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Alojamiento
29 Fore Street – Botas
Las áreas de piso fueron acordadas entre el propietario y el inquilino en la revisión del alquiler y proporcionan las siguientes áreas internas netas:
| Planta baja | Comercio minorista y auxiliar | 659,0 m2 | 7,090 pies cuadrados |
| Planta baja | ITZA | 148,3 m2 | 1,596 pies cuadrados |
| Primer piso | Auxiliar | 583,8 m2 | 6,284 pies cuadrados |
| Total | 1.242,8 m2 | 13,374 pies cuadrados |
31 Fore Street – WH Smith
Se nos informa que las áreas internas netas son las siguientes:
| Planta baja | Minorista | 276,8 m2 | 2,980 pies cuadrados |
| Planta baja | ITZA | 114,5 m2 | 1,233 pies cuadrados |
| Primer piso | Auxiliar | 271,6 m2 | 2,924 pies cuadrados |
| Total | 548,4 m2 | 5,904 pies cuadrados |
Tenencia
Propiedad virtual: contrato de arrendamiento por 999 años a partir del 10 de noviembre de 2011 con un alquiler mínimo (si se solicita).
Arrendamientos
29 calle delantera
dejar a Botas Reino Unido limitada en un contrato de arrendamiento con reparación y seguro completo, por un plazo de 5 años a partir del 29 de agosto de 2023, que vence el 28 de agosto de 2028. Existe una opción de rescisión del inquilino el 29 de agosto de 2026, sujeta a un preaviso de seis meses.
El alquiler actual es £45.723 por año. Se concedió al inquilino un período gratuito de alquiler de seis meses que vence el 28 de febrero de 2024.
El inquilino ha ocupado la propiedad desde antes de 2011 y firmó un nuevo contrato de arrendamiento en agosto de 2023, lo que demuestra su deseo de permanecer en ella. La renta anterior era de 90.000 libras esterlinas anuales (sin incluir el alquiler). Por lo tanto, la renta se ha recalculado significativamente y se sitúa 491 TP4T por debajo del nivel anterior, lo que ofrece una base baja para el crecimiento de la renta.
31 calle delantera
dejar a WH Smith Retail Holdings Limited en un contrato de arrendamiento con reparación y seguro completo por un plazo de 5 años a partir del 16 de septiembre de 2022, que vence el 15 de septiembre de 2027. Existe una opción de rescisión para el inquilino el 16 de septiembre de 2025, sujeta a un preaviso de seis meses.
El alquiler pasajero es £34.400 por año.
El inquilino ha ocupado la propiedad desde antes de 2011 y firmó un nuevo contrato de arrendamiento en septiembre de 2022, lo que demuestra su deseo de permanecer en ella. La renta anterior era de 65.000 libras esterlinas anuales (sin incluir el alquiler). Por lo tanto, la renta se ha recalculado significativamente y es 471 TP4T inferior a la renta anterior.
Por lo tanto, un inversor se beneficiará de un ingreso total de £80,123 por año.
Pacto
Botas Reino Unido limitada (Co. No. 00928555) ha reportado las siguientes cifras:
| 31 de agosto de 2022 | 31 de agosto de 2021 | |
| Ganancia | £6,512,000,000 | £5,812,000,000 |
| Ganancias (pérdidas) antes de impuestos | £4,000,000 | -£58,000,000 |
| Activos netos | £1,815,000,000 | £1,628,000,000 |
Boots es la cadena líder de salud y belleza del Reino Unido. Al 31 de agosto de 2022, la compañía operaba 2232 tiendas, además del sitio web boots.com y su aplicación móvil integrada, que permite a los clientes realizar pedidos de una gama de 37 000 productos.
La empresa matriz definitiva es Walgreens Boots Alliance Inc, líder mundial en farmacia minorista con más de 12.500 establecimientos minoristas en EE. UU., Europa y América Latina y aproximadamente 330.000 empleados. La empresa es componente del Nasdaq-100 y en 2022 ocupó el puesto #18 en la clasificación Fortune 500 de las corporaciones más grandes de Estados Unidos por ingresos totales. Para más información ver www.botas-es.com.
WH Smith Retail Holdings Limited (Co. No. 471941) ha informado las siguientes cifras:
| 31 de agosto de 2022 | 31 de agosto de 2021 | |
| Ganancia | £191,656,000 | £160,225,000 |
| Ganancias (pérdidas) antes de impuestos | -£40,783,000 | -£12,511,000 |
| Activos netos | £848,640,000 | £883,833,000 |
La empresa matriz es WH Smith Plc, líder mundial en la venta de noticias, libros y artículos de conveniencia, compuesta por dos negocios principales: Viajes y Comercios. WHSmith Travel opera más de 580 tiendas en una amplia gama de ubicaciones, incluyendo aeropuertos, hospitales, estaciones de tren y áreas de servicio de autopistas. WHSmith Comercios tiene una amplia presencia en todo el Reino Unido, con más de 520 tiendas en todo el Reino Unido, y está presente en casi todas las principales calles comerciales del país, principalmente en ubicaciones privilegiadas. Su oferta minorista incluye una amplia gama de productos en las siguientes categorías: Papelería (incluyendo tarjetas de felicitación, papelería general, arte y artesanía, y regalos), Noticias e Impulso (incluyendo periódicos, revistas, dulces y bebidas) y Libros.
El 9 de noviembre de 2023, WH Smith PLC anunció sus resultados preliminares para el ejercicio finalizado el 31 de agosto de 2023. El Grupo registró un sólido desempeño, con un aumento de 281 TP4T en sus ingresos, hasta los 1.793 millones de libras (2022: 1.400 millones de libras) y un aumento de 961 TP4T en el beneficio antes de impuestos y partidas no subyacentes, hasta los 143 millones de libras (2022: 73 millones de libras). Para más información, consulte www.whsmithplc.co.uk.
IVA
La propiedad ha sido registrada para el IVA. Se prevé que la venta se tratará como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Se nos instruye a buscar una figura de £585,000 (Quinientas Ochenta y Cinco Mil Libras), sujeto a contrato, que refleja un rendimiento neto inicial de 13.0%, asumiendo unos costes de comprador estándar de 5,01%.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrarán nuevamente los costos de las búsquedas (£ 1,201.28) que se proporcionan en la sala de datos.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrará una tarifa de transacción de 1.0% del precio de compra + IVA.
Consideraciones de inversión
Una oportunidad para adquirir una inversión minorista virtual de propiedad absoluta;
La propiedad ocupa un terreno comercial privilegiado en el corazón del centro de la ciudad;
Ingresos altamente seguros: alquilados a Boots (activos netos de £1.815 millones) y WH Smith (activos netos de £849 millones);
Inquilinos de larga data que recientemente firmaron nuevos contratos de arrendamiento en 2022/23 con alquileres significativamente modificados;
31 Fore Street alberga la única oficina de correos de la ciudad;
Una compra al precio de venta refleja un rendimiento inicial neto muy atractivo;
Tamaño de lote atractivo para un inversionista.
