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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y actualmente ofrece las siguientes áreas de piso:
| Alojamiento | pies cuadrados | Metros cuadrados |
| Almacén en planta baja | 25,102 | 2,331.98 |
| Auxiliar Planta Baja | 1,354 | 125.79 |
| Primer piso | 3,129 | 290.68 |
| Superficie bruta total del suelo interno | 29,585 | 2,748.45 |
Se debe tener en cuenta que el área pactada entre el propietario y el inquilino en la última revisión del alquiler, y utilizada para la reciente renovación del contrato de arrendamiento, es de 28.323 pies cuadrados / 2.631,29 metros cuadrados.
Las áreas enumeradas en el cronograma anterior muestran la configuración actual después de las modificaciones realizadas por el inquilino.
Está disponible para descargar un conjunto de planos y medidas del local.
Tarifas
El valor catastral es de 165.000 libras. El multiplicador del impuesto comercial es de 54,6 peniques por libra, lo que resulta en una obligación tributaria para el inquilino de 90.090 libras.
Sitio
El área del sitio se extiende a aproximadamente 1,36 acres / 0,55 hectáreas, proporcionando una cobertura del sitio del orden de 42%.
En junio de 2024, Ramboll realizó una evaluación ambiental de escritorio que informó que la clasificación de riesgo de tierra contaminada era "Baja" y la designación regulatoria de inundación como "Zona de inundación 1 (baja probabilidad de inundación fluvial)".
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Tenencia
La propiedad está alquilada a UAV Tactical Systems Limited (número de empresa 5241592) con un contrato de arrendamiento con reparación y seguro completo por un plazo de 10 años a partir del 10 de octubre de 2024, que vence el 9 de octubre de 2034 con un alquiler actual de £226.500 por año lo que equivale a £ 8,00 por pie cuadrado según el piso acordado en la renovación del contrato de arrendamiento en 2024.
El contrato de arrendamiento incluye una cláusula de rescisión del contrato de arrendamiento el 10 de octubre de 2030, sexto aniversario del plazo, con preaviso de al menos seis meses. El contrato de arrendamiento prevé una revisión al alza del alquiler al quinto aniversario del contrato.
El inquilino ha renovado el contrato de arrendamiento anterior, que tenía una vigencia de diez años desde el 11 de agosto de 2014 y vencía el 10 de agosto de 2024. El alquiler establecido en la revisión del alquiler en 2019 fue de £ 170,000, equivalente a £ 6,00 por pie cuadrado en función de las áreas de piso acordadas entre las partes.
Al momento de la firma del contrato de arrendamiento inicial en agosto de 2014, una carta complementaria confirmó que el propietario en ese momento pagó una contribución de capital al inquilino para reflejar los elementos en mal estado de la propiedad que pasaron a ser responsabilidad total del inquilino bajo su contrato de arrendamiento de reparación y seguro completo, sin exclusión de cualquier acuerdo futuro por deterioro.
Inversión de capital del inquilino
La Licencia de Modificación del 11 de agosto de 2014 autorizó al inquilino a realizar las «Obras» (denominadas en el «Anexo») y, específicamente, a retirarlas y reinstalarlas al finalizar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, el inquilino no está obligado a reinstalar las «Obras Excluidas», es decir:
a) “Las mejoras en la envolvente térmica del edificio del Inmueble
b) Los muros interiores que se colocarán rodeando el perímetro interior del almacén.
c) Calefacción e Iluminación de Oficinas
d) Calefacción e Iluminación del Almacén
e) Valla de seguridad”
Si bien las mejoras del inquilino no se tienen en cuenta en la revisión del alquiler, la importante inversión en la propiedad beneficiará al propietario si el inquilino decide desocuparla en el futuro. En 2014, cuando el inquilino ocupó el inmueble por primera vez, gastó 2,5 millones de libras en acondicionamiento.
Las mejoras significativas del inquilino (“Obras”) según se detallan en la Licencia para Alterar incluyen: Ampliación del entrepiso en todo el ancho; escalera de incendios; nuevas áreas de baño y ducha; renovación de instalaciones mecánicas y eléctricas; cerca de seguridad; conexión a un mayor suministro de energía.
Una nueva licencia para alterar fechada el 30el Junio de 2022 disponible para descargar. La licencia se refiere a las obras relacionadas con la escalera de incendios exterior.
Valor de alquiler
La renta principal acordada en la renovación del contrato de arrendamiento refleja una renta de £8.00 por pie cuadrado / £86.11 por metro cuadrado.
Tenemos conocimiento de un nuevo contrato de arrendamiento abierto que se produjo en abril de 2024 en la Unidad 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. Entendemos que la propiedad ofrece alojamiento de 16.565 pies cuadrados (1.538,94 m²) y se alquiló a Technical Surfaces Limited con un contrato de arrendamiento de diez años con un período de seis meses sin alquiler, por una renta de 155.000 libras esterlinas anuales, equivalente a £9,35 por pie cuadrado / £100,64 por metro cuadrado.
Es razonable sugerir que un arrendamiento en el mercado abierto habría logrado una renta del orden de £9.00 por pie cuadrado / £96.88 por metro cuadradoCon base en la configuración actual y las áreas medidas, esto resultaría en un alquiler en el mercado abierto de £266,265 por año. En función de las superficies acordadas, se puede esperar que el alquiler en la revisión del alquiler no sea inferior a £255.000 por año.
Por lo tanto, sugerimos que el ingreso sea reversivo.
Pacto
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.05241592) ha informado las siguientes cifras:
| 31 de diciembre de 2023 | 31 de diciembre de 2022 | |
| Rotación | £21,362,000 | £16,141,000 |
| Ganancia (pérdida) antes de impuestos | £1,210,000 | -£56,000 |
| Hoja de balance | £4,411,000 | £3,372,000 |
Según su sitio web, “U-TacS se creó en 2005 con el propósito de brindar una capacidad específica de sistema aéreo táctico no tripulado a la Ejército británico”. Para obtener más información sobre el inquilino, consulte su sitio web. u-tacs.co.uk/.
UAV Tactical Systems Limited es 51% propiedad de Elbit Systems UK Limited y 49% de Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited es propiedad en última instancia de Elbit Systems Limited, que cotiza en el Nasdaq, ver aquí, con una facturación de $6.8 mil millones y capitalización de mercado (al 2Dakota del Norte Julio de 2025) de $19.6 mil millones.
Thales UK Limited es propiedad, en última instancia, de “Thales”, la empresa tecnológica global que opera en las áreas de defensa, aeroespacial, cibernética y digital. Los resultados de la compañía pueden consultarse en: visto aquí mostrando ventas de 20.600 millones de euros .
EPC
La propiedad tiene una calificación EPC de C.
IVA
La propiedad se elige para el IVA. Anticipamos que la venta debe ser capaz de ser tratada como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas en la región de £3.295.000 (tres millones doscientas noventa y cinco mil libras), sujeto a contrato, que refleja un rendimiento neto inicial de 6.5%, suponiendo unos costes de comprador estándar de 6,46%.
Basado en el valor de alquiler sugerido de £255,000 por año, una compra al precio solicitado refleja un rendimiento de reversión de 7.3%.
Consideraciones de inversión
Una oportunidad de adquirir una inversión industrial/de almacén de primera calidad;
La propiedad está ubicada dentro de una de las principales ubicaciones comerciales e industriales del Reino Unido;
Ingresos seguros. El inquilino opera en el sector de defensa, que probablemente recibirá un impulso significativo dados los recientes anuncios del Gobierno sobre el aumento de la inversión en defensa.
Nuevo contrato de arrendamiento de diez años firmado en agosto de 2024 en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento;
El inquilino está muy interesado en la propiedad;
Atractivo rendimiento neto inicial
Ingresos por reversión
