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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et offre actuellement les surfaces d'étage suivantes :
| Hébergement | Pied carré | M² |
| Entrepôt au rez-de-chaussée | 25,102 | 2,331.98 |
| Annexe au rez-de-chaussée | 1,354 | 125.79 |
| Premier étage | 3,129 | 290.68 |
| Surface de plancher intérieure brute totale | 29,585 | 2,748.45 |
Il convient de noter que la superficie convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la dernière révision du loyer, et utilisée pour le récent renouvellement du bail, est de 28 323 pi2 / 2 631,29 m2.
Les zones énumérées dans le calendrier ci-dessus montrent la configuration actuelle après les modifications du locataire.
Un ensemble de plans d'étage et de mesures est disponible en téléchargement.
Les taux
La valeur imposable est de 165 000 £. Le multiplicateur d'impôt foncier est de 54,6 pence par livre, ce qui représente une dette fiscale pour un locataire de 90 090 £.
Placer
La superficie du site s'étend sur environ 1,36 acres / 0,55 hectares, offrant une couverture de site de l'ordre de 42%.
Une évaluation environnementale de bureau a été réalisée en juin 2024 par Ramboll, qui a indiqué que le classement des risques liés aux terres contaminées était « faible » et la désignation réglementaire des inondations comme « zone inondable 1 (faible probabilité d'inondation fluviale »).
Mandat
Pleine propriété.
Location
La propriété est louée à UAV Tactical Systems Limited (numéro d'entreprise 5241592) dans le cadre d'un bail de réparation et d'assurance complète pour une durée de 10 ans à compter du 10 octobre 2024, expirant le 9 octobre 2034, pour un loyer actuel de 226 500 £ par an ce qui équivaut à 8,00 £ par pied carré sur la base du sol convenu lors du renouvellement du bail en 2024.
Le bail prévoit une clause de résiliation du bail au 10 octobre 2030, 6e anniversaire du bail, sous réserve d'un préavis d'au moins six mois. Le bail prévoit une révision du loyer à la hausse uniquement au 5e anniversaire du bail.
Le locataire a renouvelé le bail précédent qui était d'une durée de dix ans à compter du 11 août 2014 et expirait le 10 août 2024. Le loyer fixé lors de la révision du loyer en 2019 était de 170 000 £, soit 6,00 £ par pied carré sur la base des surfaces de plancher convenues entre les parties.
Lors de la signature du bail initial en août 2014, une lettre d'accompagnement a confirmé que le propriétaire avait alors versé une contribution en capital au locataire pour tenir compte des éléments de délabrement de la propriété, devenant ainsi l'entière responsabilité du locataire en vertu de son bail de réparation et d'assurance complètes, sans exclusion de tout règlement futur pour dégradations.
Investissement en capital du locataire
L'autorisation de modification du 11 août 2014 autorisait le locataire à entreprendre des « Travaux » (mentionnés dans l'« Annexe »), notamment à les retirer et à les remettre en état à la fin du bail. Toutefois, le locataire n'est pas tenu de remettre en état les « Travaux exclus », c'est-à-dire :
a) « Les améliorations apportées à l'enveloppe thermique du bâtiment de la Propriété
b) Les murs intérieurs à mettre en place autour du périmètre intérieur de l'entrepôt
c) Chauffage et éclairage du bureau
d) Chauffage et éclairage de l'entrepôt
e) Clôture de sécurité »
Bien que les améliorations apportées par le locataire ne soient pas prises en compte lors de la révision du loyer, l'investissement important dans le bien profitera au propriétaire si le locataire décide de quitter les lieux ultérieurement. En 2014, lors de sa première occupation des lieux, le locataire a dépensé 2,5 millions de livres sterling en aménagement.
Les améliorations importantes du locataire (« Travaux ») telles qu'énumérées dans la licence de modification comprennent : l'extension de la mezzanine sur toute la largeur ; un escalier de secours ; de nouvelles toilettes et douches ; le renouvellement des installations mécaniques et électriques ; une clôture de sécurité ; le raccordement à une alimentation électrique accrue.
Une autre licence de modification datée du 30e La licence de juin 2022 est disponible en téléchargement. Elle concerne les travaux liés à l'escalier de secours extérieur.
Valeur locative
Le loyer nominal convenu lors du renouvellement du bail reflète un loyer de 8,00 £ par pied carré / 86,11 £ par mètre carré.
Nous avons connaissance d'une nouvelle location sur le marché libre intervenue en avril 2024 à l'unité 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. Nous comprenons que le bien offre une surface habitable de 1 538,94 m² et a été loué à Technical Surfaces Limited pour une durée de dix ans, avec une franchise de six mois, pour un loyer annuel de 155 000 £, soit 9,35 £ par pied carré / 100,64 £ par mètre carré.
Il est raisonnable de penser qu'une location sur le marché libre aurait permis d'obtenir un loyer de l'ordre de 9,00 £ par pied carré / 96,88 £ par mètre carré. Sur la base de la configuration actuelle et des surfaces mesurées, cela se traduirait par un loyer au prix du marché libre de 266 265 £ par an. Sur la base des surfaces convenues, le loyer lors de la révision du loyer ne devrait pas être inférieur à 255 000 £ par an.
Nous suggérons donc que le revenu soit réversible.
Engagement
UAV Tactical Systems Limited (Société n° 05241592) a rapporté les chiffres suivants :
| 31 décembre 2023 | 31 décembre 2022 | |
| Chiffre d'affaires | £21,362,000 | £16,141,000 |
| Bénéfice (perte) avant impôts | £1,210,000 | -£56,000 |
| Bilan | £4,411,000 | £3,372,000 |
Selon leur site Web, « U-TacS a été créé en 2005 dans le but de fournir une capacité spécifique de système aérien sans pilote tactique à l' Armée britanniquePour plus d'informations sur le locataire, veuillez consulter son site Web u-tacs.co.uk/.
UAV Tactical Systems Limited appartient à 51% à Elbit Systems UK Limited et à 49% à Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited appartient en dernier ressort à Elbit Systems Limited, qui est cotée au Nasdaq, voir ici, avec un chiffre d'affaires de $6,8 milliards et la capitalisation boursière (au 2nd (juillet 2025) de $19,6 milliards.
Thales UK Limited appartient à Thales, l'entreprise technologique mondiale active dans les domaines de la défense, de l'aérospatiale, du cyberespace et du numérique. Les résultats de l'entreprise peuvent être consultés. vu ici montrant les ventes de 20,6 milliards d'euros .
CPE
La propriété a une cote EPC de C.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres dans la région de 3 295 000 £ (trois millions deux cent quatre-vingt-quinze mille livres), soumis au contrat, traduisant un rendement initial net de 6.5%, en supposant des coûts d'achat standard de 6,46%.
Sur la base de la valeur locative suggérée de 255 000 £ par an, un achat au prix demandé reflète un rendement de réversion de 7.3%.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement industriel / entrepôt de premier ordre ;
La propriété est située dans l’un des principaux sites commerciaux et industriels du Royaume-Uni ;
Revenus garantis. Le locataire évolue dans le secteur de la défense, un secteur qui devrait bénéficier d'un essor significatif compte tenu des récentes annonces du gouvernement concernant l'augmentation des dépenses liées à la défense.
Nouveau bail de dix ans signé en août 2024 lors du renouvellement du bail ;
Le locataire est fortement investi dans la propriété ;
Rendement net initial attractif
Revenu de réversion
