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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y actualmente ofrece las siguientes áreas de piso:
| Alojamiento | pies cuadrados | Metros cuadrados |
| Almacén en planta baja | 25,102 | 2,331.98 |
| Auxiliar Planta Baja | 1,354 | 125.79 |
| Primer piso | 3,129 | 290.68 |
| Superficie bruta total del suelo interno | 29,585 | 2,748.45 |
Se debe tener en cuenta que el área pactada entre el propietario y el inquilino en la última revisión del alquiler, y utilizada para la reciente renovación del contrato de arrendamiento, es de 28.323 pies cuadrados / 2.631,29 metros cuadrados.
Las áreas enumeradas en el cronograma anterior muestran la configuración actual después de las modificaciones realizadas por el inquilino.
A set of floor plans and measurements is available to download.
Tarifas
El valor catastral es de 165.000 libras. El multiplicador del impuesto comercial es de 54,6 peniques por libra, lo que resulta en una obligación tributaria para el inquilino de 90.090 libras.
Sitio
El área del sitio se extiende a aproximadamente 1,36 acres / 0,55 hectáreas, proporcionando una cobertura del sitio del orden de 42%.
A Desktop Environmental Assessment was undertaken in June 2024 by Ramboll which reported the Contaminated Land Risk Ranking at “Low” and the Regulatory Flood Designation as “Flood Zone 1 (low probability of fluvial flooding).
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Tenencia
The property is let to UAV Tactical Systems Limited (Company number 5241592) on a full repairing and insuring lease for a term of 10 years from 10th October 2024, expiring 9th October 2034 at a current rent of £226.500 por año which equates to £8.00 per sq ft based upon the floor agreed at the lease renewal in 2024.
The lease provides for a tenant’s break clause on 10th October 2030, the 6th anniversary of the term, subject to serving notice of no less than 6 months. The lease provides for an upwards only rent review at the 5th anniversary of the lease.
The tenant has renewed the previous lease which was for a term of ten years from 11th August 2014 expiring 10th August 2024. The rent settled at rent review in 2019 was £170,000 equating to £6.00 per sq ft based upon the floor areas agreed between the parties.
At the signing of the initial lease in August 2014, a side letter confirmed that the landlord at that time paid a capital contribution to the tenant to reflect items of disrepair at the property becoming the full responsibility of the tenant under their Full Repairing and Insuring lease, without exclusion from any future dilapidations settlement.
Inversión de capital del inquilino
La Licencia de Modificación del 11 de agosto de 2014 autorizó al inquilino a realizar las «Obras» (denominadas en el «Anexo») y, específicamente, a retirarlas y reinstalarlas al finalizar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, el inquilino no está obligado a reinstalar las «Obras Excluidas», es decir:
a) “Las mejoras en la envolvente térmica del edificio del Inmueble
b) Los muros interiores que se colocarán rodeando el perímetro interior del almacén.
c) Calefacción e Iluminación de Oficinas
d) Calefacción e Iluminación del Almacén
e) Valla de seguridad”
Si bien las mejoras del inquilino no se tienen en cuenta en la revisión del alquiler, la importante inversión en la propiedad beneficiará al propietario si el inquilino decide desocuparla en el futuro. En 2014, cuando el inquilino ocupó el inmueble por primera vez, gastó 2,5 millones de libras en acondicionamiento.
Las mejoras significativas del inquilino (“Obras”) según se detallan en la Licencia para Alterar incluyen: Ampliación del entrepiso en todo el ancho; escalera de incendios; nuevas áreas de baño y ducha; renovación de instalaciones mecánicas y eléctricas; cerca de seguridad; conexión a un mayor suministro de energía.
A further Licence to Alter dated 30el June 2022 is available to download. The licence relates to works associated with the external fire escape.
Valor de alquiler
The headline rent agreed at the lease renewal reflects a rent of £8.00 por pie cuadrado / £86.11 por metro cuadrado.
We are aware of new open market letting which occurred in April 2024 at Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. We understand that the property provides accommodation of 16,565 sq ft / 1,538.94 sq m and was let to Technical Surfaces Limited on a ten-year lease with a six month rent-free period, at a rent of £155,000 per annum equating to £9.35 per sq ft / £100.64 per sq m.
It is reasonable to suggest that an open market letting would have achieved a rent in the order of £9.00 por pie cuadrado / £96.88 por metro cuadrado. Based upon the current configuration and measured areas, this would result in a rent at open market letting of £266,265 por año. Based upon the agreed floor areas, the rent at rent review can be expected to be no less than £255.000 por año.
Therefore, we suggest the income is reversionary.
Pacto
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.05241592) has reported the following figures:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
| Rotación | £21,362,000 | £16,141,000 |
| Ganancia (pérdida) antes de impuestos | £1,210,000 | -£56,000 |
| Hoja de balance | £4,411,000 | £3,372,000 |
According to their website “U-TacS was created in 2005 for the purpose of delivering a specific Tactical Unmanned Air System capability to the British Army”. For further information on the tenant, please refer to their website u-tacs.co.uk/.
UAV Tactical Systems Limited es 51% propiedad de Elbit Systems UK Limited y 49% de Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited is ultimately owned by Elbit Systems Limited, which is listed on the Nasdaq, view here, with a turnover of $6.8 billion and market capitalization (as at 2Dakota del Norte July 2025) of $19.6 billion.
Thales UK Limited is ultimately owned by “Thales”, the global technology business which operates in the areas of defence, aerospace, cyber and digital. The company’s results can be viewed here showing sales of €20.6 billion .
EPC
La propiedad tiene una calificación EPC de C.
IVA
La propiedad se elige para el IVA. Anticipamos que la venta debe ser capaz de ser tratada como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas en la región de £3,295,000 (Three Million, Two Hundred and Ninety Five Thousand Pounds), sujeto a contrato, que refleja un rendimiento neto inicial de 6.5%, assuming standard purchaser’s costs of 6.46%.
Basado en el valor de alquiler sugerido de £255,000 por año, una compra al precio solicitado refleja un rendimiento de reversión de 7.3%.
Consideraciones de inversión
Una oportunidad de adquirir una inversión industrial/de almacén de primera calidad;
La propiedad está ubicada dentro de una de las principales ubicaciones comerciales e industriales del Reino Unido;
Secure income. The tenant operates within the defence industry which is likely to receive a significant boost given the Government’s recent announcements about increasing defence dpending
Nuevo contrato de arrendamiento de diez años firmado en agosto de 2024 en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento;
El inquilino está muy interesado en la propiedad;
Atractivo rendimiento neto inicial
Ingresos por reversión
