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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et offre actuellement les surfaces d'étage suivantes :
| Hébergement | Pied carré | M² |
| Entrepôt au rez-de-chaussée | 25,102 | 2,331.98 |
| Annexe au rez-de-chaussée | 1,354 | 125.79 |
| Premier étage | 3,129 | 290.68 |
| Surface de plancher intérieure brute totale | 29,585 | 2,748.45 |
Il convient de noter que la superficie convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la dernière révision du loyer, et utilisée pour le récent renouvellement du bail, est de 28 323 pi2 / 2 631,29 m2.
Les zones énumérées dans le tableau ci-dessus montrent la configuration actuelle après les modifications apportées par le locataire.
Un ensemble de plans d'étage et de mesures est disponible en téléchargement ; le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur au prix de 770 £ + TVA.
Les taux
La valeur imposable est de 165 000 £. Le multiplicateur de taux d'imposition des entreprises est de 54,6 pence par livre, ce qui donne une obligation fiscale pour un locataire de 90 090 £.
Placer
La superficie du site s'étend sur environ 1,36 acres / 0,55 hectares, offrant une couverture de site de l'ordre de 42%.
Une évaluation environnementale de bureau a été réalisée en juin 2024 par Ramboll, qui a indiqué que le risque de contamination des terres était « faible » et que la désignation réglementaire des inondations était « zone inondable 1 » (faible probabilité d'inondation fluviale). Le rapport peut être téléchargé et une lettre de confiance sera fournie à l'acheteur à la fin de la vente au prix de 1 980 £ + TVA.
Mandat
Pleine propriété.
Location
La propriété est louée à UAV Tactical Systems Limited (numéro d'entreprise 5241592) sur la base d'un bail de réparation et d'assurance complet pour une durée de 10 ans à compter du 10 octobre 2024, expirant le 9 octobre 2034. Le bail prévoit une période sans loyer de 4,5 mois, suivie d'un loyer de 170 000 £ par an pendant 1,5 mois, puis de 226 500 £ par an (sur la base de 8,00 £ par pied carré / 86,11 £ par m² sur les surfaces de plancher convenues). L'incitation équivaut à 4,9 mois de loyer sans loyer au total. Le vendeur « complètera » le revenu afin qu'un acheteur bénéficie d'un revenu de 226 500 £ par an à compter de la date d'achèvement. Le bail prévoit une clause de résiliation du bail au 10 octobre 2030, 6e anniversaire du terme, sous réserve de notification d'un préavis d'au moins 6 mois. Le bail prévoit une révision du loyer à la hausse uniquement au 5e anniversaire du bail.
Investissement en capital du locataire
La licence de modification du 11 août 2014 a accordé au locataire le consentement d'entreprendre des « Travaux » (mentionnés dans « l'Annexe ») et spécifiquement de supprimer ces « Travaux » et de les remettre en place à la fin du bail. Cependant, le locataire n'est pas obligé de remettre en place les « Travaux exclus », c'est-à-dire :
a) ?Les améliorations apportées à l'enveloppe thermique du bâtiment de la Propriété
b) Les murs intérieurs à mettre en place autour du périmètre intérieur de l'entrepôt
c) Chauffage et éclairage du bureau
d) Chauffage et éclairage de l'entrepôt
e) Clôture de sécurité ?
Bien que les améliorations apportées par le locataire ne soient pas prises en compte lors de la révision du loyer, l'investissement important dans la propriété sera bénéfique au propriétaire si le locataire décide de quitter les lieux à l'avenir. En 2014, lorsque le locataire a occupé les lieux pour la première fois, il a dépensé 2,5 millions de livres sterling pour l'aménagement.
Les améliorations importantes du locataire (? Travaux?) telles qu'énumérées dans la licence de modification comprennent : l'extension de la mezzanine sur toute la largeur ; l'escalier de secours ; de nouvelles toilettes et douches ; le renouvellement des installations mécaniques et électriques ; une clôture de sécurité ; le raccordement à une alimentation électrique accrue.
Une autre licence de modification datée du 30 juin 2022 est disponible dans la salle de données. La licence concerne les travaux associés à l'escalier de secours extérieur.
Valeur locative
Le loyer nominal récemment convenu lors du renouvellement du bail reflète un loyer de 8,00 £ par pied carré / 86,11 £ par mètre carré.
Nous sommes au courant d'une nouvelle location sur le marché libre qui a eu lieu en avril 2024 à Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. Nous comprenons que la propriété offre un logement de 16 565 pieds carrés / 1 538,94 m² et a été louée à Technical Surfaces Limited sur la base d'un bail de dix ans avec une période de six mois sans loyer, pour un loyer de 155 000 £ par an équivalant à 9,35 £ par pied carré / 100,64 £ par
m².
Bien que le renouvellement du bail de l'unité F vienne tout juste de se terminer, compte tenu des éléments de preuve ci-dessus, il est raisonnable de suggérer qu'une location sur le marché libre aurait permis d'obtenir un loyer de l'ordre de 9,00 £ par pied carré / 96,88 £ par mètre carré. Sur la base de la configuration actuelle et des surfaces mesurées, cela se traduirait par un loyer au prix du marché libre de 266 265 £ par an. Sur la base des surfaces convenues, le loyer lors de la révision du loyer ne devrait pas être inférieur à 255 000 £ par an.
Nous suggérons donc que le revenu est réversible, malgré le récent renouvellement du bail.
Engagement
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.) a rapporté les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | 16 141 000 £ | 17 320 000 £ |
| Bénéfice (perte) avant impôts | (56 000 £) | (286 000 £) |
| Bilan | 3 372 000 £ | 3 409 000,00 £ |
Il convient de noter que la perte prend en compte l'amortissement des immobilisations corporelles de 410 000 £.
Selon leur site Internet, « U-TacS a été créé en 2005 dans le but de fournir une capacité spécifique de système aérien sans pilote tactique à l'armée britannique ». Pour plus d'informations sur le locataire, veuillez consulter leur site Internet www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited appartient à 51% à Elbit Systems UK Limited et à 49% à Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited (société n° 05241591) a communiqué les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | 64 619 000 £ | 33 738 000 £ |
| Bénéfice (perte) avant impôts | 3 010 000 £ | 13 238 000,00 £ |
| Bilan | 46 204 000 £ | 43 870 000 £ |
Thales UK Limited (société n° 00868273) a communiqué les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | 930 420 000 £ | 948 007 000,00 £ |
| Bénéfice (perte) avant impôts | (27 229 000 £) | 45 968 000 £ |
| Bilan | 849 084 000 £ | 725 448 000 £ |
CPE
La propriété a une cote EPC de C.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres dans la région de 3 040 000 £ (Trois millions et quarante mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 7.0%, en supposant des coûts d'achat standard de 6,45%.
Sur la base de la valeur locative suggérée de 255 000 £ par an, un achat au prix demandé reflète un rendement de réversion de 7.9%.
Veuillez noter que le prix de l'enquête mesurée (770 £ + TVA) et des recherches (3 633,32 £ + TVA) fournies dans la salle de données sera facturé à l'acheteur. De plus, le prix de la fourniture de la lettre de confiance et du rapport environnemental de phase I sera facturé à l'acheteur pour un montant de 1 980 £ + TVA.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement industriel / entrepôt de premier ordre ;
La propriété est située dans l’un des principaux sites commerciaux et industriels du Royaume-Uni ;
Revenu sécurisé;
Nouveau bail de dix ans signé en août 2024 lors du renouvellement du bail ;
Le locataire est fortement investi dans la propriété ;
Rendement net initial attractif
Revenu de réversion
Salle de données et clicktopurchase®
La propriété est disponible à l'achat immédiat en utilisant le service clicktopurchase®. Veuillez consulter la zone d'accès « Acheter légalement entièrement en ligne avec clicktopurchase » pour créer un compte, consulter la salle de données et commencer le processus d'achat en ligne.
