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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt über die folgenden Netto-Innengrundflächen:
| Netzfront | 6,68 m | 21,92 Fuß |
| Bruttofassade | 7,17 m | 23,52 Fuß |
| Zone A | 40,0 qm | 431 Quadratfuß |
| Zone B | 41,8 qm | 450 Quadratfuß |
| Zone C | 46,4 qm | 499 Quadratfuß |
| Zone D | 45,4 qm | 489 Quadratfuß |
| ITZA | 842 | |
| Insgesamt Erdgeschoss NIA | 173,6 qm | 1.869 Quadratfuß |
| Lagerung im ersten Stock | 35,5 qm | 352 Quadratfuß |
| Wohnhaus im ersten Stock | 89,0 qm | 958 Quadratfuß |
| Gesamte Nettofläche im ersten Stock | 124,50 qm | 1.310 Quadratfuß |
Ein Satz Grundrisse steht zum Download bereit und der Vermessungsbericht wird einem Käufer zu einem Preis von 345 £ zzgl. MwSt. zugesandt.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Die Ladeneinheit im Erdgeschoss ist an Sharps Bedrooms Limited mit einem Mietvertrag über fünf Jahre (ab 2. Mai 2022, endend am 1. Mai 2027) vermietet, der Reparaturen und Versicherungen umfasst. Für den Mieter besteht eine Kündigungsoption zum 2. Mai 2025 mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten und einer Vertragsstrafe von 8.950 £ zuzüglich Mehrwertsteuer, falls diese in Anspruch genommen wird.
Die derzeitige Miete beträgt 77.500 £ pro Jahr.
Der Mieter bewohnt die Immobilie seit 2017 und unterzeichnete im Mai 2022 einen neuen Mietvertrag, was sein anhaltendes Engagement für die Immobilie unterstreicht. Die Miete wurde von 118.000 £ pro Jahr auf 77.500 £ pro Jahr gesenkt (eine Reduzierung um 341 TP4T).
Gemäß einer Lizenz hat der Mieter das Recht, zwei PKW-Stellplätze im Hinterhof zu nutzen.
Der Wohnteil steht derzeit leer.
Der geschätzte Mietwert für den Wohnbereich beträgt 24.000 £ pro Jahr (2.000 £ pro Kalendermonat), was die Möglichkeit bietet, die Mieteinnahmen zu erhöhen.
Daher beträgt das aktuelle Einkommen 77.500 £ pro Jahr und der geschätzte Mietwert 101.500 £ pro Jahr.
Entwicklungspotenzial
Vorbehaltlich der Baugenehmigung gehen wir davon aus, dass die Möglichkeit besteht, die oberen Stockwerke zu erschließen. Zwei Beispiele möglicher Wohnkonzepte stehen zum Download bereit. Dazu gehört die Erweiterung des Grundstücks und die Hinzufügung einer zweiten Etage, um drei Wohnungen (1 x 1-Zimmer-Wohnung und 2 x 2-Zimmer-Wohnungen) mit einer gesamten Bruttoinnenfläche von ca. 285 m² (3.070 m²) zu schaffen.
Unsere Untersuchungen haben ergeben, dass 1- und 2-Zimmer-Wohnungen über dem Einzelhandelspreis an diesem Standort etwa 600 £ pro Quadratfuß wert sind. Dies ergibt einen Ausstiegswert in der Größenordnung von 1.840.000 £, wodurch ein erhebliches Potenzial zur Wertsteigerung besteht.
Bund
Sharps Bedrooms Limited (Firmennummer 07685430) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| Jahresende | 3. Oktober 2021 | 27. September 2020 |
|---|---|---|
| Umsatz | £112,472,000 | £87,965,000 |
| Gewinn vor Steuern | £24,272,000 | £11,230,000 |
| Nettoumlaufvermögen | £27,477,000 | £46,621,000 |
Sharps ist Großbritanniens führender Anbieter von Schlafzimmer-, Wohn- und Home-Office-Möbeln und verfügt zum Jahresende über 62 Ausstellungsräume in Fachmarktzentren, Einkaufszentren und Einkaufsstraßen. Weitere Informationen finden Sie unter www.sharps.co.uk.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird, vorausgesetzt, dass der Käufer seinen Verpflichtungen in Bezug auf die Registrierung für die Mehrwertsteuer nachkommt und sich für die Besteuerung gemäß den Besonderen Verkaufsbedingungen entscheidet.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen £1,300,000 (Eine Million, dreihunderttausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, für den Eigentumsanteil.
Zuteilung einer Anlagerendite von 8% Der Wert der Einzelhandelsflächen beträgt 920.000 £, sodass für den Wohnbereich ein Wert von 380.000 £ verbleibt.
Angenommen, die bestehende Wohnung wird für 24.000 pro Jahr (2.000 £ pro Kalendermonat) weitervermietet, dann beträgt die Rendite für diesen Teil 6.3% und die Gesamtausbeute der Mischung beträgt 7.8% (grob).
Würde man eine Sanierung der oberen Teile vornehmen, vorbehaltlich der Planung, würden wir den Ausstiegswert auf etwa 1.840.000 £ (6.464 £ pro Quadratmeter / 600 £ pro Quadratfuß) schätzen, verglichen mit einem bestehenden Wert von 380.000 £ (3.145 £ pro Quadratmeter / 292 £ pro Quadratfuß).
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die im Datenraum bereitgestellten Suchvorgänge (779,80 £ zzgl. MwSt.) erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer eine Transaktionsgebühr von 10.000 £ zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Liegt in einem wohlhabenden Londoner Stadtteil;
Im Herzen des Stadtzentrums gelegen, direkt neben dem Bentall Centre;
Einzelhandelseinnahmen gut abgesichert durch Sharps Bedrooms (Gewinn vor Steuern 24,3 Mio. £);
Neuer Mietvertrag ab Mai 2022 zu einer angepassten Miete (34% weniger als die vorherige Miete);
Der Mieter ist seit 2017 im Haus und hat seinen Mietvertrag verlängert, was sein anhaltendes Engagement für die Immobilie unter Beweis stellt.
Leerstehende, abgeschlossene Wohnoberteile mit Sanierungs-/Entwicklungspotenzial;
Freier Halt;
Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor.
