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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et offre actuellement les surfaces d'étage suivantes :
| Hébergement | Pied carré | M² |
| Entrepôt au rez-de-chaussée | 25,102 | 2,331.98 |
| Annexe au rez-de-chaussée | 1,354 | 125.79 |
| Premier étage | 3,129 | 290.68 |
| Surface de plancher intérieure brute totale | 29,585 | 2,748.45 |
Il convient de noter que la superficie convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la dernière révision du loyer, et utilisée pour le récent renouvellement du bail, est de 28 323 pi2 / 2 631,29 m2.
Les zones énumérées dans le calendrier ci-dessus montrent la configuration actuelle après les modifications du locataire.
A set of floor plans and measurements is available to download.
Les taux
La valeur imposable est de 165 000 £. Le multiplicateur d'impôt foncier est de 54,6 pence par livre, ce qui représente une dette fiscale pour un locataire de 90 090 £.
Placer
La superficie du site s'étend sur environ 1,36 acres / 0,55 hectares, offrant une couverture de site de l'ordre de 42%.
A Desktop Environmental Assessment was undertaken in June 2024 by Ramboll which reported the Contaminated Land Risk Ranking at “Low” and the Regulatory Flood Designation as “Flood Zone 1 (low probability of fluvial flooding).
Mandat
Pleine propriété.
Location
The property is let to UAV Tactical Systems Limited (Company number 5241592) on a full repairing and insuring lease for a term of 10 years from 10th October 2024, expiring 9th October 2034 at a current rent of 226 500 £ par an which equates to £8.00 per sq ft based upon the floor agreed at the lease renewal in 2024.
The lease provides for a tenant’s break clause on 10th October 2030, the 6th anniversary of the term, subject to serving notice of no less than 6 months. The lease provides for an upwards only rent review at the 5th anniversary of the lease.
The tenant has renewed the previous lease which was for a term of ten years from 11th August 2014 expiring 10th August 2024. The rent settled at rent review in 2019 was £170,000 equating to £6.00 per sq ft based upon the floor areas agreed between the parties.
At the signing of the initial lease in August 2014, a side letter confirmed that the landlord at that time paid a capital contribution to the tenant to reflect items of disrepair at the property becoming the full responsibility of the tenant under their Full Repairing and Insuring lease, without exclusion from any future dilapidations settlement.
Investissement en capital du locataire
L'autorisation de modification du 11 août 2014 autorisait le locataire à entreprendre des « Travaux » (mentionnés dans l'« Annexe »), notamment à les retirer et à les remettre en état à la fin du bail. Toutefois, le locataire n'est pas tenu de remettre en état les « Travaux exclus », c'est-à-dire :
a) « Les améliorations apportées à l'enveloppe thermique du bâtiment de la Propriété
b) Les murs intérieurs à mettre en place autour du périmètre intérieur de l'entrepôt
c) Chauffage et éclairage du bureau
d) Chauffage et éclairage de l'entrepôt
e) Clôture de sécurité »
Bien que les améliorations apportées par le locataire ne soient pas prises en compte lors de la révision du loyer, l'investissement important dans le bien profitera au propriétaire si le locataire décide de quitter les lieux ultérieurement. En 2014, lors de sa première occupation des lieux, le locataire a dépensé 2,5 millions de livres sterling en aménagement.
Les améliorations importantes du locataire (« Travaux ») telles qu'énumérées dans la licence de modification comprennent : l'extension de la mezzanine sur toute la largeur ; un escalier de secours ; de nouvelles toilettes et douches ; le renouvellement des installations mécaniques et électriques ; une clôture de sécurité ; le raccordement à une alimentation électrique accrue.
A further Licence to Alter dated 30e June 2022 is available to download. The licence relates to works associated with the external fire escape.
Valeur locative
The headline rent agreed at the lease renewal reflects a rent of 8,00 £ par pied carré / 86,11 £ par mètre carré.
We are aware of new open market letting which occurred in April 2024 at Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. We understand that the property provides accommodation of 16,565 sq ft / 1,538.94 sq m and was let to Technical Surfaces Limited on a ten-year lease with a six month rent-free period, at a rent of £155,000 per annum equating to £9.35 per sq ft / £100.64 per sq m.
It is reasonable to suggest that an open market letting would have achieved a rent in the order of 9,00 £ par pied carré / 96,88 £ par mètre carré. Based upon the current configuration and measured areas, this would result in a rent at open market letting of 266 265 £ par an. Based upon the agreed floor areas, the rent at rent review can be expected to be no less than 255 000 £ par an.
Therefore, we suggest the income is reversionary.
Engagement
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.05241592) has reported the following figures:
| 31 décembre 2023 | 31 décembre 2022 | |
| Chiffre d'affaires | £21,362,000 | £16,141,000 |
| Bénéfice (perte) avant impôts | £1,210,000 | -£56,000 |
| Bilan | £4,411,000 | £3,372,000 |
According to their website “U-TacS was created in 2005 for the purpose of delivering a specific Tactical Unmanned Air System capability to the British Army”. For further information on the tenant, please refer to their website u-tacs.co.uk/.
UAV Tactical Systems Limited appartient à 51% à Elbit Systems UK Limited et à 49% à Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited is ultimately owned by Elbit Systems Limited, which is listed on the Nasdaq, view here, with a turnover of $6.8 billion and market capitalization (as at 2nd July 2025) of $19.6 billion.
Thales UK Limited is ultimately owned by “Thales”, the global technology business which operates in the areas of defence, aerospace, cyber and digital. The company’s results can be viewed here showing sales of €20.6 billion .
CPE
La propriété a une cote EPC de C.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres dans la région de £3,295,000 (Three Million, Two Hundred and Ninety Five Thousand Pounds), soumis au contrat, traduisant un rendement initial net de 6.5%, assuming standard purchaser’s costs of 6.46%.
Sur la base de la valeur locative suggérée de 255 000 £ par an, un achat au prix demandé reflète un rendement de réversion de 7.3%.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement industriel / entrepôt de premier ordre ;
La propriété est située dans l’un des principaux sites commerciaux et industriels du Royaume-Uni ;
Secure income. The tenant operates within the defence industry which is likely to receive a significant boost given the Government’s recent announcements about increasing defence dpending
Nouveau bail de dix ans signé en août 2024 lors du renouvellement du bail ;
Le locataire est fortement investi dans la propriété ;
Rendement net initial attractif
Revenu de réversion
