Das Mieterrechtegesetz 2025

Ein Wendepunkt für Immobilieninvestoren

Die Wohnlandschaft verändert sich.

Das Mieterrechtsgesetz 2025 stellt die bedeutendste Reform des privaten Mietwohnungssektors in England seit Generationen dar. Seine Kernbestimmungen treten am 1. Mai 2026 in Kraft und werden das Risikoprofil, den Verwaltungsaufwand und die Renditedynamik von Wohnimmobilieninvestitionen grundlegend verändern.

Für Anleger mit Wohnimmobilienbeständen – oder solche, die Wohnimmobilien gegen andere Anlageklassen abwägen – ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Neubewertung.

Was das Gesetz tatsächlich bewirkt

Das Ende der Kündigung ohne Angabe von Gründen

Paragraph 21 – der Mechanismus, der es Vermietern ermöglichte, ohne Angabe von Gründen den Besitz zurückzuerlangen – wird ab dem 1. Mai 2026 abgeschafft. Die Rückerlangung des Besitzes ist dann nur noch über den beweisbasierten Weg gemäß Paragraph 8 möglich, der von Vermietern verlangt, einen bestimmten gesetzlichen Grund (wie z. B. Mietrückstände, Verkauf der Immobilie oder Eigennutzung) anzugeben und vor Gericht eine zunehmende Beweislast zu erfüllen.

Da die Gerichte bereits jetzt im Durchschnitt 27 Wochen von der Klageerhebung bis zur Rücknahme des Besitzes benötigen und sich diese Zeitspanne voraussichtlich noch verlängern wird, steigen die Kosten und die Unsicherheit bei der Rückgewinnung einer Immobilie von einem problematischen Mieter erheblich.

Die Mietverhältnisse werden unbefristet

Alle betroffenen Mietverhältnisse werden in unbefristete Mietverhältnisse umgewandelt – monatlich kündbare Verträge ohne festes Enddatum. Feste Mietverträge entfallen. Vermieter, die bisher das Auslaufen des Mietvertrags als natürlichen Kündigungspunkt nutzten, müssen nun mit dem Wegfall dieser Option rechnen.

Mieterhöhungen beschränkt

Mieterhöhungen sind nur einmal jährlich und mit einer Frist von zwei Monaten im Rahmen eines gesetzlichen Verfahrens zulässig. Mieter werden ausdrücklich dazu angehalten, Mieterhöhungen vor dem zuständigen Gericht erster Instanz anzufechten – und entscheidend ist, dass eine Gerichtsentscheidung nicht rückwirkend gilt. Ein Einspruch gegen eine Mieterhöhung setzt diese faktisch aus und bietet Mietern somit einen starken Anreiz, dagegen vorzugehen.

Vorauszahlung der Miete und Kaution

Vermieter dürfen nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen. Mietpreiskämpfe sind verboten. Die Kautionsregeln bleiben im Wesentlichen unverändert, die Folgen der Nichteinhaltung – bis hin zur Verhinderung von Räumungsverfahren – sind jedoch gravierender.

Erweiterte Durchsetzungsbefugnisse

Mietrückzahlungsanordnungen – die es Mietern ermöglichen, bis zu zwei Jahresmieten von säumigen Vermietern zurückzufordern – sehen nun eine doppelt so hohe Höchstsumme und eine verlängerte Verjährungsfrist vor. Sie gelten auch für Vermieter mit hohem Einkommen, und Unternehmensstrukturen bieten keinen Schutz mehr. Eine neue Datenbank für den privaten Mietwohnungssektor wird die Einhaltung der Mietbedingungen öffentlich einsehbar machen.

Warum einige Investoren sich für Gewerbeimmobilien interessieren

Vor diesem Hintergrund überdenken viele Investoren den Markt für Gewerbeimmobilien – nicht als Reaktion auf die Regulierung des Wohnungsmarktes, sondern als wohlüberlegte Neuausrichtung der Investitionen, die sie tätigen, um verlässliche und gut abgesicherte Erträge zu erzielen.

Der Kontrast zur gewerblichen Vermietung ist eklatant:

• Mietsicherheit: Gewerbliche Mietverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren und enthalten vertraglich festgelegte Ausnahmeregelungen gemäß dem Landlord and Tenant Act 1954. Es gibt kein Äquivalent zum monatlich kündbaren Mietvertrag (APT).
  
• Besitz: Gewerbliche Vermieter unterliegen nicht den Regelungen zum Besitzrecht von Wohnraum. Die Kündigung, sofern anwendbar, ist ein wesentlich anderes Verfahren.
  
• Mietpreisprüfung: Mietanpassungen, die ausschließlich nach oben erfolgen, indexgebundene Klauseln und Marktpreisanpassungen sind in Gewerbemietverträgen üblich – keine dieser Praktiken unterliegt einer Anfechtung durch das Finanzgericht.
  
• Pflichten des Mieters: Bei Mietverträgen mit vollständiger Instandhaltungs- und Versicherungspflicht (FRI-Verträgen) trägt der Mieter die Kosten für Gebäudewartung, Versicherung und laufenden Betrieb. Das Nettoeinkommen des Vermieters bleibt somit tatsächlich als Nettoeinkommen erhalten.
  
• Noch keine schleichende Regulierung: Während für Gewerbeimmobilien ein eigener Regulierungsbereich gilt, ist dieser nicht mit den zunehmend strengen Mieterschutzbestimmungen verbunden, die derzeit im Wohnimmobiliensektor eingeführt werden.

Zu den Sektoren, die besonderes Interesse bei Investoren wecken, zählen Industrie- und Logistikimmobilien, Raststätten und Drive-in-Restaurants, Einzelhandelsgeschäfte des täglichen Bedarfs (Convenience-Stores, Apotheken, Lebensmittelläden) sowie langfristig vermietete Immobilien mit 20- bis 25-jährigen Mietverträgen an institutionelle Anleger oder börsennotierte Unternehmen. Diese Anlagetypen bieten Rendite, Planbarkeit und Mietsicherheit, die Wohnimmobilien im aktuellen rechtlichen Umfeld nicht bieten können.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Finanzberatung dar. Anleger sollten sich hinsichtlich ihrer individuellen Situation unabhängig beraten lassen. Singer Vielle Limited ist eine Immobilieninvestmentagentur für Gewerbeimmobilien.