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住宿
该物业提供以下住宿：
| 住宿 | 面积（平方英尺） | 面积（平方米） |
| 东北区 | ||
| 落叶松屋 | ||
| 一楼 | 3,922 | 364.36 |
| 第一层 | 4,089 | 379.88 |
| 二楼 | 4,020 | 373.47 |
| 全部的 | 12,031 | 1,117.71 |
| 枫树屋 | 3,692 | 343 |
| 榆树屋 | ||
| 一楼 | 1,124 | 104.42 |
| 第一层 | 1,256 | 116.69 |
| 二楼 | 1,285 | 119.38 |
| 全部的 | 3,665 | 340.49 |
| 小计（NIA） | 19,361 | 1798.7 |
| 西南区 | ||
| 山毛榉屋 | ||
| 一楼 | 10,442 | 970.09 |
| 第一层 | 6,875 | 638.7 |
| 全部的 | 17,317 | 1,608.79 |
| 灰屋 | ||
| 一楼 | 5,135 | 477.05 |
| 第一层 | 4,969 | 461.63 |
| 全部的 | 10,104 | 938.68 |
| 柳树屋 | 11,887 | 1,104.33 |
| 桦树屋 | 10,121 | 940.26 |
| 雪松屋 | 8,813 | 818.75 |
| 小计（NIA） | 58,242 | 5,410.86 |
| 总计（NIA） | 77,603 | 7,209.00 |
规划与发展潜力
V4建筑事务所已完成多项可行性研究，对兀兰商业园的重建潜力进行了评估和概述。部分重建方案图纸可供下载。
| 方案一——超市和工业 | ||
| 单位 | 班级 | 面积（平方英尺） |
| 单元1 | B2/B8 | 4,843 |
| 单元2 | B2/B8 | 4,843 |
| 第三单元 | B2/B8 | 4,843 |
| 第四单元 | E（超市） | 13,993 |
| 全部的 | 28,522 | |
| 选项 2 – 工业 | ||
| 单位 | 班级 | 面积（平方英尺） |
| 单元1 | B2/B8 | 15,900 |
| 单元2 | B2/B8 | 15,900 |
| 第三单元 | B2/B8 | 15,900 |
| 第四单元 | B2/B8 | 7,675 |
| 全部的 | 55,375 | |
| 选项 3 – 工业 | ||
| 单位 | 班级 | 面积（平方英尺） |
| 单元1 | B2/B8 | 15,900 |
| 单元2 | B2/B8 | 15,900 |
| 第三单元 | B2/B8 | 15,900 |
| 第四单元 | B2/B8 | 7,675 |
| 第五单元 | B2/B8 | 40,750 |
| 全部的 | 96,125 |
鉴于该地块的巨大潜力，V4 Architects 乐意与您探讨该地块的开发前景。如果您希望与建筑师会面，请与我们联系。
任期
自由持有。
租约
该房产目前的总收入为 每年1,169,834英镑根据可供下载的租赁协议书，
地点
现有办公场所占地面积大致如下：
| 西北区* | 2.07英亩 | 0.84公顷 |
| 西南区 | 3.70英亩 | 1.50公顷 |
| 总场地面积 | 5.77英亩 | 2.34公顷 |
*请注意，这包括已售出的办公楼 White Clarke House，其占地面积为 0.15 英亩/0.06 公顷。
Argyll Environmental 于 2015 年 8 月进行的现场检查评估（虽然需要更新）表明，该场地不存在任何问题，其结论为：“与相关现场检查报告中披露的信息相关的风险级别：
1）不太可能对房产价值产生不利影响，而且
2）该房产不属于1990年《环境保护法》第2A部分所定义的“污染土地”。
报告副本可供下载。
服务费
截至31日止年度的物业服务费预算英石 截至 2025 年 12 月，费用为 437,438 英镑。服务费账目和预算副本可通过数据室下载。
请参阅租赁明细表，其中显示目前的物业服务费缺口为 53,249 英镑，地税缺口为 100,225 英镑（不包括地税减免计划）。因此，总计每年缺口为 153,474 英镑。
市场评论及租金估值
根据我们的调查，米尔顿凯恩斯的商业地产市场依然强劲，本地企业及周边地区的办公空间需求旺盛。预计到2025年，优质办公楼的租金将达到每平方英尺35英镑，而位于商业园区的办公楼租金预计在每平方英尺25英镑左右。许多办公楼已被改建为住宅，这似乎有助于维持办公楼的租金水平。
我们建议伍德兰兹商业园的办公楼租金为每平方英尺 18 至 20 英镑。根据租赁计划，如果将西南区目前空置的办公空间出租，每年可增加约 305,928 英镑的租金收入。
总之：
| 当前总收入 | 每年1,169,833英镑 |
| 实际净收入（扣除亏损后） | 每年1,016,360英镑 |
| 出租空置区域所得净收入 | 每年1,474,808英镑 |
盟约
请参阅契约附表，详细了解租户信息。多元化的收入来源为投资者提供整体稳定的收入。
工程总承包
能源性能证书如下：
| 单元 | EPC评级 | 有效期至 |
| 落叶松屋 | C66 | 2032年1月25日 |
| 枫树屋 | B26 | 2032年11月24日 |
| 榆树屋 | ||
| 一楼 | B44 | 2032年4月5日 |
| 第一层 | C55 | 2029年8月13日 |
| 二楼 | B29 | 2033年11月28日 |
| 山毛榉屋 | ||
| 一楼 | B49 | 2032年11月20日 |
| 第一层 | B40 | 2032年11月20日 |
| 灰屋 | ||
| 一楼 | B44 | 2032年11月20日 |
| 第一层 | C54 | 2029年8月12日 |
| 柳树屋 | D100 | 2027年10月4日 |
| 桦树屋 | B43 | 2032年4月18日 |
| 雪松屋 | C69 | 2035年7月21日 |
应课税值
根据美国之音网站的信息，应税价值如下：
| 落叶松屋 | £77,000 |
| 枫树屋 | £44,000 |
| 榆树屋 | |
| 一楼 | £16,750 |
| 第一层 | £18,750 |
| 山毛榉屋 | |
| 一楼 | £90,500 |
| 第一层 | £65,000 |
| 灰屋 | |
| 一楼 | £65,500 |
| 第一层 | £57,000 |
| 柳树屋 | £100,000 |
| 桦树屋 | |
| 一楼 | £60,000 |
| 第一层 | £63,000 |
| 雪松屋 | £75,500 |
对于应税价值为 51,000 英镑或以上的企业，商业税率乘数为 55.5 便士；对于应税价值低于 51,000 英镑的企业，商业税率乘数为 49.9 便士。
增值税
该房产已登记增值税。预计此次出售将被视为持续经营转移 (TOGC)。
提议
我们被指示在以下地区寻求报价 1020万英镑 （一千零二十万英镑），以合同为准
分析
以要价购买的收益情况如下：
| 当前总收入 | 每年1,169,833英镑 10.75% |
| 实际净收入（扣除亏损后） | 每年1,016,360英镑 9.34% |
| 出租空置区域所得净收入 | 每年1,474,808英镑 13.55% |
要价反映了以下分析：
高收益办公楼群——西北区
应用净初始收益率 9.00% 对收入而言，这部分投资的评估为 424万英镑.
提供重建机会的办公楼 – 西南区
本节评估价格为 594万英镑代表：
| 当前总收入 | 每年763,201英镑 12.00% |
| 实际净收入（扣除亏损后） | 每年609,726英镑 9.59% |
| 出租空置区域所得净收入 | 每年1,474,808英镑 16.80% |
西南地块的投资价值由其每英亩 160 万英镑的地价来保证。
公司收购
该房产由一家位于英属维尔京群岛的单一购买实体（SPV）持有，以实现税务效率，特别是对于海外投资者而言（我们建议投资者寻求专业建议）。
鉴于收购特殊目的公司 (SPV) 的股份无需缴税，净购买成本为 1.50%（包括代理费和法律费用），公司收购的预计净初始收益率为 11.3%.
Singer Vielle金融服务
根据具体情况，预计可以安排一笔贷款，用于购买投资价值为 60% 的资产，期限为 3-5 年，仅付息，融资利差为 2.75%。因此，购买所需的股权资金约为 425 万英镑，股权回报率为 [此处应填写具体金额]。 15%.
房产购买价格商定为10,200,000英镑
贷款 60% 6,120,000 英镑
融资利率，利差为 2.75%，利差为 6.275%
股权价值 4,080,000 英镑
代理商 1.00% 102,000 英镑
法律 0.50% 51,000 英镑
银行安排费 1.00% 61,200 英镑
总成本 214,200 英镑
总购买金额 4,294,200 英镑
物业收入（实际净值）1,016,360 英镑
贷款成本 384,030 英镑
扣除债务成本后的盈余收入为 632,330 英镑
净资产收益率 14.73%
投资注意事项
在米尔顿凯恩斯获得高收益投资的机会；
该投资具有巨大的重建潜力；
收入来源于众多租户；
出租空置房屋将提高投资者的收益；
该投资项目提供了一个高收益的办公楼群和一个独立的、高收益的重建机会。
