الاستثمار العقاري - القراءة - RG1 2EA

إقامة

في حين أن الخطط الأصلية للمخطط متاحة للتنزيل ، بالإضافة إلى ذلك ، تم قياس العقار بواسطة BKR Floor Plans لتأكيد الإقامة أدناه. ستتم إعادة توجيه مخططات الطوابق وتقرير المسح المقاس إلى المشتري بتكلفة 950 جنيهًا إسترلينيًا + ضريبة القيمة المضافة.

تجاري	قدم مربع	متر مربع
الوحدة 1 الدور الأرضي	1,875	174.20
ITZA	1,170
الوحدة 1 بدروم	1,666	154.78
إجمالي الوحدة 1	3,541	328.98

الوحدة 2 الدور الأرضي	1,875	174.16
ITZA	789
الوحدة 2 بدروم	1,283	119.21
مجموع الوحدة 2	3,158	293.37

الوحدة 3 الدور الأرضي	4,277	397.37
ITZA	1,927

الوحدة 3 بدروم	1,625	150.94
إجمالي الوحدة 3	5,902	548.31

إجمالي الأعمال التجارية (GIA)	12,601	1,170.66

سكني
اسم الكتلة	جديد / مجدد	العنوان البريدي	أرضية	سرير	GIA (قدم مربع)

بيت الدوقة	جديد	1	1	1	512
بيت الملوك	تجديد	2	1	1	556
بيت الملوك	تجديد	3	1	1	512
بيت الملوك	تجديد	4	1	1	523
بيت الدوق	تجديد	5	1	2	742
بيت الدوق	تجديد	6	1	2	694
بيت الدوق	تجديد	7	1	2	679
بيت الدوقة	جديد	8	2	1	529
بيت الدوقة	جديد	11	2	1	540
بيت الملوك	تجديد	12	2	1	556
بيت الملوك	تجديد	14	2	1	515
بيت الملوك	تجديد	15	2	1	523
بيت الدوق	تجديد	16	2	2	742
بيت الدوقة	جديد	19	3	1	529
بيت الدوقة	جديد	20	3	1	528
بيت الدوقة	جديد	21	3	2	755
بيت الدوقة	جديد	22	3	1	540
بيت الملوك	تجديد	23	3	1	512
بيت الملوك	تجديد	24	3	1	494
بيت الدوق	تجديد	26	3	2	744
بيت الدوق	تجديد	27	3	2	697
بيت الدوق	تجديد	28	3	2	669
بيت الدوقة	جديد	30	4	1	529
بيت الدوقة	جديد	31	4	1	540
بيت الدوقة	جديد	33	5	2	742
بيت الدوقة	جديد	34	5	1	622

المجموع					15,523 (1442.13)

فترة

التملك الحر

يوفر صك التخفيف الصادر في 28 فبراير 2017 (انظر غرفة البيانات) حق المرور عبر الممر في 1-2 Market Place لتمكين وصول المشاة إلى الفناء الخلفي ، وبالتالي ، الإقامة السكنية. على مالك الأرض المجاور التزامات معينة بالحفاظ على إصلاحها وحالتها الجيدة ، فضلاً عن نظافتها ؛ يمكن لمالك جاكسون كورنر الإصلاح والصيانة إذا فشل الطرف المجاور في القيام بذلك ، واسترداد نسبة عادلة ومعقولة من تلك التكلفة.

توجد فرصة للإدارة النشطة لتحسين جاذبية منطقة المدخل الحالية للشقق السكنية.

توجد فرصة مهمة لتعزيز القيمة من خلال إنشاء مدخل جديد للسكن السكني من طريق الملك.

موقف الإيجار

وحدة 1 ؟ تم توقيع اتفاقية تأجير واتفاقية تكميلية مع Rosa؟ s London Limited (مقهى تاي). سيكون الإيجار لمدة 15 عامًا بإيجار أولي قدره 30 ألف جنيه إسترليني سنويًا ، يرتفع إلى 60 ألف جنيه إسترليني سنويًا بعد 38 شهرًا. بالإضافة إلى ذلك ، تم منح المستأجر فترة 12 شهرًا بدون إيجار. لذلك تم منح المستأجر في الواقع ما يعادل 31 شهرًا بدون إيجار. تم تحديد رسوم الخدمة عند 1.50 جنيه إسترليني للقدم المربع للسنوات الخمس الأولى من الفصل الدراسي.

تتطلب الاتفاقية تنفيذ الأعمال من قبل المالك ؛ يتم توفير مواصفات في غرفة البيانات. العناصر الوحيدة المعلقة حاليًا هي أعمال النجاة من الحريق وتوصيل إمدادات المياه. تم تعيين مستشار M&E (Kendall Kingscott) لوضع اللمسات الأخيرة على المواصفات من أجل السماح بإكمال التأجير.

كما أن عقد الإيجار مشروط بحصول المستأجر على ترخيص المبنى. تم الحصول على هذا ويمكن العثور على نسخة داخل غرفة البيانات.

الوحدة 2 ؟ تم توقيع اتفاقية الإيجار للسماح لـ Fat Hippo (برغر بار) لمدة 15 عامًا بإيجار أولي قدره 55000 جنيه إسترليني سنويًا ، مع فترة إيجار مجانية لمدة 18 شهرًا وخيار استراحة للمستأجر في نهاية السنة العاشرة. تم تحديد رسوم الخدمة عند 1.50 جنيه إسترليني للقدم المربع للسنوات الخمس الأولى من الفصل الدراسي.

تتطلب الاتفاقية من المالك القيام بالأعمال المناسبة ، بما في ذلك توفير مسار لقناة الاستخراج ؛ يتم تنفيذ الأعمال بمجرد حصول المستأجر على إذن تخطيط لنظام التهوية الخاص به ، والذي يتم تنفيذه.

كما أن عقد الإيجار مشروط بحصول المستأجر على ترخيص المبنى. يجب على المستأجر استخدام المساعي المعقولة للحصول عليها في أقرب وقت ممكن عمليًا.

الوحدة 3 ؟ يتم عرض الوحدة للسوق للسماح لشركة Fleurets و Hicks Baker. يجب أن يكون الإيجار المطلوب 75000 جنيه إسترليني سنويًا. وتجدر الإشارة إلى أن العقار كان معروضًا مؤخرًا على بائع تجزئة للملابس الرجالية بسعر 92،500 جنيه إسترليني سنويًا

يرجى الرجوع إلى ميزانية الأعمال المتبقية داخل dataroom. تم تسعير الأعمال العامة بمبلغ 15500 جنيه إسترليني ، وأعمال التزامات المالك للوحدة 1 بسعر 11500 جنيه إسترليني ، وأعمال المالك للوحدة 2 بسعر 27300 جنيه إسترليني ، وتكاليف عدد من العناصر قبل تأجير الوحدة 3 بسعر 11600 جنيه إسترليني.

عهد

أفادت Rosa؟ s London Limited (Co. No 07734532) بالأرقام التالية:

نهاية العام	28 مارس 2022	28 مارس 2021
دوران	2722826 جنيه إسترليني	16327.930 جنيه إسترليني
أرباح ما قبل الضرائب	608208 جنيه إسترليني	- 2586868 جنيه إسترليني
ورقة التوازن	4385229 جنيه إسترليني	3،972،546 جنيه إسترليني

روزا التايلاندية؟ تتداول حاليًا من 35 منفذًا على مستوى البلاد وفقًا لموقع الشركة على الويب. www.rosasthai.com.

يرجى ملاحظة أنه لا يوجد وديعة إيجار.

أبلغت مطاعم فات هيبو المحدودة (شركة رقم 07207305) عن الأرقام التالية:

نهاية العام	31 يوليو 2021	31 يوليو 2020
ورقة التوازن	428.935 جنيه إسترليني	191653 جنيه إسترليني

سمين فرس النهر؟ تتداول حاليًا من 16 منفذًا على مستوى البلاد وفقًا لموقع الشركة على الويب. www.fathippo.co.uk.

يرجى ملاحظة أنه لا يوجد وديعة إيجار.

تكلفة الخدمة

تتم إدارة العقار من قبل Sennen الذي تولى الإدارة في 30 نوفمبر 2022. يمكن العثور على نسخة من اتفاقية الإدارة في غرفة البيانات.

يرجى الرجوع إلى جدول البيانات الموجود داخل غرفة البيانات والذي يوضح رسوم الخدمة التي يتم تشغيلها حاليًا بسعر 89،485 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا. تبلغ تكلفة رسوم الخدمة الباطلة للمسؤول (والتي تستثني الوحدات المباعة الموضحة باللون البرتقالي) حاليًا 74000 جنيه إسترليني سنويًا.

لا يتكبد العقار حاليًا أسعارًا تجارية نظرًا لأن العقار خاضع للإدارة. القيمة المقدرة للوحدة 1 هي 87500 جنيه إسترليني ، والوحدة 2 53500 جنيه إسترليني والوحدة 3 117000 جنيه إسترليني.

معلومات التطوير

تخطيط

تم الانتهاء من التطوير وفقًا للتخطيط رقم الطلب 171238 والذي ، جنبًا إلى جنب مع وثائق التخطيط ذات الصلة ، يمكن الوصول إليها من غرفة البيانات.

نوفر أيضًا أداة تعقب لظروف التخطيط فيما يتعلق بشروط التخطيط ونلفت انتباهك إلى البندين 25 و 26 (انظر القسم أدناه؟ BREEAM؟).

يتعلق البند 25 بشرط إثبات أن 50% من المساكن الجديدة مطلوبة لتحقيق 19% كحد أدنى من التحسين في معدل الانبعاث فوق الهدف المحدد بموجب لوائح البناء. لم يتحقق هذا الهدف بعد ؛ يرجى الرجوع إلى تقرير أداء الحد من الكربون XCO2 داخل غرفة البيانات لمزيد من المعلومات.

بريام

يتطلب الشرط 26 من إذن التخطيط للتطوير أن تحقق 50% من الوحدات السكنية داخل مبنى الواجهة عند التجديد معيار BREEAM الممتاز (الحد الأدنى للدرجات 70 نقطة) و 50% المتبقية على مستوى BREEAM جيد جدًا (الحد الأدنى للدرجات 55 نقطة ) ، أو أن جميع الوحدات تحقق معيار BREEAM جيدًا جدًا ولكن بدرجة لا تقل عن 62.5%. المخطط لم يحقق هذا التصنيف بعد.

قدم مستشارو XCO2 تقريرًا نهائيًا إلى مؤسسة أبحاث البناء (BRE) تستهدف تصنيف 58% (BREEAM جيد جدًا). كانت النية هي تحقيق درجة 58% ثم تقديم تعديل غير مادي لمتطلبات التخطيط ، مما يقلل النتيجة المستهدفة لإذن التخطيط إلى النتيجة التي تم تحقيقها.

في مارس 2023 ، تلقت XCO2 تقييم التجديد المحلي BREAM لـ "جيد جدًا". الشهادات المناسبة متاحة للتنزيل من غرفة البيانات. ومن المتوقع الآن أن هذا سيكون كافيا للوفاء بحالة التخطيط ؛ يقدم المستشارون بارتون ويلمور المشورة والتنسيق مع مجلس منطقة القراءة.

معلومات الكفالة

يتم تغطية الممتلكات من قبل منطقة البناء؟ ضمانات التأمين لمدة 10 سنوات من الانتهاء العملي الذي كان في مارس 2021. علاوة على ذلك ، يتم تقديم الضمانات في dataroom على النحو التالي:

مهندس إنشائي ؟ برينغير جيمس للاستشارات الهندسية المحدودة
المصمم الرئيسي؟ اثنان واحد خدمات السلامة المحدودة
مهندس ميكانيكي وكهربائي؟ فيوتشر سيرف المحدودة
مهندس معماري ؟ دكستر مورين أسوشيتس ليمتد
مهندس معماري ؟ CAMM Architects Limited
المقاول؟ بيك جروب لندن ليمتد
المقاول؟ انكور للإنشاءات المحدودة

تقييم مخاطر الحريق

تقييم مخاطر الحريق بتاريخ 22 نوفمبر 2022 متاح في dataroom. تم معالجة غالبية القضايا منذ ذلك الحين. أثار التقييم مسألة تتعلق بالتزيين في منطقة الفناء. نتيجة لذلك ، ينظم المسؤولون العلاج في مايو لحماية الأسطح من الحرائق.

شهادات أداء الطاقة

يمكن العثور على شهادات أداء الطاقة للشقق السكنية في غرفة البيانات. تصنيفات الطاقة بين B و D.

يمكن العثور على شهادات أداء الطاقة للمحل التجاري في غرفة البيانات. تصنيف الطاقة هو E.

الصحة والأمان

تم إجراء تقييم مخاطر الصحة والسلامة في نوفمبر 2022. التقرير متاح للعرض داخل غرفة البيانات.

فرصة كبيرة لتعزيز القيمة

تحققت المبيعات السكنية

قبل الفرق المهنية الحالية؟ المشاركة ، تم تحقيق مبيعات العقارات السكنية التالية.

اسم الكتلة	جديد / مجدد	العنوان البريدي	أرضية	سرير	GIA (قدم مربع)	مُباع
بيت الدوقة	جديد	9	2	1	512	255000 جنيه إسترليني (يونيو 2022)
بيت الدوقة	جديد	10	2	2	728	340 ألف جنيه إسترليني (نوفمبر 2021)
بيت الدوق	تجديد	17	2	2	664	422144 جنيهًا إسترلينيًا (يوليو 2021)
بيت الدوق	تجديد	18	2	2	640	420.529 جنيه إسترليني (مايو 2021)
بيت الدوق	تجديد	25	3	1	437	289396 جنيه إسترليني (يوليو 2021)
بيت الدوقة	جديد	29	4	1	512	327،250 جنيه إسترليني (سبتمبر 2021)
بيت الدوقة	جديد	32	4	2	728	451،875 جنيه إسترليني (سبتمبر 2021)

تعليق على السوق السكنية من وكلاء Haslams Estate

• يشير أحدث مؤشر أسعار عقارات Haslams (Q1 23) إلى أن الإحساس بالحياة الطبيعية يعود إلى سوق العقارات السكنية في Reading حيث تتراجع الميزانية الكارثية لشهر سبتمبر الماضي لتصبح ذكرى بعيدة. في حين أن العديد من الملاك والمستأجرين والمشترين والبائعين لا يزالون يواجهون تحديات ارتفاع معدلات التضخم والاقتراض ، لا يزال الناس يتحركون وهذا هو حجر الأساس لما يبدو أنه انتعاش مدروس وحذر.

لا يزال الاقتصاد المحلي قويًا نسبيًا ومرنًا ويفوق أداءه. كما ساعدت الأنباء التي تفيد بأن الاقتصاد الأوسع قد يتجنب الركود في تحسين المعنويات ، وبالتالي هناك ثقة أكبر مما كانت عليه في الربع الرابع 22. في حين أن الناس الآن أكثر استعدادًا وقدرة على خفض الأسعار المطلوبة لتوليد الاهتمام ؛ القيمة الأساسية للممتلكات في المنطقة أعلى 1.22% مقابل Q4 22 وأعلى 2.64% على مدى الاثني عشر شهرًا الماضية. تفوقت شقق تاون سنتر على السوق المحلي حيث بلغت 1.621 تيرابايت و 3.561 تيرابايت على التوالي. يعكس أداء شقق وسط المدينة عدم التوازن في العرض. عادة ، ستستوعب ريدينج مبيعات 200-300 شقة جديدة كل عام. ومع ذلك ، فمن غير المرجح أن نرى أكثر من 30 وحدة يتم تسليمها خلال عام 2022 و 2023 و 2024 بالكامل نظرًا لأن معظم الوحدات الجديدة مخصصة للتأجير بدلاً من البناء للبيع.

يستمر الطلب على الإيجارات في شقق وسط المدينة في زيادة العرض. يبلغ متوسط أسعار شقق PRS في وسط المدينة الآن أقل بقليل من 28 قدمًا مربعًا سنويًا مع عائدات إجمالية تبلغ 6.261 طنًا 3 تيرابايت: تحول 83 نقطة أساس منذ بداية عام 2021 (من 5.431 تيرابايت 3 تيرابايت). وهذا يعكس حقيقة أن الزيادات في قيم رأس المال لم تواكب النمو في قيم الإيجارات خلال نفس الفترة (7.16% نمو سنوي في قيم الإيجارات).

المبيعات السكنية والسماح للسوق في القراءة

نقترح أن القيمة الإجمالية للشقق السكنية تقع بين 6،897،500 جنيه إسترليني (444 جنيهًا إسترلينيًا لكل قدم مربع) و 7970.000 جنيه إسترليني (513 لكل قدم مربع). تمثل هذه الأرقام خصمًا كبيرًا على أرقام المبيعات التي تم تحقيقها مؤخرًا. يرجى الرجوع إلى الجدول المتاح للتنزيل المقدم من قبل خبراء الإسكان المحليين ، Haslams.

بالإضافة إلى دليل المبيعات في Jackson؟ s Corner ، نحن على دراية بالمبيعات المماثلة التي تحققت في One Reading ، Station Road ، Reading حيث تم بيع الشقق خلال 2022/23 في ما بين 453 جنيهًا إسترلينيًا و 678 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع ، بمتوسط 577 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع.

من المقترح أن تتراوح إيرادات الإيجار المحتملة بين 433000 جنيه إسترليني سنويًا و 465000 جنيه إسترليني سنويًا.

قيمة الخروج التجاري ودخل الإيجار المحتمل

تم السماح للوحدة 1 بمبلغ 60 ألف جنيه إسترليني سنويًا ، أي ما يعادل 45 جنيهًا إسترلينيًا للمنطقة أ. تم السماح للوحدة 2 بمبلغ 55000 جنيه إسترليني سنويًا ، أي ما يعادل 61 جنيهًا إسترلينيًا للمنطقة أ. الإيجار المطلوب للوحدة 3 هو 75000 جنيه إسترليني سنويًا ، وهو ما يمثل جنيهًا إسترلينيًا فقط 36 منطقة أ ؛ ومع ذلك ، كانت الوحدة قيد العرض مؤخرًا بسعر 92،500 جنيه إسترليني سنويًا تمثل 45 جنيهًا إسترلينيًا للمنطقة.

وفقًا لذلك ، نقترح أن يكون الدخل التجاري المحتمل في حدود 205000 جنيه إسترليني سنويًا. بناءً على عوائد الخروج المقترحة من 7 إلى 8% ، تكون القيمة التي سيتم تحقيقها من العنصر التجاري للممتلكات في حدود 2.4 مليون جنيه إسترليني إلى 2.75 مليون جنيه إسترليني.

ملخص قيمة الخروج المحتملة

باختصار ، نقترح أن نطاق القيمة المراد تحقيقها من العقار يتراوح بين 9،297،500 جنيه إسترليني و 10،720،000 جنيه إسترليني.

نقترح أن يتراوح دخل الإيجار المحتمل بين 638000 جنيه إسترليني و 670 ألف جنيه إسترليني سنويًا.

إمكانية تعزيز القيمة

نقترح وجود العديد من المجالات للمشتري لتعزيز قيمة العقار ، بما في ذلك ما يلي:

تأجير السكن التجاري
تأجير السكن
تحسين مواصفات العقار
تحسين جاذبية مدخل الممر إلى الشقق.
عمل مدخل جديد للشقق من الشارع. يتم توفير تفاصيل الاقتراح في غرفة البيانات. وهذا يشمل إنشاء شقة إضافية.
تحسين المظهر الجمالي للعقار خارجيًا
تحسين مساحة الفناء
استكمال المبادرات الإدارية المختلفة المدرجة

ضريبة القيمة المضافة

نحن نتفهم أنه تم اختيار العقار لضريبة القيمة المضافة.

عرض

لقد أوعزنا بالسعي للحصول على عروض في منطقة 7500000 جنيه إسترليني (سبعة ملايين وخمسمائة ألف جنيه) خاضعة للتعاقد لفائدة التملك الحر.

يرجى ملاحظة أنه سيتم إعادة تحميل المشتري تكاليف عمليات البحث (1500 جنيه إسترليني + ضريبة القيمة المضافة) المتوفرة في غرفة البيانات.

العروض المشروطة
وتجدر الإشارة إلى أن البائع سوف يستقبل عروض شراء النقرات القانونية مع إتمامها مشروط بالتمويل ، بالإضافة إلى العروض غير المشروطة. في حالة قبول عرض وعقد تم إتمامه مشروطًا بالحصول على التمويل من قبل المشتري ، إذا انسحب المشتري لاحقًا بسبب نقص التمويل ، فسيتم حجب دفعة من إيداع العقد 0.5% من سعر العقد.

اعتبارات الاستثمار

يقع العقار في موقع بارز في وسط مدينة ريدينغ.
يمثل الشراء بسعر الطلب خصمًا كبيرًا على القيمة المحتملة التي سيتم تحقيقها للممتلكات ؛
بمجرد الانتهاء من مبادرات الإدارة ، فإن العقار لديه القدرة على توليد دخل إيجار كبير ؛

تنصل

تتم إدارة شؤون الشركة وأعمالها وممتلكاتها من قبل المسئولين المشتركين بول زالكين وسيمون كامبل ، من شركة كوانتوما الاستشارية المحدودة الذين يعملون كوكلاء للشركة دون أي مسؤولية شخصية. كلاهما مرخصان من قبل جمعية ممارسي الإعسار ويلتزمان بمدونة أخلاقيات الإعسار

يُلفت الانتباه إلى حقيقة أن الوصول إلى جميع مناطق العقار قد لا يكون ممكنًا قبل الانتهاء.

لن يتم تقديم الردود على الاستفسارات القياسية كجزء من عملية النقل.

سيتم بيع العقار كما رأينا. لا توجد ضمانات أو إقرارات صريحة أو ضمنية.

يجب أن يكون أي مالك محتمل مستعدًا للقيام بمبادرات قوية لإدارة الأصول لتسوية الأساس الذي يعتمد عليه أي شاغلين تجاريين وسكنيين في الموقع.

تم تحديد السعر الإرشادي بشكل واقعي ليعكس الفرص الكبيرة لبناء تدفق دخل مستدام وتعزيز القيمة.