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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgende Bruttoinnenfläche:
| Erdgeschoss | 3.313,28 qm | 35.665 Quadratfuß |
Eine Reihe von Grundrissen steht zum Herunterladen zur Verfügung und der gemessene Vermessungsbericht wird zum Preis von 695 £ + MwSt. an den Käufer weitergeleitet.
Grundstück
Wir schätzen die Fläche des Standorts auf etwa 0,88 Hektar (2,16 Acres), was einer geringen Standortbedeckung von 381 TP3T entspricht.
Im September 2022 wurde von Argyll Environmental eine Standortlösungsbewertung durchgeführt, die besagt, dass der Standort die Anforderungen „bestanden“ hat. sowohl für kontaminiertes Land als auch für das Hochwasserrisiko und dass keine Verbindlichkeiten identifiziert wurden. Sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich?. Eine Kopie des Berichts steht im Datenraum zum Download bereit.
Planung
Die Immobilie profitiert von der Open A1 Non-Food-Baugenehmigung.
Die zulässige Nutzung im Betriebsmietvertrag ist „ein Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Ausstellung von Zelten, Camping-Caravaning- und Outdoor-Aktivitätsausrüstung und entsprechendem Zubehör, zugehöriger zusätzlicher isolierter/schützender Outdoor-Bekleidung und Schuhen (jedoch vorausgesetzt, dass der Einzelhandelsbereich für solche Kleidung und Schuhe ist). deckt nicht mehr als 20% der Nettogrundfläche der Einzelhandelseinheit ab) und dazugehörende Gegenstände sowie Nebenbüros und Lagerräume für Cafés oder für den Einzelhandelsverkauf solcher Waren (ausgenommen Lebensmittel und Getränke) innerhalb der Klasse A1 (a) der Liste zur Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987?.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist vermietet Go Outdoors Retail Limited auf effektiv einen vollständigen Reparatur- und Versicherungsmietvertrag, vorbehaltlich einer Bedingungsliste, für eine Laufzeit von 20 Jahren ab dem 18. März 2013, der am 17. März 2033 endet (mehr als 10 Jahre nicht abgelaufene Mietlaufzeit).
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 152.396 £ pro Jahr (46 £ pro m² / 4,27 £ pro m²). Es gibt fünf jährliche Mietüberprüfungen nur nach oben, die nächste findet am 18. März 2023 statt, und zwar auf den höheren Betrag aus der Übergangsmiete und dem offenen Marktwert, der auf 3% pro Jahr begrenzt ist.
Im ursprünglichen Mietvertrag waren keine Kündigungsoptionen für den Mieter vorgesehen. Infolge der Covid-19-Pandemie verhandelte der Mieter die Mietbedingungen für sein Filialportfolio mit den jeweiligen Vermietern neu und bestand darauf, dass in seine Mietverträge Kündigungsoptionen aufgenommen würden. Daher besteht gemäß einer Änderungsurkunde vom 4. Dezember 2020 eine Kündigungsmöglichkeit für den Mieter am 29. September 2025 und 29. September 2030, vorbehaltlich einer Frist von mindestens sechs Monaten. Notiz.
Bund
Outdoors Retail Limited (Firmennummer 12659342) meldete die folgenden Zahlen:
| Umsatz | 316.320.000 £ |
| Gewinn vor Steuern | 21.494.000 £ |
| Aktionäre? Mittel | 45.704.000 £ |
Die Mission von Go Outdoors ist es, jeden für das Leben im Freien zu inspirieren und auszurüsten. Go Outdoors ist Großbritanniens führender Outdoor-Fachhändler und verfügt über das größte Sortiment an Outdoor-Bekleidung, -Schuhen und -Ausrüstung sowie ein breites Spektrum an Outdoor-Aktivitäten, darunter Wandern, Camping, Caravaning, Radfahren, Angeln, Laufen und Reiten. Weitere Informationen finden Sie unter www.gooutdoors.co.uk.
Das Unternehmen ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von JD Sports Fashion Plc.
Die 1981 gegründete JD Group ist ein weltweit führender Omnichannel-Einzelhändler für Sport-, Mode- und Outdoor-Marken. Die Gruppe verfügt mittlerweile über rund 3.400 Filialen in 32 Gebieten mit einer starken Präsenz in Großbritannien, Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum. Für das am 29. Januar 2022 endende Jahr meldete JD Sports Fashion Plc einen Umsatz von 8,6 Milliarden Pfund, einen Vorsteuergewinn von 654,7 Millionen Pfund und ein Gesamteigenkapital von 2,4 Milliarden Pfund.
In den Berichten heißt es, dass „unsere Outdoor-Geschäfte ein deutlich besseres Jahr hatten, mit einer erhöhten Nachfrage nach Urlaub im Vereinigten Königreich und einer allgemeinen Anerkennung der körperlichen und geistigen Gesundheitsvorteile, die das Verbringen von Zeit im Freien mit sich bringt, was zu einer starken Nachfrage nach den Kategorien Outdoor-Leben und Radfahren führte.“ Insbesondere sind wir zuversichtlich, dass die Menschen einen aktiveren Lebensstil anstreben und dass die einladende und einladende Atmosphäre in allen unseren Geschäften die Menschen weiterhin dazu inspirieren wird, Zeit im Freien zu verbringen.
Die positiven Fortschritte in den Outdoor-Geschäften spiegeln sich in der Tatsache wider, dass trotz der Schließung der meisten Geschäfte im ersten Quartal im Outdoor-Bereich im Jahr Rekordumsätze mit einem Gesamtumsatz von 513,4 Mio. £ erzielt wurden (2021: 359,3 Mio. £). . Auch Outdoor kehrte im Berichtszeitraum mit einem Vorsteuergewinn von 25,9 Mio. £ in die Gewinnzone zurück.
Nach einem starken Umsatzrückgang aufgrund der Covid-19-Pandemie ernannte Go Outdoors im Juni 2020 Deloitte zu seinem Verwalter, um das Unternehmen zu überprüfen und einen Umstrukturierungsprozess zu überwachen, der einen Rückverkauf des Unternehmens an JD Sports für 56,5 Millionen Pfund beinhaltete. Im Rahmen der Vereinbarung erhielt Go Outdoors eine Lizenz zur Nutzung der 67 Filialen zum Zeitpunkt der Verwaltung für einen Zeitraum bis Oktober 2021, um dem Unternehmen die Möglichkeit zu geben, mit den jeweiligen Vermietern neue Mietverträge auszuhandeln. Infolgedessen wurden in vielen Geschäften die neuen Mietpreise beibehalten.
Zugrunde liegende Wertchancen
Sollte der Mieter im September 2025 von seiner Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen und die Immobilie räumen, gehen wir davon aus, dass vorbehaltlich der Planung ein erhebliches Potenzial für eine Nutzungsänderung für Industriezwecke besteht.
In allen Bereichen des Industriemarktes kam es zu einer exponentiellen Akzeptanz und einem anhaltenden Wachstum. Ein Mangel an verfügbaren Lagerbeständen hat dazu geführt, dass Mieten und Kapitalwerte auf Benchmark-Niveau gestiegen sind. Im Jahr 2021 kam es zu einem durchschnittlichen Mietwachstum von über 251 TP3T, was weit über den unabhängigen Prognosen vor Covid-19 von 3-51 TP3T liegt, was an sich schon eine starke Prognose war. Die Mieten wurden so stark erhöht, dass Nebengewerbeflächen Mieten anziehen, die über Neubauverträge hinausgehen, die erst 12 bis 18 Monate zurückliegen. Der Mangel an spekulativ gebauten Immobilien ermöglicht nicht nur ein rekordverdächtiges Mietwachstum bei Nebengebäuden, sondern bietet Entwicklern auch Möglichkeiten, die Mieten bei der Bereitstellung erstklassiger Flächen noch weiter zu steigern.
Der Industriemarkt in Worcestershire verzeichnete eine erhebliche Aktivität mit außergewöhnlich starker Nachfrage und Inanspruchnahme, einem äußerst schwachen unmittelbaren Angebot und einer unbedeutenden Entwicklungspipeline. Dies hat zur Folge, dass Entwickler beschlossen haben, spekulativ zu bauen, beispielsweise im St. Modwen's Nunnery Park-Projekt am östlichen Rand von Worcester, wo im Jahr 2020 fertiggestellte Gebäude mit einer Fläche von 19.000 Quadratfuß, 27.500 Quadratfuß und 48.000 Quadratfuß fast unmittelbar nach der Sperrung vermietet wurden bei Mieten zwischen 6,50 £? 6,75 pro Quadratfuß bei 10-Jahres-Mietverträgen, die heute als hochgradig rückläufig gelten.
St. Modwen plante einen weiteren spekulativen Bau im Broomhall Business Park am südlichen Rand von Worcester, wobei der Entwickler ein Angebot von 7,25 £ pro Quadratfuß für eine 30.000 Quadratfuß große Einheit machte. Es wird davon ausgegangen, dass ein Deal seitdem zu einer Gesamtmiete von 8,00 £ pro Quadratfuß geführt hat. (Quelle: Harris Lamb).
Wenn man in Bezug auf die betreffende Immobilie eine Umnutzung in eine Industrieimmobilie anstrebt, werden wir darauf hingewiesen, dass ein deutliches Angebot an Einheiten ähnlicher Größe mit starker lokaler/regionaler Nachfrage besteht. Die Konfiguration der Einheit ist so gestaltet, dass bei Bedarf auch eine Unterteilung möglich ist.
Wir werden darauf hingewiesen, dass für die Immobilie voraussichtlich eine Miete von ca 6,00 £ pro Quadratfuß. Daher ergibt sich ein impliziter Mietwert von 213.990 £ pro Jahr basierend auf industriellen Werten.
Alternativ bietet der Standort mit geringer Bebauungsdichte erhebliches Sanierungspotenzial für vielfältige Nutzungen, vorbehaltlich der Planung.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind angewiesen, Angebote einzuholen 2.500.000 £ (Zwei Millionen fünfhunderttausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von entspricht 5.73%unter der Annahme, dass die Standardkäuferkosten 6,381 TP3T betragen.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die gemessene Umfrage (695 £ + MwSt.) und die Recherchen (2.032,07 £) in Rechnung gestellt werden, die im Datenraum bereitgestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 10.000 £ zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine Investition in ein Einzelhandelslager zu erwerben;
Let to Go Outdoors Retail Limited, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von JD Sports (Marktkapitalisierung 8,2 Milliarden Pfund);
Niedrige vorübergehende Miete von 4,27 £ pro Quadratfuß im Vergleich zu Industriemieten von über 6,00 £ pro Quadratfuß. Nächste Mietüberprüfung im März 2023;
An einem etablierten Gewerbestandort gelegen, umgeben von zahlreichen Nutzungsmöglichkeiten, darunter Industrie- und Handelstheken;
Das Grundstück befindet sich auf einem 2,16 Hektar großen Grundstück mit einer geringen Grundstücksfläche von 38%;
Zukünftiges alternatives Nutzungs- und Sanierungspotenzial;
Die Immobilie ist durch einen industriellen Nutzungswert untermauert;
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Nettoanfangsrendite wider;
