الاستثمار العقاري - القراءة - RG1 2EA

إقامة

مع أن المخططات الأصلية للمشروع متاحة للتنزيل، فقد تم قياس العقار بواسطة مخططات BKR الأرضية لتأكيد مواصفات السكن أدناه. سيتم إعادة توجيه هذه المخططات الأرضية وتقرير المسح المقاس إلى المشتري بتكلفة 950 جنيهًا إسترلينيًا + ضريبة القيمة المضافة.

تجاري	قدم مربع	متر مربع
الوحدة 1 الدور الأرضي	1,875	174.20
ITZA	1,170
الوحدة 1 بدروم	1,666	154.78
إجمالي الوحدة 1	3,541	328.98

الوحدة 2 الدور الأرضي	1,875	174.16
ITZA	789
الوحدة 2 بدروم	1,283	119.21
مجموع الوحدة 2	3,158	293.37

الوحدة 3 الدور الأرضي	4,277	397.37
ITZA	1,927

الوحدة 3 بدروم	1,625	150.94
إجمالي الوحدة 3	5,902	548.31

إجمالي الأعمال التجارية (GIA)	12,601	1,170.66

سكني
اسم الكتلة	جديد / مجدد	العنوان البريدي	أرضية	سرير	GIA (قدم مربع)

بيت الدوقة	جديد	1	1	1	512
بيت الملوك	تجديد	2	1	1	556
بيت الملوك	تجديد	3	1	1	512
بيت الملوك	تجديد	4	1	1	523
بيت الدوق	تجديد	5	1	2	742
بيت الدوق	تجديد	6	1	2	694
بيت الدوق	تجديد	7	1	2	679
بيت الدوقة	جديد	8	2	1	529
بيت الدوقة	جديد	11	2	1	540
بيت الملوك	تجديد	12	2	1	556
بيت الملوك	تجديد	14	2	1	515
بيت الملوك	تجديد	15	2	1	523
بيت الدوق	تجديد	16	2	2	742
بيت الدوقة	جديد	19	3	1	529
بيت الدوقة	جديد	20	3	1	528
بيت الدوقة	جديد	21	3	2	755
بيت الدوقة	جديد	22	3	1	540
بيت الملوك	تجديد	23	3	1	512
بيت الملوك	تجديد	24	3	1	494
بيت الدوق	تجديد	26	3	2	744
بيت الدوق	تجديد	27	3	2	697
بيت الدوق	تجديد	28	3	2	669
بيت الدوقة	جديد	30	4	1	529
بيت الدوقة	جديد	31	4	1	540
بيت الدوقة	جديد	33	5	2	742
بيت الدوقة	جديد	34	5	1	622

المجموع					15,523 (1442.13)

فترة

التملك الحر

يمنح صك ارتفاق مؤرخ في 28 فبراير 2017 (انظر غرفة البيانات) حق المرور على الممر في ساحة السوق 1-2 لتمكين المشاة من الوصول إلى الفناء الخلفي، وبالتالي إلى المساكن. يلتزم مالك الأرض المجاورة ببعض الالتزامات بالحفاظ على حالتها الجيدة، بالإضافة إلى الحفاظ على نظافتها؛ ويحق لمالك جاكسون كورنر إصلاحها وصيانتها في حال عدم قيام المالك المجاور بذلك، مع استرداد نسبة عادلة ومعقولة من تلك التكلفة.

توجد فرصة للإدارة النشطة لتحسين جاذبية منطقة المدخل الحالية للشقق السكنية.

توجد فرصة كبيرة لتعزيز القيمة من خلال إنشاء مدخل جديد للمساكن من طريق الملك.

موقف الإيجار

وحدة 1 تم توقيع اتفاقية إيجار واتفاقية تكميلية مع مقهى روزا لندن المحدود (مقهى تايلاندي). مدة التأجير 15 عامًا بإيجار أولي قدره 30,000 جنيه إسترليني سنويًا، يرتفع إلى 60,000 جنيه إسترليني سنويًا بعد 38 شهرًا. بالإضافة إلى ذلك، مُنح المستأجر فترة إعفاء من الإيجار لمدة 12 شهرًا، ما يعادل 31 شهرًا من الإيجار. الحد الأقصى لرسوم الخدمة هو 1.50 جنيه إسترليني للقدم المربع خلال السنوات الخمس الأولى من مدة الإيجار.

تتطلب الاتفاقية تنفيذ الأعمال من قبل المالك ؛ يتم توفير مواصفات في غرفة البيانات. العناصر الوحيدة المعلقة حاليًا هي أعمال النجاة من الحريق وتوصيل إمدادات المياه. تم تعيين مستشار M&E (Kendall Kingscott) لوضع اللمسات الأخيرة على المواصفات من أجل السماح بإكمال التأجير.

كما أن عقد الإيجار مشروط بحصول المستأجر على ترخيص المبنى. تم الحصول على هذا ويمكن العثور على نسخة داخل غرفة البيانات.

الوحدة 2 تم توقيع اتفاقية إيجار لمطعم فات هيبو (برجر بار) لمدة 15 عامًا بإيجار أولي قدره 55,000 جنيه إسترليني سنويًا، مع فترة إعفاء من الإيجار لمدة 18 شهرًا، وخيار فسخ عقد الإيجار في نهاية السنة العاشرة. الحد الأقصى لرسوم الخدمة هو 1.50 جنيه إسترليني للقدم المربع خلال السنوات الخمس الأولى من مدة الإيجار.

تتطلب الاتفاقية من المالك القيام بالأعمال المناسبة ، بما في ذلك توفير مسار لقناة الاستخراج ؛ يتم تنفيذ الأعمال بمجرد حصول المستأجر على إذن تخطيط لنظام التهوية الخاص به ، والذي يتم تنفيذه.

كما أن عقد الإيجار مشروط بحصول المستأجر على ترخيص المبنى. يجب على المستأجر استخدام المساعي المعقولة للحصول عليها في أقرب وقت ممكن عمليًا.

الوحدة 3 الوحدة معروضة للإيجار من قِبل شركتي Fleurets وHicks Baker. الإيجار المطلوب 75,000 جنيه إسترليني سنويًا. تجدر الإشارة إلى أن العقار عُرض مؤخرًا على متجر ملابس رجالية بسعر 92,500 جنيه إسترليني سنويًا.

يرجى الاطلاع على ميزانية الأعمال المتبقية في غرفة البيانات. حُددت تكلفة الأعمال العامة بـ 15,500 جنيه إسترليني، وأعمال التزامات المالك للوحدة 1 بـ 11,500 جنيه إسترليني، وأعمال المالك للوحدة 2 بـ 27,300 جنيه إسترليني، وتكاليف عدد من البنود قبل تأجير الوحدة 3 بـ 11,600 جنيه إسترليني.

عهد

أعلنت شركة روزا لندن المحدودة (رقم الشركة 07734532) عن الأرقام التالية:

نهاية العام	28 مارس 2022	28 مارس 2021
دوران	£27,228,826	£16,327,930
أرباح ما قبل الضرائب	£608,208	-£258,868
ورقة التوازن	£4,385,229	£3,972,546

تُتاجر شركة "Rosa's Thai" حاليًا في 35 منفذًا على مستوى البلاد وفقًا لموقع الشركة على الإنترنت. www.rosasthai.com.

يرجى ملاحظة أنه لا يوجد وديعة إيجار.

أبلغت مطاعم فات هيبو المحدودة (شركة رقم 07207305) عن الأرقام التالية:

نهاية العام	31 يوليو 2021	31 يوليو 2020
ورقة التوازن	£428,935	£191,653

تُباع منتجات "Fat Hippo" حاليًا من خلال 16 منفذًا على مستوى البلاد، وفقًا لموقع الشركة على الإنترنت. www.fathippo.co.uk.

يرجى ملاحظة أنه لا يوجد وديعة إيجار.

تكلفة الخدمة

تتم إدارة العقار من قبل Sennen الذي تولى الإدارة في 30 نوفمبر 2022. يمكن العثور على نسخة من اتفاقية الإدارة في غرفة البيانات.

يرجى الرجوع إلى جدول البيانات في غرفة البيانات، والذي يوضح أن رسوم الخدمة تبلغ حاليًا 89,485 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا. تبلغ تكلفة رسوم الخدمة المستحقة على الجهة الإدارية (والتي لا تشمل الوحدات المباعة الموضحة باللون البرتقالي) حاليًا حوالي 74,000 جنيه إسترليني سنويًا.

لا يخضع العقار حاليًا لضرائب تجارية، إذ يخضع للإدارة. القيمة الخاضعة للضريبة للوحدة ١ هي ٨٧,٥٠٠ جنيه إسترليني، وللوحدة ٢ ٥٣,٥٠٠ جنيه إسترليني، وللوحدة ٣ ١١٧,٠٠٠ جنيه إسترليني.

معلومات التطوير

تخطيط

تم الانتهاء من التطوير وفقًا للتخطيط رقم الطلب 171238 والذي ، جنبًا إلى جنب مع وثائق التخطيط ذات الصلة ، يمكن الوصول إليها من غرفة البيانات.

نحن نقدم أيضًا أداة تعقب شروط التخطيط فيما يتعلق بشروط التخطيط ونلفت انتباهك إلى البندين 25 و26 (انظر القسم أدناه "BREEAM").

يتعلق البند 25 بشرط إثبات أن 50% من المساكن الجديدة مطلوبة لتحقيق 19% كحد أدنى من التحسين في معدل الانبعاث فوق الهدف المحدد بموجب لوائح البناء. لم يتحقق هذا الهدف بعد ؛ يرجى الرجوع إلى تقرير أداء الحد من الكربون XCO2 داخل غرفة البيانات لمزيد من المعلومات.

بريام

يتطلب الشرط 26 من إذن التخطيط للتطوير أن تحقق 50% من الوحدات السكنية داخل مبنى الواجهة عند التجديد معيار BREEAM الممتاز (الحد الأدنى للدرجات 70 نقطة) و 50% المتبقية على مستوى BREEAM جيد جدًا (الحد الأدنى للدرجات 55 نقطة ) ، أو أن جميع الوحدات تحقق معيار BREEAM جيدًا جدًا ولكن بدرجة لا تقل عن 62.5%. المخطط لم يحقق هذا التصنيف بعد.

قدم مستشارو XCO2 تقريرًا نهائيًا إلى مؤسسة أبحاث البناء (BRE) تستهدف تصنيف 58% (BREEAM جيد جدًا). كانت النية هي تحقيق درجة 58% ثم تقديم تعديل غير مادي لمتطلبات التخطيط ، مما يقلل النتيجة المستهدفة لإذن التخطيط إلى النتيجة التي تم تحقيقها.

في مارس 2023، حصلت شركة XCO2 على تقييم "جيد جدًا" من BREAM لتجديد المنازل. الشهادات اللازمة متاحة للتنزيل من غرفة البيانات. ومن المتوقع الآن أن يكون هذا كافيًا لاستيفاء شروط التخطيط؛ حيث يقدم الاستشاريون بارتون ويلمور المشورة ويتواصلون مع مجلس مدينة ريدينغ.

معلومات الكفالة

العقار مشمول بتأمين "منطقة البناء" لمدة 10 سنوات من تاريخ الانتهاء العملي في مارس 2021. علاوة على ذلك، يتم توفير الضمانات في غرفة البيانات على النحو التالي:

مهندس إنشائي - شركة برينجوير-جيمس للاستشارات الهندسية المحدودة
المصمم الرئيسي - شركة تو ون لخدمات السلامة المحدودة
مهندس ميكانيكي وكهربائي - شركة فيوتشر سيرف المحدودة
المهندس المعماري - شركة دكستر مورين المحدودة
مهندس معماري - شركة كام للهندسة المعمارية المحدودة
المقاول - مجموعة بيك لندن المحدودة
المقاول - شركة أنكور للإنشاءات المحدودة

تقييم مخاطر الحريق

تقييم مخاطر الحريق بتاريخ 22 نوفمبر 2022 متاح في dataroom. تم معالجة غالبية القضايا منذ ذلك الحين. أثار التقييم مسألة تتعلق بالتزيين في منطقة الفناء. نتيجة لذلك ، ينظم المسؤولون العلاج في مايو لحماية الأسطح من الحرائق.

شهادات أداء الطاقة

يمكن العثور على شهادات أداء الطاقة للشقق السكنية في غرفة البيانات. تصنيفات الطاقة بين B و D.

يمكن العثور على شهادات أداء الطاقة للمحل التجاري في غرفة البيانات. تصنيف الطاقة هو E.

الصحة والأمان

تم إجراء تقييم مخاطر الصحة والسلامة في نوفمبر 2022. التقرير متاح للعرض داخل غرفة البيانات.

فرصة كبيرة لتعزيز القيمة

تحققت المبيعات السكنية

قبل مشاركة الفرق المهنية الحالية، تم تحقيق مبيعات العقارات السكنية التالية.

اسم الكتلة	جديد / مجدد	العنوان البريدي	أرضية	سرير	GIA (قدم مربع)	مُباع
بيت الدوقة	جديد	9	2	1	512	255,000 جنيه إسترليني (يونيو 2022)
بيت الدوقة	جديد	10	2	2	728	340,000 جنيه إسترليني (نوفمبر 2021)
بيت الدوق	تجديد	17	2	2	664	422,144 جنيهًا إسترلينيًا (يوليو 2021)
بيت الدوق	تجديد	18	2	2	640	420,529 جنيهًا إسترلينيًا (مايو 2021)
بيت الدوق	تجديد	25	3	1	437	289,396 جنيهًا إسترلينيًا (يوليو 2021)
بيت الدوقة	جديد	29	4	1	512	327,250 جنيهًا إسترلينيًا (سبتمبر 2021)
بيت الدوقة	جديد	32	4	2	728	451,875 جنيهًا إسترلينيًا (سبتمبر 2021)

تعليق على السوق السكنية من وكلاء Haslams Estate

يشير أحدث مؤشر هاسلامز لأسعار العقارات (الربع الأول 2023) إلى عودة الشعور بالوضع الطبيعي إلى سوق العقارات السكنية في ريدينغ، مع انحسار الموازنة الكارثية لشهر سبتمبر الماضي لتصبح ذكرى بعيدة. وبينما لا يزال العديد من الملاك والمستأجرين والمشترين والبائعين يواجهون تحديات ارتفاع التضخم والاقتراض، لا يزال الناس ينتقلون، وهذا هو أساس ما يبدو أنه انتعاش مدروس وحذر.

لا يزال الاقتصاد المحلي قويًا نسبيًا ومرنًا ويفوق أداءه. كما ساعدت الأنباء التي تفيد بأن الاقتصاد الأوسع قد يتجنب الركود في تحسين المعنويات ، وبالتالي هناك ثقة أكبر مما كانت عليه في الربع الرابع 22. في حين أن الناس الآن أكثر استعدادًا وقدرة على خفض الأسعار المطلوبة لتوليد الاهتمام ؛ القيمة الأساسية للممتلكات في المنطقة أعلى 1.22% مقابل Q4 22 وأعلى 2.64% على مدى الاثني عشر شهرًا الماضية. تفوقت شقق تاون سنتر على السوق المحلي حيث بلغت 1.621 تيرابايت و 3.561 تيرابايت على التوالي. يعكس أداء شقق وسط المدينة عدم التوازن في العرض. عادة ، ستستوعب ريدينج مبيعات 200-300 شقة جديدة كل عام. ومع ذلك ، فمن غير المرجح أن نرى أكثر من 30 وحدة يتم تسليمها خلال عام 2022 و 2023 و 2024 بالكامل نظرًا لأن معظم الوحدات الجديدة مخصصة للتأجير بدلاً من البناء للبيع.

لا يزال الطلب على إيجار شقق وسط المدينة يفوق العرض. يبلغ متوسط إيجار شقق مركز المدينة في PRS الآن أقل بقليل من 28 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع سنويًا، مع عوائد إجمالية تبلغ 6.26%: بفارق 83 نقطة أساس منذ بداية عام 2021 (من 5.43%). ويعكس هذا أن الزيادات في قيم رأس المال لم تواكب نمو قيم الإيجار خلال الفترة نفسها (7.16% نموًا سنويًا في قيم الإيجار).

المبيعات السكنية والسماح للسوق في القراءة

نقترح أن القيمة الإجمالية للشقق السكنية تقع بين 6,897,500 جنيه إسترليني (444 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع) و ٧,٩٧٠,٠٠٠ جنيه إسترليني (٥١٣ جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع). تُمثل هذه الأرقام خصمًا كبيرًا على أرقام المبيعات التي تحققت مؤخرًا.. يرجى الرجوع إلى الجدول المتاح للتنزيل المقدم من قبل خبراء الإسكان المحليين ، Haslams.

بالإضافة إلى أدلة المبيعات في جاكسون كورنر، نحن على علم بالمبيعات المماثلة التي تم تحقيقها في وان ريدينج، ستيشن رود، ريدينج حيث تم بيع الشقق خلال عامي 2022/23 بما بين 453 و678 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع، بمتوسط 577 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع.

ومن المقترح أن تتراوح إمكانات الدخل من الإيجار بين 433 ألف جنيه إسترليني و465 ألف جنيه إسترليني سنويا.

قيمة الخروج التجاري ودخل الإيجار المحتمل

تم تأجير الوحدة ١ بمبلغ ٦٠,٠٠٠ جنيه إسترليني سنويًا، أي ما يعادل ٤٥ جنيهًا إسترلينيًا في المنطقة أ. تم تأجير الوحدة ٢ بمبلغ ٥٥,٠٠٠ جنيه إسترليني سنويًا، أي ما يعادل ٦١ جنيهًا إسترلينيًا في المنطقة أ. الإيجار المطلوب للوحدة ٣ هو ٧٥,٠٠٠ جنيه إسترليني سنويًا، أي ما يعادل ٣٦ جنيهًا إسترلينيًا فقط في المنطقة أ؛ ومع ذلك، كانت الوحدة معروضة مؤخرًا بسعر ٩٢,٥٠٠ جنيه إسترليني سنويًا، أي ما يعادل ٤٥ جنيهًا إسترلينيًا في المنطقة أ.

وفقًا لذلك ، نقترح أن يكون الدخل التجاري المحتمل في حدود 205,000 جنيه إسترليني سنويًا. بناءً على عوائد الخروج المقترحة من 7 إلى 8% ، تكون القيمة التي سيتم تحقيقها من العنصر التجاري للممتلكات في حدود من 2.4 مليون جنيه إسترليني إلى 2.75 مليون جنيه إسترليني.

ملخص قيمة الخروج المحتملة

باختصار، نقترح أن نطاق القيمة التي سيتم تحقيقها من العقار يتراوح بين 9,297,500 جنيه إسترليني و10,720,000 جنيه إسترليني.

نقترح أن إمكانات الدخل من الإيجار تتراوح بين 638 ألف جنيه إسترليني و670 ألف جنيه إسترليني سنويًا.

إمكانية تعزيز القيمة

نقترح وجود العديد من المجالات للمشتري لتعزيز قيمة العقار ، بما في ذلك ما يلي:

تأجير السكن التجاري
تأجير السكن
تحسين مواصفات العقار
تحسين جاذبية مدخل الممر إلى الشقق.
عمل مدخل جديد للشقق من الشارع. يتم توفير تفاصيل الاقتراح في غرفة البيانات. وهذا يشمل إنشاء شقة إضافية.
تحسين المظهر الجمالي للعقار خارجيًا
تحسين مساحة الفناء
استكمال المبادرات الإدارية المختلفة المدرجة

ضريبة القيمة المضافة

نحن نتفهم أنه تم اختيار العقار لضريبة القيمة المضافة.

عرض

لقد أوعزنا بالسعي للحصول على عروض في منطقة £7,500,000 (سبعة ملايين وخمسمائة ألف جنيه) خاضعة للتعاقد لفائدة التملك الحر.

يرجى ملاحظة أن المشتري سوف يتحمل تكاليف عمليات البحث (1500 جنيه إسترليني + ضريبة القيمة المضافة) المقدمة في غرفة البيانات.

العروض المشروطة
وتجدر الإشارة إلى أن البائع سوف يستقبل عروض شراء النقرات القانونية مع إتمامها مشروط بالتمويل ، بالإضافة إلى العروض غير المشروطة. في حالة قبول عرض وعقد تم إتمامه مشروطًا بالحصول على التمويل من قبل المشتري ، إذا انسحب المشتري لاحقًا بسبب نقص التمويل ، فسيتم حجب دفعة من إيداع العقد 0.5% من سعر العقد.

اعتبارات الاستثمار

يقع العقار في موقع بارز في وسط مدينة ريدينغ.
يمثل الشراء بسعر الطلب خصمًا كبيرًا على القيمة المحتملة التي سيتم تحقيقها للممتلكات ؛
بمجرد الانتهاء من مبادرات الإدارة ، فإن العقار لديه القدرة على توليد دخل إيجار كبير ؛

تنصل

تتم إدارة شؤون الشركة وأعمالها وممتلكاتها من قبل المسئولين المشتركين بول زالكين وسيمون كامبل ، من شركة كوانتوما الاستشارية المحدودة الذين يعملون كوكلاء للشركة دون أي مسؤولية شخصية. كلاهما مرخصان من قبل جمعية ممارسي الإعسار ويلتزمان بمدونة أخلاقيات الإعسار

يُلفت الانتباه إلى حقيقة أن الوصول إلى جميع مناطق العقار قد لا يكون ممكنًا قبل الانتهاء.

لن يتم تقديم الردود على الاستفسارات القياسية كجزء من عملية النقل.

سيتم بيع العقار كما رأينا. لا توجد ضمانات أو إقرارات صريحة أو ضمنية.

يجب أن يكون أي مالك محتمل مستعدًا للقيام بمبادرات قوية لإدارة الأصول لتسوية الأساس الذي يعتمد عليه أي شاغلين تجاريين وسكنيين في الموقع.

تم تحديد السعر الإرشادي بشكل واقعي ليعكس الفرص الكبيرة لبناء تدفق دخل مستدام وتعزيز القيمة.