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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et propose les logements suivants :
| Rez-de-chaussée ? Zones internes nettes | ||
|---|---|---|
| Façade nette | 8,76 m | 28?9? |
| Façade brute | 9,14 m | 30?0? |
| Zone A | 53,05 m² | 571 pieds carrés |
| ZoneB | 60,39 m² | 650 pieds carrés |
| ZoneC | 650 pieds carrés | 704 pieds carrés |
| Reste | 58,62 m² | 631 pieds carrés |
| ITZA | 1,151 | |
| Rez-de-chaussée total | 237,45 m² | 2 556 pieds carrés |
| Premier étage | ||
| Surface intérieure nette | 108,69 m² | 1 170 pieds carrés |
| Surface intérieure brute | 136,84 m² | 1 473 pieds carrés |
| Surface intérieure nette totale | 346,14 m² | 3 726 pieds carrés |
L'enquête mesurée est disponible en téléchargement et sera réadressée à un acheteur au prix de 695 £ + TVA.
Mandat
Pleine propriété.
Location
Le rez-de-chaussée est loué à Librairie Waterstones Limitée sur effectivement une réparation complète et une assurance pour une durée de 5 ans à compter du 16 janvier 2020, expirant le 15 janvier 2025.
Le loyer de passage actuel est 65 000 £ par an ce qui, selon notre analyse, équivaut à 56,50 £ Zone A.
La Propriété est occupée par un libraire depuis 1997 (d'abord sous le nom d'Ottakar's puis sous l'enseigne Waterstones après leur rachat en 2006). Un renouvellement de bail en novembre 2019 démontre la volonté de Waterstones de rester dans la propriété. Le loyer a été rebasé de 79 000 £ par an à 65 000 £ par an.
Le premier étage est actuellement vacant. Jusqu'à récemment, il était occupé par Ladbrokes qui exerçait une option de rupture dans leur bail professionnel daté du 19 avril 2022. Le loyer de passage précédent était de 18 000 £ par an.
Le locataire a le droit d'utiliser une cour de service arrière en vertu du bail sous réserve du paiement de frais de service conformément à un acte de concession de 1991.
Opportunité de valeur ajoutée
Le premier étage est actuellement vacant et offre une possibilité de relocation. Nous suggérons également qu'il se prête à un certain nombre d'utilisations alternatives, y compris la conversion en résidentiel, sous réserve de l'obtention des autorisations d'urbanisme nécessaires.
Disponibles au téléchargement, les plans d'un projet résidentiel comprenant un appartement de 2 chambres totalisant 68 m² (732 pieds carrés) et un appartement d'une chambre totalisant 50 m² (538 pieds carrés). L'entrée existante sur la rue peut permettre un accès séparé et autonome depuis le rez-de-chaussée, ce qui constitue un avantage majeur pour les futurs travaux de conversion ou de rénovation.
Selon Zoopla, la valeur moyenne estimée d'un appartement à Barnstaple est de 150 000 £ (plus de 200 £ par pied carré). En comparaison, le prix d'achat réparti au premier étage n'est que de 50 £ par pied carré.
Engagement
Waterstones Booksellers Limited (Co. No. 00610095), a rapporté les chiffres suivants;
| 24 avril 2021 | 25 avril 2020 | |
|---|---|---|
| Revenu | 230 885 000 £ | 376 024 000 £ |
| Bénéfices avant impôts | 4 172 000 £ | 21 048 000 £ |
| Actif net | 63 382 000 £ | 60 501 000 £ |
Waterstones a été créé en 1982 et est l'un des principaux détaillants de livres, de papeterie et d'autres produits connexes par le biais d'une chaîne de librairies au Royaume-Uni, en République d'Irlande, sur l'île de Man, à Jersey, en Hollande et en Belgique, et en ligne via Waterstones.com site de commerce électronique. Selon son site Web, la société emploie 3 000 personnes dans plus de 280 librairies. Waterstones vend du café et de la nourriture dans les cafés et restaurants de certains de ses magasins, organise des événements publics et privés et soutient un grand nombre de festivals littéraires.
La demande de livres était forte juste avant la fermeture forcée des magasins en raison de la pandémie de Covid-19. Après les fermetures, l'activité en ligne s'est bien comportée. La société a transformé avec succès le centre de distribution en une opération de traitement des commandes en ligne et l'impact global sur la rentabilité a été considérablement atténué par des mesures précoces visant à réduire les coûts. Pour plus d'informations, veuillez visiter www.waterstones.com.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de 760 000 £ (Sept cent soixante mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 8.12% en supposant des coûts d'achat standard de 5.42%.
Un achat au prix demandé reflète une 9.0% retour, 686 000 £ et seulement 74 000 £ (538 £ par m² / 50 £ par pied carré) pour le logement vacant au premier étage.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les coûts de l'enquête mesurée (£ 695 + TVA) et des recherches (£ 875 + TVA) qui sont fournies dans la salle de données.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer des frais de transaction de 1,01 TP3T du prix d'achat plus la TVA.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement immobilier commercial en pleine propriété au cœur du centre-ville de Barnstaple ;
La propriété occupe un terrain de vente au détail de premier ordre;
Rez-de-chaussée loué en toute sécurité à Waterstones (actif net de 63,4 m £) ;
Loyer rebasé de 79 000 £ par an à 65 000 £ par an ;
Le locataire occupe le poste depuis 1997 (en tant qu'Ottakars, le bail étant dévolu à Waterstones en 2014 après le renouvellement. Ils ont ensuite renouvelé leur bail en janvier 2020, démontrant leur engagement envers cet emplacement ;
Rez-de-chaussée autonome vacant offrant la possibilité de relouer ou de convertir en usage résidentiel, sous réserve de planification, pour augmenter la valeur ;
Un achat au prix demandé offrira à un investisseur un rendement initial net attractif et une faible valeur du capital par rapport aux parts supérieures ;
Grandeur de terrain attrayante pour un investisseur;
