工业使用价值支撑零售仓储投资

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去户外活动

|基德明斯特

| DY11 7RA

2,500,000

概括

永久业权零售仓库投资
让去户外零售有限公司
由 JD Sports 全资拥有（市值 82 亿英镑）
租金低至每平方英尺 4.27 英镑，而工业租金则超过每平方英尺 6.00 英镑
下次租金审查 2023 年 3 月
成熟的商业地点，周围有多种用途，包括工业和贸易柜台
占地 2.16 英亩，占地面积 38%
如果当前租户腾出，未来的替代用途和重建潜力
以工业使用价值为支撑
2,500,000 英镑（取决于合同）
5.73% 净初始收益率
基于工业价值的隐含回归收益率 - 8.05%
资本价值 70 英镑/平方英尺

地点

基德明斯特位于伍斯特郡，距离伯明翰西南约 31 公里（19 英里）、伍斯特以北 24 公里（15 英里）、达德利西南 23 公里（14 英里）。

该镇交通便利，有多条主要路线穿过该镇，包括 A456 和 A449，可通往东北约 18 公里（11 英里）处的 M5 高速公路 3 号交汇处和 M5 高速公路 6 号交汇处向南约 23 公里（14 英里）。该镇与国家铁路网相连，有定期班次前往伦敦尤斯顿和伯明翰，最快行程时间分别约为 2 小时 33 分钟和 40 分钟。伯明翰机场位于东北约 51 公里（32 英里）处。

基德明斯特是怀尔森林区最大的城镇，拥有众多维多利亚式建筑，斯陶尔河以及斯塔福德郡和伍斯特郡运河流经基德明斯特，为游客提供丰富的旅游体验。

情况

该物业位于著名的 Hoo Farm 工业区，可通过 A449（伍斯特路）直接到达。基德明斯特镇中心位于以北约 3.2 公里（2 英里）处。

该地产由国家和当地租户组成，具有多种用途，包括工业、制造、贸易柜台和零售。附近的租户包括 Travis Perkins、City Plumbing、Protektor UK、Eurocell 和 John Tainton。

该物业的主入口可通过弗雷德里克路 (Frederick Road) 进入，后方服务场可通过埃德温大道 (Edwin Avenue) 进入。

描述

该物业包括一个独立的零售仓库单元，采用钢门式框架结构，配有覆层型材板屋顶，到仓库悬挑的地板天花板高度约为 5.5 米（18 英尺），到仓库屋檐的地板天花板高度约为 5.9 米（19.36 英尺）。

在内部，该单元由租户按照其通常的企业风格进行了装修，提供了一个大型的开放式零售区域。场地前面是辅助住宿设施，包括员工区、办公室、男、女、残疾人卫生间和机房。

该物业前方设有80个地面停车位（包括8个残疾人停车位），后方则设有一个安全的服务区。租户已将服务区的一部分区域划分出来，并铺设了人造草坪，形成一个“帐篷区”，用于展示户外设备。

2021 年 6 月，租户自掏腰包对该物业进行了翻新。其中包括一家全新的内勒斯马术特许店，提供各种马术和乡村服装、鞋类和日常马术必需品。（看这里)

该建筑分为两个开间，如果需要，该物业的配置应在未来提供细分。

住宿

该房产已根据 BKR 平面图进行测量，并提供以下内部总面积：

一楼

3,313.28 平方米

35,665 平方英尺

一套平面图可供下载，测量调查报告将重新发送给购买者，费用为 695 英镑 + 增值税。

地点

我们估计场地面积约为 0.88 公顷（2.16 英亩），场地覆盖面积较低，为 38%。

2022年9月，Argyll Environmental 获得了一份场地解决方案评估报告，报告指出该场地在土地污染和洪水风险方面均“通过”，并且“未发现任何责任。无需采取进一步行动”。报告副本可在数据室下载。

规划

该酒店受益于 Open A1 非食品规划许可。

职业租赁中的允许用途是“作为零售商店，用于销售和展示帐篷、露营、大篷车和户外活动设备及相关配件、辅助户外隔热/防护服装和鞋类（但前提是，此类服装和鞋类的零售面积不超过零售单位净建筑面积的 20%）及其辅助物品以及辅助咖啡馆、办公室和储藏室，或用于零售《1987 年城乡规划（使用类别）令》附表 A1（a）类内的此类商品（不包括食品和饮料）。”

任期

自由持有。

租赁

该物业出租给 户外零售有限公司 根据条件表，有效进行全面维修和保险租赁，期限为 20 年，从 2013 年 3 月 18 日起，到 2033 年 3 月 17 日到期（超过 10 年未到期租赁期限）。

目前的租金是 每年152,396英镑 （每平方米 46 英镑/每平方英尺 4.27 英镑）。每年进行五次租金上调，下一次上调时间为 2023 年 3 月 18 日，上调幅度以现行租金与公开市场价值中较高者为准，复合年租金上限为 3%。

原租约未包含任何租户中止租约的选项。由于新冠疫情的影响，租户与其各自的业主重新协商了其门店组合的租赁条款，并坚持要求在其租约中加入中止租约的选项。因此，根据2020年12月4日的变更契约，租户可选择在2025年9月29日和2030年9月29日中止租约，但需提前至少六个月通知。

盟约

Outdoors Retail Limited（公司编号：12659342）公布了以下数据：

周转	£316,320,000
税前利润	£21,494,000
股东资金	£45,704,000

Go Outdoors 的使命是激励每个人，并为户外生活做好准备。Go Outdoors 是英国领先的户外用品专业零售商，店内提供种类最齐全的户外服装、鞋类和装备，服务范围广泛，包括徒步、露营、房车旅行、骑行、钓鱼、跑步和马术等户外活动。更多信息，请访问 www.gooutdoors.co.uk.

该公司是 JD Sports Fashion Plc 的全资子公司。

京东集团成立于 1981 年，是全球领先的运动、时尚和户外品牌全渠道零售商。该集团目前在 32 个地区拥有约 3,400 家门店，在英国、欧洲、北美和亚太地区拥有强大的影响力。 截至 2022 年 1 月 29 日的财年，JD Sports Fashion Plc 营收为 86 亿英镑，税前利润为 6.547 亿英镑，总股本为 24 亿英镑.

账目表明，“我们的户外业务今年取得了很大的进步，英国的度假需求不断增加，而且人们普遍认识到户外活动对身心健康的益处，这些因素共同推动了对户外生活和自行车类别的强劲需求”……“我们相信，人们会寻求保持更积极的生活方式，我们所有商店热情友好的氛围将继续激励人们在户外度过时光”。

户外业务的积极进展体现在：尽管第一季度大部分门店关闭，但户外业务全年收入创下新高，总销售额达5.134亿英镑（2021年：3.593亿英镑）。户外业务也在本季度恢复盈利，税前利润达2590万英镑。

受新冠疫情影响，Go Outdoors 销售额急剧下滑。2020 年 6 月，Go Outdoors 任命德勤为其管理人，负责审查业务并监督重组流程。重组流程涉及以 5650 万英镑的价格将业务回售给 JD Sports。根据协议，Go Outdoors 获得许可，可在管理之日起租用这 67 家门店，有效期至 2021 年 10 月，以便公司有机会与各业主协商新的租约。因此，许多门店的租金得以维持在调整后的水平。

潜在的价值机会

如果租户在 2025 年 9 月行使中断选择权并腾出该房产，我们建议根据规划，寻求改变工业用途的可能性很大。

工业市场的各个方面都呈指数级增长并持续增长。可用库存的缺乏已将租金和资本价值推高至基准水平。 2021 年平均租金增长超过 25%，在一定程度上超出了 Covid-19 之前独立预测的 3-5%，这本身就是一个强有力的预测。租金已经上涨到这样的程度，以至于二级工业厂房吸引的租金超过了 12-18 个月前的新建交易。投机性房地产的缺乏不仅使得二手房的租金增长创纪录，也为开发商提供了在甲级空间交付过程中进一步推高租金的机会。

伍斯特郡的工业市场异常活跃，需求和成交量异常强劲，而现有供应却极其疲软，开发项目数量也微乎其微。结果，开发商决定进行投机性建设，例如伍斯特郡东部边缘的圣莫德温修道院公园项目。该项目于2020年竣工，建筑面积分别为1.9万平方英尺、2.75万平方英尺和4.8万平方英尺，几乎在封锁结束后立即出租，租金在每平方英尺6.50至6.75英镑之间，租期为10年，现在被认为具有很高的复归性。

St Modwen 承诺在伍斯特郡南部边缘的 Broomhall 商业园进一步投资建设，开发商对一套 30,000 平方英尺的单元报价为每平方英尺 7.25 英镑。据了解，目前已达成交易，最终租金为每平方英尺 8.00 英镑。（来源：哈里斯羔羊).

就标的物业而言，如果有人寻求将用途改为工业用途，那么我们建议，类似规模的单位供应明显缺乏，而当地/区域需求强劲。该单元的配置还应允许在需要时进行细分。

我们获悉该房产的租金可能约为 每平方英尺 6.00 英镑。因此，隐含租金价值为 每年213,990英镑 以工业价值为基础。

另外，低密度场地还具有相当大的再开发潜力，可用于多种用途（根据规划）。