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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et fournit la surface intérieure brute suivante :
| Rez-de-chaussée | 3 313,28 m² | 35 665 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement et le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur au prix de 695 £ + TVA.
Placer
Nous estimons que la superficie du site est d'environ 0,88 hectare (2,16 acres), fournissant une faible couverture du site de 38%.
Une évaluation des solutions du site réalisée par Argyll Environmental en septembre 2022 indique que le site a été jugé conforme aux exigences en matière de terrains contaminés et de risque d'inondation, et qu'aucun passif n'a été identifié. Aucune autre mesure n'est requise. Un exemplaire du rapport est disponible en téléchargement dans la salle de données.
Planification
La propriété bénéficie du permis d'urbanisme non alimentaire Open A1.
L'utilisation autorisée dans le bail professionnel est « comme un magasin de détail pour la vente et l'exposition de tentes, de camping, de caravaning et d'équipements d'activités de plein air et d'accessoires connexes, de vêtements et de chaussures d'extérieur isolés/protecteurs auxiliaires (mais à condition que la zone de vente au détail de ces vêtements et chaussures ne couvre pas plus de 20% de la surface de plancher nette de l'unité de vente au détail) et d'articles accessoires à ceux-ci ainsi que des bureaux de café et des entrepôts auxiliaires ou pour la vente au détail de ces marchandises (à l'exclusion des aliments et des boissons) dans la classe A1 (a) de l'annexe de l'ordonnance de 1987 sur l'urbanisme et l'aménagement du territoire (classes d'utilisation) ».
Mandat
Pleine propriété.
Location
Le bien est loué à Go Outdoors Retail Limitée sur un bail de réparation et d'assurance complet, soumis à un état des lieux, pour une durée de 20 ans à compter du 18 mars 2013, expirant le 17 mars 2033 (plus de 10 ans de durée de bail non expirée).
Le loyer de passage actuel est 152 396 £ par an (46 £ par m² / 4,27 £ par pied carré). Le loyer est révisé à la hausse cinq fois par an, la prochaine étant fixée au 18 mars 2023, au plus élevé du loyer en vigueur ou de la valeur marchande, plafonnée à 3% par an, taux composé.
Le bail initial ne prévoyait aucune option de résiliation. Suite à la pandémie de Covid-19, le locataire a renégocié les conditions du bail de l'ensemble de ses magasins avec les propriétaires respectifs et a insisté pour que des options de résiliation soient incluses dans leurs baux. Par conséquent, conformément à un acte de modification daté du 4 décembre 2020, le locataire dispose d'une option de résiliation les 29 septembre 2025 et 29 septembre 2030, sous réserve d'un préavis d'au moins six mois.
Engagement
Outdoors Retail Limited (Co. No. 12659342) a rapporté les chiffres suivants :
| Chiffre d'affaires | £316,320,000 |
| Bénéfices avant impôts | £21,494,000 |
| Fonds des actionnaires | £45,704,000 |
La mission de Go Outdoors est d'inspirer et d'équiper chacun pour la vie en plein air. Go Outdoors est le leader britannique de la vente au détail spécialisée dans les articles de plein air. Il propose la plus large gamme de vêtements, chaussures et équipements outdoor en magasin, ainsi qu'une large gamme d'activités outdoor, comme la randonnée, le camping, le caravaning, le vélo, la pêche, la course à pied et l'équitation. Pour plus d'informations, consultez le site. www.gooutdoors.co.uk.
La société est une filiale en propriété exclusive de JD Sports Fashion Plc.
Créé en 1981, le groupe JD est l'un des principaux détaillants omnicanaux mondiaux de marques de sport, de mode et de plein air. Le Groupe compte aujourd'hui environ 3 400 magasins répartis sur 32 territoires, avec une forte présence au Royaume-Uni, en Europe, en Amérique du Nord et en Asie-Pacifique. Pour l'année se terminant le 29 janvier 2022, JD Sports Fashion Plc a déclaré un chiffre d'affaires de 8,6 milliards de livres sterling, un bénéfice avant impôts de 654,7 millions de livres sterling et un total de capitaux propres de 2,4 milliards de livres sterling..
Les comptes indiquent que « nos activités de plein air ont connu une année bien meilleure, avec une demande élevée de vacances au Royaume-Uni et une reconnaissance générale des bienfaits pour la santé physique et mentale de passer du temps à l'extérieur, ce qui a contribué à stimuler une forte demande pour les catégories de vie en plein air et de cyclisme en particulier »… « nous sommes convaincus que les gens chercheront à maintenir un mode de vie plus actif et que l'atmosphère accueillante et engageante de tous nos magasins continuera à inspirer les gens à passer du temps à l'extérieur ».
La progression positive des activités Outdoor se reflète dans le fait que, malgré la fermeture de la majorité des magasins au premier trimestre, le chiffre d'affaires Outdoor a atteint un niveau record au cours de l'année, avec un chiffre d'affaires total de 513,4 millions de livres sterling (2021 : 359,3 millions de livres sterling). Outdoor a également renoué avec la rentabilité au cours de la période, avec un bénéfice avant impôts de 25,9 millions de livres sterling.
Suite à une forte baisse des ventes due à la pandémie de Covid-19, Go Outdoors a nommé Deloitte administrateur judiciaire en juin 2020 afin de superviser la restructuration de l'entreprise, impliquant sa revente à JD Sports pour 56,5 millions de livres sterling. Dans le cadre de cet accord, Go Outdoors s'est vu accorder une licence d'occupation des 67 magasins à la date de l'administration judiciaire pour une période allant jusqu'en octobre 2021, afin de permettre à l'entreprise de négocier de nouveaux baux avec les propriétaires respectifs. De ce fait, de nombreux magasins ont été conservés à des niveaux de loyer révisés.
Opportunités de valeur sous-jacentes
Si le locataire exerce son option de résiliation en septembre 2025 et quitte la propriété, nous suggérons qu'il existe un potentiel important pour demander un changement d'utilisation à des fins industrielles, sous réserve de planification.
Il y a eu une adoption exponentielle et une croissance soutenue dans tous les aspects du marché industriel. Une pénurie de stock disponible a fait grimper les loyers et les valeurs du capital à des niveaux de référence. 2021 a vu une croissance moyenne des loyers à plus de 25%, bien au-dessus des prévisions indépendantes d'avant Covid-19 de 3-5%, ce qui en soi était une prédiction forte. Les loyers ont été augmentés à un tel degré que les locaux industriels secondaires attirent des loyers supérieurs aux nouvelles offres de construction datant de 12 à 18 mois seulement. Le manque de propriétés construites de manière spéculative permet non seulement une croissance record des loyers dans les locaux secondaires, mais offre également aux promoteurs des opportunités d'augmenter encore les loyers dans la livraison d'espaces de catégorie A.
Le marché industriel du Worcestershire a connu une activité importante, avec une demande et une demande exceptionnellement fortes, une offre immédiate extrêmement faible et un potentiel de développement insignifiant. En conséquence, les promoteurs ont opté pour des constructions spéculatives, par exemple dans le projet de St Modwen's Nunnery Park, à l'est de Worcester, où des bâtiments de 19 000, 27 500 et 48 000 pieds carrés, achevés en 2020, ont été loués presque immédiatement après le confinement, à des loyers compris entre 6,50 et 6,75 £ par pied carré, sur la base de baux de 10 ans, désormais considérés comme hautement réversibles.
St Modwen a engagé de nouveaux travaux spéculatifs dans le parc d'activités de Broomhall, à la limite sud de Worcester, le promoteur proposant un loyer de 7,25 £ par pied carré pour un local de 2 800 m². Il semblerait qu'une transaction ait été conclue depuis, avec un loyer nominal de 8,00 £ par pied carré. (Source : Agneau Harris).
En ce qui concerne la propriété en question, si l'on devait chercher à changer l'utilisation en industriel, nous sommes informés qu'il y a un manque évident d'approvisionnement d'unités de taille similaire, avec une forte demande locale/régionale. La configuration de l'unité est telle qu'elle devrait également permettre une subdivision si nécessaire.
Nous sommes informés que la propriété est susceptible de commander un loyer d'environ 6,00 £ par pied carré. Ainsi, une valeur locative implicite de 213 990 £ par an basé sur des valeurs industrielles.
Alternativement, le site à faible densité offre un potentiel de réaménagement considérable pour une variété d'utilisations, sous réserve de planification.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres de £2,500,000 (Two Million, Five Hundred Thousand Pounds), sous contrat, reflétant un rendement initial net de 5.73%, en supposant des coûts d'achat standard de 6,38%.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les frais de l'enquête mesurée (695 £ + TVA) et des recherches (2 032,07 £) qui sont fournis dans la salle de données.
Veuillez noter que des frais de transaction de 10 000 £ plus TVA seront facturés à l'acheteur.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement dans un entrepôt de vente au détail en pleine propriété ;
Let to Go Outdoors Retail Limited, une filiale à 100 % de JD Sports (capitalisation boursière de 8,2 milliards de livres sterling) ;
Loyer de passage bas de 4,27 £ par pied carré par rapport aux loyers industriels supérieurs à 6,00 £ par pied carré. Prochaine révision des loyers en mars 2023 ;
Situé dans un emplacement commercial établi, entouré de nombreux usages dont industriel et comptoir de commerce;
La propriété est située sur un site de 2,16 acres avec une faible couverture de site de 38% ;
Utilisation alternative future et potentiel de réaménagement ;
La propriété est soutenue par une valeur d'usage industriel ;
Un achat au prix demandé reflète un rendement initial net attractif ;
