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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y ofrece el siguiente alojamiento:
| Travelodge | ||
| Piso | Metros cuadrados | pies cuadrados |
| Planta baja | 84,63 m2 | 911 pies cuadrados |
| Primer piso | 748,40 m2 | 8,056 pies cuadrados |
| Segunda planta | 433,29 m2 | 4664 pies cuadrados |
| Tercer piso | 307,78 m2 | 3,313 pies cuadrados |
| Cuarto piso | 433,75 m2 | 4669 pies cuadrados |
| Quinto piso | 433,75 m2 | 4669 pies cuadrados |
| Sexto piso | 433,75 m2 | 4669 pies cuadrados |
| Área interna bruta total | 2.875,35 m2 | 30,951 pies cuadrados |
| 101 Dormitorios | ||
| Papa Johns | ||
| Zona A | 84,82 m2 | 913 pies cuadrados |
| Zona B | 5,76 metros cuadrados | 62 pies cuadrados |
| Área interna neta total | 90,58 m2 | 975 pies cuadrados |
| Ejercicio en cualquier momento | ||
| Zona A | 83,15 m2 | 895 pies cuadrados |
| Zona B | 49,61 m2 | 534 pies cuadrados |
| Zona C | 66,42 m2 | 715 pies cuadrados |
| Resto | 259,66 m2 | 2795 pies cuadrados |
| Área interna neta total | 458,83 m2 | 4,939 pies cuadrados |
Hay un conjunto de planos de planta disponibles para descargar y el informe de inspección medido se enviará nuevamente al comprador a un costo de £ 1,145 + IVA.
Tenencia
Arrendamiento a largo plazo por un plazo de 125 años a partir del 7 de octubre de 2014 (más de 116 años vigentes). La renta actual del suelo es £89,087 por año y se revisa cada cinco años, en función de los aumentos en el índice de precios minoristas (RPI), con un tope y un collar de 5% por año y 2% por año, respectivamente. La próxima revisión de la renta es el 7 de octubre de 2024.
Arrendamientos
Hotel
El hotel se alquila a Hoteles Travelodge Limited en efecto, en un arrendamiento completo de reparación y seguro a partir del 7 de marzo de 2014, con vencimiento el 6 de marzo de 2039, sin interrupciones. Por eso, un plazo no vencido superior a 15,75 años. Sin embargo, bajo los términos de un Acuerdo de Opción, el arrendador puede exigir que el término sea extendido por un otros tres años.
El inquilino tiene la opción de renovar el contrato de arrendamiento por otros 25 años a partir del 6 de marzo de 2039, sujeto a cinco opciones anuales de interrupción del inquilino.
El contrato de arrendamiento está sujeto a revisiones de alquiler basadas en aumentos en el índice de precios minoristas (RPI) sin mayúsculas. El alquiler actual es £410,417 por año. La próxima revisión de la renta es el 7 de marzo de 2024 y cinco años después.
Según el índice de precios minoristas actual, se producirá un aumento significativo en el alquiler en marzo de 2024.
El inquilino tiene derecho a usar 10 plazas de aparcamiento dentro del aparcamiento para clientes y personal. El propietario puede cobrar por el uso del aparcamiento un máximo de 3 £ por plaza y noche, sujeto a incrementos anuales según la inflación. Por lo tanto, se podrían generar unos ingresos adicionales de 10.950 £ anuales. Actualmente no hay plazas de aparcamiento que generen una renta adicional.
Unidad 1
La Unidad 1 de la planta baja se alquila para Papa John's (GB) Limitado Por un plazo de 15 años a partir del 22 de febrero de 2016, con vencimiento el 21 de febrero de 2031. El inquilino tiene derecho a rescindir el contrato el 21 de febrero de 2026, con un preaviso de seis meses. El contrato de arrendamiento se beneficia de cinco revisiones anuales de la renta en el mercado abierto, la próxima el 22 de febrero de 2026. La renta vigente es... £14.000 por año.
Hay una exclusión de defectos inherentes en el contrato de arrendamiento.
Unidad 2
La Unidad 2 de la planta baja se alquila para Secondo ocio limitada (t/a Anytime Fitness), cedido por DKR Land and Properties Limited, por un plazo de 15 años a partir del 21 de abril de 2017, con vencimiento el 20 de abril de 2032. Existía una opción de rescisión del contrato por parte del inquilino el 31 de marzo de 2020.
El arrendamiento se beneficia de cinco revisiones de alquiler anuales, la próxima el 21 de abril de 2025. El alquiler se revisa al alquiler de mercado abierto, sujeto a un alquiler máximo de 127,6281% (5% por año compuesto) del alquiler anual pagadero antes de la revisión. fecha.
El alquiler actual es £41,666.67 por año.
Hay una exclusión de defectos inherentes en el contrato de arrendamiento y un compromiso del arrendador de ser responsable por los defectos inherentes.
Por lo tanto, un inversionista se beneficiará de un ingreso bruto total de £466,083.67 por año y, después de la deducción de la renta principal, un ingreso neto total de £376,996.67 por año.
Es importante tener en cuenta que, si bien los aumentos de alquiler de arrendamiento principal tienen un tope, no hay tope en los aumentos de Travelodge de acuerdo con los cambios en el RPI. Como resultado, existe el potencial de un ingreso neto creciente para un inversionista.
Renta de Reversión 2024
Los aumentos en los ingresos de Travelodge y el alquiler principal se determinan de acuerdo con el índice de precios minoristas. (ver aquí)
La revisión del alquiler de Travelodge se determina por referencia a la última cifra del RPI que se publicó antes de la fecha de revisión del alquiler de marzo de 2024. Si bien es probable que el RPI continúe aumentando entre ahora y marzo de 2024, la cifra de junio de 2023 calcula que los ingresos elevarse a £544,583 por año.
El aumento de la renta principal en octubre de 2024 también se basa en el RPI. Sin embargo, el aumento basado en el índice de junio de 2023 estaría más allá del límite dentro del arrendamiento principal. Como resultado, la renta principal aumentará en 2024 a £113.700,05 por año.
Por lo tanto, el ingreso neto disponible para un comprador (según los comentarios anteriores) aumentará en marzo de 2024 a al menos £ 511,163 por año, reduciéndose a £ 486,550.06 para octubre de 2024..
pactos
El 15 de mayo de 2023, Travelodge anunció su actualización comercial para el período que finaliza el 31 de diciembre de 2022. La compañía reportó resultados financieros récord, significativamente por encima de su mejor año anterior en 2019.
- Los ingresos subyacentes totales aumentaron 25% hasta 909,0 millones de libras (2019: 727,9 millones de libras, 2021: 559,7 millones de libras)
- Ocupación de hasta 1.7pts a 81.8% (2019: 80.8%, 2021: 62.7%)
- La tarifa media por habitación aumentó un 23,91 TP4T a £64,31 (2019: £52,51, 2021: £52,72)
- Los ingresos por habitación disponible (RevPAR) aumentaron un 23,91% hasta 52,59 £ (2019: 42,46 £, 2021: 33,04 £).
- Rendimiento RevPAR 10.9pts por delante del segmento competitivo vs 2019
- EBITDA (ajustado) de 212,9 millones de libras, un aumento de 83,8 millones de libras (2019: 129,1 millones de libras, 2021: 81,1 millones de libras)
- Efectivo de £154,2 millones al 31 de diciembre de 2022
- 6 nuevos hoteles abiertos en 2022, incluida una franquicia irlandesa
- Red total ahora 595 hoteles y 45,781 habitaciones al 31 de diciembre de 2022
La compañía también anunció que el comercio en el primer trimestre de 2023 se ha mantenido sólido con ingresos por alojamiento de aproximadamente 30% por encima de los niveles de 2022 y aproximadamente 40% por encima de los niveles de 2019.
Este desempeño reflejó la fortaleza y resiliencia del mercado hotelero económico del Reino Unido, que tuvo un buen desempeño en 2022, impulsado por fuertes niveles de demanda de ocio interna y una rápida recuperación de la demanda empresarial de "cuello azul", con una recuperación más gradual de la demanda corporativa de "cuello blanco".
El director ejecutivo de la empresa, Jo Boydell, anunció:
Travelodge tuvo un excelente desempeño comercial en 2022, con ganancias récord y un crecimiento de ingresos. El mercado se recuperó, con una fuerte demanda de eventos y escapadas cortas durante todo el año, así como de viajes de negocios esenciales, y seguimos superando el rendimiento del segmento de categoría media y económica.
Perseguimos una estrategia de crecimiento en el Reino Unido claramente definida y apuntamos a nuevos hoteles en 300 ubicaciones en todo el país. Continuamos evolucionando nuestra oferta de marca y estamos haciendo un buen progreso en la actualización de nuestra propiedad al nuevo diseño de hotel de lujo y presupuesto premium que lanzamos el año pasado.
Si bien el entorno macroeconómico actual genera cierta incertidumbre, el segmento de hoteles económicos ha demostrado resiliencia, ya que los consumidores siguen buscando opciones de gran valor en el mercado, como las que ofrece Travelodge. De cara al futuro, seguimos confiando en las perspectivas a largo plazo de Travelodge y estamos entusiasmados con nuestras futuras oportunidades de crecimiento.
Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) ha informado las siguientes cifras:
| 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 | |
| Ganancia | 560,5 millones de libras | 280,4 millones de libras |
| Ganancias (pérdidas) antes de impuestos* | (£33,8 millones) | (£161,2 millones) |
| Los activos totales | £2.657,7 millones | £2.622,0 millones |
*La empresa se vio significativamente afectada por la pandemia de COVID-19, con la mayoría de los hoteles cerrados durante largos períodos desde marzo de 2020. Como resultado, la empresa propuso un Acuerdo Voluntario de la Empresa (AVE), que se aprobó el 19 de junio de 2020. El AVE formó parte del plan de recuperación de Travelodge, que incluía medidas para (i) reabrir sus hoteles una vez que se levantaran las restricciones del gobierno del Reino Unido, (ii) reducir los costos operativos y de capital, (iii) recaudar fondos adicionales y (iv) reducir temporalmente los alquileres pagados a los propietarios.
El plan de recuperación ofreció el mejor enfoque para abordar los desafíos a corto plazo que enfrenta el negocio como resultado del brote de COVID-19 y asegurar el futuro de sus más de 10,000 empleados.
A diferencia de la mayoría de los CVA, no se propusieron cierres de hoteles ni reducciones permanentes de alquiler. Antes del brote de COVID-19, Travelodge comenzó 2020 con un nivel récord de reservas de efectivo y entregó cinco años consecutivos de fuerte crecimiento, superando al sector económico y de escala media y a sus pares.
Travelodge Southport se clasificó como Categoría B de la CVA, lo que indica que es una propiedad comercialmente rentable.
El CVA ahora se ha implementado por completo y ahora formalmente ha llegado a su fin.
En 1985, Travelodge se convirtió en la primera marca hotelera de calidad en Gran Bretaña al lanzarse en el Reino Unido, abriendo su primer hotel en Barton under Needwood, en el corazón de Inglaterra. Travelodge es actualmente la mayor marca hotelera independiente del Reino Unido, con más de 590 hoteles y 40.000 habitaciones en todo el país, Irlanda y España.
Los hoteles Travelodge se pueden encontrar en el centro de las principales ciudades, incluidas Londres, Edimburgo, Cardiff, Manchester, Birmingham, Belfast, Dublín, Barcelona y Madrid; en la mayoría de las ciudades más grandes de Gran Bretaña, así como en los lugares costeros clásicos y las paradas de carretera vitales (Fuente: www.travelodge.co.uk).
Papa John's (GB) Limitada (Co. No. 02569801) ha informado las siguientes cifras:
| 26 de diciembre de 2021 | 26 de diciembre de 2020 | |
| Rotación | £102,339,000 | £94,914,000 |
| Beneficios pre-impuesto | £8,103,000 | £8,031,000 |
| Activos netos | £31,028,000 | £36,220,000 |
La actividad principal de la empresa es la concesión de franquicias a tiendas de pizza a domicilio y para llevar en el Reino Unido y el suministro mayorista de ingredientes y envases de productos a la red de tiendas.
Papa John's (GB) Ltd es una filial de Papa John's International Inc. Fundada en EE. UU. por John Schnatter en 1984, Papa John's opera en más de 5000 establecimientos en 45 países. Papa John's International Inc. proporciona apoyo administrativo y financiero a Papa John's (GB) Limited, la filial británica de la empresa. En sus cuentas, se informa que opera una red de 507 establecimientos Papa John's en el Reino Unido, todos operados por franquiciados. Para más información, visite www.papajohns.co.uk.
Secondo ocio limitada es una franquicia de Anytime Fitness, la franquicia de gimnasios más grande y de más rápido crecimiento a nivel mundial con más de 188 clubes en el Reino Unido y más de 5000 en todo el mundo en casi 40 países. Para más información visita www.anytimefitness.co.uk.
Resumen del mercado hotelero y pruebas de inversión
El mercado hotelero se ha recuperado de forma impresionante tras los desafíos de la pandemia, mostrando un sólido rendimiento comercial. El mercado hotelero británico de bajo coste ha tenido un sólido desempeño, con ingresos en porcentaje respecto a los niveles de 2019 superiores al del mercado hotelero total, impulsado por la sólida demanda interna de ocio y una buena recuperación de la demanda de empresas de "cuello azul".
En su informe Perspectivas de Hoteles 2023, CBRE informa que «el sector hotelero del Reino Unido experimentó una notable recuperación durante 2022» y que «dos grupos que esperamos que tengan un mejor desempeño son el segmento de lujo/ocio, que se perfila para seguir prosperando, ya que su demografía será menos vulnerable a los problemas derivados de una posible recesión. Junto con el segmento económico/de bajo presupuesto, que fue el primero en captar la recuperación de la demanda cuando los viajeros se aventuraron a salir con cautela tras la COVID-19, consideramos que este segmento está bien posicionado para mantener dicha demanda. Estos segmentos también se benefician de la capacidad de reajustar considerablemente los precios para compensar los costes inflacionarios (en el caso del lujo) o minimizar el efecto de la inflación de costes debido a los menores niveles nominales de insumos (de bajo presupuesto). Los inversores apreciarán los beneficios de estos atributos».
El informe "Resumen del Mercado Hotelero del Reino Unido" de Avison Young afirma: «Los resultados provisionales de Visit Britain para 2022 muestran que hubo 30,5 millones de visitantes anuales al Reino Unido, con un gasto de 25.700 millones de libras. Para 2023, Visit Britain prevé 35,1 millones de visitas (181 millones de libras más que en 2022) y un gasto de 29.500 millones de libras, un aumento de 41 millones de libras con respecto a los niveles de 2019. Todas las ciudades del Reino Unido y el promedio regional del Reino Unido presentan un rendimiento excepcionalmente bueno, ya que los ingresos por habitación disponible (RevPAR) se mantienen en línea o superan los resultados de 2019. El auge de las vacaciones en casa ha continuado en 2023, impulsando la Tarifa Diaria Media (ADR) muy por encima de los de 2019 en todos los mercados».
El precio de la inversión refleja el mercado actual, con una oferta de rendimiento atractiva en comparación con la evidencia reciente del mercado.
Por ejemplo, tenemos entendido que el Travelodge West Bromwich se vendió en mayo de 2023 por un precio equivalente a una rentabilidad inicial neta de 6.971 TP4T. Se trata de un hotel de 78 habitaciones con una superficie total de aproximadamente 29.560 pies cuadrados (27.560 m²), que se mantiene en propiedad absoluta con un contrato de arrendamiento vigente de 24 años, con una renta vigente de 386.272 £ anuales y 5 revisiones de renta anuales vinculadas al RPI (11 TP4T de límite y 41 TP4T de límite).
Además, se nos informa que la propiedad absoluta de Travelodge Sleaford, que tiene un plazo de arrendamiento pendiente de aproximadamente 21 años, se vendió en febrero de 2023 a un precio de £ 2,75 millones, lo que equivale a un rendimiento inicial neto de 6,45%.
IVA
La propiedad ha sido registrada para el IVA. Se prevé que la venta se tratará como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Se nos instruye a buscar una figura de £4,162,000 (Cuatro Millones Ciento Sesenta y Dos Mil ), sujeto a contrato, reflejando un rendimiento neto inicial de 8.50%, asumiendo unos costes de comprador estándar de 6,55%.
Según las cifras actuales del RPI, el rendimiento reversionario en 2024 aumentará a no menos de 11.0%.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrarán nuevamente los costos de las búsquedas (£ 1,576.43) y el estudio medido (£ 1,145 + IVA) que se proporcionan en la sala de datos.
Tenga en cuenta que se cobrará una tarifa de transacción de £ 10,000 + IVA por cada compra.
Consideraciones de inversión
Una oportunidad para adquirir un hotel atractivo y una inversión comercial/de ocio;
La mayoría de los ingresos (86%) están garantizados contra Travelodge Hotels Ltd con más de 15,75 años de plazo de arrendamiento vigente con una opción del arrendador para extenderlo por otros 3 años;
Travelodge ha anunciado unos resultados financieros récord para 2022, con un EBITDA que aumentó a 212,9 millones de libras esterlinas (2019: 129,1 millones de libras esterlinas);
Los aumentos de alquiler de Travelodge se basan en aumentos en el índice de precios minoristas, sin tope;
Dos unidades comerciales en planta baja (Papa John's y Anytime Fitness) con ingresos adicionales por estacionamiento;
La propiedad está bien ubicada en el centro de la ciudad de Southport, muy cerca de las principales atracciones comerciales, de ocio y turísticas;
Una compra al precio de venta refleja un rendimiento inicial neto atractivo y un rendimiento de reversión
