German 
English 
Arabic 
Chinese 
French 
Hebrew 
Spanish 
Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgende Bruttoinnenfläche:
| Erdgeschoss | 3.313,28 qm | 35.665 Quadratfuß |
A set of floor plans is available to download and the measured survey report will be re-addressed to a purchaser at a cost of £695 + VAT.
Grundstück
Wir schätzen die Fläche des Standorts auf etwa 0,88 Hektar (2,16 Acres), was einer geringen Standortbedeckung von 381 TP3T entspricht.
A Site Solutions Assessment by Argyll Environmental was obtained in September 2022 which states that the site has ‘Passed’ for both Contaminated Land and Flood Risk and that “no Liabilities have been identified. No further action is required”. A copy of the report is available to download in the data room.
Planung
Die Immobilie profitiert von der Open A1 Non-Food-Baugenehmigung.
The Permitted Use in the occupational lease is “as a retail shop for the sale and display of tents camping caravanning and outdoor activity equipment and related accessories associated ancillary outdoor insulated/protective clothing and footwear (but provided that the retail area for such clothing and footwear does not cover more than 20% of the net floor area of the retail unit) and items ancillary thereto together with ancillary café offices and storerooms or for the retail sale of such goods (excluding food and drink) within Class A1 (a) of the Schedule to the Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987”.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist vermietet Go Outdoors Retail Limited auf effektiv einen vollständigen Reparatur- und Versicherungsmietvertrag, vorbehaltlich einer Bedingungsliste, für eine Laufzeit von 20 Jahren ab dem 18. März 2013, der am 17. März 2033 endet (mehr als 10 Jahre nicht abgelaufene Mietlaufzeit).
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt £152,396 per annum (£46 per sq m / £4.27 per sq ft). There are five yearly upward only rent reviews with the next being on 18th March 2023, to the greater of the passing rent and the Open Market Value, capped at 3% pa compounded.
The original lease did not include any tenant break options. As a result of the Covid-19 Pandemic the tenant re-negotiated the lease terms across their store portfolio with respective landlords and insisted on break options being inserted into their leases. Therefore, in accordance with a Deed of Variation dated 4th December 2020, there is a tenant’s break option on 29th September 2025 and 29th September 2030, subject to not less than six months’ notice.
Bund
Outdoors Retail Limited (Firmennummer 12659342) meldete die folgenden Zahlen:
| Umsatz | £316,320,000 |
| Gewinn vor Steuern | £21,494,000 |
| Aktionärsfonds | £45,704,000 |
Die Mission von Go Outdoors ist es, alle für das Leben im Freien zu begeistern und auszustatten. Go Outdoors ist Großbritanniens führender Outdoor-Fachhändler mit dem größten Sortiment an Outdoor-Bekleidung, Schuhen und Ausrüstung und deckt ein breites Spektrum an Outdoor-Aktivitäten ab, darunter Wandern, Camping, Caravaning, Radfahren, Angeln, Laufen und Reiten. Weitere Informationen finden Sie unter www.gooutdoors.co.uk.
Das Unternehmen ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von JD Sports Fashion Plc.
Die 1981 gegründete JD Group ist ein weltweit führender Omnichannel-Einzelhändler für Sport-, Mode- und Outdoor-Marken. Die Gruppe verfügt mittlerweile über rund 3.400 Filialen in 32 Gebieten mit einer starken Präsenz in Großbritannien, Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum. Für das am 29. Januar 2022 endende Geschäftsjahr meldete JD Sports Fashion Plc einen Umsatz von 8,6 Milliarden Pfund, einen Vorsteuergewinn von 654,7 Millionen Pfund und ein Eigenkapital von 2,4 Milliarden Pfund..
The accounts state that “our Outdoor businesses had a much improved year with an elevated demand for holidays in the UK and a general recognition of the physical and mental health benefits of spending time outdoors combining to drive a strong demand for outdoor living and cycling categories in particular”…..“we are confident that people will look to maintain a more active lifestyle and that the welcoming and engaging atmosphere in all of our stores will continue to inspire people to spend time outdoors”.
The positive progress in the Outdoor businesses is reflected in the fact that, even though the majority of stores were closed through the first quarter, there were record revenues in Outdoor in the year with total sales of £513.4 million (2021: £359.3 million). Outdoor also returned to profitability in the period with Pre-Tax Profits of £25.9 million.
Following a sharp downturn in sales due to the Covid-19 pandemic, in June 2020 Go Outdoors appointed Deloitte as its administrator to review the business and oversee a restructuring process which involved a sale of the business back to JD Sports for £56.5 million. As part of the agreement, Go Outdoors was granted a licence to occupy the 67 stores at the date of Administration for a period until October 2021 to enable the Company the opportunity to negotiate new leases with the respective landlords. As a result, many stores have been retained at rebased rental levels.
Zugrunde liegende Wertchancen
Sollte der Mieter im September 2025 von seiner Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen und die Immobilie räumen, gehen wir davon aus, dass vorbehaltlich der Planung ein erhebliches Potenzial für eine Nutzungsänderung für Industriezwecke besteht.
In allen Bereichen des Industriemarktes kam es zu einer exponentiellen Akzeptanz und einem anhaltenden Wachstum. Ein Mangel an verfügbaren Lagerbeständen hat dazu geführt, dass Mieten und Kapitalwerte auf Benchmark-Niveau gestiegen sind. Im Jahr 2021 kam es zu einem durchschnittlichen Mietwachstum von über 251 TP3T, was weit über den unabhängigen Prognosen vor Covid-19 von 3-51 TP3T liegt, was an sich schon eine starke Prognose war. Die Mieten wurden so stark erhöht, dass Nebengewerbeflächen Mieten anziehen, die über Neubauverträge hinausgehen, die erst 12 bis 18 Monate zurückliegen. Der Mangel an spekulativ gebauten Immobilien ermöglicht nicht nur ein rekordverdächtiges Mietwachstum bei Nebengebäuden, sondern bietet Entwicklern auch Möglichkeiten, die Mieten bei der Bereitstellung erstklassiger Flächen noch weiter zu steigern.
The Worcestershire industrial market has seen significant activity with exceptionally strong demand and take up and a critically weak immediate supply and insignificant pipeline of development. A result is that developers have decided to speculatively build, for example at St Modwen’s Nunnery Park scheme on the eastern edge of Worcester where buildings of 19,000 sq ft, 27,500 sq ft and 48,000 sq ft completed in 2020 were let almost immediately post lockdown at rents between £6.50 – 6.75 per sq ft on 10-year leases, that are now considered highly reversionary.
St Modwen committed further speculative build at Broomhall Business Park on the southern edge of Worcester with the developer quoting £7.25 per sq ft on a 30,000 sq ft unit. It is understood that a deal has since concluded off a headline rent of £8.00 per sq ft. (Source: Harris Lamb).
Wenn man in Bezug auf die betreffende Immobilie eine Umnutzung in eine Industrieimmobilie anstrebt, werden wir darauf hingewiesen, dass ein deutliches Angebot an Einheiten ähnlicher Größe mit starker lokaler/regionaler Nachfrage besteht. Die Konfiguration der Einheit ist so gestaltet, dass bei Bedarf auch eine Unterteilung möglich ist.
Wir werden darauf hingewiesen, dass für die Immobilie voraussichtlich eine Miete von ca £6.00 per sq ft. Daher ergibt sich ein impliziter Mietwert von £213,990 per annum basierend auf industriellen Werten.
Alternativ bietet der Standort mit geringer Bebauungsdichte erhebliches Sanierungspotenzial für vielfältige Nutzungen, vorbehaltlich der Planung.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind angewiesen, Angebote einzuholen £2,500,000 (Zwei Millionen fünfhunderttausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von entspricht 5.73%, assuming standard purchaser’s costs of 6.38%.
Please note that a purchaser will be re-charged the costs of the measured survey (£695 + VAT) and searches (£2,032.07) which are provided in the data room.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer eine Transaktionsgebühr von 10.000 £ zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine Investition in ein Einzelhandelslager zu erwerben;
Let to Go Outdoors Retail Limited, a wholly owned subsidiary of JD Sports (Market Cap £8.2 billion);
Low passing rent of £4.27 per sq ft in comparison to industrial rents in excess of £6.00 per sq ft. Next rent review in March 2023;
An einem etablierten Gewerbestandort gelegen, umgeben von zahlreichen Nutzungsmöglichkeiten, darunter Industrie- und Handelstheken;
Das Grundstück befindet sich auf einem 2,16 Hektar großen Grundstück mit einer geringen Grundstücksfläche von 38%;
Zukünftiges alternatives Nutzungs- und Sanierungspotenzial;
Die Immobilie ist durch einen industriellen Nutzungswert untermauert;
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Nettoanfangsrendite wider;
