高收益、稳定收入、写字楼投资机会

卖

私人条约

Morgan Sindall House, Corporation Street, Rugby, CV21 2DW

|橄榄球

| CV21 2DW

5,040,000

概括

地区总部办公楼
位于拉格比镇中心的显着位置
出租给 Morgan Sindall Construction & Infrastructure Limited
高度安全的收入（税前利润 5000 万英镑，净资产 3.02 亿英镑）
富时 250 指数上市公司 Morgan Sindall Group Plc 的母公司担保
租到 2029 年 2 月，不间断
自由持有
5,040,000 英镑，以合同为准
8.50% 净初始收益率

地点

拉格比是沃里克郡的第二大城镇，位于伦敦西北约 137 公里（85 英里）处。它位于考文垂、莱斯特和北安普顿之间，处于高速公路网络的十字路口，M1、M6、M69、A5 和 A14 高速公路在此交汇，是一流的地理位置，从英国其他地区也可轻松抵达。

该镇与国家铁路网相连，到伦敦尤斯顿和伯明翰新街的最快行车时间分别只需 50 分钟和 40 分钟，是热门的通勤小镇。伯明翰国际机场位于西北约 39 公里（24 英里）处。

集镇的历史可以追溯到铁器时代，是橄榄球和喷气发动机的发源地。拉格比学校是英格兰最古老、最负盛名的公立学校之一。在哈利法克斯的 2020 年生活质量调查中，拉格比在英国最佳居住地中排名第 15 位。

情况

该物业位于 A426（企业街）前面，与西莱耶斯交界处，位置显着。该物业还毗邻本菲尔德路，从而提供了一个具有三个临街面的大型 L 形场地。

拉格比美术馆、博物馆和图书馆就在对面，阿斯达超市也在对面。该物业还靠近拉格比中央购物中心，该购物中心提供总计 19,509 平方米（210,000 平方英尺）的四层零售空间，以及一个 535 个停车位的多层停车场。根据其网站，该中心每周有超过 80,000 名访客，并拥有 50 多家商店，零售商包括 Iceland、Wilko、Boots、New Look、Vision Express、Superdrug、Ryman 和 Subway。

向东步行不到 5 分钟即可到达镇上的大街，东北部距离拉格比 (Rugby) 火车站 1.6 公里（1 英里）。该物业受益于被许多商业用途和住宅所包围。

描述

该物业包括建在地下室、地面和三层楼上的办公物业，占地面积大，并设有地下停车场。该物业有一个通往西莱耶斯的入口。现场提供88个停车位。

该物业为钢筋混凝土框架结构，现浇楼板，建于 1970 年代。内部区域提供明亮的办公室，可通过电梯到达所有楼层。该物业于 2013 年由现任业主翻新。翻新工程时间表可在数据室中找到，显示 2012 年的成本约为 126.5 万英镑。

在 2012 年施工期间，石棉报告由 Redhills Environmental Consultants 和 Overbury ?这些都在数据室提供。有人建议去除石棉？我们在数据室提供了当前的石棉管理计划（概述了对当前要求的遵守情况）和 2022 年 10 月的石棉登记册。

能效等级为“C”。

住宿

该物业已由 BKR 测量并提供以下建筑面积：

地下室	88个车位
一楼	10,365 平方英尺	962.91 平方米
第一层	10,496 平方英尺	975.08 平方米
二楼	10,493 平方英尺	974.80 平方米
三楼	676 平方英尺	62.80 平方米
总净内部面积	32,030 平方英尺	2,975.59 平方米

平面图和测量值将在完成后分配给购买者，费用为 1,945 英镑+增值税。

地点

数据室提供了 Avison Young 于 2022 年 11 月发布的第一阶段环境报告。该报告的结论是，该网站代表了一个“低/中等环境风险”？并将在完成后分配给购买者，费用为 2,500 英镑 + 增值税。

Western Power Distribution (East Midlands) Plc 拥有和运营的变电站位于现有建筑物结构内的工地。

任期

自由持有。

租赁

该物业出租给 摩根辛德尔建设 & Infrastructure Limited（前身为 Morgan Sindall Plc）就全面维修和保险租约提供法律意见，自 2014 年 2 月 6 日起为期 15 年，至 2029 年 2 月 5 日到期。值得注意的是，租约规定承租人承担全面维修义务（其中包括外观和结构），负责租赁日期的任何累积项目。这是一项强有力的维修义务，因为它确保租户对存在的任何固有缺陷负责。

租赁由 Morgan Sindall Group plc 担保。

现在的租金是 每年 375,378 英镑 租金审查与零售价格指数（每年复合）的增长挂钩，上限为 21.6652%（每年 4%），上限为 10.4080%（每年 2%）。

在计算升幅时，会参考检讨前一个月，即一月份的零售物价指数数字。鉴于 2019 年 1 月的 RPI 为 283，2022 年 9 月为 347.6，22.8269% 的增幅已经超过 21.6652% 的上限。

因此，卖方会将收入补足至 2024 年 2 月保证的最大增幅 21.6652%，这意味着买方将受益于收入 每年 456,704 英镑.

盟约

Morgan Sindall Construction & Infrastructure Limited（公司编号 04273754）报告了以下数据：

年度结束	2021 年 12 月 31 日	2020 年 12 月 31 日
收入	1,416,470,000 英镑	1,533,146,000 英镑
税前利润	49,652,000 英镑	28,246,000 英镑
净资产	301,811,000 英镑	280,279,000 英镑

Morgan Sindall Construction & Infrastructure Limited 是一家英国建筑和基础设施企业，在当地设有办事处网络。该公司为私营和公共部门公司提供从 50,000 英镑到超过 10 亿英镑的项目和框架。活动范围从小型工程和维修保养到复杂建筑和工程项目的设计和交付。该公司还在商业、国防、教育、应急和保管、能源、医疗保健、工业、休闲和社区、核能、零售、科学和技术、运输和水务领域开展业务。

该公司是 Morgan Sindall Group plc（公司编号 00521970）的一部分，该公司报告了以下数据：

年度结束	2021 年 12 月 31 日	2020 年 12 月 31 日
收入	32.128亿英镑	30.34亿英镑
税前利润	1.262亿英镑	6080万英镑
净资产	4.742亿英镑	4.201亿英镑

Morgan Sindall 在伦敦证券交易所上市，是富时 250 指数的成分股。它是一组专业企业，在英国为公共、商业和监管部门提供建设和重建服务。该集团拥有约 6,900 名员工，并通过五个部门运营；建筑与基础设施、装修、物业服务、合作住房和城市重建。

2021 年对 Morgan Sindall 来说是创纪录的一年，创纪录的业绩比集团在 2019 年的最后一个高峰高出 42%。集团在整个 2021 年继续赢得工作；年末安全工作量为 86.14 亿英镑，比上年增长 4%。到 2024 年以后，超过 46% 的工作负载是安全的。调整后营业利润增加 92% 至 1.312 亿英镑（2020 年：6850 万英镑）

欲了解更多信息，请访问 www.morgansindall.com.

增值税

该物业已由供应商选择增值税。预计此次出售将被视为持续经营转让 (TOGC)。

提议

我们被指示寻找一个数字 5,040,000 英镑 （500 万和 4 万英镑），以合同为准，反映净初始收益率为 8.50% 假设标准购买者的成本为 6.59%。

请注意，购买者将被重新收取数据室提供的测量调查（1,750 英镑 + 增值税）、环境调查（2,500 英镑 + 增值税）和搜索（1,409.86 英镑 + 增值税）的费用。

投资注意事项

获得区域总部办公室投资的机会；
以要价购买反映了诱人的净初始收益率。
该物业提供高度安全的收入，出租给 Morgan Sindall Construction & Infrastructure Limited（税前利润 5000 万英镑，净资产 3.02 亿英镑）；
租赁由富时 250 指数上市公司 Morgan Sindall Group Plc 担保；
租到 2029 年 2 月，不间断；
该物业在 A426 前面的拉格比镇中心占据显着位置；
自由持有;