استثمار عقاري - فندق ساوثبورت ترافيلودج - PR8 1RN

إقامة

تم قياس العقار بواسطة BKR Floor Plans ويوفر أماكن الإقامة التالية:

ترافيلودج
أرضية	سكوير م	قدم مربع
الطابق الأرضي	84.63 متر مربع	911 قدم مربع
الدور الأول	748.40 م 2	8056 قدم مربع
الطابق الثاني	433.29 مترا مربعا	4664 قدم مربع
الطابق الثالث	307.78 متر مربع	3،313 قدم مربع
الطابق الرابع	433.75 مترًا مربعًا	4،669 قدم مربع
الطابق الخامس	433.75 مترًا مربعًا	4،669 قدم مربع
الطابق السادس	433.75 مترًا مربعًا	4،669 قدم مربع
إجمالي المساحة الداخلية	2،875.35 م 2	30951 قدم مربع

101 غرف نوم

بابا جونز
المنطقة أ	84.82 متر مربع	913 قدم مربع
المنطقة ب	5.76 متر مربع	62 قدمًا مربعة
إجمالي المساحة الداخلية الصافية	90.58 مترا مربعا	975 قدمًا مربعة

لياقة بدنية في أي وقت
المنطقة أ	83.15 متر مربع	895 قدم مربع
المنطقة ب	49.61 متر مربع	534 قدمًا مربعة
المنطقة ج	66.42 متر مربع	715 قدم مربع
بقية	259.66 م 2	2،795 قدم مربع
إجمالي المساحة الداخلية الصافية	458.83 متر مربع	4،939 قدم مربع

تتوفر مجموعة من مخططات الطوابق للتنزيل وسيتم إعادة توجيه تقرير المسح المقاس إلى المشتري بتكلفة 1145 جنيهًا إسترلينيًا + ضريبة القيمة المضافة.

فترة

عقد إيجار طويل لمدة 125 عامًا اعتبارًا من 7 أكتوبر 2014 (ما يزيد عن 116 عامًا غير منتهية). إيجار الأرض الحالي هو 89,087 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا وتتم مراجعته خمس سنوات ، بناءً على الزيادات في مؤشر أسعار التجزئة (RPI) ، والذي تم تحديد سقفه وتقييده عند 5% سنويًا و 2% سنويًا على التوالي. مراجعة الإيجار القادمة ستكون في 7 أكتوبر 2024.

الإيجارات

الفندق

الفندق مسموح به ترافيلودج للفنادق المحدودة على عقد إيجار كامل للإصلاح والتأمين اعتبارًا من 7 مارس 2014 ، وينتهي في 6 مارس 2039 ، دون انقطاع. لذلك، مدة غير منتهية تزيد عن 15.75 سنة. ومع ذلك ، بموجب شروط اتفاقية الخيار ، يمكن للمالك أن يطلب تمديد المدة من قبل أ ثلاث سنوات أخرى.

لدى المستأجر خيار تجديد عقد الإيجار لمدة 25 سنة أخرى اعتبارًا من 6 مارس 2039 ، مع مراعاة خمسة خيارات استراحة سنوية للمستأجر.

يخضع عقد الإيجار لمراجعات الإيجار بناءً على الزيادات في مؤشر أسعار التجزئة (RPI) بدون أي قبعات. الإيجار الحالي هو 410,417 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا. مراجعة الإيجار التالية في 7 مارس 2024 وخمس سنوات بعد ذلك.

استنادًا إلى مؤشر أسعار التجزئة الحالي ، ستحدث زيادة كبيرة في الإيجار في مارس 2024.

يحق للمستأجر استخدام ١٠ مواقف سيارات داخل موقف السيارات لخدمة العملاء والموظفين. ويحق للمالك فرض رسوم استخدام بحد أقصى ٣ جنيهات إسترلينية للموقف الواحد في الليلة، قابلة للزيادة سنويًا وفقًا لمعدل التضخم. وبالتالي، يُحتمل تحقيق دخل إضافي قدره ١٠,٩٥٠ جنيهًا إسترلينيًا سنويًا. حاليًا، لا يوجد موقف سيارات يُؤدي إلى زيادة الإيجار.

وحدة 1

تم السماح للوحدة 1 بالطابق الأرضي بابا جونز (GB) محدودة لمدة ١٥ عامًا تبدأ من ٢٢ فبراير ٢٠١٦ وتنتهي في ٢١ فبراير ٢٠٣١. يُتاح للمستأجر خيار فسخ العقد في ٢١ فبراير ٢٠٢٦، مع إشعار مسبق قبل ستة أشهر. يستفيد عقد الإيجار من خمس مراجعات سنوية لإيجار السوق المفتوحة، والمراجعة التالية في ٢٢ فبراير ٢٠٢٦. الإيجار الساري الحالي هو 14000 جنيه إسترليني سنويًا.

هناك عيوب متأصلة استبعاد في عقد الإيجار.

الوحدة 2

تم السماح للوحدة 2 بالطابق الأرضي Secondo Leisure Limited (t/a Anytime Fitness)، بناءً على تكليف من DKR Land and Properties Limited، لمدة 15 عامًا اعتبارًا من 21 أبريل 2017، وتنتهي في 20 أبريل 2032. كان هناك خيار إنهاء للمستأجر في 31 مارس 2020.

يستفيد عقد الإيجار من خمس مراجعات سنوية للإيجار ، سيكون التالي في 21 أبريل 2025. تتم مراجعة الإيجار إلى إيجار السوق المفتوح ، ويخضع للإيجار الأقصى 127.6281% (مجمع 5% سنويًا) من الإيجار السنوي المستحق الدفع قبل المراجعة تاريخ.

الإيجار الحالي هو 41,666.67 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.

هناك عيوب متأصلة استبعاد في عقد الإيجار وتعهد المالك ليكون مسؤولاً عن العيوب الكامنة.

لذلك ، سوف يستفيد المستثمر من إجمالي الدخل الإجمالي 466,083.67 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا وبعد خصم الإيجار الرئيسي ، إجمالي صافي الدخل 376,996.67 جنيه إسترليني سنويًا.

من المهم ملاحظة أنه في الوقت الذي يتم فيه تحديد سقف الزيادات في إيجار رأس المال ، لا يوجد حد أقصى للزيادات في Travelodge بما يتماشى مع التغييرات في RPI. نتيجة لذلك ، توجد إمكانية لزيادة صافي الدخل للمستثمر.

الدخل العكسي 2024

يتم تحديد الزيادات في دخل Travelodge والإيجار الرئيسي وفقًا لمؤشر أسعار التجزئة. (يرى هنا)

يتم تحديد مراجعة إيجار Travelodge بالرجوع إلى رقم RPI الأخير الذي تم نشره قبل تاريخ مراجعة الإيجار في مارس 2024. في حين أنه من المحتمل أن يستمر RPI في الزيادة من الآن وحتى مارس 2024 ، فإن رقم يونيو 2023 يحسب أن الدخل سوف يرتفع إلى 544,583 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.

تعتمد زيادة الإيجار الرئيسي في أكتوبر 2024 أيضًا على RPI. ومع ذلك ، فإن الزيادة المستندة إلى مؤشر يونيو 2023 ستكون خارج الحد الأقصى في عقد الإيجار الرئيسي. ونتيجة لذلك ، فإن إيجار الرأس سيرتفع في عام 2024 إلى 113,700.05 جنيه إسترليني سنويًا.

لذلك، فإن صافي الدخل المتاح للمشتري (بناءً على التعليقات المذكورة أعلاه) سيرتفع في مارس 2024 إلى 511,163 جنيهًا إسترلينيًا على الأقل سنويًا، وينخفض إلى 486,550.06 جنيهًا إسترلينيًا بحلول أكتوبر 2024.

العهود

في 15 مايو 2023 ، أعلنت Travelodge عن تحديث تداولها للفترة المنتهية في 31 ديسمبر 2022. سجلت الشركة نتائج مالية قياسية ، متقدمة بشكل ملحوظ عن أفضل عام سابق لها في عام 2019.

ارتفع إجمالي الإيرادات الأساسية بمقدار 25% إلى 909.0 مليون جنيه إسترليني (2019: 727.9 مليون جنيه إسترليني، 2021: 559.7 مليون جنيه إسترليني)
الإشغال يزيد 1.7 نقطة إلى 81.81 تيرابايت 4 تي (2019: 80.81 تي بي 4 تي ، 2021: 62.71 تي تي 4 تي)
ارتفع متوسط سعر الغرفة بمقدار 23.9% إلى 64.31 جنيهًا إسترلينيًا (2019: 52.51 جنيهًا إسترلينيًا، 2021: 52.72 جنيهًا إسترلينيًا)
ارتفع عائد الغرفة المتاحة (RevPAR) بمقدار 23.9% ليصل إلى 52.59 جنيهًا إسترلينيًا (2019: 42.46 جنيهًا إسترلينيًا، 2021: 33.04 جنيهًا إسترلينيًا)
أداء إيرادات الغرفة الواحدة 10.9 نقطة قبل الشريحة التنافسية مقارنة بعام 2019
الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (المعدلة) بلغت 212.9 مليون جنيه إسترليني، بزيادة قدرها 83.8 مليون جنيه إسترليني (2019: 129.1 مليون جنيه إسترليني، 2021: 81.1 مليون جنيه إسترليني)
نقدًا بقيمة 154.2 مليون جنيه إسترليني في 31 ديسمبر 2022
تم افتتاح 6 فنادق جديدة في عام 2022 ، بما في ذلك امتياز أيرلندي واحد
إجمالي الشبكة الآن 595 فندقًا و 45781 غرفة في 31 ديسمبر 2022

كما أعلنت الشركة أن التداول في الربع الأول من عام 2023 ظل قوياً مع عائدات الإقامة حوالي 30% قبل مستويات 2022 وحوالي 40% قبل مستويات 2019.

يعكس هذا الأداء قوة ومرونة سوق الفنادق الاقتصادية في المملكة المتحدة والتي حققت أداءً جيدًا في عام 2022، مدفوعًا بمستويات قوية من الطلب المحلي على الترفيه والتعافي السريع في الطلب التجاري "ذوي الياقات الزرقاء"، مع تعافي أكثر تدريجيًا في الطلب المؤسسي "ذوي الياقات البيضاء".

وأعلن الرئيس التنفيذي للشركة، جو بويديل:

حققت ترافيلودج أداءً تجاريًا ممتازًا في عام ٢٠٢٢، محققةً أرباحًا قياسية ونموًا في الإيرادات. كما انتعش السوق، مع طلب قوي على الفعاليات والإجازات القصيرة طوال العام، بالإضافة إلى رحلات العمل الضرورية، وواصلنا التفوق على قطاعي الفنادق المتوسطة والاقتصادية.

نتبع استراتيجية نمو محددة بوضوح في المملكة المتحدة ونستهدف فنادق جديدة في 300 موقع في جميع أنحاء البلاد. نواصل تطوير عروض علامتنا التجارية ونحرز تقدمًا جيدًا في ترقية عقاراتنا إلى التصميم الفخم الجديد الفاخر للميزانية والذي أطلقناه العام الماضي.

في حين أن البيئة الاقتصادية الكلية الحالية تُثير بعض الشكوك، فقد أثبت قطاع الفنادق الاقتصادية مرونته مع استمرار المستهلكين في البحث عن خيارات قيّمة في السوق، مثل تلك التي تُقدمها ترافيلودج. وبالنظر إلى المستقبل، لا نزال واثقين من آفاق ترافيلودج على المدى الطويل، ومتحمسين لفرص نمونا المستقبلية.

أفادت Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) بالأرقام التالية:

	31 ديسمبر 2021	31 ديسمبر 2020
ربح	560.5 مليون جنيه إسترليني	280.4 مليون جنيه إسترليني
أرباح (خسارة) ما قبل الضريبة *	(33.8 مليون جنيه إسترليني)	(161.2 مليون جنيه إسترليني)
إجمالي الأصول	2,657.7 مليون جنيه إسترليني	2,622.0 مليون جنيه إسترليني

*تأثرت الشركة بشكل كبير بجائحة كوفيد-19، حيث أغلقت غالبية الفنادق لفترات طويلة منذ مارس 2020. ونتيجة لذلك، اقترحت الشركة اتفاقية طوعية للشركة (CVA) والتي تمت الموافقة عليها في 19 يونيو 2020. شكلت اتفاقية CVA جزءًا من خطة تعافي Travelodge، والتي تضمنت خطوات تم اتخاذها من أجل (i) إعادة فتح فنادقها بمجرد رفع قيود حكومة المملكة المتحدة، (ii) تقليل تكاليف التشغيل ورأس المال، (iii) جمع أموال إضافية و(iv) خفض الإيجارات المدفوعة للملاك مؤقتًا.

قدمت خطة التعافي أفضل نهج لمواجهة التحديات قصيرة الأجل التي تواجه الأعمال نتيجة لتفشي COVID-19 ولتأمين مستقبل أكثر من 10000 موظف.

على عكس معظم CVAs ، لم يكن هناك إغلاق مقترح للفنادق أو تخفيضات دائمة في الإيجار. قبل اندلاع COVID-19 ، دخلت Travelodge عام 2020 بمستوى قياسي من الاحتياطيات النقدية وحققت خمس سنوات متتالية من النمو القوي ، متفوقةً على أداء القطاع المتوسط والاقتصاد وأقرانها.

تم تصنيف Travelodge Southport على أنه فئة B من CVA ، مما يشير إلى أنه عقار جيد التداول.

تم الآن تنفيذ CVA بالكامل وهي الآن في نهايتها رسميًا.

في عام ١٩٨٥، أصبحت ترافيلودج أول علامة تجارية بريطانية للفنادق الاقتصادية عند انطلاقها في المملكة المتحدة، بافتتاح أول فندق لها في بارتون أندر نيدوود في قلب إنجلترا. تُعد ترافيلودج الآن أكبر علامة تجارية مستقلة للفنادق في المملكة المتحدة، بأكثر من ٥٩٠ فندقًا و٤٠ ألف غرفة ضيوف في جميع أنحاء المملكة المتحدة وأيرلندا وإسبانيا.

يمكن العثور على فنادق Travelodge في وسط المدن الكبرى، بما في ذلك لندن، وأدنبره، وكارديف، ومانشستر، وبرمنغهام، وبلفاست، ودبلن، وبرشلونة، ومدريد؛ وفي معظم المدن الكبرى في بريطانيا، وكذلك في المواقع الساحلية الكلاسيكية ومحطات الطرق الحيوية (المصدر: www.travelodge.co.uk).

شركة باباجونز (بريطانيا) المحدودة (شركة رقم 02569801) ذكرت الأرقام التالية:

	26 ديسمبر 2021	26 ديسمبر 2020
دوران	£102,339,000	£94,914,000
أرباح ما قبل الضرائب	£8,103,000	£8,031,000
صافي الموجودات	£31,028,000	£36,220,000

يتمثل النشاط الرئيسي للشركة في منح الامتياز لمحلات توصيل البيتزا للمنازل والطلبات الخارجية في المملكة المتحدة وتوريد مكونات المنتجات والتغليف بالجملة لشبكة المتاجر.

بابا جونز (GB) المحدودة هي شركة تابعة لشركة بابا جونز الدولية. تأسست في الولايات المتحدة الأمريكية على يد جون شناتر عام ١٩٨٤، وتدير بابا جونز أعمالها في أكثر من ٥٠٠٠ فرع في ٤٥ دولة. تقدم بابا جونز الدولية الدعم الإداري والمالي لشركة بابا جونز (GB) المحدودة، وهي الفرع البريطاني للشركة. وتشير حساباتها إلى أنها تدير شبكة تضم ٥٠٧ فروع لبابا جونز في المملكة المتحدة، جميعها تابعة لشركات امتياز. لمزيد من المعلومات، يُرجى زيارة الموقع الإلكتروني: www.papajohns.co.uk.

Secondo Leisure Limited هي حاصلة على امتياز Anytime Fitness ، وهو الامتياز الأكبر والأسرع للألعاب الرياضية نموًا على مستوى العالم مع أكثر من 188 ناديًا في المملكة المتحدة وأكثر من 5000 نادي في جميع أنحاء العالم في 40 دولة تقريبًا. لمزيد من المعلومات قم بزيارة www.anytimefitness.co.uk.

ملخص سوق الفنادق ودليل الاستثمار

شهد سوق الفنادق انتعاشًا ملحوظًا منذ تحديات الجائحة، محققًا أداءً تجاريًا قويًا. وحقق سوق الفنادق الاقتصادية في المملكة المتحدة أداءً قويًا، حيث تجاوزت إيراداته، كنسبة مئوية من مستويات عام 2019، إجمالي سوق الفنادق، مدفوعًا بمستويات الطلب المحلي القوي على الترفيه وانتعاش جيد في طلب قطاع الأعمال.
في تقريرها "توقعات الفنادق لعام 2023"، أفادت شركة سي بي آر إي أن "قطاع الفنادق في المملكة المتحدة شهد انتعاشًا ملحوظًا خلال عام 2022"، وأن "قطاعين نتوقع أن يحققا أداءً أفضل هما قطاع الفنادق الفاخرة/الترفيهية، الذي من المتوقع أن يواصل أداءه الجيد نظرًا لانخفاض تأثره الديموغرافي بالتحديات الناجمة عن أي ركود اقتصادي. إلى جانب قطاع الفنادق الاقتصادية/الميزانية، الذي كان أول قطاع يشهد انتعاشًا في الطلب مع خوض المسافرين غمار السياحة بعد جائحة كوفيد-19، نرى أن هذا القطاع يتمتع بمكانة جيدة للحفاظ على هذا الطلب. كما يستفيد هذان القطاعان إما من القدرة على إعادة تسعير أسعارهما بقوة لتعويض التكاليف التضخمية (في حالة الفنادق الفاخرة) أو من تقليل تأثير تضخم التكاليف الناتج عن انخفاض المستويات الاسمية للمدخلات (الميزانية). وسيلمس المستثمرون فوائد هذه السمات".

يذكر تقرير "نظرة عامة على سوق الفنادق في المملكة المتحدة" الصادر عن أفيسون يونغ أن "النتائج الأولية لهيئة "زيارة بريطانيا" لعام 2022 تُظهر أن المملكة المتحدة استقبلت 30.5 مليون زائر سنويًا، وأنفقوا 25.7 مليار جنيه إسترليني. وفي عام 2023، تتوقع هيئة "زيارة بريطانيا" 35.1 مليون زيارة (بزيادة قدرها 18% عن عام 2022) وإنفاقًا قدره 29.5 مليار جنيه إسترليني، بزيادة قدرها 4% عن مستويات عام 2019. وتشهد جميع مدن المملكة المتحدة، بالإضافة إلى المتوسط الإقليمي، أداءً استثنائيًا، حيث أن إيرادات الغرفة المتاحة (RevPAR) إما متوافقة مع أداء عام 2019 أو أعلى منه. واستمرت وتيرة الإجازات المحلية المتنامية حتى عام 2023، مما دفع متوسط السعر اليومي (ADR) إلى تجاوز مستويات عام 2019 بكثير في جميع الأسواق".

تم تسعير الاستثمار ليعكس السوق الحالي ، مع عائد جذاب معروض مقارنة بأدلة السوق الحديثة.

على سبيل المثال، علمنا أن فندق ترافيلودج ويست بروميتش قد بِيعَ في مايو 2023 بسعر يعادل عائدًا أوليًا صافيًا قدره 6.97%. الفندق، الذي يضم 78 غرفة نوم، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 29,560 قدمًا مربعًا، مملوك ملكية كاملة مع مدة إيجار سارية لمدة 24 عامًا، بإيجار سنوي قدره 386,272 جنيهًا إسترلينيًا، و5 مراجعات سنوية للإيجار مرتبطة بمؤشر أسعار التجزئة (1% وحد أقصى 4%).

بالإضافة إلى ذلك، علمنا أن حصة الملكية الحرة في فندق Travelodge Sleaford، والتي تبلغ مدة عقد الإيجار المتبقية فيها حوالي 21 عامًا، تم بيعها في فبراير 2023 بسعر 2.75 مليون جنيه إسترليني وهو ما يعادل عائدًا أوليًا صافيًا قدره 6.45%.

ضريبة القيمة المضافة

تم تسجيل العقار لضريبة القيمة المضافة. من المتوقع أن يتم التعامل مع البيع على أنه نقل ملكية مستمرة (TOGC).

عرض

لقد أمرنا بالسعي للحصول على رقم £4,162,000 (أربعة ملايين ومائة واثنان وستون ألف) ، خاضعة للتعاقد ، تعكس صافي العائد الأولي من 8.50%، بافتراض تكاليف المشتري القياسية البالغة 6.55%.

بناءً على أرقام RPI الحالية ، سيزيد العائد الرجعي في 2024 إلى ما لا يقل عن 11.0%.

يرجى ملاحظة أنه سيتم إعادة تحصيل تكاليف عمليات البحث (1،576.43 جنيهًا إسترلينيًا) والمسح المقاس (1،145 جنيهًا إسترلينيًا + ضريبة القيمة المضافة) من المشتري والتي يتم توفيرها في غرفة البيانات.

يرجى ملاحظة أنه سيتم فرض رسوم معاملة قدرها 10000 جنيه إسترليني + ضريبة القيمة المضافة على عملية الشراء.

اعتبارات الاستثمار

فرصة للحصول على فندق جذاب واستثمار تجاري / ترفيهي ؛
يتم تأمين غالبية الدخل (86%) مقابل Travelodge Hotels Ltd لما يزيد عن 15.75 سنة مدة إيجار غير منتهية مع خيار المالك للتمديد لمدة 3 سنوات أخرى ؛
أعلنت شركة Travelodge عن نتائج مالية قياسية لعام 2022 مع ارتفاع الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 212.9 مليون جنيه إسترليني (2019: 129.1 مليون جنيه إسترليني)؛
الزيادات في الإيجار من Travelodge تستند إلى الزيادات في مؤشر أسعار التجزئة ، غير محدد ؛
وحدتين تجاريتين في الطابق الأرضي (بابا جونز وأنيتايم فيتنس) مع دخل إضافي لمواقف السيارات؛
يقع العقار في موقع جيد في وسط مدينة ساوثبورت ، على مقربة من متاجر التجزئة والترفيه والسياح الرئيسية ؛
يعكس الشراء بسعر الطلب صافي عائد أولي جذاب وعائد عكسي