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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et fournit la surface intérieure brute suivante :
| Rez-de-chaussée | 3 313,28 m² | 35 665 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement et le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur pour un coût de 695 £ + TVA.
Placer
Nous estimons que la superficie du site est d'environ 0,88 hectare (2,16 acres), fournissant une faible couverture du site de 38%.
Une évaluation des solutions de site par Argyll Environmental a été obtenue en septembre 2022, indiquant que le site a ? Réussi ? pour les terres contaminées et les risques d'inondation et qu'aucun passif n'a été identifié. Aucune autre action est nécessaire?. Une copie du rapport peut être téléchargée dans la salle des données.
Planification
La propriété bénéficie du permis d'urbanisme non alimentaire Open A1.
L'utilisation autorisée dans le bail professionnel est ? en tant que magasin de vente au détail pour la vente et l'affichage de tentes, de camping, de caravaning et d'équipements d'activités de plein air et d'accessoires connexes associés aux vêtements et chaussures isolés/de protection auxiliaires d'extérieur (mais à condition que la zone de vente au détail de ces vêtements et chaussures ne couvre pas plus de 20% de la surface de plancher nette de l'unité de vente au détail) et les articles qui y sont accessoires ainsi que les bureaux et les magasins de café auxiliaires ou pour la vente au détail de ces produits (à l'exclusion des aliments et des boissons) relevant de la classe A1 (a) de l'annexe à l'ordonnance de 1987 sur l'aménagement du territoire (classes d'utilisation) ?.
Mandat
Pleine propriété.
Location
Le bien est loué à Go Outdoors Retail Limitée sur un bail de réparation et d'assurance complet, soumis à un état des lieux, pour une durée de 20 ans à compter du 18 mars 2013, expirant le 17 mars 2033 (plus de 10 ans de durée de bail non expirée).
Le loyer de passage actuel est 152 396 £ par an (46 £ par m² / 4,27 £ par pied carré). Il n'y a que cinq révisions annuelles des loyers à la hausse, la prochaine ayant lieu le 18 mars 2023, au plus élevé du loyer de passage et de la valeur marchande ouverte, plafonnée à 3% par an composé.
Le bail initial ne prévoyait aucune option de résiliation pour les locataires. À la suite de la pandémie de Covid-19, le locataire a renégocié les conditions de location de son portefeuille de magasins avec les propriétaires respectifs et a insisté pour que des options de rupture soient insérées dans leurs baux. Par conséquent, conformément à un acte de modification en date du 4 décembre 2020, il existe une option de résiliation du locataire les 29 septembre 2025 et 29 septembre 2030, sous réserve d'au moins six mois. avis.
Engagement
Outdoors Retail Limited (Co. No. 12659342) a rapporté les chiffres suivants :
| Chiffre d'affaires | 316 320 000 £ |
| Bénéfices avant impôts | 21 494 000 £ |
| Actionnaires? Fonds | 45 704 000 £ |
La mission de Go Outdoors est d'inspirer et d'équiper tout le monde pour la vie en plein air. Go Outdoors est le premier détaillant spécialisé en plein air au Royaume-Uni, proposant la plus large gamme de vêtements, de chaussures et d'équipements de plein air en magasin, tout en proposant un large éventail d'activités de plein air, notamment la marche, le camping, le caravaning, le vélo, la pêche, la course et l'équitation. Pour plus d'informations voir www.gooutdoors.co.uk.
La société est une filiale en propriété exclusive de JD Sports Fashion Plc.
Créé en 1981, le groupe JD est l'un des principaux détaillants omnicanaux mondiaux de marques de sport, de mode et de plein air. Le Groupe compte aujourd'hui environ 3 400 magasins répartis sur 32 territoires, avec une forte présence au Royaume-Uni, en Europe, en Amérique du Nord et en Asie-Pacifique. Pour l'année se terminant le 29 janvier 2022, JD Sports Fashion Plc a enregistré un chiffre d'affaires de 8,6 milliards de livres sterling, des bénéfices avant impôts de 654,7 millions de livres sterling et des capitaux propres totaux de 2,4 milliards de livres sterling..
Les comptes indiquent que "nos activités de plein air ont connu une année bien meilleure avec une demande élevée de vacances au Royaume-Uni et une reconnaissance générale des avantages pour la santé physique et mentale de passer du temps à l'extérieur, ce qui a entraîné une forte demande pour les catégories de vie en plein air et de cyclisme au Royaume-Uni. particulier??...?nous sommes convaincus que les gens chercheront à maintenir un mode de vie plus actif et que l'atmosphère accueillante et attrayante de tous nos magasins continuera d'inspirer les gens à passer du temps à l'extérieur?.
Les progrès positifs des activités Outdoor se reflètent dans le fait que, même si la majorité des magasins ont été fermés au cours du premier trimestre, il y a eu des revenus records dans Outdoor au cours de l'année avec des ventes totales de 513,4 millions de livres sterling (2021 : 359,3 millions de livres sterling) . Outdoor a également renoué avec la rentabilité au cours de la période avec des bénéfices avant impôts de 25,9 millions de livres sterling.
Suite à une forte baisse des ventes due à la pandémie de Covid-19 , en juin 2020, Go Outdoors a nommé Deloitte comme administrateur pour examiner l'entreprise et superviser un processus de restructuration qui impliquait une vente de l'entreprise à JD Sports pour 56,5 millions de livres sterling. Dans le cadre de l'accord, Go Outdoors a obtenu une licence pour occuper les 67 magasins à la date de l'administration pour une période allant jusqu'en octobre 2021 afin de permettre à la société de négocier de nouveaux baux avec les propriétaires respectifs. En conséquence, de nombreux magasins ont été maintenus à des niveaux de location rebasés.
Opportunités de valeur sous-jacentes
Si le locataire exerce son option de résiliation en septembre 2025 et quitte la propriété, nous suggérons qu'il existe un potentiel important pour demander un changement d'utilisation à des fins industrielles, sous réserve de planification.
Il y a eu une adoption exponentielle et une croissance soutenue dans tous les aspects du marché industriel. Une pénurie de stock disponible a fait grimper les loyers et les valeurs du capital à des niveaux de référence. 2021 a vu une croissance moyenne des loyers à plus de 25%, bien au-dessus des prévisions indépendantes d'avant Covid-19 de 3-5%, ce qui en soi était une prédiction forte. Les loyers ont été augmentés à un tel degré que les locaux industriels secondaires attirent des loyers supérieurs aux nouvelles offres de construction datant de 12 à 18 mois seulement. Le manque de propriétés construites de manière spéculative permet non seulement une croissance record des loyers dans les locaux secondaires, mais offre également aux promoteurs des opportunités d'augmenter encore les loyers dans la livraison d'espaces de catégorie A.
Le marché industriel du Worcestershire a connu une activité importante avec une demande et une adoption exceptionnellement fortes, une offre immédiate extrêmement faible et un pipeline de développement insignifiant. En conséquence, les promoteurs ont décidé de construire de manière spéculative, par exemple dans le projet St Modwen's Nunnery Park à l'est de Worcester, où des bâtiments de 19 000 pieds carrés, 27 500 pieds carrés et 48 000 pieds carrés achevés en 2020 ont été loués presque immédiatement après le verrouillage. à des loyers entre £ 6,50 ? 6,75 par pied carré sur des baux de 10 ans, qui sont maintenant considérés comme hautement réversibles.
St Modwen s'est engagé dans une nouvelle construction spéculative au Broomhall Business Park, à la limite sud de Worcester, le promoteur citant 7,25 £ par pied carré sur une unité de 30 000 pieds carrés. Il est entendu qu'un accord a depuis conclu un loyer nominal de 8,00 £ par pied carré. (Source : Agneau Harris).
En ce qui concerne la propriété en question, si l'on devait chercher à changer l'utilisation en industriel, nous sommes informés qu'il y a un manque évident d'approvisionnement d'unités de taille similaire, avec une forte demande locale/régionale. La configuration de l'unité est telle qu'elle devrait également permettre une subdivision si nécessaire.
Nous sommes informés que la propriété est susceptible de commander un loyer d'environ 6,00 £ par pied carré. Ainsi, une valeur locative implicite de 213 990 £ par an basé sur des valeurs industrielles.
Alternativement, le site à faible densité offre un potentiel de réaménagement considérable pour une variété d'utilisations, sous réserve de planification.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres de 2 500 000 £ (Two Million, Five Hundred Thousand Pounds), sous contrat, reflétant un rendement initial net de 5.73%, en supposant des coûts d'achat standard de 6,38%.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les coûts de l'enquête mesurée (695 £ + TVA) et des recherches (2 032,07 £) qui sont fournies dans la salle de données.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer des frais de transaction de 10 000 £ plus TVA.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement dans un entrepôt de vente au détail en pleine propriété ;
Let to Go Outdoors Retail Limited, une filiale en propriété exclusive de JD Sports (capitalisation boursière de 8,2 milliards de livres sterling) ;
Loyer de passage bas de 4,27 £ par pied carré par rapport aux loyers industriels supérieurs à 6,00 £ par pied carré. Prochaine révision des loyers en mars 2023 ;
Situé dans un emplacement commercial établi, entouré de nombreux usages dont industriel et comptoir de commerce;
La propriété est située sur un site de 2,16 acres avec une faible couverture de site de 38% ;
Utilisation alternative future et potentiel de réaménagement ;
La propriété est soutenue par une valeur d'usage industriel ;
Un achat au prix demandé reflète un rendement initial net attractif ;
