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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgende Bruttoinnenfläche:
| Erdgeschoss | 3.313,28 qm | 35.665 Quadratfuß |
Ein Satz Grundrisse steht zum Download bereit und der Vermessungsbericht wird einem Käufer zu einem Preis von 695 £ zzgl. MwSt. zugesandt.
Grundstück
Wir schätzen die Fläche des Standorts auf etwa 0,88 Hektar (2,16 Acres), was einer geringen Standortbedeckung von 381 TP3T entspricht.
Im September 2022 wurde von Argyll Environmental eine Standortbewertung durchgeführt. Darin heißt es, dass der Standort sowohl hinsichtlich kontaminiertem Land als auch hinsichtlich des Hochwasserrisikos „bestanden“ ist und keine Risiken festgestellt wurden. Es sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich. Eine Kopie des Berichts steht im Datenraum zum Download bereit.
Planung
Die Immobilie profitiert von der Open A1 Non-Food-Baugenehmigung.
Die zulässige Nutzung im Gewerbemietvertrag ist „als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Ausstellung von Zelten, Camping-, Caravaning- und Outdoor-Aktivitätsausrüstung und entsprechendem Zubehör, zugehöriger zusätzlicher isolierter/schützender Outdoor-Kleidung und -Schuhwerk (aber vorausgesetzt, dass die Einzelhandelsfläche für derartige Kleidung und Schuhe nicht mehr als 20% der Nettogrundfläche der Einzelhandelseinheit einnimmt) und dazugehöriger Nebenartikel zusammen mit zugehörigen Café-Büros und Lagerräumen oder für den Einzelhandelsverkauf derartiger Waren (ausgenommen Nahrungsmittel und Getränke) innerhalb der Klasse A1 (a) des Anhangs zur Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987“.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist vermietet Go Outdoors Retail Limited auf effektiv einen vollständigen Reparatur- und Versicherungsmietvertrag, vorbehaltlich einer Bedingungsliste, für eine Laufzeit von 20 Jahren ab dem 18. März 2013, der am 17. März 2033 endet (mehr als 10 Jahre nicht abgelaufene Mietlaufzeit).
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 152.396 £ pro Jahr (46 £ pro m² / 4,27 £ pro Quadratfuß). Es gibt fünf jährliche Mietanpassungen nach oben, die nächste findet am 18. März 2023 statt, und zwar auf den höheren Betrag aus der aktuellen Miete oder dem Marktwert, der auf 31 TP4T p. a. kumuliert begrenzt ist.
Der ursprüngliche Mietvertrag sah keine Kündigungsoptionen für den Mieter vor. Aufgrund der Covid-19-Pandemie verhandelte der Mieter die Mietbedingungen für sein gesamtes Filialportfolio mit den jeweiligen Vermietern neu und bestand auf der Aufnahme von Kündigungsoptionen in seine Mietverträge. Gemäß einer Änderungsurkunde vom 4. Dezember 2020 besteht daher für den Mieter eine Kündigungsoption zum 29. September 2025 und 29. September 2030 mit einer Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten.
Bund
Outdoors Retail Limited (Firmennummer 12659342) meldete die folgenden Zahlen:
| Umsatz | £316,320,000 |
| Gewinn vor Steuern | £21,494,000 |
| Aktionärsfonds | £45,704,000 |
Die Mission von Go Outdoors ist es, alle für das Leben im Freien zu begeistern und auszustatten. Go Outdoors ist Großbritanniens führender Outdoor-Fachhändler mit dem größten Sortiment an Outdoor-Bekleidung, Schuhen und Ausrüstung und deckt ein breites Spektrum an Outdoor-Aktivitäten ab, darunter Wandern, Camping, Caravaning, Radfahren, Angeln, Laufen und Reiten. Weitere Informationen finden Sie unter www.gooutdoors.co.uk.
Das Unternehmen ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von JD Sports Fashion Plc.
Die 1981 gegründete JD Group ist ein weltweit führender Omnichannel-Einzelhändler für Sport-, Mode- und Outdoor-Marken. Die Gruppe verfügt mittlerweile über rund 3.400 Filialen in 32 Gebieten mit einer starken Präsenz in Großbritannien, Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum. Für das am 29. Januar 2022 endende Geschäftsjahr meldete JD Sports Fashion Plc einen Umsatz von 8,6 Milliarden Pfund, einen Vorsteuergewinn von 654,7 Millionen Pfund und ein Eigenkapital von 2,4 Milliarden Pfund..
In den Geschäftsberichten heißt es: „Unser Outdoor-Geschäft hatte ein deutlich besseres Jahr mit einer erhöhten Nachfrage nach Urlaub in Großbritannien und einer allgemeinen Anerkennung der Vorteile für die körperliche und geistige Gesundheit, die sich aus dem Aufenthalt im Freien ergeben. Dies führt zu einer starken Nachfrage nach Outdoor-Leben und insbesondere nach Radsportkategorien.“ … „Wir sind zuversichtlich, dass die Menschen versuchen werden, einen aktiveren Lebensstil beizubehalten und dass die einladende und ansprechende Atmosphäre in allen unseren Geschäften die Menschen weiterhin dazu inspirieren wird, Zeit im Freien zu verbringen.“
Die positive Entwicklung im Outdoor-Geschäft spiegelt sich darin wider, dass trotz der Schließung der meisten Geschäfte im ersten Quartal ein Rekordumsatz von 513,4 Millionen Pfund (2021: 359,3 Millionen Pfund) erzielt wurde. Outdoor kehrte im Berichtszeitraum mit einem Vorsteuergewinn von 25,9 Millionen Pfund (2021: 25,9 Millionen Pfund) in die Gewinnzone zurück.
Nach einem starken Umsatzrückgang aufgrund der Covid-19-Pandemie beauftragte Go Outdoors im Juni 2020 Deloitte als Insolvenzverwalter mit der Überprüfung des Unternehmens und der Überwachung eines Umstrukturierungsprozesses, der den Rückverkauf des Unternehmens an JD Sports für 56,5 Millionen Pfund beinhaltete. Im Rahmen der Vereinbarung erhielt Go Outdoors eine Nutzungslizenz für die 67 Filialen zum Zeitpunkt der Insolvenzverwalter-Übernahme für einen Zeitraum bis Oktober 2021. Dies ermöglichte dem Unternehmen, neue Mietverträge mit den jeweiligen Vermietern auszuhandeln. Infolgedessen konnten viele Filialen zu angepassten Mietpreisen erhalten bleiben.
Zugrunde liegende Wertchancen
Sollte der Mieter im September 2025 von seiner Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen und die Immobilie räumen, gehen wir davon aus, dass vorbehaltlich der Planung ein erhebliches Potenzial für eine Nutzungsänderung für Industriezwecke besteht.
In allen Bereichen des Industriemarktes kam es zu einer exponentiellen Akzeptanz und einem anhaltenden Wachstum. Ein Mangel an verfügbaren Lagerbeständen hat dazu geführt, dass Mieten und Kapitalwerte auf Benchmark-Niveau gestiegen sind. Im Jahr 2021 kam es zu einem durchschnittlichen Mietwachstum von über 251 TP3T, was weit über den unabhängigen Prognosen vor Covid-19 von 3-51 TP3T liegt, was an sich schon eine starke Prognose war. Die Mieten wurden so stark erhöht, dass Nebengewerbeflächen Mieten anziehen, die über Neubauverträge hinausgehen, die erst 12 bis 18 Monate zurückliegen. Der Mangel an spekulativ gebauten Immobilien ermöglicht nicht nur ein rekordverdächtiges Mietwachstum bei Nebengebäuden, sondern bietet Entwicklern auch Möglichkeiten, die Mieten bei der Bereitstellung erstklassiger Flächen noch weiter zu steigern.
Der Industriemarkt in Worcestershire verzeichnete eine starke Aktivität mit außergewöhnlich hoher Nachfrage und Nutzung, einem kritisch schwachen unmittelbaren Angebot und einem unbedeutenden Entwicklungspipeline. Infolgedessen entschieden sich Bauträger für spekulatives Bauen, beispielsweise im St. Modwen's Nunnery Park-Projekt am östlichen Rand von Worcester. Dort wurden 2020 fertiggestellte Gebäude mit 1.700, 2.500 und 4.500 Quadratmetern Fläche fast unmittelbar nach dem Lockdown zu Mieten zwischen 6,50 und 6,75 Pfund pro Quadratmeter mit 10-Jahres-Pachtverträgen vermietet, die mittlerweile als höchst reversibel gelten.
St. Modwen plante einen weiteren spekulativen Bau im Broomhall Business Park am südlichen Rand von Worcester. Der Bauträger veranschlagte einen Mietpreis von 7,25 Pfund pro Quadratfuß für eine 2.800 Quadratmeter große Einheit. Es wird davon ausgegangen, dass inzwischen ein Vertrag mit einer Nominalmiete von 8,00 Pfund pro Quadratfuß abgeschlossen wurde. (Quelle: Harris Lamb).
Wenn man in Bezug auf die betreffende Immobilie eine Umnutzung in eine Industrieimmobilie anstrebt, werden wir darauf hingewiesen, dass ein deutliches Angebot an Einheiten ähnlicher Größe mit starker lokaler/regionaler Nachfrage besteht. Die Konfiguration der Einheit ist so gestaltet, dass bei Bedarf auch eine Unterteilung möglich ist.
Wir werden darauf hingewiesen, dass für die Immobilie voraussichtlich eine Miete von ca 6,00 £ pro Quadratfuß. Daher ergibt sich ein impliziter Mietwert von 213.990 £ pro Jahr basierend auf industriellen Werten.
Alternativ bietet der Standort mit geringer Bebauungsdichte erhebliches Sanierungspotenzial für vielfältige Nutzungen, vorbehaltlich der Planung.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind angewiesen, Angebote einzuholen £2,500,000 (Zwei Millionen fünfhunderttausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von entspricht 5.73%, unter Annahme von Standardkäuferkosten von 6,38%.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Vermessung (695 £ + MwSt.) und Recherchen (2.032,07 £), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer eine Transaktionsgebühr von 10.000 £ zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine Investition in ein Einzelhandelslager zu erwerben;
Let to Go Outdoors Retail Limited, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von JD Sports (Marktkapitalisierung 8,2 Milliarden Pfund);
Niedrige Übergangsmiete von 4,27 £ pro Quadratfuß im Vergleich zu Gewerbemieten von über 6,00 £ pro Quadratfuß. Nächste Mietüberprüfung im März 2023;
An einem etablierten Gewerbestandort gelegen, umgeben von zahlreichen Nutzungsmöglichkeiten, darunter Industrie- und Handelstheken;
Das Grundstück befindet sich auf einem 2,16 Hektar großen Grundstück mit einer geringen Grundstücksfläche von 38%;
Zukünftiges alternatives Nutzungs- und Sanierungspotenzial;
Die Immobilie ist durch einen industriellen Nutzungswert untermauert;
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Nettoanfangsrendite wider;
