Hébergement
Le domaine BW offre un hébergement total de 72 814 pieds carrés / 6 764,64 m² répartis en 63 unités. Crown Works propose 5 unités totalisant 28 210 pieds carrés / 2 620,79 m².
Ces totaux comprennent les unités 51, 52 et 54 de BW Estate. Par conséquent, le logement total formant l'investissement à vendre est de 92 003 pieds carrés / 8 547,36 m².
Il convient de noter, en référence au plan du site, que la propriété offre de grandes zones de cour, offrant des possibilités d'installations de stockage ouvertes ainsi que la possibilité d'agrandir les logements sur le site.
Veuillez vous référer à l'enquête mesurée et aux plans fournis par BKR Floor Plans. Le rapport d'enquête mesuré sera attribué à l'acquéreur au prix de 1 645 £ + TVA.
Notez que les zones de l'élément de bureau sont référencées en interne brut pour des raisons de cohérence dans l'ensemble de la propriété. Les surfaces internes nettes peuvent être vues dans l'enquête mesurée.
Les taux
La seule obligation tarifaire envers le propriétaire foncier concerne actuellement l'unité 2A vacante, s'élevant actuellement à 5 475 £ (la facture tarifaire peut être consultée dans la salle de données).
Placer
En référence au plan du site, disponible en téléchargement, la superficie du site s'étend sur 5,855 acres (2,369 hectares), offrant une faible couverture du site de 37.5. À noter que ce secteur comprend les unités 51, 52 et 54 qui sont vendues en baux emphytéotiques.
Une évaluation environnementale de phase I du site réalisée par ASP Environmental Limited en juillet 2024 a confirmé que le site est « considéré comme adapté à une utilisation industrielle continue ». avec une « évaluation du risque ? de ?Risque modéré? notant qu'il est relativement improbable qu'un préjudice soit grave, ou que si un préjudice devait survenir, il est probable que le préjudice serait relativement léger. Une copie du rapport est disponible en téléchargement dans la salle de données. Le vendeur est en train d'organiser une mise à jour du rapport qui sera attribué à un acheteur ; l'acquéreur se verra facturer les frais de mission à 1 970 £+TVA.
Mandat
Pleine propriété.
Location
Conformément au barème ci-joint, la propriété procure un revenu total de 603 111 £ par an. Veuillez vous référer au calendrier de location détaillé.
Les bureaux de BW Estate sont occupés sous bail par BWOC Limitée. Le locataire était en occupation en vertu d'un bail se terminant en mars 2025 à 110 400 £ par anUn nouveau bail réversif a été signé qui prévoit une durée de réversion de dix ans à compter du 24 mars 2025, avec une révision du loyer au premier jour et une option de rupture mutuelle le 23 mars 2030 ; une franchise de loyer de cinq mois prend effet à compter du 24 mars 2025.
La révision du loyer au premier jour est basée sur l'augmentation de l'indice des prix de détail à compter du 23 mars 2020, sous réserve d'un plafond de 123 648 £ par an. Sur la base de l'indice actuel de 387,50 et de l'indice de janvier 2020 de 290,60, le plafond sera dépassé et le loyer augmentera donc en mars 2025 à 123 648 £ par an.
Conseil du Somerset Nord occuper l'unité 1 à Crown Works, en payant un loyer de 80 000 £ par an sur un bail expirant en juillet 2031. Le bail prévoit une option de résiliation pour le locataire en juillet 2026. Le Conseil exploite le « Voyage Learning Campus » de la propriété, fournissant une école « soutenant les jeunes vulnérables de tout le nord du Somerset » (site web) ; étant donné que le locataire est fortement investi dans le logement, nous suggérons qu'il est peu probable que l'option de rupture soit utilisée. Notez que le bail est de nature réparation complète, soumis à un cahier des charges.
Le reste du logement est occupé sous licence auprès de nombreuses entreprises, offrant la sécurité d'une gamme de revenus diversifiée. Le domaine maintient un taux d'occupation élevé et est actuellement loué 92% avec de nouveaux titulaires de licence qui devraient prochainement augmenter le tarif ; veuillez vous référer au calendrier de location indiquant où de nouvelles licences ont été récemment délivrées. Notez que les licences de Crown Works permettent le recouvrement des frais d’assurance et d’eau.
Veuillez consulter le calendrier des cautions de loyer, le cas échéant, dans la data room. Notez que toutes les licences ne disposent pas de dépôts, il n'y en a pas en ce qui concerne les licences de Crown Works.
Un historique de paiement des loyers est fourni dans la data room.
Le vendeur a commencé à développer une marque de self-stockage sur la propriété (site web). Cela présente une autre opportunité d’augmenter la valeur.
Les coûts de fonctionnement
Les frais engagés pour la gestion du bien par le vendeur peuvent se résumer comme suit :
Gestion de la propriété | Heywood et partenaires | 30 000 £ |
Nettoyage | Services de soutien aux fairways | 4 611 £ |
Déchets | Smiths (Gloucester) Limitée | 7 128 £ |
Assurance | élément non récupérable | 13 392 £ |
Téléphone (s | Bureau | 455 £ (environ) |
Gardiens | 48 000 £ | |
Frais d'eau | 6 113 £ | |
Total | 109 699 £ |
En conséquence, le revenu net d'un investisseur est actuellement 493 412 £ par an.
La propriété est actuellement gérée par Heywood & Partners moyennant des frais de 7 500 £ par trimestre. Les services de nettoyage sont fournis par Fairway Support Services à 384 £ par mois. Les services de nettoyage des déchets sont fournis par Smiths (Gloucester) Limited à 594 £ par mois. Il y a deux gardiens dans la propriété. Les redevances d'eau sont recouvrées auprès des occupants pour les ouvrages de la Couronne, mais pas pour le domaine BW.
Il existe deux polices d'assurance, des copies de la couverture et de la prime étant fournies dans la salle de données. Le coût de l'assurance chez BW Estates est de 13 392,40 £, non récupérable auprès des locataires. La deuxième police d'assurance de Crown Works entraîne une prime de 11 962,44 £, cette prime étant récupérée auprès des locataires.
Les factures appropriées concernant les coûts mentionnés ci-dessus peuvent être trouvées dans la salle de données.
Valeur locative
Le barème de location ci-joint montre comment les loyers ont récemment été fixés à des niveaux proches de 10 £ le pied carré.
? L'unité 2C a été louée en août 2023 à 9,43 £ le pied carré ;
? Unité 3 louée en mars 2022 à 9,78 £ le pied carré ;
? Le loyer de l'unité 11 augmente en mai 2024 à 9,77 £ par pied carré ;
? L'unité 14B a été louée en novembre 2023 à 9,47 £ le pied carré ;
? Le loyer de l'unité 24 augmente en mai 2024 à 10,49 £ par pied carré ;
? Le loyer de l'unité 433 augmente en mai 2024 à 9,67 £ par pied carré.
Le calendrier de location détaille comment les propriétaires actuels ont commencé à mettre en œuvre une augmentation progressive des loyers en vigueur au cours de 2024, il s'agit des premières augmentations depuis 3,5 ans. Bien qu'il existe des preuves de marché justifiant des niveaux proches de 10 £ par pied carré, la stratégie adoptée a été d'augmenter progressivement afin de maintenir de bonnes relations avec les occupants ; les loyers avaient été maintenus pendant Covid et au-delà.
Nous avons adopté des valeurs locatives de 9,50 £ par pied carré généralement dans tout le domaine BW. Les locations de bureaux à BWOC augmenteront en mars 2025 pour atteindre 123 648 £ par an, sur la base de l'augmentation du RPI prévue dans le bail réversif. Nous avons adopté une valeur locative conservatrice de 5,00 £ par pied carré pour l'école. En conséquence, nous pouvons raisonnablement justifier que les revenus locatifs puissent être augmentés jusqu'à un niveau de 800 549 £ par an.
Après les coûts d'exploitation, on peut s'attendre à ce qu'un investisseur augmente son revenu net à 690 850 £ par an.
Pactes
Pour l'exercice se terminant le 31 décembre 2022, BWOC Limited a déclaré un chiffre d'affaires de 1 092 millions de livres sterling, un bénéfice avant impôts de 17 066 millions de livres sterling et un bilan de 17 291 millions de livres sterling. D’où un engagement fort actif dans le secteur de la fourniture de carburant. bwoc.co.uk.
L'école est gérée par le North Somerset Council.
La sécurité globale des revenus pour un investisseur est assurée par la nature diversifiée et multilouée du bien.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres de 6 700 000 £ (Six millions sept cent mille livres), soumis à contrat, reflétant un rendement initial net de 7.0% en supposant des coûts d'achat standard de 6,64%.
Sur la base de la valeur locative estimée prouvable, un acheteur peut s'attendre à recevoir un rendement net réversif de 9.7%.
Un achat au prix demandé reflète une valeur en capital globalement attractive de 73 £ par pied carré / 784 £ par m², ceci incluant les bureaux qui représentent 10% du logement.
Veuillez noter qu'il sera refacturé à l'acheteur les coûts de l'enquête mesurée (1 645 £ + TVA) et des recherches (1 266,22 £) qui sont fournies dans la salle de données. De plus, le rapport environnemental de phase I sera cédé à l'acquéreur au prix de 2 364 £ + TVA.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement commercial réversif ;
Les revenus diversifiés offrent à l’investisseur une sécurité globale de trésorerie ;
Les locataires ont une histoire de longévité au sein de leur logement ;
La faible couverture du site offre des opportunités de développement sur le site ;
Il est prouvé que le revenu est réversif ;
Le taux d'occupation élevé est maintenu par l'émission de licences simples avec peu de frais de marketing ou d'agence, ni de frais juridiques ;
La possibilité de développer une enseigne de self-stockage au sein de la propriété.