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Unterkunft
Das Objekt wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt aktuell über folgende Grundflächen:
| Unterkunft | Quadratfuß | Quadratmeter |
| Lager im Erdgeschoss | 25,102 | 2,331.98 |
| Nebengebäude im Erdgeschoss | 1,354 | 125.79 |
| Erste Stock | 3,129 | 290.68 |
| Gesamte Bruttogeschossfläche | 29,585 | 2,748.45 |
Es ist zu beachten, dass die Fläche, auf die sich der Eigentümer und der Mieter bei der letzten Mietüberprüfung geeinigt haben und die für die kürzliche Verlängerung des Mietvertrags genutzt wurde, 28.323 Quadratfuß/2.631,29 Quadratmeter beträgt.
Die in der obigen Aufstellung aufgeführten Bereiche zeigen die aktuelle Konfiguration nach den Änderungen durch den Mieter.
Ein Satz Grundrisse und Maße steht zum Download bereit.
Preise
Der steuerpflichtige Wert beträgt 165.000 £. Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 54,6 Pence pro Pfund, was einer Steuerschuld für einen Mieter von 90.090 £ entspricht.
Grundstück
Die Standortfläche beträgt ungefähr 1,36 Acre/0,55 Hektar und bietet eine Standortabdeckung in der Größenordnung von 42%.
Im Juni 2024 führte Ramboll eine Desktop-Umweltverträglichkeitsprüfung durch, die das Risiko kontaminierter Böden mit „Niedrig“ und die behördliche Hochwasserkennzeichnung als „Überschwemmungszone 1 (geringe Wahrscheinlichkeit von Flussüberschwemmungen)“ festlegte.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist an UAV Tactical Systems Limited (Firmennummer 5241592) mit einem vollständigen Reparatur- und Versicherungsvertrag für eine Laufzeit von 10 Jahren ab dem 10. Oktober 2024 bis zum 9. Oktober 2034 zu einer aktuellen Miete von vermietet 226.500 £ pro Jahr Dies entspricht 8,00 £ pro Quadratfuß basierend auf der bei der Verlängerung des Mietvertrags im Jahr 2024 vereinbarten Grundfläche.
Der Mietvertrag sieht eine Kündigungsklausel für den Mieter zum 10. Oktober 2030, dem sechsten Jahrestag der Laufzeit, vor, wobei eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten eingehalten werden muss. Zum fünften Jahrestag der Laufzeit ist eine Anpassung der Miete nach oben vorgesehen.
Der Mieter hat den vorherigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren vom 11. August 2014 bis zum 10. August 2024 verlängert. Die bei der Mietüberprüfung im Jahr 2019 festgelegte Miete betrug 170.000 £, was 6,00 £ pro Quadratfuß entspricht, basierend auf der zwischen den Parteien vereinbarten Grundfläche.
Bei der Unterzeichnung des ursprünglichen Mietvertrags im August 2014 wurde in einem Nebenschreiben bestätigt, dass der damalige Vermieter dem Mieter einen Kapitalbeitrag gezahlt hatte, um reparaturbedürftige Gegenstände an der Immobilie zu decken. Im Rahmen des Mietvertrags mit vollständiger Reparatur und Versicherung fiel die volle Verantwortung auf den Mieter, ohne dass dieser von einer zukünftigen Schadensregulierung ausgeschlossen wäre.
Kapitalanlage des Mieters
Mit der Änderungsgenehmigung vom 11. August 2014 erteilte der Mieter die Zustimmung zur Durchführung von „Arbeiten“ (siehe „Anhang“) und insbesondere zur Entfernung und Wiederherstellung dieser „Arbeiten“ nach Ablauf des Mietverhältnisses. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, „Ausgeschlossene Arbeiten“ wiederherzustellen. Dies bedeutet:
a) „Die Verbesserungen an der thermischen Hülle des Gebäudes auf dem Grundstück
b) Die Innenwände, die den Innenbereich des Lagers umgeben
c) Heizung und Beleuchtung des Büros
d) Heizung und Beleuchtung des Lagers
e) Sicherheitszaun“
Während die Verbesserungen des Mieters bei der Mietpreisanpassung unberücksichtigt bleiben, kommt die erhebliche Investition in die Immobilie dem Eigentümer zugute, sollte der Mieter später ausziehen. Als der Mieter die Räumlichkeiten 2014 erstmals bezog, investierte er 2,5 Millionen Pfund in die Innenausstattung.
Zu den wesentlichen Mieterverbesserungen („Arbeiten“), die in der Umbaugenehmigung aufgeführt sind, gehören: Erweiterung des Zwischengeschosses über die gesamte Breite; Feuertreppe; neue Toiletten- und Duschbereiche; Erneuerung der mechanischen und elektrischen Installationen; Sicherheitszaun; Anschluss an eine verbesserte Stromversorgung.
Eine weitere Änderungslizenz vom 30.Th Juni 2022 steht zum Download bereit. Die Lizenz bezieht sich auf Arbeiten im Zusammenhang mit der äußeren Feuerleiter.
Mietwert
Die bei der Vertragsverlängerung vereinbarte Nettomiete entspricht einer Miete von 8,00 £ pro Quadratfuß / 86,11 £ pro Quadratmeter.
Uns ist bekannt, dass im April 2024 in Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX, eine neue, offene Vermietung stattgefunden hat. Die Immobilie bietet eine Fläche von 16.565 sq ft / 1.538,94 m² und wurde an Technical Surfaces Limited mit einem Zehnjahresvertrag mit sechsmonatiger mietfreier Periode zu einer jährlichen Miete von 155.000 £ vermietet, was entspricht 9,35 £ pro Quadratfuß / 100,64 £ pro Quadratmeter.
Es ist vernünftig anzunehmen, dass bei einer Vermietung auf dem freien Markt eine Miete in der Größenordnung von 9,00 £ pro Quadratfuß / 96,88 £ pro Quadratmeter. Basierend auf der aktuellen Konfiguration und den gemessenen Flächen würde dies zu einer Miete bei freier Vermietung von 266.265 £ pro Jahr. Basierend auf den vereinbarten Wohnflächen kann erwartet werden, dass die Miete bei Mietanpassung nicht weniger beträgt als 255.000 £ pro Jahr.
Aus diesem Grund gehen wir davon aus, dass es sich um ein rückfallfähiges Einkommen handelt.
Bund
UAV Tactical Systems Limited (Co. Nr. 05241592) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2023 | 31. Dezember 2022 | |
| Umsatz | £21,362,000 | £16,141,000 |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | £1,210,000 | -£56,000 |
| Bilanz | £4,411,000 | £3,372,000 |
Laut ihrer Website „wurde U-TacS im Jahr 2005 mit dem Ziel gegründet, eine spezifische taktische unbemannte Luftfahrzeugfähigkeit für die Britische ArmeeWeitere Informationen zum Mieter finden Sie auf dessen Website. u-tacs.co.uk/.
UAV Tactical Systems Limited ist 51% im Besitz von Elbit Systems UK Limited und 49% im Besitz von Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited ist letztlich im Besitz von Elbit Systems Limited, das an der Nasdaq notiert ist, hier ansehen, mit einem Umsatz von $6,8 Milliarden und Marktkapitalisierung (Stand 2und Juli 2025) von $19,6 Milliarden.
Thales UK Limited gehört letztlich zu „Thales“, dem globalen Technologieunternehmen, das in den Bereichen Verteidigung, Luft- und Raumfahrt, Cybersicherheit und Digital tätig ist. Die Ergebnisse des Unternehmens können hier angesehen zeigt Verkäufe von 20,6 Milliarden Euro .
EPÜ
Die Immobilie verfügt über ein EPC-Rating von C.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen 3.295.000 £ (drei Millionen zweihundertfünfundneunzigtausend Pfund), vertragsabhängig, was einer Nettoanfangsrendite von entspricht 6.5%, unter der Annahme von Standardkäuferkosten von 6,46%.
Basierend auf dem vorgeschlagenen Mietwert von 255.000 £ pro Jahr spiegelt ein Kauf zum Angebotspreis eine Rendite von 7.3%.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine erstklassige Industrie-/Lagerinvestition zu erwerben;
Das Anwesen befindet sich an einem der führenden Geschäfts- und Industriestandorte im Vereinigten Königreich.
Sicheres Einkommen. Der Mieter ist in der Rüstungsindustrie tätig, die angesichts der jüngsten Ankündigungen der Regierung über die Erhöhung der Verteidigungsausgaben voraussichtlich einen erheblichen Aufschwung erleben wird.
Neuer Zehnjahresmietvertrag wird bei der Vertragsverlängerung im August 2024 unterzeichnet;
Der Mieter hat viel in die Immobilie investiert;
Attraktive Nettoanfangsrendite
Anwartschaftseinkommen
