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住宿
据我们了解，该物业提供以下住宿：
| 单元 1（GIA） | 莫里森 | 5,705平方米 | 61,411平方英尺 |
| 第二单元（NIA） | 地铁 | 84平方米 | 902平方英尺 |
| 第三单元（NIA） | 儿童协会 | 131平方米 | 1,413平方英尺 |
| 第四单元（NIA） | 卡片工厂 | 128平方米 | 1,377 平方英尺 |
一组平面图可供下载。
任期
自由持有。
租约
单元 1 – 总收入 96%
Morrisons 已在此经营超过 10 年，最初于 2015 年 3 月签订了一份为期 20 年的租赁合同。该租户于 2025 年 3 月签订了一份续租协议，延长了原租赁期限，并表明了其对该地点的持续经营承诺。作为重组租赁合同协议的一部分，该租户获得了 112.9 万英镑的资本投入。.
因此，该房产目前已出租。 WM Morrison 超市有限公司 签订一份为期20年、自31日起算的全责维修和保险租赁合同。英石 2025年3月，30日到期th 2045年3月（剩余有效期约19.25年).
目前的租金是 每年1,099,555.77英镑 （总租金为每平方英尺 17.90 英镑），该租金是根据 2025 年 3 月最近一次零售物价指数 (RPI) 调整后确定的。租金从 903,755.36 英镑上涨。该租赁合同享有每 5 年一次的与 RPI 挂钩的租金审查（上限分别为 1% 和 3%）。下一次租金审查将于 30 日进行。th 2030年3月。.
达勒姆路，1号单元，底层
让至 赛百味地产有限公司 签订一份为期15年、自20年起算的全责维修和保险租赁合同。th 2016年4月，到期日为19日th 2031年4月。租户可以选择在20日终止合同。th 2026年4月，需提前六个月通知。现行租金为 每年16,000英镑 （每平方英尺17.74英镑）。该租赁合同享有20日公开市场租金审查的优惠。th 2026年4月。赛百味已将部分店面转租给加盟商，租期至16日到期。th 2031年4月，年租金为16000英镑。.
达勒姆路2号单元，底层
让至 儿童协会 签订一份为期10年的全责维修和保险租赁合同，自15年起算。th 2016年3月，到期日为14日th 2026年3月。现行租金为 每年2万英镑 （每平方英尺 14.15 英镑）。.
达勒姆路3号单元，底层
让至 Sportswift Limited（商业名称 Card Factory） 为期 5 年的全面维修和保险租赁，从 1英石 2023年12月，30日到期th 租约至2028年11月到期。租户可选择于2027年1月15日提前终止租约，但需提前六个月通知。现行租金为： 每年12,000英镑 （每平方英尺 14.52 英镑）。.
因此，投资者将受益于总收入 每年1,147,555.80英镑, 其中 96% 源自 WM Morrison 超市有限公司
地点
场地面积约为 3.1 英亩（1.25 公顷）。.
在开发项目启动前，DTS Raeburn Limited公司于2013年进行了地质环境评估。评估报告的结论是：“所检测的土壤符合当前拟建项目的可接受范围，风险极低”。该报告的副本可在数据室下载。.
2021 年 8 月的煤矿开采报告（可供下载）指出，“该矿区不在当前地下采矿可能影响的地表区域内”，并且“不在任何计划中的未来地下煤矿开采可能影响的区域内”。.
盟约
WM Morrison 超市有限公司（公司编号：00358949） 报告了以下数字：
| 年度结束 | 2024年10月27日 | 2023年10月29日 |
| 收入 | £17,018,000,000 | £18,358,000,000 |
| 税前利润 | £2,728,000,000 | £51,000,000 |
| 净资产 | £6,371,000,000 | £3,693,000,000 |
本年度同店销售额增长 4.11 万亿英镑。持续经营业务的基本 EBITDA 为 8.35 亿英镑（2022/23 年：7.51 亿英镑），同比增长 11.21 万亿英镑。.
年内，集团以25亿英镑的价格将其旗下337个加油站业务出售给了MFG公司。此次战略性出售是集团专注于其最擅长的食品生产和零售业务战略的一部分。.
Morrisons是英国第五大连锁超市，市场份额为8.6%（数据来源：Kantar）。其核心宗旨和商业模式是让每个人都能负担得起优质食品。截至报告期末，该集团拥有495家超市、966家便利店以及强大的线上业务。另有658家门店采用特许经营模式。集团员工总数超过11.8万人。欲了解更多信息，请访问[此处插入链接]。 www.morrisons-corporate.com.
Subway Realty Limited（公司编号：04174473） 报告了以下数字：
| 年度结束 | 2024年12月31日 | 2023 年 12 月 31 日 |
| 周转 | 49,216,949 | £46,777,346 |
| 税前利润 | £3,908,603 | £3,523,987 |
| 净资产 | £13,255,213 | £10,366,280 |
Subway Realty Limited 是 Subway International Holdings BV 的全资子公司，隶属于该集团的欧洲业务部门。Subway Realty Limited 与业主签订租赁合同，并将租赁物业转租给加盟商。该公司已成为英国领先的特许经营公司之一。.
赛百味品牌于1965年在美国创立，如今已发展成为全球最大的餐饮品牌之一，业务遍及100多个国家。在英国和爱尔兰，赛百味拥有超过2500家门店。欲了解更多信息，请访问 www.subway.com.
儿童协会（慈善机构编号：221124）, 英国儿童慈善机构（正式名称为英国教会儿童协会）是一家全国性的儿童慈善机构，其宗旨是改善儿童和青少年的生活以及相关的社会态度。该慈善机构在英格兰和威尔士拥有超过100家零售店。截至2024年，该慈善机构报告的总收入为40,307,000英镑，净资产为45,965,000英镑。欲了解更多信息，请访问[此处插入链接]。 www.childrenssociety.org.uk.
Sportswift有限公司（公司编号3493972） 报告了以下数字：
| 年度结束 | 2025年1月31日 | 2024年1月31日 |
| 收入 | £507,769,000 | £483,251,000 |
| 税前利润 | £72,957,000 | £68,568,000 |
| 净资产 | £71,490,000 | £163,364,000 |
英国商店销售额为 4.938 亿英镑，比上年增加 2560 万英镑或 +5.5%，同类销售额为 +3.3%。
Sportswift Limited 以 Card Factory 的名义进行交易，是英国领先的贺卡、服饰和礼品专业零售商，在英国和爱尔兰拥有 1,000 多家门店，其网站 www.cardfactory.co.uk 并通过主要在英国和澳大利亚的特许经营店和合作店进行供货。该公司隶属于Card Factory plc集团。
工程总承包
能源性能证书如下：
| 莫里森 | C74 | 有效期至2035年11月 |
| 地铁 | B49 | 有效期至2028年4月 |
| 儿童协会 | B38 | 有效期至2026年3月 |
| 卡片工厂 | B42 | 有效期至2026年3月 |
服务费
根据30th根据2026年6月的预算，租户应缴纳的服务费如下：
| 单元1 | 地铁 | £5,431.49 |
| 单元2 | 儿童协会 | £8,825.38 |
| 第三单元 | 卡片工厂 | £8,554.12 |
| 全部的 | £22,811.00 |
Morrisons的租赁合同中没有服务费条款，但租户必须向房东支付合理比例的费用，以维护通道和服务设施的良好状态。该服务费还涉及三个零售单元周围公共区域的维护。.
服务费账目和预算副本可供下载。.
应课税值
根据美国之音网站的信息，应税价值如下：
| 单元 | 描述 | 应课税值 |
| 莫里森 | 超市及场所 | £890,000 |
| 单元 1（地铁） | 商店及场所 | £15,250 |
| 第二单元（儿童协会） | 商店及场所 | £21,750 |
| 第三单元（卡片工厂） | 商店及场所 | £20,750 |
对于应税价值为 51,000 英镑或以上的企业，商业税率乘数为 55.5 便士；对于应税价值低于 51,000 英镑的企业，商业税率乘数为 49.9 便士。
增值税
该房产已登记增值税。预计此次出售将被视为持续经营转移 (TOGC)。
提议
我们被指示寻找一个数字 £16,530,000 （一千六百五十三万英镑），须遵守合同，反映出净初始收益率为 6.5%.
公司收购
该房产由一家位于英属维尔京群岛的单一购买实体（SPV）持有，以实现税务效率，特别是对于海外投资者而言（我们建议投资者寻求专业建议）。.
鉴于收购特殊目的公司 (SPV) 的股份无需缴税，净购买成本为 1.50%（包括代理费和法律费用），公司收购的预计净初始收益率为 6.84%.
Singer Vielle金融服务
根据具体情况，预计可以安排一笔贷款，用于购买投资价值为 60% 的资产，期限五年，仅付息，融资利差为 2.25%。因此，购买所需的股权资金约为 700 万英镑，股权回报率为 [此处应填写具体回报率]。 8.3%.
房产购买价格商定为16,530,000英镑
贷款 60% 9,918,000 英镑
融资利率 5.75%
股权价值 6,612,000 英镑
代理商 1.00% 165,300 英镑
法律 0.50% 82,650 英镑
银行安排费 1.00% 66,120 英镑
总成本 314,070 英镑
总购买金额 6,926,070 英镑
房产收入 1,147,555.80 英镑
贷款成本 570,285 英镑
扣除债务成本后的盈余收入为 577,271 英镑
净资产收益率 8.33%
投资注意事项
这是一个获得长期收益型食品店投资的机会；;
这项投资无疑会带来收益，因为该物业已出租给英国第五大连锁超市“莫里森”；;
剩余租期约19.25年，极具吸引力，且无中断条款；;
该租赁合同受益于与零售物价指数挂钩的租金调整；;
该物业是该地区主要的食品商店，没有其他超市运营商与之竞争；;
出租给全国连锁企业 Subway、“Card Factory”和 The Children's Society 的三间零售店面可带来额外收入；;
自由持有。
