استثمار عقاري - فندق ساوثبورت ترافيلودج - PR8 1RN

إقامة

تم قياس العقار بواسطة BKR Floor Plans ويوفر أماكن الإقامة التالية:

ترافيلودج
أرضية	سكوير م	قدم مربع
الطابق الأرضي	84.63 متر مربع	911 قدم مربع
الدور الأول	748.40 م 2	8056 قدم مربع
الطابق الثاني	433.29 مترا مربعا	4664 قدم مربع
الطابق الثالث	307.78 متر مربع	3،313 قدم مربع
الطابق الرابع	433.75 مترًا مربعًا	4،669 قدم مربع
الطابق الخامس	433.75 مترًا مربعًا	4،669 قدم مربع
الطابق السادس	433.75 مترًا مربعًا	4،669 قدم مربع
إجمالي المساحة الداخلية	2،875.35 م 2	30951 قدم مربع

101 غرف نوم

بابا جونز
المنطقة أ	84.82 متر مربع	913 قدم مربع
المنطقة ب	5.76 متر مربع	62 قدمًا مربعة
إجمالي المساحة الداخلية الصافية	90.58 مترا مربعا	975 قدمًا مربعة

لياقة بدنية في أي وقت
المنطقة أ	83.15 متر مربع	895 قدم مربع
المنطقة ب	49.61 متر مربع	534 قدمًا مربعة
المنطقة ج	66.42 متر مربع	715 قدم مربع
بقية	259.66 م 2	2،795 قدم مربع
إجمالي المساحة الداخلية الصافية	458.83 متر مربع	4،939 قدم مربع

تتوفر مجموعة من مخططات الطوابق للتنزيل وستتم إعادة توجيه تقرير المسح المقاس إلى المشتري بتكلفة 1145 جنيهًا إسترلينيًا + ضريبة القيمة المضافة.

فترة

عقد إيجار طويل لمدة 125 عامًا اعتبارًا من 7 أكتوبر 2014 (ما يزيد عن 116 عامًا غير منتهية). إيجار الأرض الحالي هو 89.087 جنيه إسترليني سنويًا وتتم مراجعته خمس سنوات ، بناءً على الزيادات في مؤشر أسعار التجزئة (RPI) ، والذي تم تحديد سقفه وتقييده عند 5% سنويًا و 2% سنويًا على التوالي. مراجعة الإيجار القادمة ستكون في 7 أكتوبر 2024.

الإيجارات

الفندق

الفندق مسموح به ترافيلودج للفنادق المحدودة على عقد إيجار كامل للإصلاح والتأمين اعتبارًا من 7 مارس 2014 ، وينتهي في 6 مارس 2039 ، دون انقطاع. لذلك، مدة غير منتهية تزيد عن 15.75 سنة. ومع ذلك ، بموجب شروط اتفاقية الخيار ، يمكن للمالك أن يطلب تمديد المدة من قبل أ ثلاث سنوات أخرى.

لدى المستأجر خيار تجديد عقد الإيجار لمدة 25 سنة أخرى اعتبارًا من 6 مارس 2039 ، مع مراعاة خمسة خيارات استراحة سنوية للمستأجر.

يخضع عقد الإيجار لمراجعات الإيجار بناءً على الزيادات في مؤشر أسعار التجزئة (RPI) بدون أي قبعات. الإيجار الحالي هو 410417 جنيه إسترليني سنويًا. مراجعة الإيجار التالية في 7 مارس 2024 وخمس سنوات بعد ذلك.

استنادًا إلى مؤشر أسعار التجزئة الحالي ، ستحدث زيادة كبيرة في الإيجار في مارس 2024.

يحق للمستأجر استخدام 10 أماكن لوقوف السيارات داخل ساحة انتظار السيارات لاستخدام العملاء والموظفين. يحق للمالك فرض رسوم على استخدام موقف السيارات بحد أقصى 3 جنيهات إسترلينية لكل مساحة في الليلة ، مع مراعاة الزيادات السنوية بما يتماشى مع التضخم. وبالتالي ، دخل إضافي محتمل قدره 10950 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا. حاليا لا يوجد موقف سيارات يجذب إيجارا إضافيا.

وحدة 1

تم السماح للوحدة 1 بالطابق الأرضي بابا جون؟ (GB) محدودة لمدة 15 عامًا اعتبارًا من 22 فبراير 2016 ، وتنتهي في 21 فبراير 2031. هناك خيار استراحة للمستأجر في 21 فبراير 2026 ، تخضع لستة أشهر؟ يلاحظ. يستفيد عقد الإيجار من خمس مراجعات سنوية لإيجارات السوق المفتوحة ، ويكون الإيجار التالي في 22 فبراير 2026. الإيجار الحالي المار هو 14000 جنيه إسترليني سنويًا.

هناك عيوب متأصلة استبعاد في عقد الإيجار.

الوحدة 2

تم السماح للوحدة 2 بالطابق الأرضي Secondo Leisure Limited (t / a Anytime Fitness) ، بمهمة من DKR Land and Properties Limited ، لمدة 15 عامًا اعتبارًا من 21 أبريل 2017 ، وتنتهي في 20 أبريل 2032. كان هناك خيار استراحة للمستأجر في 31 مارس 2020.

يستفيد عقد الإيجار من خمس مراجعات سنوية للإيجار ، سيكون التالي في 21 أبريل 2025. تتم مراجعة الإيجار إلى إيجار السوق المفتوح ، ويخضع للإيجار الأقصى 127.6281% (مجمع 5% سنويًا) من الإيجار السنوي المستحق الدفع قبل المراجعة تاريخ.

الإيجار الحالي هو 41666.67 جنيه إسترليني سنويًا.

هناك عيوب متأصلة استبعاد في عقد الإيجار وتعهد المالك ليكون مسؤولاً عن العيوب الكامنة.

لذلك ، سوف يستفيد المستثمر من إجمالي الدخل الإجمالي 466.083.67 جنيه إسترليني سنويًا وبعد خصم الإيجار الرئيسي ، إجمالي صافي الدخل 376996.67 جنيه إسترليني سنويًا.

من المهم ملاحظة أنه في الوقت الذي يتم فيه تحديد سقف الزيادات في إيجار رأس المال ، لا يوجد حد أقصى للزيادات في Travelodge بما يتماشى مع التغييرات في RPI. نتيجة لذلك ، توجد إمكانية لزيادة صافي الدخل للمستثمر.

الدخل العكسي 2024

يتم تحديد الزيادات في دخل Travelodge والإيجار الرئيسي وفقًا لمؤشر أسعار التجزئة. (يرى هنا)

يتم تحديد مراجعة إيجار Travelodge بالرجوع إلى رقم RPI الأخير الذي تم نشره قبل تاريخ مراجعة الإيجار في مارس 2024. في حين أنه من المحتمل أن يستمر RPI في الزيادة من الآن وحتى مارس 2024 ، فإن رقم يونيو 2023 يحسب أن الدخل سوف يرتفع إلى 544.583 جنيه إسترليني سنويًا.

تعتمد زيادة الإيجار الرئيسي في أكتوبر 2024 أيضًا على RPI. ومع ذلك ، فإن الزيادة المستندة إلى مؤشر يونيو 2023 ستكون خارج الحد الأقصى في عقد الإيجار الرئيسي. ونتيجة لذلك ، فإن إيجار الرأس سيرتفع في عام 2024 إلى 113.700.05 جنيه إسترليني سنويًا.

لذلك ، سيزداد صافي الدخل المتاح للمشتري (بناءً على التعليقات المذكورة أعلاه) في مارس 2024 إلى ما لا يقل عن 511،163 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا ، وينخفض إلى 486،550.06 جنيهًا إسترلينيًا بحلول أكتوبر 2024.

العهود

في 15 مايو 2023 ، أعلنت Travelodge عن تحديث تداولها للفترة المنتهية في 31 ديسمبر 2022. سجلت الشركة نتائج مالية قياسية ، متقدمة بشكل ملحوظ عن أفضل عام سابق لها في عام 2019.

ارتفع إجمالي الإيرادات الأساسية من 25% إلى 909.0 مليون جنيه إسترليني (2019: 727.9 مليون جنيه إسترليني ، 2021: 559.7 مليون جنيه إسترليني)
الإشغال يزيد 1.7 نقطة إلى 81.81 تيرابايت 4 تي (2019: 80.81 تي بي 4 تي ، 2021: 62.71 تي تي 4 تي)
ارتفع متوسط سعر الغرفة 23.91 تيرابايت إلى 64.31 جنيهًا إسترلينيًا (2019: 52.51 جنيهًا إسترلينيًا ، 2021: 52.72 جنيهًا إسترلينيًا)
زيادة الإيرادات لكل غرفة متاحة (RevPAR) من 23.9% إلى 52.59 جنيهًا إسترلينيًا (2019: 42.46 جنيهًا إسترلينيًا ، 2021: 33.04 جنيهًا إسترلينيًا)
أداء إيرادات الغرفة الواحدة 10.9 نقطة قبل الشريحة التنافسية مقارنة بعام 2019
الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (معدلة) تبلغ 212.9 مليون جنيه إسترليني بزيادة 83.8 مليون جنيه إسترليني (2019: 129.1 مليون جنيه إسترليني ، 2021: 81.1 مليون جنيه إسترليني)
نقدًا بقيمة 154.2 مليون جنيه إسترليني في 31 ديسمبر 2022
تم افتتاح 6 فنادق جديدة في عام 2022 ، بما في ذلك امتياز أيرلندي واحد
إجمالي الشبكة الآن 595 فندقًا و 45781 غرفة في 31 ديسمبر 2022

كما أعلنت الشركة أن التداول في الربع الأول من عام 2023 ظل قوياً مع عائدات الإقامة حوالي 30% قبل مستويات 2022 وحوالي 40% قبل مستويات 2019.

عكس هذا الأداء قوة ومرونة سوق الفنادق ذات الميزانية المحدودة في المملكة المتحدة والتي كان أداؤها جيدًا في عام 2022 ، مدفوعًا بمستويات قوية من الطلب المحلي على الترفيه والانتعاش السريع في "الياقات الزرقاء". الطلب على الأعمال التجارية ، مع انتعاش أكثر تدريجيًا في "ذوي الياقات البيضاء"؟ طلب الشركات.

أعلن الرئيس التنفيذي للشركة ، جو بويديل:

حققت Travelodge أداءً تجاريًا ممتازًا في عام 2022 ، مع تحقيق أرباح قياسية ونمو في الإيرادات. تعافى السوق ، مع طلب قوي على الفعاليات وإجازات قصيرة للإقامة على مدار العام وكذلك لسفر الأعمال الأساسي واستمرنا في التفوق في الأداء على قطاعي Midscale والاقتصاد.

نتبع استراتيجية نمو محددة بوضوح في المملكة المتحدة ونستهدف فنادق جديدة في 300 موقع في جميع أنحاء البلاد. نواصل تطوير عروض علامتنا التجارية ونحرز تقدمًا جيدًا في ترقية عقاراتنا إلى التصميم الفخم الجديد الفاخر للميزانية والذي أطلقناه العام الماضي.

في حين أن البيئة الاقتصادية الكلية الحالية تخلق بعض عدم اليقين ، فقد أثبت قطاع الفنادق ذات الميزانية المحدودة مرونة حيث يواصل المستهلكون البحث عن خيارات ذات قيمة كبيرة داخل السوق - مثل تلك التي تقدمها Travelodge. بالنظر إلى المستقبل ، نظل واثقين من الآفاق طويلة المدى لـ Travelodge ومتحمسون لفرص النمو المستقبلية لدينا ؟.

أفادت Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) بالأرقام التالية:

	31 ديسمبر 2021	31 ديسمبر 2020
ربح	560.5 مليون جنيه إسترليني	280.4 مليون جنيه إسترليني
أرباح (خسارة) ما قبل الضريبة *	(33.8 مليون جنيه إسترليني)	(161.2 مليون جنيه إسترليني)
إجمالي الأصول	2657.7 مليون جنيه إسترليني	2622.0 مليون جنيه إسترليني

* تأثرت الشركة بشكل كبير بوباء Covid-19 ، مع إغلاق غالبية الفنادق لفترات طويلة منذ مارس 2020. ونتيجة لذلك ، اقترحت الشركة الترتيب الطوعي للشركة (CVA) الذي تمت الموافقة عليه في 19 يونيو 2020. CVA شكلت جزءًا من خطة استرداد Travelodge ، والتي تضمنت الخطوات المتخذة لـ (1) إعادة فتح فنادقها بمجرد رفع قيود حكومة المملكة المتحدة ، (2) تقليل تكاليف التشغيل ورأس المال ، (3) جمع أموال إضافية و (4) مؤقتًا تقليل الإيجارات المدفوعة لأصحاب العقارات.

قدمت خطة التعافي أفضل نهج لمواجهة التحديات قصيرة الأجل التي تواجه الأعمال نتيجة لتفشي COVID-19 ولتأمين مستقبل أكثر من 10000 موظف.

على عكس معظم CVAs ، لم يكن هناك إغلاق مقترح للفنادق أو تخفيضات دائمة في الإيجار. قبل اندلاع COVID-19 ، دخلت Travelodge عام 2020 بمستوى قياسي من الاحتياطيات النقدية وحققت خمس سنوات متتالية من النمو القوي ، متفوقةً على أداء القطاع المتوسط والاقتصاد وأقرانها.

تم تصنيف Travelodge Southport على أنه فئة B من CVA ، مما يشير إلى أنه عقار جيد التداول.

تم الآن تنفيذ CVA بالكامل وهي الآن في نهايتها رسميًا.

في عام 1985 ، أصبحت ترافيلودج العلامة التجارية الفندقية الأولى في بريطانيا عندما تم إطلاقها في المملكة المتحدة ، وافتتحت أول فندق لها في بارتون تحت نيدوود في قلب إنجلترا. ترافيلودج هي الآن أكبر علامة تجارية للفنادق المستقلة في المملكة المتحدة ، مع أكثر من 590 فندقًا و 40 ألف غرفة نوم للضيوف في جميع أنحاء المملكة المتحدة وأيرلندا وإسبانيا.

يمكن العثور على فنادق ترافيلودج في وسط المدن الكبرى ، بما في ذلك لندن وإدنبرة وكارديف ومانشستر وبرمنغهام وبلفاست ودبلن وبرشلونة ومدريد ؛ في معظم المدن الكبرى في بريطانيا ، وكذلك في المواقع الساحلية الكلاسيكية والتوقفات الحيوية على جانب الطريق (المصدر: www.travelodge.co.uk).

بابا جون (بريطانيا) المحدودة (شركة رقم 02569801) ذكرت الأرقام التالية:

	26 ديسمبر 2021	26 ديسمبر 2020
دوران	102339000 جنيه إسترليني	94914000 جنيه إسترليني
أرباح ما قبل الضرائب	8103000 جنيه إسترليني	8031000 جنيه إسترليني
صافي الموجودات	31.028000 جنيه إسترليني	36.220.000 جنيه إسترليني

يتمثل النشاط الرئيسي للشركة في منح الامتياز لمحلات توصيل البيتزا للمنازل والطلبات الخارجية في المملكة المتحدة وتوريد مكونات المنتجات والتغليف بالجملة لشبكة المتاجر.

Papa John؟ s (GB) Ltd هي شركة تابعة لشركة Papa Johns International Inc. ، بدأ تشغيلها في الولايات المتحدة الأمريكية بواسطة John Schnatter في عام 1984 ، وتعمل Papa John؟ s في أكثر من 5000 موقع في 45 دولة. تقدم شركة Papa John؟ s International Inc. الدعم الإداري والمالي لشركة Papa John؟ s (GB) Limited ، وهي ذراع المملكة المتحدة للأعمال. في حساباتهم ، أفيد أنهم يديرون شبكة من 507 منافذ Papa John's في المملكة المتحدة ، يديرها جميع أصحاب الامتياز. لمزيد من المعلومات يرجى زيارة www.papajohns.co.uk.

Secondo Leisure Limited هي حاصلة على امتياز Anytime Fitness ، وهو الامتياز الأكبر والأسرع للألعاب الرياضية نموًا على مستوى العالم مع أكثر من 188 ناديًا في المملكة المتحدة وأكثر من 5000 نادي في جميع أنحاء العالم في 40 دولة تقريبًا. لمزيد من المعلومات قم بزيارة www.anytimefitness.co.uk.

ملخص سوق الفنادق ودليل الاستثمار

انتعش سوق الفنادق بشكل مثير للإعجاب منذ تحديات الوباء ، مما أدى إلى تقديم أداء تجاري قوي. كان أداء سوق الفنادق الاقتصادية في المملكة المتحدة قويًا ، حيث تجاوزت الإيرادات كنسبة مئوية من مستويات 2019 إجمالي سوق الفنادق ، مدفوعة بالمستويات القوية للطلب المحلي على الترفيه والانتعاش الجيد في "الياقات الزرقاء". طلب العمل.
في تقرير توقعات الفنادق لعام 2023 ، ذكرت CBRE أن قطاع الفنادق في المملكة المتحدة شهد انتعاشًا ملحوظًا خلال عام 2022؟ و؟ مجموعتان نتوقع أن يكون أداؤهما أفضل هما قطاع الرفاهية / الترفيه ، على استعداد لمواصلة الأداء الجيد ، حيث ستكون التركيبة السكانية أقل عرضة للمشكلات الناجمة عن أي ركود. إلى جانب قطاع الاقتصاد / الميزانية ، ما هو الجزء الأول الذي يلتقط طلبًا مرتدًا عندما غامر المسافرون بالخروج مؤقتًا بعد COVID؟ نرى هذا الجزء أيضًا في وضع جيد للاحتفاظ بهذا الطلب. تستفيد هذه القطاعات أيضًا إما من القدرة على إعادة التسعير بقوة لتعويض التكاليف التضخمية (في حالة الرفاهية) أو تقليل تأثير تضخم التكلفة بسبب انخفاض المستويات الاسمية للمدخلات (الميزانية). سوف يرى المستثمرون فوائد هذه الصفات ؟.

Avison Young؟ s؟ نظرة عامة على سوق الفنادق في المملكة المتحدة؟ يشير التقرير إلى أن النتائج المؤقتة لـ "قم بزيارة بريطانيا" لعام 2022 تظهر أن هناك 30.5 مليون زائر سنوي إلى المملكة المتحدة وأنفقوا 25.7 مليار جنيه إسترليني. في عام 2023 ، تتوقع منظمة Visit Britain 35.1 مليون زيارة (18% أعلى من 2022) و 29.5 مليار جنيه استرليني تنفق 4% من مستويات 2019. تؤدي جميع مدن المملكة المتحدة والمتوسط الإقليمي في المملكة المتحدة أداءً جيدًا بشكل استثنائي ، حيث أن الإيرادات لكل غرفة متاحة (RevPAR) إما متوافقة أو قبل أداء 2019. استمر اتجاه البقاء المعزز حتى عام 2023 ، مما دفع متوسط السعر اليومي (ADR) أعلى بكثير من عام 2019 في جميع الأسواق.

تم تسعير الاستثمار ليعكس السوق الحالي ، مع عائد جذاب معروض مقارنة بأدلة السوق الحديثة.

على سبيل المثال ، نحن نفهم أن Travelodge West Bromwich تم بيعه في مايو 2023 بسعر يساوي 6.97% صافي العائد الأولي. فندق مكون من 78 غرفة نوم بمساحة إجمالية تبلغ 29،560 قدمًا مربعًا تقريبًا ، ويمتلك العقار بنظام التملك الحر لمدة 24 عامًا بعقد إيجار غير منتهي بقيمة إيجار عابر بقيمة 386272 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا و 5 مراجعات إيجار سنوية مرتبطة بـ RPI (طوق 1% و 4%).

بالإضافة إلى ذلك ، نُعلم أن حصة التملك الحر لشركة Travelodge Sleaford ، التي تبلغ مدتها ما يقرب من 21 عامًا من الإيجار غير المنتهي ، قد بيعت في فبراير 2023 بسعر 2.75 مليون جنيه إسترليني وهو ما يعادل 6.45% صافي العائد الأولي.

ضريبة القيمة المضافة

تم تسجيل العقار لضريبة القيمة المضافة. من المتوقع أن يتم التعامل مع البيع على أنه نقل ملكية مستمرة (TOGC).

عرض

لقد أمرنا بالسعي للحصول على رقم 4،162،000 جنيه إسترليني (أربعة ملايين ومائة واثنان وستون ألف) ، خاضعة للتعاقد ، تعكس صافي العائد الأولي من 8.50%، بافتراض تكاليف المشتري القياسية البالغة 6.55%.

بناءً على أرقام RPI الحالية ، سيزيد العائد الرجعي في 2024 إلى ما لا يقل عن 11.0%.

يرجى ملاحظة أنه سيتم إعادة تحميل المشتري تكاليف عمليات البحث (1،576.43 جنيهًا إسترلينيًا) والمسح المقاس (1145 جنيهًا إسترلينيًا + ضريبة القيمة المضافة) التي يتم توفيرها في غرفة البيانات.

يرجى ملاحظة أنه سيتم فرض رسوم معاملة بقيمة 10،000 جنيه إسترليني + ضريبة القيمة المضافة عند الشراء.

اعتبارات الاستثمار

فرصة للحصول على فندق جذاب واستثمار تجاري / ترفيهي ؛
يتم تأمين غالبية الدخل (86%) مقابل Travelodge Hotels Ltd لما يزيد عن 15.75 سنة مدة إيجار غير منتهية مع خيار المالك للتمديد لمدة 3 سنوات أخرى ؛
سجلت Travelodge نتائج مالية قياسية لعام 2022 مع زيادة الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 212.9 مليون جنيه إسترليني (2019: 129.1 مليون جنيه إسترليني) ؛
الزيادات في الإيجار من Travelodge تستند إلى الزيادات في مؤشر أسعار التجزئة ، غير محدد ؛
وحدتان تجاريتان في الطابق الأرضي (Papa John؟ s & Anytime Fitness) مع دخل إضافي لمواقف السيارات ؛
يقع العقار في موقع جيد في وسط مدينة ساوثبورت ، على مقربة من متاجر التجزئة والترفيه والسياح الرئيسية ؛
يعكس الشراء بسعر الطلب صافي عائد أولي جذاب وعائد عكسي