2025年租房者权利法案

房地产投资者的转折点

住宅格局正在发生变化

《2025年租房者权益法案》是近几十年来对英格兰私人租赁行业最重大的改革。其核心条款将于2026年5月1日起生效，并将从根本上改变住宅投资的风险状况、管理负担和回报动态。.

对于持有住宅物业的投资者，或者那些一直在权衡住宅物业与其他资产类别的投资者来说，现在是重新评估的时候了。.

该法案的实际作用

无过错驱逐制度的终结

第 21 条——允许房东无需给出理由即可收回房屋的机制——将于 2026 年 5 月 1 日起废除。届时，房东只能通过基于证据的第 8 条途径收回房屋，这要求房东引用具体的法定理由（例如拖欠租金、出售房产或自住），并在法庭上满足日益增长的举证责任。.

由于法院从索赔到收回房产的平均时间为 27 周，而且预计这一时间还会延长，因此从问题租户手中收回房产的成本和不确定性显著增加。.

租约变为无限期。

所有符合条件的租赁都将转为定期续租——按月滚动续租，没有固定终止日期。固定租期不再适用。此前依赖租约到期作为自然退出点的房东将发现这一选择已不复存在。.

租金上涨受到限制

租金每年只能上涨一次，且须提前两个月通知，并遵循法定程序。租户被积极鼓励向一级法庭提出异议，质疑租金上涨——至关重要的是，任何法庭裁决均不得追溯既往。对租金上涨提出上诉实际上可以暂停租金上涨，这极大地激励了租户提出异议。.

预付租金和押金

房东不得再要求租户预付超过一个月的租金。竞价租房的行为已被禁止。押金规定基本保持不变，但违规的后果——包括被阻止收回房屋——更加严重。.

更大的执法权力

租金返还令——允许租户向不合规的房东追讨最多两年的租金——如今最高赔偿额翻倍，诉讼时效也延长。该法令适用于信誉良好的房东，公司架构不再能起到保护作用。新的私人租赁行业数据库将公开房东的合规记录。.

为什么一些投资者正在关注商业领域

在此背景下，许多投资者正在重新审视商业地产——这并非是对住宅监管的一种反应，而是经过深思熟虑后重新调整其资本可以产生可靠、有保障的收入的领域。.

与商业租赁形成鲜明对比：

• 租赁确定性： 商业租赁通常为 5 年、10 年或 15 年，并根据 1954 年《房东与租户法》规定了合同条款。目前还没有与按月滚动租赁类似的 APT（公寓式酒店租赁）模式。.
  
• 拥有： 商业房东不受住宅收回房产制度的约束。在适用情况下，没收房产的程序与住宅收回房产的程序截然不同。.
  
• 租房评价： 商业租赁中常见的做法包括只涨不跌的租金审查、与指数挂钩的条款以及公开市场审查——这些都不受 FTT 挑战。.
  
• 租户义务： 全责维修和保险（FRI）租赁合同规定，建筑物的维护、保险和运营成本完全由租户承担。房东的净收入是真正意义上的净收入。.
  
• 目前尚未出现监管方面的逐步加强： 虽然商业地产有其自身的合规环境，但它并没有像现在住宅领域那样，不断加强对租户的保护。.

吸引投资者特别关注的领域包括工业和物流、路边和汽车餐厅、必需品零售（便利店、药店、食品店）以及以20-25年租约出租给机构或上市公司的长期收益型资产。在当前的法律环境下，这些资产类型提供的收益、可预测性和租赁保障是住宅地产无法比拟的。.

本文仅供一般信息参考，不构成法律或财务建议。投资者应根据自身具体情况寻求独立建议。Singer Vielle Limited 是一家商业地产投资代理公司。.