Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025

Un punto de inflexión para los inversores inmobiliarios

El panorama residencial está cambiando.

La Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 representa la reforma más importante del sector de alquiler privado en Inglaterra en una generación. Sus disposiciones principales entrarán en vigor el 1 de mayo de 2026 y modificarán radicalmente el perfil de riesgo, la carga administrativa y la dinámica de rentabilidad de la inversión residencial.

Para los inversores que poseen propiedades residenciales, o para aquellos que han estado sopesando las propiedades residenciales frente a otras clases de activos, este es un momento para reevaluar la situación.

Lo que realmente hace la ley

El fin de los desalojos sin causa justificada

El artículo 21 —el mecanismo que permitía a los arrendadores recuperar la posesión sin dar una razón— se suprime a partir del 1 de mayo de 2026. La posesión solo se podrá obtener mediante el procedimiento del artículo 8, basado en pruebas, que exige a los arrendadores citar un fundamento legal específico (como el impago del alquiler, la venta de la propiedad o la ocupación por parte del propietario) y cumplir con una carga probatoria cada vez mayor ante los tribunales.

Dado que los tribunales ya operan con un plazo medio de 27 semanas desde la reclamación hasta la recuperación de la posesión, y se prevé que ese plazo se alargue, el coste y la incertidumbre de recuperar una propiedad de un inquilino problemático aumentan considerablemente.

Los contratos de arrendamiento se convierten en contratos indefinidos.

Todos los contratos de arrendamiento incluidos en el ámbito de aplicación se convierten en contratos periódicos garantizados: acuerdos mensuales renovables sin fecha de finalización fija. Los plazos fijos desaparecen. Los propietarios que antes consideraban la expiración del contrato como el punto de salida natural verán que esa opción ya no existe.

Aumentos de alquiler restringidos

Los alquileres solo pueden incrementarse una vez al año, con un preaviso de dos meses, mediante un procedimiento legal. Se anima a los inquilinos a impugnar los aumentos ante el Tribunal de Primera Instancia; y, lo que es fundamental, ninguna resolución del tribunal puede aplicarse retroactivamente. Apelar un aumento de alquiler lo suspende de facto, lo que incentiva a los inquilinos a presentar una reclamación.

Alquiler y depósitos por adelantado

Los propietarios ya no pueden exigir más de un mes de alquiler por adelantado. Se prohíben las pujas por el alquiler. Las normas sobre depósitos se mantienen prácticamente sin cambios, pero las consecuencias del incumplimiento —incluidos los procedimientos de desahucio bloqueados— son más severas.

Mayores facultades para hacer cumplir la ley

Las órdenes de reembolso de alquiler —que permiten a los inquilinos recuperar hasta dos años de alquiler de los propietarios que incumplen la normativa— ahora tienen un límite máximo duplicado y un plazo de prescripción ampliado. Se aplican a los propietarios con mejor historial, y las estructuras corporativas ya no ofrecen protección. Una nueva base de datos del sector de alquiler privado hará público el historial de cumplimiento.

Por qué algunos inversores están mirando el sector comercial

En este contexto, varios inversores están reconsiderando el mercado inmobiliario comercial, no como reacción a la regulación residencial, sino como una reevaluación meditada de dónde su capital puede generar ingresos fiables y bien protegidos.

El contraste con el arrendamiento comercial es marcado:

• Certeza en el arrendamiento: Los contratos de arrendamiento comercial suelen tener una duración de 5, 10 o 15 años, con cláusulas de prórroga según la Ley de Arrendamiento de 1954. No existe un equivalente al contrato de arrendamiento mensual renovable.
  
• Posesión: Los propietarios de locales comerciales no están sujetos al régimen de desalojo de viviendas. La rescisión del contrato de arrendamiento, cuando procede, es un proceso sustancialmente diferente.
  
• Análisis del alquiler: Las revisiones de renta únicamente al alza, las cláusulas indexadas y las revisiones de mercado abierto son habituales en los contratos de arrendamiento comercial, ninguna de las cuales está sujeta a la impugnación del impuesto sobre las transacciones financieras.
  
• Obligaciones del inquilino: Los contratos de arrendamiento con obligación de reparación y seguro a cargo del inquilino (FRI, por sus siglas en inglés) transfieren directamente los gastos de mantenimiento, seguro y funcionamiento del edificio al arrendatario. El ingreso neto del arrendador es realmente neto.
  
• Aún no hay una escalada regulatoria: Si bien el sector inmobiliario comercial tiene su propio marco normativo, no está sujeto a la creciente normativa de protección del inquilino que ahora se está implementando en el sector residencial.

Entre los sectores que atraen un interés particular por parte de los inversores se incluyen el industrial y el logístico, los establecimientos de comida rápida y autoservicio, el comercio minorista esencial (tiendas de conveniencia, farmacias, supermercados) y los activos de renta fija arrendados a entidades institucionales o cotizadas con contratos de 20 a 25 años. Este tipo de activos ofrece rentabilidad, previsibilidad y seguridad en los arrendamientos que el sector residencial simplemente no puede igualar en el actual marco legislativo.

Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento legal ni financiero. Los inversores deben buscar asesoramiento independiente adaptado a sus circunstancias específicas. Singer Vielle Limited es una agencia de inversión inmobiliaria comercial.