Loi de 2025 sur les droits des locataires

Un tournant pour les investisseurs immobiliers

Le paysage résidentiel est en pleine mutation.

La loi de 2025 sur les droits des locataires (Renters' Rights Act 2025) constitue la réforme la plus importante du secteur locatif privé en Angleterre depuis une génération. Ses principales dispositions entreront en vigueur le 1er mai 2026 et modifieront en profondeur le profil de risque, la charge de gestion et la dynamique de rendement des investissements locatifs résidentiels.

Pour les investisseurs possédant des biens immobiliers résidentiels — ou ceux qui ont comparé l'immobilier résidentiel à d'autres classes d'actifs — c'est le moment de réévaluer la situation.

Que fait réellement la loi ?

La fin des expulsions sans motif

L'article 21 — le mécanisme qui permettait aux propriétaires de reprendre possession sans donner de raison — est aboli à compter du 1er mai 2026. La possession ne sera possible que par la voie de l'article 8, qui exige des propriétaires qu'ils citent un motif légal spécifique (tel que des arriérés de loyer, la vente du bien ou l'occupation par le propriétaire) et qu'ils satisfassent à une charge de preuve croissante devant les tribunaux.

Avec un délai médian de 27 semaines entre la réclamation et la reprise de possession par les tribunaux, et ce délai qui devrait s'allonger, le coût et l'incertitude liés à la récupération d'un bien immobilier auprès d'un locataire problématique augmentent considérablement.

Les baux deviennent à durée indéterminée

Tous les baux concernés sont convertis en baux à durée indéterminée renouvelables mensuellement, sans date d'échéance fixe. Les baux à durée fixe disparaissent. Les propriétaires qui comptaient auparavant sur l'expiration du bail comme une échéance naturelle ne pourront plus s'en sortir.

augmentations de loyer limitées

Les loyers ne peuvent être augmentés qu'une fois par an, moyennant un préavis de deux mois et selon une procédure légale. Les locataires sont fortement incités à contester les augmentations de loyer devant le Tribunal de première instance ; il est important de noter qu'aucune décision de ce tribunal ne peut être rétroactive. Faire appel d'une augmentation de loyer la suspend de fait, ce qui incite fortement les locataires à la contester.

Loyer et dépôts d'avance

Les propriétaires ne peuvent plus exiger plus d'un mois de loyer d'avance. Les surenchères sur les loyers sont interdites. Les règles relatives aux dépôts de garantie restent globalement inchangées, mais les conséquences du non-respect de ces règles – notamment le blocage des procédures d'expulsion – sont plus sévères.

pouvoirs d'application de la loi élargis

Les ordonnances de remboursement de loyer, qui permettent aux locataires de recouvrer jusqu'à deux ans de loyer auprès des propriétaires défaillants, voient désormais un plafond doublé et un délai de prescription prolongé. Elles s'appliquent aux propriétaires ayant un statut privilégié, et les structures juridiques d'entreprises ne constituent plus une protection. Une nouvelle base de données sur le secteur locatif privé rendra l'historique de conformité public.

Pourquoi certains investisseurs s'intéressent au secteur commercial

Dans ce contexte, un certain nombre d'investisseurs portent un regard neuf sur l'immobilier commercial, non pas en réaction à la réglementation résidentielle, mais dans le cadre d'un réajustement réfléchi des secteurs où leur capital peut générer des revenus fiables et bien protégés.

Le contraste avec la location commerciale est frappant :

• Certitude du bail : Les baux commerciaux ont généralement une durée de 5, 10 ou 15 ans, avec des clauses contractuelles spécifiques prévues par la loi de 1954 sur les rapports bailleur-locataire. Il n'existe pas d'équivalent au bail APT à renouvellement mensuel.
  
• Possession: Les bailleurs commerciaux ne sont pas soumis au régime d'occupation résidentielle. La procédure de résiliation, lorsqu'elle est applicable, est sensiblement différente.
  
• Révision des loyers : Les révisions de loyer à la hausse uniquement, les clauses indexées et les révisions en fonction du marché libre sont toutes courantes dans les baux commerciaux — aucune d'entre elles n'est susceptible d'être contestée par la FTT.
  
• Obligations du locataire : Les baux avec obligation de réparation et d'assurance complètes (FRI) transfèrent l'entretien, l'assurance et les frais de fonctionnement du bâtiment entièrement à la charge du locataire. Le revenu net du propriétaire est donc véritablement net.
  
• Pas de dérive réglementaire (pour l'instant) : Bien que l'immobilier commercial possède son propre cadre de conformité, il ne subit pas l'accélération des mesures de protection des locataires qui s'appliquent désormais au secteur résidentiel.

Les secteurs qui suscitent un intérêt particulier chez les investisseurs comprennent l'industrie et la logistique, les commerces de proximité et les services au volant, le commerce de détail essentiel (supérettes, pharmacies, alimentation) et les actifs à revenu stable loués à des investisseurs institutionnels ou cotés en bourse dans le cadre de baux de 20 à 25 ans. Ces types d'actifs offrent un rendement, une prévisibilité et une sécurité locative que le secteur résidentiel ne peut tout simplement pas égaler dans le contexte législatif actuel.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. Les investisseurs sont invités à consulter un conseiller indépendant pour obtenir des conseils adaptés à leur situation particulière. Singer Vielle Limited est une agence d'investissement immobilier commercial.