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Hébergement
L'établissement propose les hébergements suivants :
| HÉBERGEMENT | SUPERFICIE (pi²) | SUPERFICIE (m²) |
| SECTION NORD-EST | ||
| Maison en mélèze | ||
| Rez-de-chaussée | 3,922 | 364.36 |
| Premier étage | 4,089 | 379.88 |
| Deuxième étage | 4,020 | 373.47 |
| Total | 12,031 | 1,117.71 |
| Maison d'érable | 3,692 | 343 |
| Maison Elm | ||
| Rez-de-chaussée | 1,124 | 104.42 |
| Premier étage | 1,256 | 116.69 |
| Deuxième étage | 1,285 | 119.38 |
| Total | 3,665 | 340.49 |
| Sous-total (NIA) | 19,361 | 1798.7 |
| SECTION SUD-OUEST | ||
| Maison du hêtre | ||
| Rez-de-chaussée | 10,442 | 970.09 |
| Premier étage | 6,875 | 638.7 |
| Total | 17,317 | 1,608.79 |
| Maison des Cendres | ||
| Rez-de-chaussée | 5,135 | 477.05 |
| Premier étage | 4,969 | 461.63 |
| Total | 10,104 | 938.68 |
| Maison des saules | 11,887 | 1,104.33 |
| Maison du Bouleau | 10,121 | 940.26 |
| Maison en cèdre | 8,813 | 818.75 |
| Sous-total (NIA) | 58,242 | 5,410.86 |
| TOTAL (NIA) | 77,603 | 7,209.00 |
Potentiel de planification et de développement
Le cabinet V4 Architects a réalisé plusieurs études de faisabilité qui analysent et présentent le potentiel de réaménagement du parc d'activités de Woodlands. Plusieurs plans d'options de réaménagement sont disponibles en téléchargement.
| Option 1 – Supermarchés et industries | ||
| Unités | Classe | Superficie (pi²) |
| Unité 1 | B2/B8 | 4,843 |
| Unité 2 | B2/B8 | 4,843 |
| Unité 3 | B2/B8 | 4,843 |
| Unité 4 | E (Supermarché) | 13,993 |
| Total | 28,522 | |
| Option 2 – Industrielle | ||
| Unités | Classe | Superficie (pi²) |
| Unité 1 | B2/B8 | 15,900 |
| Unité 2 | B2/B8 | 15,900 |
| Unité 3 | B2/B8 | 15,900 |
| Unité 4 | B2/B8 | 7,675 |
| Total | 55,375 | |
| Option 3 – Industrielle | ||
| Unités | Classe | Superficie (pi²) |
| Unité 1 | B2/B8 | 15,900 |
| Unité 2 | B2/B8 | 15,900 |
| Unité 3 | B2/B8 | 15,900 |
| Unité 4 | B2/B8 | 7,675 |
| Unité 5 | B2/B8 | 40,750 |
| Total | 96,125 |
Compte tenu du potentiel considérable de ce site exceptionnel, le cabinet d'architectes V4 Architects est à votre disposition pour en discuter. Si vous souhaitez être mis en relation avec les architectes, veuillez nous contacter.
Mandat
Pleine propriété.
Locations
La propriété génère un revenu brut actuel de 1 169 834 £ par an, conformément au calendrier de location disponible en téléchargement.
Placer
Les bureaux existants s'étendent sur les superficies approximatives suivantes :
| Section nord-ouest* | 2,07 acres | 0,84 hectares |
| Section sud-ouest | 3,70 acres | 1,50 hectares |
| Superficie totale du site | 5,77 acres | 2,34 hectares |
*Notez que cela inclut l'immeuble de bureaux vendu, White Clarke House, qui a une superficie de 0,15 acre / 0,06 hectare.
Une évaluation Sitecheck réalisée par Argyll Environmental en août 2015, bien qu'à mettre à jour, confirme l'absence de problèmes sur le site en concluant : « Le niveau de risque associé aux informations divulguées dans le rapport Sitecheck associé :
1) n'a probablement pas d'effet négatif sur la valeur du bien, et
2) n’est pas de telle sorte que la propriété serait désignée « terrain contaminé » au sens de la partie 2A de la loi de 1990 sur la protection de l’environnement.
Un exemplaire du rapport est disponible en téléchargement.
Frais de service
Budget des charges de service du domaine pour l'exercice clos le 31St Le montant pour décembre 2025 est de 437 438 £. Des copies des comptes de charges de service et du budget sont disponibles en téléchargement via la salle de données.
Veuillez consulter le tableau des charges locatives, qui indique un déficit de 53 249 £ au titre des charges de service et de 100 225 £ au titre des taxes foncières (hors dispositif d'allègement fiscal). Le déficit total s'élève donc à 153 474 £ par an.
Commentaires sur le marché et valeurs locatives
D'après nos enquêtes, le secteur de l'immobilier commercial à Milton Keynes reste dynamique, avec une forte demande de bureaux émanant des entreprises locales et d'ailleurs. En 2025, les loyers des bureaux de première catégorie ont atteint 35 £/pi², tandis que ceux des bureaux situés dans les parcs d'activités devraient se situer autour de 25 £/pi². La conversion de nombreux immeubles de bureaux en logements semble avoir contribué au maintien des niveaux de loyer.
Nous suggérons des loyers de l'ordre de 18 à 20 £ par pied carré pour les bureaux au Woodlands Business Park. Conformément au barème des baux, la location des locaux actuellement vacants dans la partie sud-ouest pourrait permettre d'augmenter les revenus locatifs d'environ 305 928 £ par an.
En résumé:
| Revenu brut courant | 1 169 833 £ par an |
| Revenu net réel (après déduction des insuffisances) | 1 016 360 £ par an |
| Revenu net provenant de la location des espaces vacants | 1 474 808 £ par an |
Pactes
Veuillez consulter le tableau des clauses restrictives pour plus d'informations sur les locataires. Il est suggéré que la diversité des sources de revenus assure un revenu global sûr à un investisseur.
CPE
Les certificats de performance énergétique sont les suivants :
| Unité | Classement énergétique | Valable jusqu'au |
| Maison en mélèze | C66 | 25 janvier 2032 |
| Maison d'érable | B26 | 24 novembre 2032 |
| Maison Elm | ||
| Rez-de-chaussée | B44 | 5 avril 2032 |
| Premier étage | C55 | 13 août 2029 |
| Deuxième étage | B29 | 28 novembre 2033 |
| Maison du hêtre | ||
| Rez-de-chaussée | B49 | 20 novembre 2032 |
| Premier étage | B40 | 20 novembre 2032 |
| Maison des Cendres | ||
| Rez-de-chaussée | B44 | 20 novembre 2032 |
| Premier étage | C54 | 12 août 2029 |
| Maison des saules | D100 | 4 octobre 2027 |
| Maison du Bouleau | B43 | 18 avril 2032 |
| Maison en cèdre | C69 | 21 juillet 2035 |
Valeur imposable
Selon le site web de la VOA, les valeurs imposables sont les suivantes :
| Maison en mélèze | £77,000 |
| Maison d'érable | £44,000 |
| Maison Elm | |
| Rez-de-chaussée | £16,750 |
| Premier étage | £18,750 |
| Maison du hêtre | |
| Rez-de-chaussée | £90,500 |
| Premier étage | £65,000 |
| Maison des Cendres | |
| Rez-de-chaussée | £65,500 |
| Premier étage | £57,000 |
| Maison des saules | £100,000 |
| Maison du Bouleau | |
| Rez-de-chaussée | £60,000 |
| Premier étage | £63,000 |
| Maison en cèdre | £75,500 |
Le coefficient multiplicateur des taux d'imposition des entreprises est de 55,5 pence pour les valeurs imposables de 51 000 £ ou plus et de 49,9 pence pour les valeurs imposables inférieures à 51 000 £.
T.V.A.
Le bien a été enregistré à la TVA. La vente devrait être traitée comme une cession d'entreprise en activité (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres dans la région de 10,2 millions de livres sterling (Dix millions deux cent mille livres sterling), sous réserve de contrat
Analyse
Un achat au prix demandé représente le profil de rendement suivant :
| Revenu brut courant | 1 169 833 £ par an 10.75% |
| Revenu net réel (après déduction des insuffisances) | 1 016 360 £ par an 9.34% |
| Revenu net provenant de la location des espaces vacants | 1 474 808 £ par an 13.55% |
Le prix demandé reflète l'analyse suivante :
Secteur de bureaux à haut rendement – Section nord-ouest
En appliquant un rendement initial net de 9.00% au revenu, évalue cette partie de l'investissement à 4,24 millions de livres sterling.
Bureaux offrant des opportunités de réaménagement – Secteur sud-ouest
Évaluer cette section au prix de 5,94 millions de livres sterling, représente :
| Revenu brut courant | 763 201 £ par an 12.00% |
| Revenu net réel (après déduction des insuffisances) | 609 726 £ par an 9.59% |
| Revenu net provenant de la location des espaces vacants | 1 474 808 £ par an 16.80% |
La valeur d'investissement de la partie sud-ouest est garantie par la valeur du terrain à 1,6 million de livres sterling par acre.
Achat d'entreprise
La propriété est détenue dans un véhicule d'acquisition unique (SPV) basé dans les îles Vierges britanniques afin d'offrir une efficacité fiscale, notamment pour un investisseur basé à l'étranger (nous recommandons aux investisseurs d'obtenir des conseils professionnels).
Étant donné qu'il n'y a pas d'impôt sur l'acquisition d'actions de la SPV, avec des coûts d'achat nets de 1,50% (frais d'agent et juridiques), le rendement initial net estimé sur un achat de société est de 11.3%.
Services financiers Singer Vielle
Sous réserve d'acceptation du dossier, il est prévu qu'un prêt puisse être accordé pour l'acquisition, à hauteur de 601 TP4 T de la valeur de l'investissement, sur une durée de 3 à 5 ans, avec remboursement du capital uniquement et une marge financière de 2,751 TP4 T. En conséquence, l'apport personnel nécessaire à l'acquisition serait de l'ordre de 4,25 millions de livres sterling, générant un rendement des capitaux propres de 15%.
Prix d'achat convenu pour le bien : 10 200 000 £
Prêt 60% 6 120 000 £
Taux de financement avec marge de 2,75% 6,275%
Capitaux propres : 4 080 000 £
Agents 1.00% 102 000 £
Juridique 0.50% 51 000 £
Frais d'arrangement bancaire 1.00% 61 200 £
Coûts bruts : 214 200 £
Achat brut : 4 294 200 £
Revenus fonciers (net réel) 1 016 360 £
Coût du prêt : 384 030 £
Excédent de revenu après déduction des frais de dette : 632 330 £
Rendement des capitaux propres 14,73%
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement à haut rendement à Milton Keynes ;
Cet investissement offre un potentiel de réaménagement important ;
Les revenus proviennent d'un large éventail de locataires ;
Le rendement pour un investisseur augmentera lors de la location du logement vacant ;
Cet investissement offre un ensemble de bureaux à haut rendement et une opportunité de réaménagement distincte à haut rendement.
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