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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y proporciona el siguiente área interna bruta:
| Planta baja | 3.313,28 m2 | 35,665 pies cuadrados |
Hay un conjunto de planos de planta disponibles para descargar y el informe de inspección medido se enviará nuevamente al comprador a un costo de £ 695 + IVA.
Sitio
Estimamos que el área del sitio es de aproximadamente 0,88 hectáreas (2,16 acres), lo que proporciona una cobertura baja del sitio de 38%.
En septiembre de 2022, Argyll Environmental obtuvo una evaluación de soluciones del sitio, la cual indica que el sitio ha superado las pruebas de contaminación y riesgo de inundación, y que no se han identificado responsabilidades. No se requieren medidas adicionales. Puede descargar una copia del informe en la sala de datos.
Planificación
La propiedad se beneficia del consentimiento de planificación no alimentaria Open A1.
El uso permitido en el contrato de arrendamiento ocupacional es "como una tienda minorista para la venta y exhibición de carpas, equipos para acampar, caravanas y actividades al aire libre y accesorios relacionados asociados, ropa y calzado auxiliares de protección/aislamiento para exteriores (pero siempre que el área de venta minorista para dicha ropa y calzado no cubra más de 20% del área neta del piso de la unidad minorista) y artículos auxiliares para los mismos junto con oficinas de cafetería auxiliares y almacenes o para la venta minorista de dichos bienes (excluyendo alimentos y bebidas) dentro de la Clase A1 (a) del Anexo de la Orden de Planificación Urbana y Rural (Clases de Uso) de 1987".
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Tenencia
La propiedad se alquila a Ir al aire libre al por menor limitada en un arrendamiento de reparación y seguro completo, sujeto a una Lista de Condiciones, por un plazo de 20 años a partir del 18 de marzo de 2013, que vence el 17 de marzo de 2033 (más de 10 años de plazo de arrendamiento no vencido).
El alquiler actual es £152,396 por año (£46 por m² / £4,27 por pie cuadrado). Hay cinco revisiones anuales de renta, solo al alza, la próxima el 18 de marzo de 2023, hasta el mayor valor entre la renta vigente y el Valor de Mercado Abierto, con un límite de 3% anuales compuestos.
El contrato de arrendamiento original no incluía opciones de rescisión para el inquilino. Debido a la pandemia de COVID-19, el inquilino renegoció los términos del contrato de arrendamiento de sus tiendas con sus respectivos arrendadores e insistió en que se incluyeran opciones de rescisión en sus contratos. Por lo tanto, de acuerdo con una Escritura de Modificación del contrato de arrendamiento de fecha 4 de diciembre de 2020, existe una opción de rescisión para el inquilino el 29 de septiembre de 2025 y el 29 de septiembre de 2030, sujeta a un preaviso mínimo de seis meses.
Pacto
Outdoors Retail Limited (Co. No. 12659342) informó las siguientes cifras:
| Rotación | £316,320,000 |
| Beneficios pre-impuesto | £21,494,000 |
| Fondos de Accionistas | £45,704,000 |
La misión de Go Outdoors es inspirar y equipar a todos para la vida al aire libre. Go Outdoors es la tienda líder en el Reino Unido especializada en actividades al aire libre, con la más amplia gama de ropa, calzado y equipamiento para actividades al aire libre, además de ofrecer una amplia gama de actividades, como senderismo, acampada, caravanas, ciclismo, pesca, running y equitación. Para más información, consulte www.gooutdoors.co.uk.
La empresa es una subsidiaria de propiedad total de JD Sports Fashion Plc.
Establecido en 1981, JD Group es un minorista omnicanal líder mundial de marcas de deportes, moda y actividades al aire libre. El Grupo ahora tiene aproximadamente 3400 tiendas en 32 territorios, con una fuerte presencia en el Reino Unido, Europa, América del Norte y Asia Pacífico. Para el año que finalizó el 29 de enero de 2022, JD Sports Fashion Plc reportó ingresos de £8.6 mil millones, ganancias antes de impuestos de £654.7 millones y un patrimonio total de £2.4 mil millones..
Las cuentas indican que “nuestros negocios de actividades al aire libre tuvieron un año mucho mejor, con una mayor demanda de vacaciones en el Reino Unido y un reconocimiento general de los beneficios para la salud física y mental de pasar tiempo al aire libre, lo que se combina para impulsar una fuerte demanda de categorías de vida al aire libre y ciclismo en particular”… “confiamos en que la gente buscará mantener un estilo de vida más activo y que el ambiente acogedor y atractivo en todas nuestras tiendas seguirá inspirando a la gente a pasar tiempo al aire libre”.
El progreso positivo en el negocio de Outdoor se refleja en que, a pesar de que la mayoría de las tiendas permanecieron cerradas durante el primer trimestre, se registraron ingresos récord en Outdoor durante el año, con unas ventas totales de 513,4 millones de libras (2021: 359,3 millones de libras). Outdoor también recuperó la rentabilidad durante el período, con unos beneficios antes de impuestos de 25,9 millones de libras.
Tras una fuerte caída de las ventas debido a la pandemia de COVID-19, en junio de 2020 Go Outdoors designó a Deloitte como su administrador para revisar el negocio y supervisar un proceso de reestructuración que implicó la venta del negocio a JD Sports por 56,5 millones de libras. Como parte del acuerdo, Go Outdoors obtuvo una licencia para ocupar las 67 tiendas existentes en la fecha de la administración concursal hasta octubre de 2021, lo que le permitió negociar nuevos contratos de arrendamiento con los respectivos propietarios. Como resultado, muchas tiendas se han mantenido con los alquileres reajustados.
Oportunidades de valor subyacente
Si el inquilino ejerce su opción de descanso en septiembre de 2025 y desocupa la propiedad, sugerimos que existe un potencial significativo para buscar un cambio de uso para industrial, sujeto a planificación.
Ha habido una adopción exponencial y un crecimiento sostenido en todos los aspectos del mercado industrial. La escasez de existencias disponibles ha elevado los alquileres y los valores de capital a niveles de referencia. 2021 vio un crecimiento promedio de alquiler a más de 25%, un poco por encima de los pronósticos independientes anteriores a Covid-19 de 3-5%, que en sí mismo fue una predicción sólida. Los alquileres se han incrementado hasta tal punto que las instalaciones industriales secundarias están atrayendo alquileres por encima de los acuerdos de nueva construcción de 12 a 18 meses antes. La falta de propiedades construidas especulativamente no solo permite un crecimiento récord de alquileres en locales secundarios, sino que también ofrece oportunidades para que los desarrolladores impulsen aún más los alquileres en la entrega de espacio de Grado A.
El mercado industrial de Worcestershire ha experimentado una actividad significativa, con una demanda y una ocupación excepcionalmente altas, una oferta inmediata críticamente baja y una cartera de proyectos de desarrollo insignificante. Como resultado, los promotores han decidido construir de forma especulativa, por ejemplo, en el proyecto St Modwen's Nunnery Park, en el extremo este de Worcester, donde edificios de 19.000, 27.500 y 48.000 pies cuadrados, terminados en 2020, se alquilaron casi inmediatamente después del confinamiento con alquileres de entre 6,50 y 6,75 libras por pie cuadrado en contratos de arrendamiento a 10 años, que ahora se consideran altamente reversionables.
St Modwen se comprometió a realizar nuevas construcciones especulativas en el Parque Empresarial Broomhall, en el extremo sur de Worcester. El promotor ofreció un precio de 7,25 libras por pie cuadrado para una unidad de 30.000 pies cuadrados. Se entiende que ya se ha cerrado un acuerdo con una renta nominal de 8 libras por pie cuadrado. (Fuente: cordero harris).
Con respecto a la propiedad en cuestión, si se buscara cambiar el uso a industrial, se advierte que existe una clara falta de oferta de unidades de tamaño similar, con una fuerte demanda local/regional. La configuración de la unidad es tal que también debe permitir la subdivisión si es necesario.
Se nos informa que es probable que la propiedad tenga un alquiler de alrededor de £6.00 por pie cuadrado. Por lo tanto, un valor de alquiler implícito de £213,990 por año basado en valores industriales.
Alternativamente, el sitio de baja densidad ofrece un considerable potencial de redesarrollo para una variedad de usos, sujeto a planificación.
IVA
La propiedad se elige para el IVA. Anticipamos que la venta debe ser capaz de ser tratada como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas de £2,500,000 (Dos Millones Quinientas Mil Libras), sujeto a contrato, reflejando un rendimiento neto inicial de 5.73%, asumiendo unos costes de comprador estándar de 6,38%.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrarán nuevamente los costos del estudio medido (£ 695 + IVA) y las búsquedas (£ 2,032.07) que se proporcionan en la sala de datos.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrará una tarifa de transacción de £10,000 más IVA.
Consideraciones de inversión
Una oportunidad de adquirir una inversión de almacén minorista de dominio absoluto;
Let to Go Outdoors Retail Limited, una subsidiaria de propiedad absoluta de JD Sports (capitalización de mercado: £8,2 mil millones);
Alquiler de paso bajo de £ 4,27 por pie cuadrado en comparación con los alquileres industriales que superan las £ 6,00 por pie cuadrado. Próxima revisión de alquiler en marzo de 2023;
Situada en una ubicación comercial establecida, rodeada de numerosos usos, incluidos el industrial y comercial;
La propiedad se encuentra en un sitio de 2.16 acres con una cubierta de sitio baja de 38%;
Futuro uso alternativo y potencial de redesarrollo;
La propiedad se sustenta en valor de uso industrial;
Una compra al precio solicitado refleja un rendimiento inicial neto atractivo;
