工业使用价值支撑零售仓储投资

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去户外活动

|基德明斯特

| DY11 7RA

2,500,000

概括

永久业权零售仓库投资
让去户外零售有限公司
由京东体育全资拥有（市值 82 亿英镑）
与每平方英尺超过 6.00 英镑的工业租金相比，每平方英尺 4.27 英镑的低租金
下次租金审查 2023 年 3 月
成熟的商业地点，周围有多种用途，包括工业和贸易柜台
占地 2.16 英亩，占地面积 38%
如果当前租户腾出，未来的替代用途和重建潜力
以工业使用价值为支撑
2,500,000英镑，视合同而定
5.73% 净初始收益率
基于工业价值的隐含复归收益率？ 8.05%
资本价值每平方英尺 70 英镑

地点

基德明斯特位于伍斯特郡，距离伯明翰西南约 31 公里（19 英里）、伍斯特以北 24 公里（15 英里）、达德利西南 23 公里（14 英里）。

该镇交通便利，有多条主要路线穿过该镇，包括 A456 和 A449，可通往东北约 18 公里（11 英里）处的 M5 高速公路 3 号交汇处和 M5 高速公路 6 号交汇处向南约 23 公里（14 英里）。该镇与国家铁路网相连，有定期班次前往伦敦尤斯顿和伯明翰，最快行程时间分别约为 2 小时 33 分钟和 40 分钟。伯明翰机场位于东北约 51 公里（32 英里）处。

基德明斯特 (Kidderminster) 是怀尔森林区 (Wyre Forest District) 最大的城镇，拥有许多维多利亚式建筑，斯陶尔河 (River Stour) 以及斯塔福德郡 (Staffordshire) 和伍斯特郡运河 (Worcestershire Canal) 流经其中，为游客提供了丰富的旅游景点。

情况

该物业位于著名的 Hoo Farm 工业区，可通过 A449（伍斯特路）直接到达。基德明斯特镇中心位于以北约 3.2 公里（2 英里）处。

该地产由国家和当地租户组成，具有多种用途，包括工业、制造、贸易柜台和零售。附近的租户包括 Travis Perkins、City Plumbing、Protektor UK、Eurocell 和 John Tainton。

该物业的主入口可通过弗雷德里克路 (Frederick Road) 进入，后部服务场可通过埃德温大道 (Edwin Avenue) 进入。

描述

该物业包括一个独立的零售仓库单元，采用钢门式框架结构，配有覆层型材板屋顶，到仓库悬挑的地板天花板高度约为 5.5 米（18 英尺），到仓库屋檐的地板天花板高度约为 5.9 米（19.36 英尺）。

在内部，该单元由租户按照其通常的企业风格进行了装修，提供了一个大型的开放式零售区域。场地前面是辅助住宿设施，包括员工区、办公室、男、女、残疾人卫生间和机房。

该物业受益于场地前部的 80 个地面停车位（包括 8 个残疾人停车位）以及场地后部的安全服务场。租户已经将这个院子的一个区域划分出来并用人造草覆盖，形成一个“帐篷区”？用于展示户外设备。

2021 年 6 月，租户自掏腰包对该物业进行了翻新。其中包括一家全新的内勒斯马术特许店，提供各种马术和乡村服装、鞋类和日常马术必需品。（看这里)

该建筑分为两个开间，如果需要，该物业的配置应在未来提供细分。

住宿

该房产已根据 BKR 平面图进行测量，并提供以下内部总面积：

一楼

3,313.28 平方米

35,665 平方英尺

一套平面图可供下载，测量的测量报告将重新发送给购买者，费用为 695 英镑 + 增值税。

地点

我们估计场地面积约为 0.88 公顷（2.16 英亩），场地覆盖面积较低，为 38%。

Argyll Environmental 于 2022 年 9 月获得了场地解决方案评估，表明该场地已“通过”。受污染的土地和洪水风险，并且没有确定任何责任。不需要采取进一步行动？。该报告的副本可在数据室下载。

规划

该酒店受益于 Open A1 非食品规划许可。

职业租赁中的允许用途是作为零售店，用于销售和展示帐篷、露营、大篷车和户外活动设备以及相关配件、相关辅助户外隔热/防护服装和鞋类（但前提是此类服装和鞋类的零售区域不涵盖超过20%的零售单位净建筑面积）及其附属物品以及附属咖啡馆办公室和储藏室，或用于附表A1（a）类范围内此类商品（不包括食品和饮料）的零售1987 年城乡规划（使用类别）令？

任期

自由持有。

租赁

该物业出租给 户外零售有限公司 根据条件表，有效进行全面维修和保险租赁，期限为 20 年，从 2013 年 3 月 18 日起，到 2033 年 3 月 17 日到期（超过 10 年未到期租赁期限）。

目前的租金是 每年 152,396 英镑 （每平方米 46 英镑/每平方英尺 4.27 英镑）。每年有五次租金向上调整，下一次调整时间为 2023 年 3 月 18 日，调整为现行租金和公开市场价值中的较高者，上限为年复利 3%。

最初的租约不包括任何租户中断选项。由于 Covid-19 大流行，租户与各自的房东重新协商了其商店组合的租赁条款，并坚持在租约中插入中断选择权。因此，根据2020年12月4日的变更契约，租户在2025年9月29日和2030年9月29日有中断选择权，但期限不少于六个月？注意。

盟约

Outdoors Retail Limited（公司编号：12659342）公布了以下数据：

周转	316,320,000 英镑
税前利润	21,494,000英镑
股东？资金	45,704,000英镑

Go Outdoors 的使命是激发和装备每个人的户外生活。 Go Outdoors 是英国领先的户外用品专业零售商，拥有最广泛的店内户外服装、鞋类和装备，同时提供范围广泛的户外活动，包括步行、露营、房车旅行、骑自行车、钓鱼、跑步和马术。有关更多信息，请参阅 www.gooutdoors.co.uk.

该公司是 JD Sports Fashion Plc 的全资子公司。

京东集团成立于 1981 年，是全球领先的运动、时尚和户外品牌全渠道零售商。该集团目前在 32 个地区拥有约 3,400 家门店，在英国、欧洲、北美和亚太地区拥有强大的影响力。 截至 2022 年 1 月 29 日止年度，JD Sports Fashion Plc 报告的收入为 86 亿英镑，税前利润为 6.547 亿英镑，总股本为 24 亿英镑.

账目显示，我们的户外业务今年有了很大改善，英国度假的需求增加，人们普遍认识到户外活动对身心健康的好处，这两者结合推动了英国对户外生活和骑行类别的强劲需求。特别是??..？我们相信人们会寻求保持更积极的生活方式，并且我们所有商店的热情和引人入胜的氛围将继续激励人们在户外度过时光？

户外业务的积极进展体现在以下事实：尽管第一季度大多数商店都关闭了，但全年户外业务的收入仍创历史新高，总销售额达 5.134 亿英镑（2021 年：3.593 亿英镑）。 Outdoor 在此期间也恢复盈利，税前利润为 2590 万英镑。

由于 Covid-19 大流行导致销售额急剧下滑，Go Outdoors 于 2020 年 6 月任命德勤为其管理人，负责审查业务并监督重组流程，其中包括以 5650 万英镑的价格将业务出售给 JD Sports。作为协议的一部分，Go Outdoors 获得了在管理之日起占用 67 家商店的许可证，有效期至 2021 年 10 月，以使公司有机会与各自的业主协商新租约。因此，许多商店仍维持重新调整后的租金水平。

潜在的价值机会

如果租户在 2025 年 9 月行使中断选择权并腾出该房产，我们建议根据规划，寻求改变工业用途的可能性很大。

工业市场的各个方面都呈指数级增长并持续增长。可用库存的缺乏已将租金和资本价值推高至基准水平。 2021 年平均租金增长超过 25%，在一定程度上超出了 Covid-19 之前独立预测的 3-5%，这本身就是一个强有力的预测。租金已经上涨到这样的程度，以至于二级工业厂房吸引的租金超过了 12-18 个月前的新建交易。投机性房地产的缺乏不仅使得二手房的租金增长创纪录，也为开发商提供了在甲级空间交付过程中进一步推高租金的机会。

伍斯特郡工业市场活动活跃，需求和使用量异常强劲，但直接供应严重疲软，开发渠道微不足道。结果是，开发商决定进行投机性建设，例如在伍斯特东部边缘的 St Modwen 尼姑园公园计划中，2020 年竣工的 19,000 平方英尺、27,500 平方英尺和 48,000 平方英尺的建筑几乎在封锁后立即出租租金在 6.50 英镑之间？ 10 年期租约每平方英尺 6.75 美元，现在被认为是高度复归的。

St Modwen 承诺在伍斯特南部边缘的 Broomhall 商业园进行进一步的投机建设，开发商对 30,000 平方英尺的单位的报价为每平方英尺 7.25 英镑。据了解，此后一项交易已达成，总体租金为每平方英尺 8.00 英镑（来源：哈里斯羔羊).

就标的物业而言，如果有人寻求将用途改为工业用途，那么我们建议，类似规模的单位供应明显缺乏，而当地/区域需求强劲。该单元的配置还应允许在需要时进行细分。

我们获悉该房产的租金可能约为 每平方英尺 6.00 英镑。因此，隐含租金价值为 每年 213,990 英镑 以工业价值为基础。

另外，低密度场地还具有相当大的再开发潜力，可用于多种用途（根据规划）。