergungseinnahmen etwa 301 TP4T über dem Niveau von 2022 und etwa 401 TP4T über dem Niveau von 2019 lagen.
Diese Entwicklung spiegelt die Stärke und Widerstandsfähigkeit des britischen Budget-Hotelmarktes wider, der sich im Jahr 2022 gut entwickelte. Dies war auf eine starke inländische Freizeitnachfrage und eine schnelle Erholung der Nachfrage im Arbeiter- und Angestelltensektor zurückzuführen, während sich die Nachfrage im Angestelltensektor allmählich erholte.
Der Vorstandsvorsitzende des Unternehmens, Jo Boydell, gab bekannt:
Travelodge erzielte 2022 ein hervorragendes Geschäftsergebnis mit Rekordgewinnen und Umsatzwachstum. Der Markt erholte sich, mit einer starken Nachfrage nach Veranstaltungen und Kurzurlauben sowie nach wichtigen Geschäftsreisen. Wir übertrafen weiterhin das Midscale- und Economy-Segment.
Wir verfolgen eine klar definierte Wachstumsstrategie für Großbritannien und streben neue Hotels an 300 Standorten im ganzen Land an. Wir entwickeln unser Markenangebot weiter und machen gute Fortschritte bei der Modernisierung unseres Anwesens auf das neue Premium-Budget-Luxus-Hoteldesign, das wir letztes Jahr eingeführt haben.
Obwohl das aktuelle makroökonomische Umfeld für eine gewisse Unsicherheit sorgt, hat sich das Budget-Hotelsegment als widerstandsfähig erwiesen, da die Verbraucher weiterhin nach günstigen Optionen auf dem Markt suchen – wie sie Travelodge bietet. Wir sind weiterhin zuversichtlich, was die langfristigen Aussichten von Travelodge angeht, und freuen uns auf unsere zukünftigen Wachstumschancen.“
Travelodge Hotels Limited (Firmennummer 0769170) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2021 | 31. Dezember 2020 | |
| Einnahmen | 560,5 Millionen Pfund | 280,4 Millionen Pfund |
| Gewinne (Verluste) vor Steuern* | (33,8 Millionen Pfund) | (161,2 Millionen Pfund) |
| Gesamtvermögen | 2.657,7 Millionen Pfund | 2.622,0 Millionen Pfund |
*Das Unternehmen war erheblich von der Covid-19-Pandemie betroffen; die Mehrheit der Hotels war seit März 2020 für längere Zeit geschlossen. Daher schlug das Unternehmen ein freiwilliges Unternehmensabkommen (Company Voluntary Arrangement, CVA) vor, das am 19. Juni 2020 genehmigt wurde. Das CVA war Teil des Sanierungsplans von Travelodge, der Schritte umfasste, um (i) die Hotels nach Aufhebung der Beschränkungen der britischen Regierung wieder zu öffnen, (ii) die Betriebs- und Kapitalkosten zu senken, (iii) zusätzliche Mittel zu beschaffen und (iv) die an die Vermieter gezahlten Mieten vorübergehend zu senken.
Der Sanierungsplan bot den besten Ansatz, um die kurzfristigen Herausforderungen zu bewältigen, denen sich das Unternehmen infolge des COVID-19-Ausbruchs gegenübersieht, und um die Zukunft seiner mehr als 10.000 Mitarbeiter zu sichern.
Im Gegensatz zu den meisten CVAs wurden keine Hotelschließungen oder dauerhafte Mietsenkungen vorgeschlagen. Vor dem Ausbruch von COVID-19 startete Travelodge mit einem Rekordniveau an Barreserven in das Jahr 2020 und verzeichnete fünf Jahre in Folge starkes Wachstum, wobei das Unternehmen den Mittelklasse- und Economy-Sektor und seine Mitbewerber übertraf.
Travelodge Southport wurde nach CVA in die Kategorie B eingestuft, was darauf hinweist, dass es sich um eine gut gehandelte Immobilie handelt.
Das CVA ist mittlerweile vollständig umgesetzt und nun offiziell beendet.
Travelodge wurde 1985 mit der Eröffnung seines ersten Hotels in Barton under Needwood im Herzen Englands zur ersten britischen Hotelmarke mit preisgünstiger Ausstattung. Heute ist Travelodge die größte unabhängige Hotelmarke Großbritanniens mit über 590 Hotels und 40.000 Gästezimmern in Großbritannien, Irland und Spanien.
Travelodge-Hotels finden Sie im Zentrum großer Städte wie London, Edinburgh, Cardiff, Manchester, Birmingham, Belfast, Dublin, Barcelona und Madrid; in den meisten größeren Städten Großbritanniens sowie in den klassischen Küstenorten und an wichtigen Raststätten (Quelle: www.travelodge.co.uk).
Papa John's (GB) Limited (Co. No. 02569801) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| 26. Dezember 2021 | 26. Dezember 2020 | |
| Umsatz | £102,339,000 | £94,914,000 |
| Gewinn vor Steuern | £8,103,000 | £8,031,000 |
| Nettovermögen | £31,028,000 | £36,220,000 |
Die Haupttätigkeit des Unternehmens ist das Franchising von Pizza-Hausliefer- und Take-Away-Läden im Vereinigten Königreich sowie die Großhandelslieferung von Produktzutaten und -verpackungen an das Filialnetz.
Papa John's (GB) Ltd ist eine Tochtergesellschaft von Papa John's International Inc. Das 1984 von John Schnatter in den USA gegründete Unternehmen ist heute an über 5.000 Standorten in 45 Ländern vertreten. Papa John's International Inc. unterstützt Papa John's (GB) Limited, den britischen Zweig des Unternehmens, in Management und Finanzen. Laut Unternehmensberichten betreibt das Unternehmen ein Netzwerk von 507 Papa John's-Filialen in Großbritannien, die alle von Franchisenehmern betrieben werden. Weitere Informationen finden Sie unter www.papajohns.co.uk.
Secondo Leisure Limited ist ein Franchisenehmer von Anytime Fitness, dem weltweit größten und am schnellsten wachsenden Fitnessstudio-Franchise mit über 188 Clubs in Großbritannien und über 5.000 weltweit in fast 40 Ländern. Weitere Informationen finden Sie unter www.anytimefitness.co.uk.
Zusammenfassung des Hotelmarktes und Investitionsnachweise
Der Hotelmarkt hat sich seit den Herausforderungen der Pandemie eindrucksvoll erholt und eine robuste Geschäftsentwicklung erzielt. Der britische Budgethotelmarkt hat sich stark entwickelt und erzielte einen Umsatz prozentual zum Vorjahresniveau, der über dem des gesamten Hotelmarktes lag. Dies ist auf die starke inländische Freizeitnachfrage und eine deutliche Erholung der Nachfrage im Industrie- und Gewerbesektor zurückzuführen.
In seinem Hotels Outlook 2023 berichtet CBRE, dass sich der britische Hotelsektor 2022 bemerkenswert erholt hat. Zwei Gruppen, von denen wir erwarten, dass sie sich besser entwickeln, sind das Luxus-/Freizeitsegment, das voraussichtlich weiterhin gut performen wird, da seine demografische Gruppe weniger anfällig für die Folgen einer Rezession ist. Neben dem Economy-/Budgetsegment, das als erstes von einer wieder anziehenden Nachfrage profitierte, als Reisende nach COVID zögerlich ins Ausland reisten, sehen wir dieses Segment in guten Positionen, um diese Nachfrage auch weiterhin zu halten. Diese Segmente profitieren zudem von der Möglichkeit, entweder die Preise stark anzupassen, um die inflationären Kosten auszugleichen (im Fall von Luxus) oder die Auswirkungen der Kosteninflation aufgrund niedrigerer nominaler Inputniveaus (Budget) zu minimieren. Investoren werden die Vorteile dieser Eigenschaften zu schätzen wissen.
Im Bericht „UK Hotel Market Overview“ von Avison Young heißt es: „Die vorläufigen Ergebnisse von Visit Britain für 2022 zeigen, dass jährlich 30,5 Millionen Besucher nach Großbritannien kamen und 25,7 Milliarden Pfund ausgaben. Für 2023 prognostiziert Visit Britain 35,1 Millionen Besuche (181 TP4Billionen mehr als 2022) und Ausgaben von 29,5 Milliarden Pfund, 41 TP4Billionen mehr als 2019. Alle britischen Städte und der regionale britische Durchschnitt entwickeln sich außergewöhnlich gut, da der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) entweder auf dem Niveau von 2019 liegt oder darüber. Der verstärkte Trend zu Staycations hat sich auch 2023 fortgesetzt und den durchschnittlichen Tagespreis (ADR) in allen Märkten deutlich über das Niveau von 2019 getrieben.“
Der Preis der Investition spiegelt den aktuellen Markt wider und bietet im Vergleich zu den jüngsten Marktdaten eine attraktive Rendite.
Beispielsweise wurde das Travelodge West Bromwich im Mai 2023 zu einem Preis verkauft, der einer Nettoanfangsrendite von 6,971 TP4T entspricht. Das Hotel mit 78 Zimmern und einer Gesamtfläche von ca. 29.560 Quadratfuß befindet sich im Eigentumsbesitz mit einer Restlaufzeit von 24 Jahren, einer laufenden Miete von 386.272 £ pro Jahr und fünf jährlichen, an den RPI gekoppelten Mietanpassungen (11 TP4T-Kragen und 41 TP4T-Obergrenze).
Darüber hinaus wurden wir darüber informiert, dass das Eigentumsrecht an der Travelodge Sleaford, deren Pachtvertrag noch eine Restlaufzeit von ca. 21 Jahren hat, im Februar 2023 zu einem Preis von 2,75 Millionen Pfund verkauft wurde, was einem Nettoanfangsertrag von 6,451 TP4T entspricht.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen £4,162,000 (Vier Millionen einhundertzweiundsechzigtausend), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von entspricht 8.50%, unter Annahme von Standardkäuferkosten von 6,55%.
Basierend auf den aktuellen RPI-Zahlen wird der Umkehrertrag im Jahr 2024 auf nicht weniger als steigen 11.0%.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Recherchen (1.576,43 £) und die Vermessung (1.145 £ + MwSt.), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass für einen Kauf eine Transaktionsgebühr von 10.000 £ zzgl. MwSt. erhoben wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine attraktive Hotel- und Einzelhandels-/Freizeitinvestition zu erwerben;
Der Großteil der Einnahmen (86%) ist gegen Travelodge Hotels Ltd mit einer nicht abgelaufenen Mietdauer von mehr als 15,75 Jahren mit der Option des Vermieters auf Verlängerung um weitere 3 Jahre gesichert;
Travelodge hat für 2022 Rekordfinanzergebnisse gemeldet, wobei das EBITDA auf 212,9 Mio. £ (2019: 129,1 Mio. £) gestiegen ist.
Die Mieterhöhungen von Travelodge basieren auf unbeschränkten Erhöhungen des Einzelhandelspreisindex;
Zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Papa John's & Anytime Fitness) mit zusätzlichen Parkeinnahmen;
Das Anwesen befindet sich in günstiger Lage im Stadtzentrum von Southport, in unmittelbarer Nähe zu den wichtigsten Einkaufs-, Freizeit- und Touristenattraktionen.
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Nettoanfangsrendite und Umkehrrendite wider
