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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgenden Unterkünfte:
| Erdgeschoss ? Interne Netzbereiche | ||
|---|---|---|
| Netzfront | 8,76 m | 28?9? |
| Bruttofassade | 9,14 m | 30?0? |
| Zone A | 53,05 qm | 571 Quadratfuß |
| Zone B | 60,39 qm | 650 Quadratfuß |
| Zone C | 650 Quadratfuß | 704 Quadratfuß |
| Rest | 58,62 qm | 631 Quadratfuß |
| ITZA | 1,151 | |
| Gesamtes Erdgeschoss | 237,45 qm | 2.556 Quadratfuß |
| Erste Stock | ||
| Interner Nettobereich | 108,69 qm | 1.170 Quadratfuß |
| Bruttoinnenfläche | 136,84 qm | 1.473 Quadratfuß |
| Gesamte interne Nettofläche | 346,14 qm | 3.726 Quadratfuß |
Die gemessene Umfrage steht zum Download zur Verfügung und wird zum Preis von 695 £ + MwSt. an den Käufer weitergeleitet.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Das Erdgeschoss ist vermietet Waterstones Booksellers Limited auf eine vollständige Reparatur und Versicherung für einen Zeitraum von 5 Jahren ab dem 16. Januar 2020, bis zum 15. Januar 2025.
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 65.000 £ pro Jahr was unserer Analyse zufolge 56,50 £ Zone A entspricht.
Das Anwesen wird seit 1997 von einem Buchhändler bewohnt (zunächst als Ottakar’s und dann nach der Übernahme im Jahr 2006 unter der Marke Waterstones). Eine Mietvertragsverlängerung im November 2019 zeigt Waterstones Wunsch, in der Immobilie zu bleiben. Die Miete wurde von 79.000 £ pro Jahr auf 65.000 £ pro Jahr gesenkt.
Die erste Etage ist derzeit leer. Bis vor kurzem war es von Ladbrokes bewohnt, die in ihrem Betriebsmietvertrag vom 19. April 2022 von einer Kündigungsoption Gebrauch gemacht haben. Die vorherige Übergangsmiete betrug 18.000 £ pro Jahr.
Der Mieter hat im Rahmen des Mietvertrags das Recht, einen hinteren Wirtschaftshofbereich zu nutzen, vorbehaltlich der Zahlung einer Servicegebühr gemäß einer Bewilligungsurkunde von 1991.
Mehrwertchance schaffen
Das Erdgeschoss ist derzeit leer und bietet die Möglichkeit einer Nachvermietung. Wir schlagen außerdem vor, dass es sich für eine Reihe alternativer Nutzungen eignet, einschließlich der Umwandlung in Wohngebiete, vorbehaltlich der Einholung der erforderlichen Baugenehmigungen.
Zum Download stehen Pläne für ein geplantes Wohnprojekt zur Verfügung, das eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Gesamtfläche von 68 m² (732 m²) und eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Gesamtfläche von 50 m² (538 m²) umfasst. Der bestehende Straßeneingang ermöglicht einen eigenständigen, separaten Zugang vom Erdgeschoss aus, was bei künftigen Umbau- oder Sanierungsarbeiten von großem Vorteil ist.
Laut Zoopla liegt der durchschnittliche geschätzte Wert einer Wohnung in Barnstaple bei 150.000 £ (mehr als 200 £ pro Quadratfuß). Im Vergleich dazu beträgt der umgelegte Kaufpreis für das Erdgeschoss nur 50 £ pro Quadratmeter.
Bund
Waterstones Booksellers Limited (Co.-Nr. 00610095) hat die folgenden Zahlen gemeldet;
| 24. April 2021 | 25. April 2020 | |
|---|---|---|
| Einnahmen | 230.885.000 £ | 376.024.000 £ |
| Gewinn vor Steuern | 4.172.000 £ | 21.048.000 £ |
| Nettovermögen | 63.382.000 £ | 60.501.000 £ |
Waterstones wurde 1982 gegründet und ist ein führender Einzelhändler von Büchern, Schreibwaren und anderen verwandten Produkten über eine Buchhandlungskette im Vereinigten Königreich, der Republik Irland, der Isle of Man, Jersey, Holland und Belgien sowie online über Waterstones.com E-Commerce-Website. Laut seiner Website beschäftigt das Unternehmen 3.000 Mitarbeiter in über 280 Buchhandlungen. Waterstones verkauft Kaffee und Speisen in Cafés und Restaurants in einigen seiner Geschäfte, veranstaltet öffentliche und private Veranstaltungen und unterstützt zahlreiche Literaturfestivals.
Unmittelbar vor der erzwungenen Schließung von Geschäften aufgrund der Covid-19-Pandemie war die Nachfrage nach Büchern stark. Nach den Schließungen entwickelte sich das Online-Geschäft stark. Das Unternehmen hat das Vertriebszentrum erfolgreich in einen Online-Fulfillment-Betrieb umfunktioniert und die Gesamtauswirkungen auf die Rentabilität wurden durch frühzeitige Maßnahmen zur Kostensenkung erheblich abgemildert. Weitere Informationen finden Sie unter www.waterstones.com.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen 760.000 £ (Siebenhundertsechzigtausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von entspricht 8.12% unter der Annahme, dass die Standardkäuferkosten 5,421 TP4T betragen.
Ein Kauf zum geforderten Preis spiegelt a wider 9.0% Rückgabe: 686.000 £ und nur 74.000 £ (538 £ pro Quadratmeter / 50 £ pro Quadratfuß) für die leerstehende Unterkunft im ersten Stock.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die gemessene Umfrage (695 £ + MwSt.) und die Recherchen (875 £ + MwSt.) in Rechnung gestellt werden, die im Datenraum bereitgestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP3T des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine gewerbliche Eigentumsimmobilieninvestition im Herzen des Stadtzentrums von Barnstaple zu erwerben;
Die Immobilie befindet sich in erstklassiger Einzelhandelslage;
Erdgeschoss sicher an Waterstones vermietet (Nettovermögen 63,4 Mio. £);
Die Miete wurde von 79.000 £ pro Jahr auf 65.000 £ pro Jahr gesenkt.
Der Mieter ist seit 1997 bewohnt (als Ottakars), wobei der Mietvertrag 2014 nach der Verlängerung an Waterstones übertragen wurde. Anschließend haben sie ihren Mietvertrag im Januar 2020 verlängert und damit ihr Engagement für diesen Standort unter Beweis gestellt;
Leerstehendes, eigenständiges erstes Stockwerk, das die Möglichkeit zur Wiedervermietung oder Umwandlung in eine Wohnnutzung bietet, vorbehaltlich der Planung, um den Wert zu steigern;
Ein Kauf zum Angebotspreis bietet einem Anleger eine attraktive Nettoanfangsrendite und einen im Verhältnis zu den oberen Teilen niedrigen Kapitalwert;
Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor;
