Gewerbepark-Investitionsangebot: Hohe Rendite und Sanierungsmöglichkeiten – Interessant für Investoren und Projektentwickler

Zu verkaufen

Privatvertrag

Gewerbepark Woodlands | Linfood Woods

| Milton Keynes

| MK14 6ES

10,200,000

Abhängig von Vertrag

Zusammenfassung

Gewerbepark mit mehreren Mietern in Eigentumsbesitz
Gelegen in einer der strategisch am besten vernetzten Städte Großbritanniens
77.603 Quadratfuß / 7209 Quadratmeter Unterkunftsfläche mit 350 Pkw-Stellplätzen.
Vielfältige Mieterstruktur
Gesamte vertraglich vereinbarte Miete 1.169.834 £ pro Jahr
Signifikantes Entwicklungspotenzial auf 3,7 Acres / 1,50 Hektar für vielfältige Nutzungen
Angebote in der Region 10,2 Mio. £, vorbehaltlich des Vertragsabschlusses
10,75% Netto-Anfangsertrag
13,551 TP4T Nettopotenzialertrag
Der Angebotspreis spiegelt eine Rendite von 9,0% in einem renditestarken Bürokomplex wider (4,24 Mio. £) und 12,01 TP4T Rückfallrecht auf 16,81 TP4T für einen zweiten Bürokomplex, der Entwicklungsmöglichkeiten bietet.
Das Vermögen befindet sich in einer Zweckgesellschaft, die zum Kauf angeboten wird, um die Kosten für die Käufer zu senken und die Ertragsrendite zu steigern, die auf 11,31 TP4T geschätzt wird.

Standort

Milton Keynes zählt zu den strategisch am besten angebundenen Wirtschaftszentren Großbritanniens und bietet hervorragende Anbindungen über Straße, Schiene und Luftweg. Die Stadt liegt etwa 80 km von London, 113 km von Birmingham und auf halbem Weg zwischen Oxford und Cambridge. Dank der direkten Anbindung an die Autobahn M1 über die Anschlussstellen 13 und 14 ergeben sich schnelle Nord-Süd-Verbindungen sowie eine gute Anbindung an das überregionale Autobahnnetz, darunter die M25, M6 und A5.

Die Anbindung an das Schienennetz ist ebenfalls hervorragend. Milton Keynes Central liegt an der West Coast Main Line und bietet häufige, schnelle Verbindungen nach London Euston in nur 30 Minuten sowie Direktverbindungen nach Birmingham, Manchester, Liverpool und Glasgow. Diese Effizienz macht die Stadt zu einem attraktiven Knotenpunkt für regionale und nationale Unternehmen. Das East West Rail (EWR)-Projekt ist ein umfangreiches Infrastrukturprogramm zur Wiederherstellung einer strategischen Schienenverbindung im Oxford-Cambridge-Bogen. Die erste Phase dieses Projekts ist bereits weit fortgeschritten, und nach seiner Fertigstellung wird dieses wegweisende Verkehrsprogramm das Wachstum in der gesamten Region ankurbeln und den Bahnverkehr in Mittelengland deutlich verbessern.

Für internationale Reisen ist Milton Keynes durch mehrere große Flughäfen gut angebunden. Der Flughafen London Luton ist nur gut eine halbe Stunde entfernt und bietet umfangreiche Verbindungen nach Europa und weltweit. Auch London Heathrow, Birmingham und London Stansted sind bequem zu erreichen und bieten Unternehmen somit eine Auswahl an internationalen Drehkreuzen in komfortabler Nähe.

Milton Keynes zählt zu den wirtschaftsstärksten Städten Großbritanniens und erwirtschaftet ein Bruttoinlandsprodukt von über 16,7 Milliarden Pfund. Mit 12.400 Unternehmen (Stand 2024) pro Kopf verfügt Milton Keynes über einen der höchsten Unternehmensbestände des Landes. Die Stadt gehört zu den am schnellsten wachsenden Städten Großbritanniens und plant bis 2050 die Schaffung von über 50.000 neuen Arbeitsplätzen. Der Talentpool in Milton Keynes wird durch die Präsenz von Hochschulen wie der Cranfield University und der Open University, einer der größten Universitäten Europas und einem führenden Innovator im Bereich digitales Lernen und Bildungstechnologie, zusätzlich gestärkt. Die Stadt beherbergt zahlreiche globale Großunternehmen wie das Formel-1-Team Red Bull Racing.

Situation

Der Woodlands Business Park liegt etwa 1,9 km nordwestlich des Stadtzentrums von Milton Keynes im Stadtteil Linford Wood. Dank seiner Lage am Knotenpunkt der Fernstraßen A422 und B4034 ist der Business Park verkehrstechnisch optimal angebunden. Die Anschlussstelle 14 der Autobahn M1 befindet sich etwa 6,4 km südöstlich und die A5 etwa 2,4 km westlich.

Das Objekt profitiert von seiner unmittelbaren Nähe zu einem McDonald's und einem Costa Coffee Drive-Thru-Restaurant; zu den weiteren umliegenden Mietern gehören BP Chargemaster und TalkTalk.

Das Anwesen befindet sich in prominenter Ecklage und ist über die Saxon Street erreichbar.

Woodlands Business Park Es handelte sich um Milton Keynes' ersten Gewerbestandort außerhalb der Stadt. Ursprünglich 1986 für das British Standards Institute entwickelt, hat sich das Gelände weiterentwickelt und diversifiziert und beherbergt heute eine Reihe von Unternehmen.

Beschreibung

Die Investition kann als zwei Elemente betrachtet werden: ein ertragreiches Cluster relativ moderner Büros; ein zweites Cluster von Bürogebäuden, das ein erhebliches Sanierungspotenzial bietet.

Hochrentables Bürocluster

Im nordöstlichen Teil des Geländes befinden sich Larch House, Elm House und Maple House. Es handelt sich dabei um moderne, freistehende, in sich abgeschlossene Bürogebäude, die im Jahr 2006 errichtet wurden und Räumlichkeiten vom Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss bieten.

Zu diesem Ensemble gehört auch das White Clarke House, das im Jahr 2008 verkauft wurde, einschließlich des Rechts zur Nutzung von 76 Parkplätzen.

Büros mit Sanierungspotenzial

Im südwestlichen Teil des Geländes befinden sich fünf miteinander verbundene Gebäude aus den 1980er Jahren: Beech House, Ash House, Willow House, Birch House und Cedar House. Birch House wurde kürzlich umfassend und modernisiert, Beech House und Ash House wurden 2020 renoviert.

Insgesamt 350 Parkplätze ergeben ein Parkplatzverhältnis von 1:222 Quadratfuß.

Der Park umfasst außerdem drei Grundstücke, die langfristig verpachtet wurden. Grundstück A wurde an VUR Village Properties Limited (Village Hotels) verkauft, die 2019 die Baugenehmigung für ein sechsstöckiges Hotel mit einer Gesamtfläche von 83.000 Quadratfuß erhielt.

Die Grundstücke B und C wurden an Tungsten Properties verkauft, die bereits die Baugenehmigung für zwei neue Industrie- und Logistikhallen erhalten hat. Die Hallen werden eine Gesamtfläche von ca. 20.000 bzw. 45.000 Quadratfuß umfassen und über 10 Meter hohe Dachtraufen, gesicherte, in sich abgeschlossene Höfe sowie voll ausgestattete Büros verfügen. Tungsten bemüht sich derzeit um die Finanzierung des Projekts. www.tungsten.uk.com/miltonkeynes.

Bitte beachten Sie den markierten Lageplan und die Fotos, die die Anordnung des Parks erläutern.

Unterkunft

Die Unterkunft bietet folgende Ausstattung:

UNTERKUNFT	FLÄCHE (Quadratfuß)	FLÄCHE (qm)
NORDOST-ABSCHNITT
Lärchenhaus
Erdgeschoss	3,922	364.36
Erste Stock	4,089	379.88
Zweiter Stock	4,020	373.47
Gesamt	12,031	1,117.71

Ahornhaus	3,692	343

Elm House
Erdgeschoss	1,124	104.42
Erste Stock	1,256	116.69
Zweiter Stock	1,285	119.38
Gesamt	3,665	340.49

Zwischensumme (NIA)	19,361	1798.7

SÜDWESTLICHER ABSCHNITT
Buchenhaus
Erdgeschoss	10,442	970.09
Erste Stock	6,875	638.7
Gesamt	17,317	1,608.79

Ash House
Erdgeschoss	5,135	477.05
Erste Stock	4,969	461.63
Gesamt	10,104	938.68

Weidenhaus	11,887	1,104.33
Birkenhaus	10,121	940.26
Zedernhaus	8,813	818.75

Zwischensumme (NIA)	58,242	5,410.86

GESAMT (NIA)	77,603	7,209.00

Planungs- und Entwicklungspotenzial

V4 Architects hat verschiedene Machbarkeitsstudien erstellt, die das Sanierungspotenzial des Woodlands Business Park untersuchen und skizzieren. Mehrere Entwürfe für mögliche Sanierungsoptionen stehen zum Download bereit.

Option 1 – Supermarkt und Industrie
Einheiten	Klasse	Fläche (Quadratfuß)
Einheit 1	B2/B8	4,843
Einheit 2	B2/B8	4,843
Einheit 3	B2/B8	4,843
Einheit 4	E (Supermarkt)	13,993
Gesamt		28,522

Option 2 – Industrie
Einheiten	Klasse	Fläche (Quadratfuß)
Einheit 1	B2/B8	15,900
Einheit 2	B2/B8	15,900
Einheit 3	B2/B8	15,900
Einheit 4	B2/B8	7,675
Gesamt		55,375

Option 3 – Industrie
Einheiten	Klasse	Fläche (Quadratfuß)
Einheit 1	B2/B8	15,900
Einheit 2	B2/B8	15,900
Einheit 3	B2/B8	15,900
Einheit 4	B2/B8	7,675
Einheit 5	B2/B8	40,750
Gesamt		96,125

Aufgrund des erheblichen Potenzials dieses prominenten Standorts steht Ihnen das Architekturbüro V4 Architects gerne für ein Gespräch über die Möglichkeiten des Grundstücks zur Verfügung. Wenn Sie mit den Architekten in Kontakt treten möchten, kontaktieren Sie uns bitte.

Amtszeit

Freier Halt.

Mietverhältnisse

Die Immobilie erwirtschaftet ein laufendes Bruttoeinkommen von 1.169.834 £ pro Jahr, gemäß dem Mietvertrag, der zum Download bereitsteht.

Grundstück

Die bestehenden Büroflächen erstrecken sich über folgende ungefähre Flächen:

Nordwestlicher Abschnitt*	2,07 Hektar	0,84 Hektar
Südwestlicher Abschnitt	3,70 Hektar	1,50 Hektar
Gesamtfläche des Geländes	5,77 Hektar	2,34 Hektar

*Hinweis: Dies schließt das verkaufte Bürogebäude White Clarke House mit einer Grundfläche von 0,15 Acres / 0,06 Hektar ein.

Eine Standortprüfung durch Argyll Environmental im August 2015, die zwar noch aktualisiert werden muss, gibt die Gewissheit, dass keine Probleme auf dem Gelände vorliegen, indem sie zu dem Schluss kommt: „Das Risikoniveau, das mit den im zugehörigen Standortprüfungsbericht offengelegten Informationen verbunden ist:

1) dürfte sich voraussichtlich nicht negativ auf den Wert der Immobilie auswirken, und

2) nicht so beschaffen ist, dass das Grundstück im Sinne von Teil 2A des Umweltschutzgesetzes von 1990 als „kontaminiertes Land“ eingestuft werden würde.“

Eine Kopie des Berichts steht zum Herunterladen bereit.

Servicegebühr

Budget für die Nebenkosten des Anwesens für das am 31. endende Geschäftsjahr^st Der Betrag für Dezember 2025 beträgt 437.438 £. Kopien der Nebenkostenabrechnungen und des Budgets können über den Datenraum heruntergeladen werden.

Bitte beachten Sie den Mietvertrag, aus dem hervorgeht, dass das aktuelle Defizit bei den Nebenkosten -53.249 £ und das Defizit bei den Grundsteuern -100.225 £ beträgt (ohne Berücksichtigung einer Grundsteuerminderungsmaßnahme). Daraus ergibt sich ein jährliches Defizit von insgesamt -153.474 £.

Marktkommentar & Mietwerte

Unseren Recherchen zufolge ist der Gewerbeimmobilienmarkt in Milton Keynes weiterhin robust, mit einer guten Nachfrage nach Büroflächen von lokalen und überregionalen Unternehmen. Im Jahr 2025 lagen die Mietpreise für erstklassige Büroflächen bei 35 £ pro Quadratfuß, während für Büros in Gewerbegebieten ein Preis von 25 £ pro Quadratfuß prognostiziert wurde. Viele Bürogebäude wurden in Wohnraum umgewandelt, was offenbar zur Stabilisierung der Büromieten beigetragen hat.

Wir schlagen für Büroflächen im Woodlands Business Park Mietpreise in Höhe von 18 bis 20 £ pro Quadratfuß vor. Gemäß dem Mietvertragsplan besteht die Möglichkeit, die Mieteinnahmen durch die Vermietung der derzeit leerstehenden Flächen im südwestlichen Bereich um etwa 305.928 £ pro Jahr zu steigern.

Zusammenfassend:

Laufendes Bruttoeinkommen	1.169.833 £ pro Jahr
Tatsächlicher Nettogewinn (nach Abzug von Fehlbeträgen)	1.016.360 £ pro Jahr
Nettoeinkommen aus der Vermietung leerstehender Flächen	1.474.808 £ pro Jahr

Bündnisse

Bitte beachten Sie den Vertragsplan mit detaillierten Informationen zu den Mietern. Es wird davon ausgegangen, dass die vielfältigen Einnahmequellen einem Investor ein insgesamt sicheres Einkommen bieten.

EPÜ

Die Energieausweise lauten wie folgt:

Einheit	Energieeffizienzklasse	Gültig bis
Lärchenhaus	C66	25. Januar 2032

Ahornhaus	B26	24. November 2032

Elm House
Erdgeschoss	B44	5. April 2032
Erste Stock	C55	13. August 2029
Zweiter Stock	B29	28. November 2033

Buchenhaus
Erdgeschoss	B49	20. November 2032
Erste Stock	B40	20. November 2032

Ash House
Erdgeschoss	B44	20. November 2032
Erste Stock	C54	12. August 2029

Weidenhaus	D100	4. Oktober 2027

Birkenhaus	B43	18. April 2032

Zedernhaus	C69	21. Juli 2035

Bewertbarer Wert

Laut der VOA-Website ergeben sich folgende Steuerwerte:

Lärchenhaus	£77,000

Ahornhaus	£44,000

Elm House
Erdgeschoss	£16,750
Erste Stock	£18,750

Buchenhaus
Erdgeschoss	£90,500
Erste Stock	£65,000

Ash House
Erdgeschoss	£65,500
Erste Stock	£57,000

Weidenhaus	£100,000

Birkenhaus
Erdgeschoss	£60,000
Erste Stock	£63,000

Zedernhaus	£75,500

Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 55,5 Pence für einen Steuerwert von 51.000 £ oder mehr und 49,9 Pence für einen Steuerwert unter 51.000 £.

MwSt

Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Übertragung eines laufenden Unternehmens (TOGC) behandelt wird.

Vorschlag

Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen 10,2 Millionen Pfund (Zehn Millionen zweihunderttausend Pfund), vorbehaltlich Vertrag

Analyse

Ein Kauf zum Angebotspreis entspricht folgendem Renditeprofil:

Laufendes Bruttoeinkommen	1.169.833 £ pro Jahr 10.75%
Tatsächlicher Nettogewinn (nach Abzug von Fehlbeträgen)	1.016.360 £ pro Jahr 9.34%
Nettoeinkommen aus der Vermietung leerstehender Flächen	1.474.808 £ pro Jahr 13.55%

Der Angebotspreis spiegelt folgende Analyse wider:

Hochrentables Bürocluster – Nordwestlicher Abschnitt

Bei Anwendung eines anfänglichen Nettoertrags von 9.00% zum Einkommen, bewertet diesen Teil der Investition bei 4,24 Mio. £.

Bürogebäude mit Sanierungspotenzial – Südwestlicher Abschnitt

Diesen Abschnitt zu einem Preis von 5,94 Mio. £, steht für:

Laufendes Bruttoeinkommen	763.201 £ pro Jahr 12.00%
Tatsächlicher Nettogewinn (nach Abzug von Fehlbeträgen)	609.726 £ pro Jahr 9.59%
Nettoeinkommen aus der Vermietung leerstehender Flächen	1.474.808 £ pro Jahr 16.80%

Der Investitionswert des südwestlichen Abschnitts ist durch den Grundstückswert von 1,6 Mio. £ pro Acre abgesichert.

Firmenkauf

Die Immobilie wird in einer Zweckgesellschaft (SPV) mit Sitz auf den Britischen Jungferninseln gehalten, um Steuervorteile zu erzielen, insbesondere für einen im Ausland ansässigen Investor (wir empfehlen Investoren, professionellen Rat einzuholen).

Da beim Erwerb von Anteilen an der Zweckgesellschaft (SPV) keine Steuern anfallen und die Nettokaufkosten 1,50% (Makler- und Anwaltskosten) betragen, ergibt sich eine geschätzte anfängliche Nettorendite von … 11.3%.

Singer Vielle Finanzdienstleistungen

Vorbehaltlich der Bonitätsprüfung wird erwartet, dass ein Darlehen für den Kauf in Höhe von 601 TP4T des Investitionswerts mit einer Laufzeit von 3–5 Jahren und reiner Zinszahlung zu einer Finanzierungsmarge von 2,751 TP4T bereitgestellt werden kann. Demzufolge würde der Eigenkapitalbedarf für den Kauf bei etwa 4,25 Mio. £ liegen, was eine Eigenkapitalrendite von … generieren würde. 15%.

Der vereinbarte Kaufpreis für die Immobilie beträgt 10.200.000 £.
Darlehen 60% 6.120.000 £
Finanzierungszinssatz mit 2,75% Marge 6,275%
Eigenkapital 4.080.000 £
Agenten 1.00% £102.000
Rechtliche Angaben 0.50% 51.000 £
Bankbearbeitungsgebühr 1.00% 61.200 £
Bruttokosten 214.200 £
Bruttoeinkauf 4.294.200 £
Mieteinnahmen (Nettoertrag) 1.016.360 £
Darlehenskosten 384.030 £
Überschusseinkommen nach Schuldenkosten 632.330 £
Eigenkapitalrendite 14,73%

Überlegungen zur Investition

Eine Gelegenheit, eine renditestarke Investition in Milton Keynes zu erwerben;
Die Investition bietet erhebliches Sanierungspotenzial;
Die Einnahmen stammen von einer breiten Mieterbasis;
Die Rendite für einen Investor erhöht sich durch die Vermietung der leerstehenden Unterkunft;
Die Investition bietet ein renditestarkes Bürokomplex-Cluster und eine separate, renditestarke Sanierungsmöglichkeit.