Was ist die anfängliche Nettorendite und warum ist sie für Investoren in Gewerbeimmobilien wichtig?

Die wichtigste Kennzahl bei jeder Investitionsentscheidung für Gewerbeimmobilien verstehen

Wenn Sie neu im Bereich der Gewerbeimmobilieninvestitionen sind, werden Sie schon wenige Minuten nach der ersten Besichtigung auf den Begriff Nettoertrag (Net Initial Yield, NIY) stoßen. Er ist die wichtigste Kennzahl zum Vergleich von Gewerbeimmobilieninvestitionen, aber gleichzeitig auch eine der am häufigsten missverstandenen. Hier erfahren Sie, was er bedeutet, wie er berechnet wird und warum er so wichtig ist.

Was ist der anfängliche Nettoertrag?

Die anfängliche Nettorendite ist das jährliche Mieteinkommen einer Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz des Kaufpreises – nach Abzug der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Anwaltskosten. Sie zeigt Ihnen auf einen Blick die zu erwartende Rendite ab dem ersten Tag des Besitzes im Verhältnis zu Ihrem gesamten Investitionsbetrag.

Die Formel ist einfach:

Eine Immobilie, die beispielsweise jährliche Mieteinnahmen von 60.000 £ generiert und für 1.000.000 £ bei Anschaffungskosten von etwa 75.000 £ erworben wurde, würde eine anfängliche Nettorendite von etwa 5,71 TP4T ergeben.

Warum ist der Ertrag wichtig?

Die Rendite ermöglicht es Investoren, Immobilien unterschiedlicher Größe, Branchen und Standorte auf einer einheitlichen Basis zu vergleichen. Eine Einzelhandelseinheit in einer Kleinstadt mit einer Nettorendite von 71 TP4T und ein Bürogebäude in einem Stadtzentrum mit einer Nettorendite von 51 TP4T können unabhängig von ihren absoluten Preisen oder Miethöhen direkt miteinander verglichen werden.

Generell gilt: Eine höhere Rendite bedeutet ein höheres Risiko – sei es durch einen kürzeren Mietvertrag, einen bonitätsschwächeren Mieter, eine weniger attraktive Lage oder eine Kombination dieser drei Faktoren. Eine niedrigere Rendite hingegen steht typischerweise für mehr Sicherheit: einen längeren Mietvertrag, einen bonitätsstarken Mieter und eine erstklassige Lage. Anleger müssen selbst entscheiden, wo auf diesem Spektrum ihre Risikobereitschaft liegt.

Was ist eine typische Ertragsspanne auf dem britischen Gewerbemarkt?

Die Renditen variieren erheblich je nach Sektor und Qualität der jeweiligen Investitionsmöglichkeit. Als grobe Orientierungshilfe gilt:

• Erstklassige Einzelhandelsfläche in bester Lage an der Hauptstraße langfristig an eine nationale Handelskette vermietet: 6% bis 8%
• Sekundärer Einzelhandel in regionalen Städten mit kürzeren Mietverträgen: 81 TP4T bis 101 TP4T+
• Industrie- und Vertriebseigenschaften: 4,51 TP4T bis 71 TP4T
• Büros: 6% bis 8% je nach Standort und Mietdauer
• Alternative Sektoren wie Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Arztpraxen und Drive-in-Schalter: 6% bis 8%

Bei Singer Vielle bewegen sich die meisten der von uns vermarkteten Investitionen im Bereich von 200.000 £ bis 10 Millionen £, wobei die Renditen je nach Sektor und Leasingprofil typischerweise zwischen 5,5% und 9% liegen.

Netto-Anfangsrendite vs. Bruttorendite – worin besteht der Unterschied?

Die Bruttorendite ergibt sich aus der jährlichen Miete geteilt durch den Kaufpreis, ohne Abzug der Erwerbskosten. Sie ist weniger präzise und kann beim Vergleich von Anlageangeboten irreführend sein, da die Erwerbskosten je nach Immobilienpreis und Grunderwerbsteuersatz stark variieren können. Verwenden Sie daher beim Vergleich von Investitionen stets die anfängliche Nettorendite.

Kann sich der Ertrag nach dem Kauf noch ändern?

Die Nettorendite (NIY) zum Kaufzeitpunkt ist fix – sie spiegelt die Einnahmen und den Preis zu diesem Zeitpunkt wider. Die effektive Rendite Ihrer Investition ändert sich jedoch im Laufe der Zeit durch Mietanpassungen. Viele Gewerbemietverträge sehen ausschließlich Mieterhöhungen vor, in der Regel alle fünf Jahre. Das bedeutet, dass die Einnahmen – und damit die Rendite auf Ihren ursprünglichen Kaufpreis – nur steigen können. Dies ist einer der Gründe, warum langfristig vermietete Gewerbeimmobilien als renditestarke Anlage attraktiv sind.

Eine Anmerkung zur Ertragskompression

Wenn eine starke Nachfrage nach einer bestimmten Anlageart die Preise in die Höhe treibt, sinken die Renditen – dies wird als Renditekompression bezeichnet. Im Zeitraum zwischen 2012 und 2022 kam es in den meisten Gewerbeimmobiliensegmenten zu einer deutlichen Renditekompression, da Investoren in einem Niedrigzinsumfeld nach renditestarken Anlagen suchten. Zu verstehen, wo die Renditen heute im Vergleich zu ihrer historischen Bandbreite stehen, ist ein wichtiger Bestandteil der Beurteilung, ob eine einzelne Anlagechance angemessen bewertet ist.

Bei Singer Vielle erhalten Sie zu jeder Immobilie, die wir vermarkten, eine vollständige Finanzübersicht mit Angaben zum Netto-Einkommensjahr (NIY), der Jahresmiete, dem Mietvertragsende und den Mieterverpflichtungen. Wenn Sie Interesse an unseren aktuellen Angeboten haben, kontaktieren Sie uns bitte.