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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et offre actuellement les surfaces d'étage suivantes :
| Hébergement | Pied carré | M² |
| Entrepôt au rez-de-chaussée | 25,102 | 2,331.98 |
| Annexe au rez-de-chaussée | 1,354 | 125.79 |
| Premier étage | 3,129 | 290.68 |
| Surface de plancher intérieure brute totale | 29,585 | 2,748.45 |
Il convient de noter que la superficie convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la dernière révision du loyer, et utilisée pour le récent renouvellement du bail, est de 28 323 pi2 / 2 631,29 m2.
The areas listed in the schedule above show the current configuration after tenant’s alterations.
A set of floor plans and measurements is available to download; the measured survey report will be re-addressed to a purchaser at a cost of £770 + VAT.
Les taux
The Rateable Value is £165,000. The Business Rate multiplier is 54.6 pence per pound resulting in a rates liability for a tenant of £90,090.
Placer
La superficie du site s'étend sur environ 1,36 acres / 0,55 hectares, offrant une couverture de site de l'ordre de 42%.
A Desktop Environmental Assessment was undertaken in June 2024 by Ramboll which reported the Contaminated Land Risk Ranking at “Low” and the Regulatory Flood Designation as “Flood Zone 1 (low probability of fluvial flooding). The report is available to download and a Letter of Reliance will be provided to the purchaser on completion of the sale at a cost of £1,980 + VAT.
Mandat
Pleine propriété.
Location
The property is let to UAV Tactical Systems Limited (Company number 5241592) on a full repairing and insuring lease for a term of 10 years from 10th October 2024, expiring 9th October 2034. The lease provides for a rent-free period of 4.5 months, followed by a rent of £170,000 per annum for 1.5 months, then £226,500 per annum (based upon £8.00 per sq ft / £86.11 per sq m on agreed floor areas). The incentive equates to 4.9 months rent free in total. The vendor will “top-up” the income so a purchaser benefits from an income of £226,500 per annum from completion. The lease provides for a tenant’s break clause on 10th October 2030, the 6th anniversary of the term, subject to serving notice of no less than 6 months . The lease provides for an upwards only rent review at the 5th anniversary of the lease.
Tenant’s Capital Investment
The Licence to Alter of 11th August 2014 granted consent to the tenant to undertake “Works” (referred to in “The Schedule”) and specifically to remove these “Works” and reinstate at the end of the lease. However, the tenant is not obliged to reinstate “Excluded Works”, meaning:
a) “The improvements to the thermal envelope of the building at the Property
b) Les murs intérieurs à mettre en place autour du périmètre intérieur de l'entrepôt
c) Chauffage et éclairage du bureau
d) Chauffage et éclairage de l'entrepôt
e) Security fence”
Whilst the tenant’s improvements are to be disregarded at rent review, the significant investment into the property will be to the benefit of the freeholder should the tenant choose to vacate in the future. In 2014 when the tenant first occupied the premises, the tenant spent £2.5m fitting-out. .
The significant tenant’s improvements (“Works”) as listed in the Licence to Alter include: Extension of mezzanine across full width; fire escape staircase; new toilet and shower areas; renewal of mechanical and electrical installations; security fence; connection to increased power supply.
Une autre licence de modification datée du 30 juin 2022 est disponible dans la salle de données. La licence concerne les travaux associés à l'escalier de secours extérieur.
Valeur locative
Le loyer nominal récemment convenu lors du renouvellement du bail reflète un loyer de £8.00 per sq ft / £86.11 per sq m.
We are aware of new open market letting which occurred in April 2024 at Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. We understand that the property provides accommodation of 16,565 sq ft / 1,538.94 sq m and was let to Technical Surfaces Limited on a ten-year lease with a six month rent-free period, at a rent of £155,000 per annum equating to £9.35 per sq ft / £100.64 per
m².
Bien que le renouvellement du bail de l'unité F vienne tout juste de se terminer, compte tenu des éléments de preuve ci-dessus, il est raisonnable de suggérer qu'une location sur le marché libre aurait permis d'obtenir un loyer de l'ordre de £9.00 per sq ft / £96.88 per sq m. Sur la base de la configuration actuelle et des surfaces mesurées, cela se traduirait par un loyer au prix du marché libre de £266,265 per annum. Sur la base des surfaces convenues, le loyer lors de la révision du loyer ne devrait pas être inférieur à £255,000 per annum.
Nous suggérons donc que le revenu est réversible, malgré le récent renouvellement du bail.
Engagement
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.) a rapporté les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | £16,141,000 | £17,320,000 |
| Bénéfice (perte) avant impôts | (£56,000) | (£286,000) |
| Bilan | £3,372,000 | £3,409,000.00 |
Note that the loss considers the “Depreciation of property, plant and equipment” of £410,000.
According to their website “U-TacS was created in 2005 for the purpose of delivering a specific Tactical Unmanned Air System capability to the British Army”. For further information on the tenant, please refer to their website www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited appartient à 51% à Elbit Systems UK Limited et à 49% à Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited (société n° 05241591) a communiqué les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | £64,619,000 | £33,738,000 |
| Bénéfice (perte) avant impôts | £3,010,000 | £13,238,000.00 |
| Bilan | £46,204,000 | £43,870,000 |
Thales UK Limited (société n° 00868273) a communiqué les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | £930,420,000 | £948,007,000.00 |
| Bénéfice (perte) avant impôts | (£27,229,000) | £45,968,000 |
| Bilan | £849,084,000 | £725,448,000 |
CPE
La propriété a une cote EPC de C.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres dans la région de £3,040,000 (Trois millions et quarante mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 7.0%, assuming standard purchaser’s costs of 6.45%.
Based upon the suggested rental value of £255,000 per annum, a purchase at the asking price reflects a reversionary yield of 7.9%.
Please note that a purchaser will be re-charged the cost of the measured survey £770 + VAT and searches (£3,633.32 inc VAT) which are provided in the data room. Furthermore, a purchaser will be charged the cost of providing the Reliance Letter and Phase I Environmental Report at a figure of £1,980 + VAT.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement industriel / entrepôt de premier ordre ;
La propriété est située dans l’un des principaux sites commerciaux et industriels du Royaume-Uni ;
Revenu sécurisé;
Nouveau bail de dix ans signé en août 2024 lors du renouvellement du bail ;
Le locataire est fortement investi dans la propriété ;
Rendement net initial attractif
Revenu de réversion
Data Room and clicktopurchase®
The property is available for immediate purchase using the clicktopurchase® facility. Please see the access area “Legally Purchase Fully Online with clicktopurchase” to register an account, view the data room and commence the process to purchase online.
