¿Qué es la rentabilidad inicial neta y por qué es importante para los inversores en propiedades comerciales?

Comprender el número más importante en cualquier decisión de inversión en propiedades comerciales.

Si eres nuevo en la inversión inmobiliaria comercial, te encontrarás con el término Rentabilidad Inicial Neta (RIN) a los pocos minutos de analizar tu primera oportunidad. Es la métrica más importante para comparar inversiones comerciales, pero también una de las más incomprendidas. A continuación, te explicamos qué significa, cómo se calcula y por qué es importante.

¿Qué es el rendimiento inicial neto?

La Rentabilidad Inicial Neta es el ingreso anual por alquiler que genera una propiedad, expresado como un porcentaje del precio de compra, después de deducir los gastos de adquisición, como el impuesto de timbre, los honorarios del agente inmobiliario y los gastos legales. Le indica, de un vistazo, el retorno de ingresos que puede esperar desde el primer día de propiedad en relación con el monto total invertido.

La fórmula es sencilla:

Por ejemplo, una propiedad que genera 60.000 libras esterlinas anuales en renta, comprada por 1.000.000 de libras esterlinas con unos costes de adquisición de aproximadamente 75.000 libras esterlinas, reflejaría un rendimiento inicial neto de aproximadamente 5,71 TP4T.

¿Por qué importa el rendimiento?

La rentabilidad permite a los inversores comparar propiedades de diferentes tamaños, sectores y ubicaciones de forma consistente. Un local comercial en una ciudad pequeña que genera un NIY de 7% y un edificio de oficinas en el centro de la ciudad que genera un NIY de 5% pueden evaluarse en paralelo, independientemente de sus precios absolutos o niveles de alquiler.

Por regla general, una mayor rentabilidad refleja un mayor riesgo, ya sea por un contrato de arrendamiento más corto, un inquilino menos solvente, una ubicación secundaria o una combinación de los tres factores. Una menor rentabilidad suele reflejar una mayor seguridad: un contrato de arrendamiento más largo, un inquilino nacional sólido y una ubicación privilegiada. Los inversores deben decidir en qué punto de este espectro se sitúa su tolerancia al riesgo.

¿Cuál es el rango de rentabilidad típico en el mercado comercial del Reino Unido?

La rentabilidad varía considerablemente según el sector y la calidad de cada oportunidad. A modo de orientación general:

• Locales comerciales de primera categoría en zonas céntricas, alquilados a una cadena nacional mediante un contrato de arrendamiento a largo plazo: 6% a 8%.
• Comercio minorista secundario en ciudades regionales con contratos de arrendamiento más cortos: de 8% a 10%+
• Propiedades industriales y de distribución: de 4,5% a 7%
• Oficinas: de 6% a 8%, según la ubicación y la duración del contrato de arrendamiento.
• Sectores alternativos como la recarga de vehículos eléctricos, los consultorios médicos y los establecimientos con servicio para autos: 6% a 8%

En Singer Vielle, la mayoría de las inversiones que comercializamos se sitúan en el rango de 200.000 a 10 millones de libras esterlinas, con rendimientos que suelen oscilar entre 5,5% y 9%, dependiendo del sector y del perfil del arrendamiento.

Rentabilidad inicial neta frente a rentabilidad bruta: ¿cuál es la diferencia?

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra, sin deducir los gastos de adquisición. Es una cifra menos precisa y puede resultar engañosa al comparar oportunidades, ya que los gastos de adquisición pueden variar significativamente según el precio del inmueble y el tipo impositivo aplicable sobre la transmisión de la propiedad. Utilice siempre la rentabilidad neta inicial al comparar inversiones.

¿Puede variar el rendimiento después de la compra?

El rendimiento neto inicial (NIY) en el momento de la compra es fijo: refleja los ingresos y el precio en ese momento. Sin embargo, el rendimiento efectivo de su inversión variará con el tiempo a medida que se revisen los alquileres. Muchos contratos de arrendamiento comercial incluyen revisiones de alquiler al alza, generalmente cada cinco años, lo que significa que los ingresos —y, por lo tanto, el rendimiento sobre el precio de compra original— solo pueden aumentar. Esta es una de las características que hacen que los inmuebles comerciales a largo plazo sean atractivos como activo generador de ingresos.

Una nota sobre la compresión del rendimiento

Cuando la fuerte demanda de un tipo de inversión en particular eleva los precios, la rentabilidad disminuye; esto se conoce como compresión de la rentabilidad. Entre 2012 y 2022 se observó una importante compresión de la rentabilidad en la mayoría de los sectores inmobiliarios comerciales, ya que los inversores buscaban activos generadores de ingresos en un entorno de bajas tasas de interés. Comprender la situación actual de la rentabilidad en relación con su rango histórico es fundamental para evaluar si una oportunidad individual tiene un precio justo.

En Singer Vielle, cada propiedad que comercializamos incluye un resumen financiero completo que muestra el ingreso neto anual, el alquiler anual, la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento y las condiciones del inquilino. Si desea hablar sobre alguna de nuestras oportunidades actuales, póngase en contacto con nosotros.