房地产投资 - Southport Travelodge 酒店 - PR8 1RN

住宿

该物业已根据 BKR 楼层平面图进行测量，并提供以下住宿：

旅屋酒店
地面	平方米	平方英尺
一楼	84.63平方米	911 平方英尺
第一层	748.40 平方米	8,056 平方英尺
二楼	433.29 平方米	4,664 平方英尺
三楼	307.78 平方米	3,313 平方英尺
四楼	433.75 平方米	4,669 平方英尺
五楼	433.75 平方米	4,669 平方英尺
六楼	433.75 平方米	4,669 平方英尺
内部总面积	2,875.35 平方米	30,951 平方英尺

101 间卧室

约翰棒棒糖
A区	84.82 平方米	913 平方英尺
B区	5.76平方米	62 平方英尺
总净内部面积	90.58平方米	975 平方英尺

随时健身
A区	83.15平方米	895 平方英尺
B区	49.61平方米	534 平方英尺
C区	66.42 平方米	715 平方英尺
余	259.66 平方米	2,795 平方英尺
总净内部面积	458.83 平方米	4,939 平方英尺

一套平面图可供下载，测量调查报告将重新发送给购买者，费用为 1,145 英镑 + 增值税。

任期

自 2014 年 10 月 7 日起，长期租赁期限为 125 年（未到期超过 116 年）。目前的地租是 每年89,087英镑 根据零售价格指数 (RPI) 的增长情况，每五年进行一次审查，上限分别为每年 5% 和 2%。下一次租金审核将于 2024 年 10 月 7 日进行。

租约

酒店

酒店出租给 彩鸿酒店有限公司 从 2014 年 3 月 7 日起，有效地进行全面维修和保险租赁，并于 2039 年 3 月 6 日到期，不间断。因此， 超过 15.75 年的未到期期限。然而，根据选择协议的条款，房东可以要求延长期限 再过三年.

租户可以选择从 2039 年 3 月 6 日起将租约续签 25 年，但每年有五年租户中断选择权。

该租约将根据零售价格指数 (RPI) 的上涨进行租金审查 没有任何上限。目前的现行租金是 每年410,417英镑。下一次租金审核将于 2024 年 3 月 7 日进行，此后每年审核一次。

根据目前的零售价格指数，2024年3月租金将大幅上涨.

租户有权使用停车场内的10个停车位供客户和员工使用。房东有权收取停车场使用费，每晚每个车位最高3英镑，并根据通货膨胀率逐年上调。因此，每年可额外获得10,950英镑的收入。目前没有需要额外支付租金的停车位。

单元1

底层1单元出租给 棒约翰 （英国）有限公司 租期15年，自2016年2月22日起生效，至2031年2月21日到期。租户可选择于2026年2月21日终止租约，但需提前六个月通知。该租约享有五年一次的公开市场租金评估，下一次评估将于2026年2月22日进行。目前的租金为 每年14,000英镑.

租赁中存在固有缺陷排除。

单元2

底层2单元出租给 赛多休闲有限公司 (商业名称：Anytime Fitness)，由 DKR Land and Properties Limited 转让，租期为 15 年，自 2017 年 4 月 21 日起至 2032 年 4 月 20 日止。租户可在 2020 年 3 月 31 日选择终止租约。

该租赁受益于五次年度租金审查，下一次审查将于 2025 年 4 月 21 日进行。租金审查为公开市场租金，最高租金为审查前应付年租金的 127.6281%（每年复合 5%）日期。

目前的租金是 每年41,666.67英镑.

租约中存在固有缺陷排除条款，并且房东承诺对固有缺陷承担责任。

因此，投资者将受益于总收入 每年466,083.67英镑 扣除主租金后，净收入总额为 每年376,996.67英镑.

值得注意的是，虽然主租赁租金上涨受到限制，但 Travelodge 的租金上涨并没有随着零售价格指数 (RPI) 的变化而上涨。 因此，投资者的净收入有可能增加.

2024 年复归收入

Travelodge 收入和总租金的增长根据零售价格指数确定。（看这里)

Travelodge 租金审核是参考 2024 年 3 月租金审核日期之前最后发布的 RPI 数据确定的。虽然从现在到 2024 年 3 月，RPI 可能会继续增加，但 2023 年 6 月的数据计算得出的收入将升起到 每年544,583英镑.

2024 年 10 月的总租金上涨也是基于 RPI。然而，基于 2023 年 6 月指数的增长将超出主租约的上限。因此，2024年人头租金将增加至 每年113,700.05英镑.

因此，购买者可获得的净收入（基于上述评论）将在 2024 年 3 月增加到每年至少 511,163 英镑，到 2024 年 10 月减少到 486,550.06 英镑.

盟约

2023 年 5 月 15 日，Travelodge 宣布了截至 2022 年 12 月 31 日的交易更新。 该公司公布了创纪录的财务业绩，大幅领先于 2019 年的最佳业绩.

总基础收入增长 25%，达到 9.09 亿英镑（2019 年：7.279 亿英镑，2021 年：5.597 亿英镑）
入住率上升 1.7 个百分点，达到 81.8%（2019 年：80.8%，2021 年：62.7%）
平均房价上涨 23.9%，达到 64.31 英镑（2019 年：52.51 英镑，2021 年：52.72 英镑）
每间可用客房收入 (RevPAR) 上涨 23.9%，达到 52.59 英镑（2019 年：42.46 英镑，2021 年：33.04 英镑）
与 2019 年相比，RevPAR 表现领先竞争对手 10.9 个百分点
EBITDA（调整后）为 2.129 亿英镑，增长 8380 万英镑（2019 年：1.291 亿英镑，2021 年：8110 万英镑）
截至 2022 年 12 月 31 日，现金为 1.542 亿英镑
2022 年将有 6 家新酒店开业，其中包括 1 家爱尔兰特许经营酒店
截至 2022 年 12 月 31 日，网络总数现有 595 家酒店和 45,781 间客房

该公司还宣布，2023 年第一季度的交易依然强劲，住宿收入比 2022 年水平高出约 30%，比 2019 年水平高出约 40%。

这一表现反映了英国经济型酒店市场的实力和韧性，该市场在 2022 年表现良好，这得益于强劲的国内休闲需求和“蓝领”商业需求的快速复苏，以及“白领”企业需求的较为缓慢的复苏。

该公司首席执行官乔·博伊德尔宣布：

Travelodge 在 2022 年取得了卓越的业绩，利润和收入均创历史新高。市场复苏，全年活动、短期居家度假以及必要的商务旅行需求强劲，我们的中端和经济型酒店业务继续表现优异。

我们奉行明确的英国增长战略，并计划在全国 300 个地点开设新酒店。我们继续发展我们的品牌产品，并且在将我们的酒店升级为去年推出的全新优质经济型豪华酒店设计方面取得了良好进展。

尽管当前的宏观经济环境带来了一些不确定性，但经济型酒店市场已展现出韧性，因为消费者仍在市场上寻找物超所值的选择，例如Travelodge提供的服务。展望未来，我们对Travelodge的长期前景依然充满信心，并对我们未来的增长机遇感到兴奋。

Travelodge Hotels Limited（公司编号：0769170）报告了以下数据：

	2021年12月31日	2020年12月31日
收入	5.605亿英镑	2.804亿英镑
税前利润（亏损）*	（3380万英镑）	（1.612亿英镑）
总资产	26.577亿英镑	26.22亿英镑

*该公司受到新冠疫情的严重影响，自 2020 年 3 月以来，大多数酒店长期关闭。因此，该公司提出了一项公司自愿安排 (CVA)，并于 2020 年 6 月 19 日获得批准。CVA 是 Travelodge 复苏计划的一部分，该计划包括采取以下措施：(i) 在英国政府解除限制后重新开放其酒店，(ii) 降低运营和资本成本，(iii) 筹集额外资金，以及 (iv) 暂时降低支付给房东的租金。

该恢复计划提供了最佳方法，以解决公司因 COVID-19 爆发而面临的短期挑战，并确保其 10,000 多名员工的未来。

与大多数 CVA 不同的是，没有提议关闭酒店或永久减租。在新冠肺炎 (COVID-19) 疫情爆发之前，Travelodge 进入 2020 年时，其现金储备水平创下历史新高，并连续五年实现强劲增长，表现优于中型和经济型行业及其同行。

Travelodge Southport 被归类为 CVA B 类，表明它是一处交易良好的酒店。

CVA现已全面实施并正式结束。

1985年，Travelodge 在英国成立，在英格兰中心地带的巴顿安德尼德伍德 (Barton under Needwood) 开设了第一家酒店，成为英国首个经济型酒店品牌。如今，Travelodge 已成为英国最大的独立酒店品牌，在英国、爱尔兰和西班牙拥有超过 590 家酒店和 40,000 间客房。

Travelodge 酒店分布在伦敦、爱丁堡、加的夫、曼彻斯特、伯明翰、贝尔法斯特、都柏林、巴塞罗那和马德里等主要城市的中心；英国大多数大城镇，以及经典的海滨地点和重要的路边停靠站（来源： www.travelodge.co.uk).

棒约翰（英国）有限公司 （公司编号：02569801）报告了以下数据：

	2021 年 12 月 26 日	2020 年 12 月 26 日
周转	£102,339,000	£94,914,000
税前利润	£8,103,000	£8,031,000
净资产	£31,028,000	£36,220,000

该公司的主要业务是在英国特许经营披萨送货上门和外卖店，并向商店网络批发供应产品原料和包装。

Papa John's (GB) Ltd 是 Papa Johns International Inc. 的子公司。Papa John's 由 John Schnatter 于 1984 年在美国创立，目前在 45 个国家/地区拥有 5,000 多家门店。Papa John's International Inc. 为 Papa John's (GB) Limited（该公司的英国分公司）提供管理和财务支持。据其账目显示，该公司在英国运营着 507 家 Papa John's 门店网络，全部由特许经营商经营。更多信息，请访问 www.papajohns.co.uk.

赛多休闲有限公司 是 Anytime Fitness 的特许经营商，Anytime Fitness 是全球规模最大、发展最快的健身房特许经营商，在英国拥有超过 188 个俱乐部，在全球近 40 个国家拥有超过 5,000 个俱乐部。欲了解更多信息，请访问 www.anytimefitness.co.uk.

酒店市场总结及投资证据

自疫情挑战以来，酒店市场强劲反弹，业绩表现强劲。英国经济型酒店市场表现强劲，其收入占2019年水平的百分比高于整体酒店市场，这得益于强劲的国内休闲需求和“蓝领”商务需求的良好复苏。
世邦魏理仕在其《2023年酒店业展望》报告中指出，“英国酒店业在2022年实现了显著复苏”，并且“我们预计表现更佳的两个细分市场是奢华/休闲酒店，该细分市场有望继续保持良好势头，因为其人口结构将更不易受到任何经济衰退带来的影响。经济型/廉价酒店是疫情后旅行者尝试性出行时最先捕捉到反弹需求的细分市场，我们认为该细分市场也具备继续保持这一需求的条件。这些细分市场还受益于以下两种能力：一是能够通过大幅调整价格来抵消通胀成本（就奢华酒店而言）；二是能够通过降低名义投入水平（就廉价酒店而言）来最大限度地降低成本通胀的影响。投资者将看到这些属性带来的好处”。

Avison Young 的《英国酒店市场概览》报告指出：“英国旅游局 2022 年的初步数据显示，英国每年接待入境游客 3050 万人次，消费总额达 257 亿英镑。英国旅游局预测，2023 年英国入境游客数量将达 3510 万人次（比 2022 年高出 1.8 亿英镑），消费总额达 295 亿英镑，比 2019 年高出 4 亿英镑。所有英国城市和英国各地区的平均表现均十分出色，每间可用客房收入 (RevPAR) 均与 2019 年持平或有所提升。居家度假的强劲势头持续到 2023 年，推动所有市场的平均每日房价 (ADR) 远高于 2019 年。”

该投资的定价反映了当前市场的情况，与最近的市场证据相比，其收益率具有吸引力。

例如，我们了解到，西布罗姆维奇 Travelodge 酒店于 2023 年 5 月售出，净初始收益率为 6.97%。该酒店拥有 78 间卧室，总面积约 29,560 平方英尺，为永久产权，剩余租期为 24 年，年租金为 386,272 英镑，并每年进行 5 次与零售物价指数 (RPI) 挂钩的租金调整（1% 领口租金和 4% 上限租金）。

此外，我们获悉，Travelodge Sleaford 的永久产权（约有 21 年未到期租赁期）于 2023 年 2 月以 275 万英镑的价格出售，相当于 6.45% 净初始收益率。