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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y actualmente ofrece las siguientes áreas de piso:
| Alojamiento | pies cuadrados | Metros cuadrados |
| Almacén en planta baja | 25,102 | 2,331.98 |
| Auxiliar Planta Baja | 1,354 | 125.79 |
| Primer piso | 3,129 | 290.68 |
| Superficie bruta total del suelo interno | 29,585 | 2,748.45 |
Se debe tener en cuenta que el área pactada entre el propietario y el inquilino en la última revisión del alquiler, y utilizada para la reciente renovación del contrato de arrendamiento, es de 28.323 pies cuadrados / 2.631,29 metros cuadrados.
Las áreas enumeradas en el cronograma anterior muestran la configuración actual después de las modificaciones realizadas por el inquilino.
Hay disponible para descargar un conjunto de planos y medidas; el informe de medición se enviará nuevamente al comprador a un costo de £770 + IVA.
Tarifas
El valor imponible es de £165 000. El multiplicador de la tasa comercial es de 54,6 peniques por libra, lo que da como resultado una obligación tributaria para el inquilino de £90 090.
Sitio
El área del sitio se extiende a aproximadamente 1,36 acres / 0,55 hectáreas, proporcionando una cobertura del sitio del orden de 42%.
En junio de 2024, Ramboll realizó una evaluación ambiental de escritorio que informó que el riesgo de contaminación de los terrenos era "bajo" y que la designación reglamentaria de inundación era "zona de inundación 1" (baja probabilidad de inundación fluvial). El informe está disponible para descargar y se le proporcionará al comprador una carta de confianza al finalizar la venta por un costo de £1980 + IVA.
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Tenencia
La propiedad está alquilada a UAV Tactical Systems Limited (número de empresa 5241592) con un contrato de arrendamiento con seguro y reparación completos por un período de 10 años a partir del 10 de octubre de 2024, que vence el 9 de octubre de 2034. El contrato de arrendamiento establece un período sin alquiler de 4,5 meses, seguido de un alquiler de 170 000 libras esterlinas al año durante 1,5 meses, y luego 226 500 libras esterlinas al año (basado en 8,00 libras esterlinas por pie cuadrado / 86,11 libras esterlinas por metro cuadrado en las áreas de piso acordadas). El incentivo equivale a 4,9 meses de alquiler gratuito en total. El vendedor "complementará" los ingresos para que el comprador se beneficie de un ingreso de £226.500 por año desde la finalización. El contrato de arrendamiento prevé una cláusula de rescisión del contrato de arrendamiento el 10 de octubre de 2030, el sexto aniversario del plazo, sujeta a un aviso con no menos de seis meses de antelación. El contrato de arrendamiento prevé una revisión al alza del alquiler únicamente en el quinto aniversario del contrato de arrendamiento.
Inversión de capital del inquilino
La Licencia de Modificación del 11 de agosto de 2014 otorgó el consentimiento al inquilino para realizar "Obras" (a las que se hace referencia en el "Anexo") y, específicamente, para eliminar estas "Obras" y restablecerlas al final del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el inquilino no está obligado a restablecer las "Obras Excluidas", es decir:
a) ?Las mejoras en la envolvente térmica del edificio del Inmueble.
b) Los muros interiores que se colocarán rodeando el perímetro interior del almacén.
c) Calefacción e Iluminación de Oficinas
d) Calefacción e Iluminación del Almacén
e) ¿Valla de seguridad?
Si bien las mejoras que realice el inquilino no se tendrán en cuenta en la revisión del alquiler, la inversión significativa en la propiedad beneficiará al propietario si el inquilino decide desocuparla en el futuro. En 2014, cuando el inquilino ocupó las instalaciones por primera vez, gastó 2,5 millones de libras en acondicionamiento.
Las mejoras significativas del inquilino (“Obras”) enumeradas en la Licencia para Alterar incluyen: Extensión del entrepiso en todo el ancho; escalera de escape contra incendios; nuevas áreas de baño y ducha; renovación de instalaciones mecánicas y eléctricas; cerca de seguridad; conexión a mayor suministro de energía.
En la sala de datos se puede encontrar otra licencia de modificación con fecha del 30 de junio de 2022. La licencia se refiere a obras asociadas con la salida de incendios externa.
Valor de alquiler
El alquiler principal acordado recientemente en la renovación del contrato de arrendamiento refleja un alquiler de £8,00 por pie cuadrado / £86,11 por metro cuadrado.
Tenemos conocimiento de un nuevo contrato de alquiler en el mercado abierto que se produjo en abril de 2024 en la Unidad 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. Entendemos que la propiedad ofrece alojamiento de 16 565 pies cuadrados/1538,94 metros cuadrados y se alquiló a Technical Surfaces Limited con un contrato de arrendamiento de diez años con un período de alquiler gratuito de seis meses, a un alquiler de £155 000 por año equivalente a £9,35 por pie cuadrado / £100,64 por
metros cuadrados.
Si bien la renovación del contrato de arrendamiento acaba de concluir con la Unidad F, dada la evidencia anterior, es razonable sugerir que un arrendamiento en el mercado abierto habría logrado un alquiler del orden de £9,00 por pie cuadrado / £96,88 por metro cuadradoCon base en la configuración actual y las áreas medidas, esto daría como resultado un alquiler en el mercado abierto de £266,265 por añoEn función de las superficies acordadas, se puede esperar que el alquiler en la revisión del alquiler no sea inferior a £255.000 por año.
Por lo tanto, sugerimos que el ingreso es reversible, a pesar de la reciente renovación del contrato de arrendamiento.
Pacto
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.) ha informado las siguientes cifras:
| 31 de diciembre de 2022 | 31 de diciembre de 2021 | |
| Rotación | £16.141.000 | £17.320.000 |
| Ganancia (pérdida) antes de impuestos | (£56.000) | (£286.000) |
| Hoja de balance | £3.372.000 | £3,409,000.00 |
Téngase en cuenta que la pérdida considera la “Depreciación de propiedad, planta y equipo” de £410.000.
Según su sitio web, "U-TacS se creó en 2005 con el propósito de proporcionar una capacidad específica de sistema aéreo táctico no tripulado al ejército británico". Para obtener más información sobre el inquilino, consulte su sitio web. www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited es 51% propiedad de Elbit Systems UK Limited y 49% de Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited (Co. No. 05241591) ha informado de las siguientes cifras:
| 31 de diciembre de 2022 | 31 de diciembre de 2021 | |
| Rotación | £64.619.000 | £33.738.000 |
| Ganancia (pérdida) antes de impuestos | £3.010.000 | £13,238,000.00 |
| Hoja de balance | £46.204.000 | £43.870.000 |
Thales UK Limited (Co. No. 00868273) ha informado de las siguientes cifras:
| 31 de diciembre de 2022 | 31 de diciembre de 2021 | |
| Rotación | £930.420.000 | £948,007,000.00 |
| Ganancia (pérdida) antes de impuestos | (£27.229.000) | £45.968.000 |
| Hoja de balance | £849.084.000 | £725,448,000 |
EPC
La propiedad tiene una calificación EPC de C.
IVA
La propiedad se elige para el IVA. Anticipamos que la venta debe ser capaz de ser tratada como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas en la región de £3.040.000 (Tres millones cuarenta mil libras), sujeto a contrato, que refleja un rendimiento inicial neto de 7.0%, asumiendo costos de comprador estándar de 6.45%.
Basado en el valor de alquiler sugerido de £255,000 por año, una compra al precio solicitado refleja un rendimiento de reversión de 7.9%.
Tenga en cuenta que se cobrará al comprador el coste de la medición (770 libras esterlinas más IVA) y las búsquedas (3633,32 libras esterlinas con IVA incluido) que se proporcionan en la sala de datos. Además, se cobrará al comprador el coste de proporcionar la Carta de Reliance y el Informe ambiental de la Fase I (1980 libras esterlinas más IVA).
Consideraciones de inversión
Una oportunidad de adquirir una inversión industrial/de almacén de primera calidad;
La propiedad está ubicada dentro de una de las principales ubicaciones comerciales e industriales del Reino Unido;
Ingresos seguros;
Nuevo contrato de arrendamiento de diez años firmado en agosto de 2024 en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento;
El inquilino está muy interesado en la propiedad;
Atractivo rendimiento neto inicial
Ingresos por reversión
Sala de datos y clicktopurchase®
La propiedad está disponible para compra inmediata mediante la función clicktopurchase®. Consulte el área de acceso ?Compre legalmente en línea con clicktopurchase®? para registrar una cuenta, ver la sala de datos y comenzar el proceso de compra en línea.
