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Hébergement
Il nous a été indiqué que la propriété propose les hébergements suivants :
| Unité 1 (GIA) | Morrisons | 5 705 m² | 61 411 pieds carrés |
| Unité 2 (NIA) | Métro | 84 m² | 902 pieds carrés |
| Unité 3 (NIA) | La Société des Enfants | 131 m² | 1 413 pieds carrés |
| Unité 4 (NIA) | Card Factory | 128 m² | 1 377 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement.
Mandat
Pleine propriété.
Locations
Unité 1 – 96% du revenu total
Morrisons occupe les lieux depuis plus de 10 ans, suite à la signature d'un bail initial de 20 ans en mars 2015. Le locataire a conclu un bail réversible à compter de mars 2025, prolongeant ainsi la durée du bail initial et témoignant de son engagement envers cet emplacement. Dans le cadre de cet accord de restructuration du bail d'occupation, le locataire a bénéficié d'un apport en capital de 1,129 million de livres sterling.
Par conséquent, le bien est actuellement loué à WM Morrison Supermarkets Limited sur un bail commercial avec obligation de réparation et d'assurance complète pour une durée de 20 ans à compter du 31St Mars 2025, expirant le 30e Mars 2045 (environ 19,25 ans restants).
Le loyer de passage actuel est 1 099 555,77 £ par an (17,90 £ par pied carré en moyenne), ce montant étant basé sur la dernière indexation sur l'IPC en mars 2025. Le loyer a augmenté par rapport à 903 755,36 £. Le bail prévoit une révision du loyer indexée sur l'IPC tous les 5 ans (avec un plafond fixé à 1% et 3%). La prochaine révision est prévue le 30.e Mars 2030.
Rez-de-chaussée, unité 1, Durham Road
Laisser à Subway Realty Limited sur un bail commercial avec obligation de réparation et d'assurance complète pour une durée de 15 ans à compter de 20e Avril 2016, expirant le 19e Avril 2031. Une option de résiliation pour le locataire est prévue au 20 avril.e Avril 2026, sous réserve d'un préavis de six mois. Le loyer actuel est de 16 000 £ par an (17,74 £ par pied carré). Le bail bénéficie d'une révision du loyer en fonction du marché libre le 20e Avril 2026. Subway a sous-loué l'espace à un franchisé pour une durée expirant le 16 avril 2026.e Avril 2031, au loyer annuel actuel de 16 000 £.
Rez-de-chaussée, unité 2, Durham Road
Laisser à La Société des Enfants sur un bail commercial avec obligation de réparation et d'assurance complète pour une durée de 10 ans à compter du 15e Mars 2016, expirant le 14e Mars 2026. Le loyer en vigueur est de 20 000 £ par an (14,15 £ par pied carré).
Rez-de-chaussée, unité 3, Durham Road
Laisser à Sportswift Limited (anciennement Card Factory) sur un contrat de location avec réparation et assurance complètes pour une durée de 5 ans à compter du 1St Décembre 2023, expirant le 30e Novembre 2028. Le locataire dispose d'une option de résiliation le 15 janvier 2027, moyennant un préavis de six mois. Le loyer courant est de : 12 000 £ par an (14,52 £ par pied carré).
Ainsi, un investisseur bénéficiera d'un revenu total de 1 147 555,80 £ par an, dont 96% est dérivé de WM Morrison Supermarkets Limited
Placer
La superficie du site est d'environ 3,1 acres (1,25 hectares).
Une évaluation géo-environnementale a été réalisée par DTS Raeburn Limited en 2013, avant le début des travaux. Le rapport concluait que « les sols analysés respectent les limites acceptables pour le projet actuellement proposé et présentent un risque suffisamment faible ». Une copie du rapport est disponible en téléchargement dans la salle de données.
Le rapport sur l'exploitation minière du charbon daté d'août 2021 (disponible en téléchargement) indique que « la propriété ne se trouve pas dans une zone de surface qui pourrait être affectée par l'exploitation minière souterraine actuelle » et qu'elle « ne se trouve pas dans une zone susceptible d'être affectée par une future exploitation minière souterraine du charbon prévue ».
Pactes
WM Morrison Supermarkets Limited (N° d'entreprise : 00358949) a rapporté les chiffres suivants :
| Fin d'année | 27 octobre 2024 | 29 octobre 2023 |
| Revenu | £17,018,000,000 | £18,358,000,000 |
| Bénéfices avant impôts | £2,728,000,000 | £51,000,000 |
| Actif net | £6,371,000,000 | £3,693,000,000 |
Au cours de l'exercice, les ventes à périmètre comparable ont progressé de 4,11 milliards de livres sterling. L'EBITDA sous-jacent des activités poursuivies s'est établi à 835 millions de livres sterling (2022/23 : 751 millions de livres sterling), soit une hausse de 11,21 milliards de livres sterling par rapport à l'exercice précédent.
Au cours de l'année, le Groupe a cédé son activité de stations-service (337 sites) à MFG pour 2,5 milliards de livres sterling. Cette cession stratégique s'inscrivait dans la volonté du Groupe de se recentrer sur son cœur de métier : la production et la distribution de produits alimentaires.
Morrisons est la cinquième plus grande chaîne de supermarchés du Royaume-Uni, avec une part de marché de 8,61 % (Source : Kantar). Sa mission et son modèle économique reposent sur l’accès à une alimentation de qualité à un prix abordable pour tous. À la fin de la période, le Groupe comptait 495 supermarchés, 966 magasins de proximité et une activité en ligne performante. 658 autres magasins sont approvisionnés via son modèle de franchise. L’entreprise emploie plus de 118 000 personnes. Pour plus d’informations, consultez le site web. www.morrisons-corporate.com.
Subway Realty Limited (N° d'entreprise 04174473) a rapporté les chiffres suivants :
| Fin d'année | 31 décembre 2024 | 31 décembre 2023 |
| Chiffre d'affaires | 49,216,949 | £46,777,346 |
| Bénéfices avant impôts | £3,908,603 | £3,523,987 |
| Actif net | £13,255,213 | £10,366,280 |
Subway Realty Limited est une filiale à 100 % de Subway International Holdings BV et opère au sein de sa division européenne. Subway Realty Limited conclut des baux avec des propriétaires et sous-loue ces espaces à des franchisés. Elle est devenue l'une des franchises leaders au Royaume-Uni.
La marque Subway a vu le jour en 1965 aux États-Unis et est depuis devenue l'une des plus grandes chaînes de restauration au monde, présente dans plus de 100 pays. Au Royaume-Uni et en Irlande, elle compte plus de 2 500 restaurants. Pour plus d'informations, consultez le site web. www.subway.com.
La Société pour l'enfance (organisme de bienfaisance n° 221124)L'association, anciennement connue sous le nom de Church of England Children's Society, est une organisation caritative nationale pour l'enfance dont les objectifs sont d'améliorer la vie des enfants et des jeunes ainsi que les comportements sociaux qui en découlent. Elle possède plus de 100 boutiques en Angleterre et au Pays de Galles. Pour l'exercice clos en 2024, elle a déclaré un revenu total de 40 307 000 £ et un actif net de 45 965 000 £. Pour plus d'informations, veuillez consulter le site web. www.childrenssociety.org.uk.
Sportswift Limited (N° d'entreprise 3493972) a rapporté les chiffres suivants :
| Fin d'année | 31 janvier 2025 | 31 janvier 2024 |
| Revenu | £507,769,000 | £483,251,000 |
| Bénéfices avant impôts | £72,957,000 | £68,568,000 |
| Actif net | £71,490,000 | £163,364,000 |
Les ventes des magasins au Royaume-Uni, d'un montant de 493,8 millions de livres sterling, ont augmenté de 25,6 millions de livres sterling, soit +5,5%, par rapport à l'année précédente, avec des ventes comparables de +3,3%.
Sportswift Limited, opérant sous le nom de Card Factory, est le premier détaillant spécialisé au Royaume-Uni en matière de cartes de vœux, de pansements et de cadeaux, avec un parc de plus de 1 000 magasins au Royaume-Uni et en Irlande. Leur site Web www.cardfactory.co.uk et est distribuée par l'intermédiaire de magasins franchisés et partenaires, principalement au Royaume-Uni et en Australie. L'entreprise fait partie du groupe Card Factory plc.
CPE
Les certificats de performance énergétique sont les suivants :
| Morrisons | C74 | Expiration novembre 2035 |
| Métro | B49 | Expiration avril 2028 |
| La Société des Enfants | B38 | Expiration : mars 2026 |
| Card Factory | B42 | Expiration : mars 2026 |
Frais de service
Conformément aux 30eBudget de juin 2026 : les charges de service à la charge des locataires occupants sont les suivantes :
| Unité 1 | Métro | £5,431.49 |
| Unité 2 | La Société des Enfants | £8,825.38 |
| Unité 3 | Card Factory | £8,554.12 |
| Total | £22,811.00 |
Le bail de Morrisons ne prévoit aucune charge locative, mais le locataire doit s'acquitter auprès du bailleur d'une part équitable des frais d'entretien de la voie d'accès et des emprises de service. Ces charges concernent l'entretien des parties communes autour des trois locaux commerciaux.
Des copies des comptes de charges de service et du budget sont disponibles en téléchargement.
Valeur imposable
Selon le site web de la VOA, les valeurs imposables sont les suivantes :
| Unité | Description | Valeur imposable |
| Morrisons | Supermarché et locaux | £890,000 |
| Unité 1 (Métro) | Boutique et locaux | £15,250 |
| Unité 2 (La société des enfants) | Boutique et locaux | £21,750 |
| Unité 3 (Fabrique de cartes) | Boutique et locaux | £20,750 |
Le coefficient multiplicateur des taux d'imposition des entreprises est de 55,5 pence pour les valeurs imposables de 51 000 £ ou plus et de 49,9 pence pour les valeurs imposables inférieures à 51 000 £.
T.V.A.
Le bien a été enregistré à la TVA. La vente devrait être traitée comme une cession d'entreprise en activité (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de £16,530,000 (Seize millions cinq cent trente mille livres sterling), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 6.5%.
Achat d'entreprise
La propriété est détenue dans un véhicule d'acquisition unique (SPV) basé dans les îles Vierges britanniques afin d'offrir une efficacité fiscale, notamment pour un investisseur basé à l'étranger (nous recommandons aux investisseurs d'obtenir des conseils professionnels).
Étant donné qu'il n'y a pas d'impôt sur l'acquisition d'actions de la SPV, avec des coûts d'achat nets de 1,50% (frais d'agent et juridiques), le rendement initial net estimé sur un achat de société est de 6.84%.
Services financiers Singer Vielle
Sous réserve d'acceptation du dossier, il est prévu qu'un prêt puisse être accordé pour l'acquisition, à hauteur de 60% de la valeur de l'investissement, sur cinq ans, avec remboursement du capital uniquement et une marge financière de 2,25%. En conséquence, l'apport en fonds propres nécessaire à l'acquisition serait de l'ordre de 7 millions de livres sterling, générant un rendement des capitaux propres de 8.3%.
Prix d'achat convenu pour la propriété : 16 530 000 £
Prêt 60% 9 918 000 £
Taux de financement 5,75%
Capitaux propres : 6 612 000 £
Agents 1.00% 165 300 £
Juridique 0.50% 82 650 £
Frais d'arrangement bancaire 1.00% 66 120 £
Coûts bruts : 314 070 £
Achat brut : 6 926 070 £
Revenus fonciers : 1 147 555,80 £
Coût du prêt : 570 285 £
Excédent de revenu après déduction des frais de dette : 577 271 £
Rendement des capitaux propres 8,33%
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement à long terme dans un magasin d'alimentation ;
Cet investissement génère des revenus incontestables, étant loué à « Morrisons », la cinquième plus grande chaîne de supermarchés du Royaume-Uni ;
Durée résiduelle du bail très avantageuse d'environ 19,25 ans, sans interruption ;
Le bail bénéficie de révisions de loyer indexées sur l'IPC ;
L'établissement en question constitue le principal point de vente de produits alimentaires de la région, sans concurrence d'autres exploitants de supermarchés ;
Revenus supplémentaires provenant de trois locaux commerciaux loués à des enseignes nationales telles que Subway, « Card Factory » et The Children's Society ;
Pleine propriété.
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