高收益零售投资

卖

新乔治街38-40号

|普利茅斯

| PL1 1RW

865,000

以合同为准

概括

市中心零售投资
位于普利茅斯黄金零售区的中心地带
新乔治街 38 号 – 出租给 Clubsport Skechers Ltd
新乔治街 40 号 – 自 2023 年 8 月起与 Go Outdoors Retail Ltd 签订新租约，租金按调整后的租金计算
超过 60% 的收入由 Go Outdoors 担保，该公司由 JD Sports 全资拥有（市值 59 亿英镑）
865,000 英镑，取决于合同
13.0%净初始收益率

地点

普利茅斯是英格兰西南地区最大的城市群，也是一个人口不断增长的主要中心，人口约为 263,000 人。

它位于埃克塞特西南约 72 公里（45 英里）处、特鲁罗以东 87 公里（54 英里）处、布里斯托尔西南 200 公里（124 英里）处。位于 A386 和 A38 交汇处，公路和铁路四通八达，与埃克塞特的 M5 高速公路相连。

从普利茅斯的主干线火车站出发，前往伦敦仅需3个多小时，前往布里斯托尔寺院草原站则需约2小时。此外，普利茅斯还是重要的大陆和国家海港。

普利茅斯是西南地区的行政中心，经济多元化，总增加值达 52 亿英镑，提供 105,100 个就业岗位（来源： www.visitplymouth.co.uk）。普利茅斯大学拥有 30,000 名学生和 3,000 名教职员工。

普利茅斯是布里斯托尔以外西南部最大的购物中心。

情况

普利茅斯的零售业主要集中在三条街道（新乔治街、康沃尔街和阿玛达路）和德雷克马戏团购物中心。

该物业位于新乔治街的黄金地段，位于 Drakes Circus 购物中心和 Armada Way 入口之间。周边租户包括 Tesco Express、White Stuff、Halifax、Moss Bros、Vision Express、The Body Shop、Vodafone 和 Costa Coffee。

德雷克斯购物中心 (Drakes Circus Shopping Centre) 由英国土地公司 (British Land) 所有，是英格兰西南部最受欢迎的购物胜地之一，拥有约 70 家商店和餐厅，以及 1,270 个停车位。主要入驻商家包括玛莎百货 (Marks & Spencer)、苹果 (Apple)、Primark、Next、H&M 和 JD Sports。

2019 年，British Land 开设了 The Barcode，这是一个占地约 9,290 平方米（100,000 平方英尺）的休闲项目，毗邻 Drakes Circus 购物中心，包括 12 个屏幕的 Cineworld 电影院、15 个餐厅单元和 420 个停车位。 2016 年，British Land 收购了将零售中心与休闲项目连接起来的新乔治街庄园。

普利茅斯市议会已承诺投入2700万英镑用于“美好场所”项目，旨在改善市中心主要街道的面貌和氛围，使其对购物者和游客更具吸引力，并鼓励更多外来投资进入普利茅斯市中心的零售、休闲、就业和住房领域。作为该项目的一部分，老城街和新乔治街的改造工程正在顺利进行中，将新增商店、休闲区和绿化。这些改造工程预计将于2024年完工，并将带来以下成果：

人流集中在店面旁边以支持零售
街道零售空间将巩固普利茅斯首屈一指的购物街地位
改善的形象使该地区成为更有吸引力的购物、生活和工作场所
适合每个人停下来休息的有吸引力的地方
“雨水花园”提升街道的吸引力
创建两个新的有吸引力的目的地空间以鼓励停留时间
融入街道环境的高品质儿童游乐设施
对现有零售业更具吸引力的环境

市中心和滨水区正在进行多项重大项目，包括英国城市基金会斥资 2 亿英镑对米尔贝历史悠久的前码头进行改造，一个新的长途汽车站已经开放，同时还有位于北山的城市新历史、艺术和文化中心 The Box，此外，普利茅斯市场也进行了耗资 350 万英镑的翻新。

描述

新乔治街 38 号由一楼的零售单元和地下室层的辅助住宿单元组成。

新乔治街40号分布在部分地下室、地面、一楼和二楼。后两层位于新乔治街 38 号的底层零售店上方。底层和部分一楼提供销售区域，而一楼和二楼的其余部分则提供储藏室。

这些单元均由租户按照其惯用的企业风格进行装修。

可通往酒店后方的服务区。

应课税值

根据估价办公室网站，该房产的应课差饷租值如下：

新乔治街38号	£41,750
新乔治街40号	£86,000

对于应税价值低于 51,000 英镑的房产，营业税乘数为 49.9 便士；对于应税价值为 51,000 英镑及以上的房产，营业税乘数为 51.2 便士。

住宿

该物业已根据 BKR 楼层平面图进行测量，并提供以下净内部建筑面积：

新乔治街 38 号（Clubsport Skechers Ltd）

净临街面	4.60米	15'1”
总临街面积	5.23米	17'2”

A区	28.15平方米	303 平方英尺
B区	28.52 平方米	307 平方英尺
C区	27.78 平方米	299 平方英尺
余	0.74平方米	8 平方英尺
伊察		532
一楼总计	85.19平方米	917 平方英尺

地下室	285.30 平方米	3,071 平方英尺

全部的	370.49平方米	3,988 平方英尺


新乔治街 40 号（Go Outdoors Retail Ltd）

临街面净值1	4.37米	14'4”
临街网络2	4.18米	13'9”
总临街面积	9.99米	32英尺9英寸

A区	55.74 平方米	600 平方英尺
B区	54.90 平方米	591 平方英尺
C区	55.46 平方米	597 平方英尺
余	66.80 平方米	719 平方英尺
伊察	1,135 平方英尺
一楼总计	232.90 平方米	2,507 平方英尺

第一层	313.54 平方米	3,375 平方英尺
二楼	314.09 平方米	3,381 平方英尺
地下室（厂房）	未测量

全部的	860.53平方米	9,263 平方英尺

测量调查报告可供下载，并将以 195 英镑 + 增值税的价格重新发送给购买者。

任期

该房产由普利茅斯市议会持有，租期为 125 年，自 2012 年 12 月 13 日起，于 2137 年 12 月 12 日到期（约 113 年未到期），地租为 11% 租金 已收到. 如果房产空置，则无需支付头租 房东正在“积极营销”该单位（定义见租约附表 4）。

目前根据主租约应付的租金为 每年14,672英镑.

租约

该房产目前出租情况如下；

概括：
新乔治街38号	Clubsports斯凯奇有限公司	每年60,883英镑
新乔治街40号	户外零售有限公司	每年72,500英镑
总收入		每年133,383英镑

地租		每年14,672英镑

净利		每年118,711英镑

新乔治街38号

让至 Clubsport Skechers Limited（t/a Skechers） 期限为10年，从2016年1月4日开始，到2026年1月3日到期。目前的租金为 每年60,883英镑.

租户缴纳的服务费设有上限（初始为每年 2,000 英镑），上限随零售价格指数 (RPI) 上涨而增加。当前服务费年度的服务费上限为 2,895.63 英镑。

新乔治街40号

已与以下公司签订续租租约 Go Outdoors Retail Limited（t/a Millets） 租期为 5 年，自 2023 年 8 月 14 日起至 2028 年 8 月 13 日止。租户可选择于 2026 年 8 月 14 日终止租约，但需提前六个月通知。

目前的租金是 每年72,500英镑。从 2023 年 8 月 14 日至 2024 年 2 月 13 日，有一半租金（每年 36,250 英镑）。卖方将通过对完成金额进行适当调整来“补足”收入，以免买方出现收入短缺。

该单元之前出租给 Blacks Outdoor Retail Ltd（商号 Millets），年租金为 15 万英镑。因此，租金已大幅调整，较之前的租金水平低 52%。

扣除头租后的当期应收租金净额为 每年118,711英镑.

盟约

Clubsport Skechers Limited（公司编号：08647261）公布了以下数据：

年度结束	2022 年 12 月 31 日	2021 年 12 月 31 日
周转	£15,187,044	£9,440,874
税前利润	£1,061,706	£1,907,727
股东资金	£3,387,546	£2,854,581

该公司成立于 2013 年，是 Skechers 特许经营商。

Skechers 总部位于加利福尼亚州，在纽约证券交易所上市，是一个屡获殊荣的全球品牌，2022 年销售额将达到创纪录的 1TP5-74.4 亿美元。除了提供多样化的鞋类产品外，该公司还拥有越来越多的服装和配饰系列适合男士、女士和儿童。 Skechers 在全球约 180 个国家拥有约 5,000 家公司和第三方零售店，其中国际业务占其总销售额的一半以上。欲了解更多信息，请访问投资者.skechers.com.

Go Outdoors Retail Limited（公司编号：12659342）公布了以下数据：

年度结束	2023 年 1 月 28 日	2022 年 1 月 29 日
周转	£338,248,000	£316,320,000
税前利润	£13,096,000	£21,494,000
股东资金	£56,824,000	£45,704,000

Go Outdoors 的使命是激励每个人，并为户外生活做好准备。Go Outdoors 是英国领先的户外用品专业零售商，店内提供种类最齐全的户外服装、鞋类和装备，服务范围广泛，包括徒步、露营、房车旅行、骑行、钓鱼、跑步和马术等户外活动。更多信息，请访问 www.gooutdoors.co.uk.

该公司是 JD Sports Fashion Plc 的全资子公司。

京东集团成立于1981年，是全球领先的全渠道零售商，经营运动、时尚和户外品牌。目前，集团在38个地区拥有约3,400家门店，在英国、欧洲、北美和亚太地区拥有强大的影响力。截至2023年1月的财年，京东体育时尚有限公司的营收为101.25亿英镑，税前利润为4.409亿英镑，净资产为26亿英镑。京东体育的市值为59亿英镑。更多信息请访问 www.jdplc.com.

增值税

该物业已注册增值税。预计此次出售将被视为持续经营转让 (TOGC)。

提议

我们被指示寻求一个超过的数字 £865,000 （八十六万五千英镑），根据合同，反映净初始收益率 13.0%，假设购买者的成本为 5.4%。

请注意，购买者将重新收取数据室提供的搜索费用（1,009.05 英镑）和测量调查费用（195 英镑 + 增值税）。

请注意，购买者将被收取 1.0% 的交易费（购买价格 + 增值税）。

投资注意事项

获得市中心零售投资的机会；
该物业位于普利茅斯主要零售区的中心地带；
超过 60% 的收入由 Go Outdoors Retail Ltd 担保，该公司由 JD Sports 全资拥有（税前利润 4.41 亿英镑，市值 59 亿英镑）；
新租约自 2023 年 8 月起；
大幅调整租金 – 低于之前的租金水平 52%；
如果房产空置，则无需支付头租；
以要价购买反映了诱人的净初始收益率；
对于投资者来说具有吸引力的手数。