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住宿
该物业已根据 BKR 楼层平面图进行测量，并提供以下住宿：
| 一楼？内部净面积 | ||
|---|---|---|
| 净临街面 | 8.76米 | 28?9? |
| 总临街面积 | 9.14米 | 30?0? |
| A区 | 53.05平方米 | 571 平方英尺 |
| B区 | 60.39平方米 | 650 平方英尺 |
| C区 | 650 平方英尺 | 704 平方英尺 |
| 余 | 58.62平方米 | 631 平方英尺 |
| 伊察 | 1,151 | |
| 一楼总面积 | 237.45平方米 | 2,556 平方英尺 |
| 第一层 | ||
| 净内部面积 | 108.69 平方米 | 1,170 平方英尺 |
| 总内部面积 | 136.84 平方米 | 1,473 平方英尺 |
| 总净内部面积 | 346.14 平方米 | 3,726 平方英尺 |
测量的调查可供下载，并将重新发送给购买者，费用为 695 英镑 + 增值税。
任期
自由持有。
租赁
底层出租给 水石书商有限公司 有效全面维修和投保，期限为5年，从2020年1月16日开始，到2025年1月15日到期。
目前的租金是 每年 65,000 英镑 根据我们的分析，A 区相当于 56.50 英镑。
该房产自 1997 年以来一直被一家书商占用（最初为 Ottakar's，2006 年被收购后以 Waterstones 品牌命名）。 2019 年 11 月的续租表明 Waterstones 希望继续留在该物业。租金从每年 79,000 英镑重新调整为每年 65,000 英镑。
目前一楼是空的。直到最近，它还被立博 (Ladbrokes) 占用，立博在 2022 年 4 月 19 日的租约中行使了终止选择权。之前的租金为每年 18,000 英镑。
承租人有权根据租赁使用后服务场区域，但须根据 1991 年授予契据支付服务费。
增值机会
一楼目前空置，提供转租机会。我们还建议，在获得必要的规划许可的情况下，它可以用于多种替代用途，包括改建为住宅。
可供下载的是拟议住宅方案的平面图，其中包括一套总面积为 68 平方米（732 平方英尺）的两居室公寓和一套总面积为 50 平方米（538 平方英尺）的一居室公寓。现有的街道入口可以从底层提供独立的独立通道，这对于未来的改建或翻新工程来说是一个重大好处。
据 Zoopla 称，Barnstaple 公寓的平均估价为 150,000 英镑（每平方英尺超过 200 英镑）。相比之下，一楼的分摊购买价格仅为每平方英尺 50 英镑。
盟约
Waterstones Booksellers Limited（公司编号：00610095）报告了以下数据；
| 2021 年 4 月 24 日 | 2020 年 4 月 25 日 | |
|---|---|---|
| 收入 | 230,885,000英镑 | 376,024,000 英镑 |
| 税前利润 | 4,172,000 英镑 | 21,048,000英镑 |
| 净资产 | 63,382,000英镑 | 60,501,000英镑 |
Waterstones 成立于 1982 年，是一家领先的书籍、文具和其他相关产品零售商，通过英国、爱尔兰共和国、马恩岛、泽西岛、荷兰和比利时的连锁书店以及通过 Waterstones.com 进行在线销售电子商务网站。据其网站显示，该公司在 280 多家书店拥有 3,000 名员工。 Waterstones 在其部分商店内的咖啡馆和餐馆出售咖啡和食品，举办公共和私人活动，并支持大量文学节。
在因 Covid-19 大流行而强制关闭商店之前，书籍需求强劲。关闭后，在线业务表现强劲。公司成功地将配送中心转变为在线履行业务，并且通过尽早采取削减成本的行动，大大减轻了对盈利能力的总体影响。欲了解更多信息，请访问 www.waterstones.com.
增值税
该财产被选择缴纳增值税。我们预计此次出售应能够被视为持续经营权转移（TOGC）。
提议
我们被指示寻找一个数字 760,000 英镑 （七十六万英镑），根据合同，反映净初始收益率 8.12% 假设标准购买者成本为 5.42%。
以要价购买反映了 9.0% 回报为 686,000 英镑，而一楼空置住宿仅需 74,000 英镑（每平方米 538 英镑/每平方英尺 50 英镑）。
请注意，购买者将被重新收取数据室中提供的测量调查费用（695 英镑+增值税）和搜索费用（875 英镑+增值税）。
请注意，购买者将被收取购买价格 1.0% 的交易费加上增值税。
投资注意事项
有机会获得巴恩斯特珀尔市中心的永久业权商业地产投资；
该物业占据黄金地段的零售场地；
一楼安全出租给 Waterstones（净资产 6340 万英镑）；
租金从每年 79,000 英镑调整为每年 65,000 英镑；
租户自 1997 年以来一直在使用（作为 Ottakars，在续约后于 2014 年将租约归属 Waterstones。他们随后于 2020 年 1 月续租了租约，表明了他们对该地点的承诺；
空置的独立一楼提供重新出租或转换为住宅用途的机会（根据规划），以提高价值；
以要价购买将为投资者提供有吸引力的净初始收益率和相对于上部部分的较低资本价值；
对投资者有吸引力的手数；
