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Alojamiento
BW Estate ofrece una superficie total de 6.764,64 m² (GIA) en 63 unidades. Crown Works ofrece 5 unidades que suman un total de 2.620,79 m² (28.210 pies²). Dentro de estos totales se incluyen las unidades 51, 52 y 54 de BW Estate. Por lo tanto, la superficie total de las unidades alquilables que forman la inversión en venta es de 8.547,36 m² (92.003 pies²).
Sin embargo, se debe tener en cuenta que las áreas del corredor que no comprenden la envolvente del inmueble en venta son las siguientes:
| GIA total de BW Estate | 73,096 pies cuadrados | 6.790,62 m2 |
| GIA total de las obras de la Corona | 30,798 pies cuadrados | 2.861,13 m2 |
| Total general del GIA | 103,894 pies cuadrados | 9.651,75 m2 |
| Unidades menos 51,52 y 54 (vendidas) | -9,021 pies cuadrados | 838,08 metros cuadrados |
| GIA total de la envolvente de la propiedad | 94,873 pies cuadrados | 8.813,99 m2 |
En referencia al plano del sitio, cabe señalar que la propiedad ofrece grandes áreas de jardín, lo que ofrece oportunidades para instalaciones de almacenamiento abiertas, así como la posibilidad de ampliar el alojamiento en el sitio.
Tenga en cuenta también que las áreas del elemento de oficina se calculan como áreas internas brutas para lograr uniformidad en toda la propiedad. Las áreas internas netas se pueden ver en el estudio de medición.
Tarifas
La única obligación de tarifas para el propietario en este momento se relaciona con la Unidad 2A vacante, que actualmente asciende a £5,475 (la factura de tarifas se puede ver en la sala de datos).
Sitio
Según el plano del sitio, disponible para descargar, el área del sitio se extiende a 5,855 acres (2,369 hectáreas), lo que proporciona una cobertura baja del sitio. 37.5. Tenga en cuenta que esta área incluye las unidades 51, 52 y 54 que se venden en arrendamientos a largo plazo.
Una evaluación ambiental del sitio de fase I realizada por ASP Environmental Limited de julio de 2024 confirmó que el sitio "se considera adecuado para un uso industrial continuo". con una ?Calificación de Riesgo? de ?riesgo moderado? señalando que "es relativamente improbable que algún... daño sea grave, o si ocurriera algún daño, es probable que el daño sea relativamente leve". Una copia del informe está disponible para descargar en la sala de datos. El proveedor está en el proceso de organizar una actualización del informe que se asignará a un comprador; Al comprador se le cobrarán los costes de la cesión por valor de 1.970 £ + IVA.
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Tenencia
De acuerdo con el cuadro adjunto, la propiedad proporciona una renta total de £603,111 por año. Consulte el cronograma de arrendamiento detallado.
Las oficinas de BW Estate están ocupadas en régimen de arrendamiento por BWOC limitada. El inquilino ha estado ocupado bajo un contrato de arrendamiento que finaliza en marzo de 2025 en £110,400 por añoSe ha firmado un nuevo contrato de arrendamiento de reversión que prevé un período de reversión de diez años a partir del 24 de marzo de 2025, con una revisión del alquiler el primer día y una opción de rescisión mutua el 23 de marzo de 2030; un período de alquiler gratuito de cinco meses entra en vigor a partir del 24 de marzo de 2025.
La revisión del alquiler del primer día se basa en el aumento del índice de precios minoristas a partir del 23 de marzo de 2020, sujeto a un límite de £123,648 por año. Con base en el índice actual de 387.50 y el índice de enero de 2020 de 290.60, se superará el límite y, por lo tanto, el alquiler aumentará en marzo de 2025 a £123,648 por año.
Consejo del norte de Somerset ocupar la Unidad 1 en Crown Works, pagando un alquiler de 80.000 libras esterlinas al año en un contrato de arrendamiento que vence en julio de 2031. El contrato de arrendamiento prevé una opción de descanso para el inquilino en julio de 2026. El Consejo opera el ?Voyage Learning Campus? de la propiedad, proporcionando una escuela "que apoya a los jóvenes vulnerables de todo el norte de Somerset" (sitio web) ; Dado que el inquilino ha invertido mucho en la unidad, sugerimos que es poco probable que se opere la opción de ruptura. Tenga en cuenta que el contrato de arrendamiento es de naturaleza de reparación total, sujeto a un Anexo de condiciones.
El resto del alojamiento está ocupado bajo licencias de muchas empresas, lo que proporciona la seguridad de una amplia gama de ingresos. La finca mantiene una alta tasa de ocupación y actualmente tiene 92% alquilados y se espera que los nuevos licenciatarios aumenten la tasa en breve; consulte el cronograma de arrendamiento que muestra dónde se han emitido nuevas licencias recientemente. Tenga en cuenta que las licencias de Crown Works permiten la recuperación de los costos del seguro y del agua.
Consulte el cronograma de depósitos de alquiler, cuando esté disponible, dentro de la sala de datos. Tenga en cuenta que no todas las licencias tienen depósitos, no hay ninguno en relación con las licencias en Crown Works.
Se proporciona un historial de pago de alquiler en la sala de datos.
El vendedor ha comenzado a desarrollar una marca de almacenamiento en la propiedad (sitio web). Esto presenta otra oportunidad para mejorar el valor.
Correr cuesta
Los costos incurridos en la administración de la propiedad por parte del vendedor se pueden resumir de la siguiente manera:
| Propiedad administrativa | (Heywood y socios) | £ 30.000 | |
| Limpieza | (Servicios de soporte de fairway) | £4,611 | |
| Desperdiciar | (Smiths (Gloucester) Sociedad Limitada) | £7,128 | |
| Seguro | (elemento no recuperable) | £13,392 | |
| Teléfonos aproximadamente | (Oficina) | £455 | |
| cuidadores | £32.000 | ||
| Cargos de agua | £6,113 | ||
| Total | £93,689 |
Como resultado, el ingreso neto para un inversionista es actualmente £509,041 por año.
Actualmente, la propiedad está gestionada por Heywood & Partners con un cargo de £7.500 por trimestre. Los servicios de limpieza son proporcionados por Fairway Support Services a £ 384 por mes. Smiths (Gloucester) Limited proporciona servicios de recogida de residuos por £594 al mes. Hay dos cuidadores en la propiedad. Los cargos por agua se recuperan de los ocupantes con respecto a Crown Works, pero no con respecto a BW Estate.
Existen dos pólizas de seguro vigentes y las copias de la cobertura y la prima se proporcionan en la sala de datos. El coste del seguro en BW Estates es de £13.392,40, siendo este importe no recuperable de los inquilinos. La segunda póliza para Crown Works genera una prima de £11.962,44, que se recupera de los inquilinos.
Las facturas correspondientes a los costes mencionados anteriormente se pueden encontrar en la sala de datos.
Valor de alquiler
El cronograma de arrendamiento adjunto muestra cómo los alquileres se han fijado recientemente en niveles cercanos a £10 por pie cuadrado.
- La Unidad 2C se alquiló en agosto de 2023 a £ 9,43 por pie cuadrado;
- La unidad 3 se alquiló en marzo de 2022 a £ 9,78 por pie cuadrado;
- El alquiler de la Unidad 11 aumentará en mayo de 2024 a £ 9,77 por pie cuadrado;
- Unidad 14B alquilada en diciembre de 2024 a £10,00 por pie cuadrado
- El alquiler de la Unidad 24 aumentará en mayo de 2024 a £ 10,49 por pie cuadrado;
- Unidad 29 alquilada en diciembre de 2024 a £ 10,00 por pie cuadrado
- El alquiler de la Unidad 43 aumentará en mayo de 2024 a £ 9,67 por pie cuadrado.
- Unidad 47 alquilada en octubre de 2024 a £ 10,00 por pie cuadrado.
El cronograma de arrendamiento detalla cómo los actuales propietarios comenzaron a implementar un aumento gradual en los alquileres transitorios durante 2024, siendo estos los primeros aumentos en 3,5 años. Si bien hay evidencia de mercado que justifica niveles cercanos a £10 por pie cuadrado, la estrategia adoptada ha sido aumentar gradualmente para mantener buenas relaciones con los ocupantes; Los alquileres se mantuvieron durante Covid y más allá.
Hemos adoptado valores de alquiler de £9,50 por pie cuadrado en general en todo el complejo BW. El alquiler de oficinas a BWOC aumentará en marzo de 2025 a £123.648 por año, según el aumento del RPI previsto en el contrato de arrendamiento de reversión. Adoptamos un valor de alquiler conservador de £5,00 por pie cuadrado para la escuela. Como resultado, podemos estimar de manera conservadora y justa que los ingresos por alquiler se pueden aumentar a un nivel de £800,549 por año A pesar de que los alquileres recientes han alcanzado los £10 por pie cuadrado.
Después de los costos operativos, se puede esperar que un inversionista aumente el ingreso neto a £707,269 por año.
pactos
Para el año que finalizó el 31 de diciembre de 2022, BWOC Limited registró una facturación de 1.092 millones de libras esterlinas, un beneficio antes de impuestos de 17.066 millones de libras esterlinas y un balance de 17.291 millones de libras esterlinas. De ahí un fuerte pacto activo en el negocio del suministro de combustible. bwoc.es.
La escuela es operada por North Somerset Council.
La seguridad general de ingresos para un inversor la proporciona la naturaleza diversa y de múltiples alquileres de la propiedad.
IVA
La propiedad se elige para el IVA. Anticipamos que la venta debe ser capaz de ser tratada como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas de £6.395.000 (Seis millones trescientas mil libras), sujeto a contrato, que refleja un rendimiento inicial neto de 7.46% asumiendo unos costes de comprador estándar de 6,65%.
Con base en el valor de alquiler estimado demostrable, se puede esperar que un comprador reciba un rendimiento neto reversionario de .
Una compra una10.37%El precio de venta refleja un atractivo valor de capital en general. £67 por pie cuadrado / £725 por metro cuadrado, esto incluye las oficinas que representan el 13% del alojamiento.
Tenga en cuenta que se le cobrarán nuevamente al comprador los costos de la medición (£1645 + IVA) y las búsquedas (£1266,22) que se proporcionan en la sala de datos. Además, se le asignará al comprador el Informe ambiental de la Fase I a un costo de £2364 + IVA.
Consideraciones de inversión
Una oportunidad para adquirir una inversión comercial de reversión;
Los ingresos diversos proporcionan al inversor seguridad general del flujo de caja;
Los inquilinos tienen una historia de longevidad dentro de su alojamiento;
La baja cobertura del sitio brinda oportunidades para desarrollarse en el sitio;
Es evidente que los ingresos son reversibles;
La alta tasa de ocupación se mantiene mediante la emisión de licencias simples con pocos costos de marketing o agencia, ni honorarios legales;
La opción de desarrollar una marca de self-storage en la propiedad.
