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Alojamiento
Se nos ha informado que la propiedad ofrece el siguiente alojamiento:
| Unidad 1 (GIA) | Morrisons | 5.705 metros cuadrados | 61,411 pies cuadrados |
| Unidad 2 (NIA) | Metro | 84 metros cuadrados | 902 pies cuadrados |
| Unidad 3 (NIA) | La Sociedad de los Niños | 131 metros cuadrados | 1.413 pies cuadrados |
| Unidad 4 (NIA) | Fábrica de tarjetas | 128 metros cuadrados | 1,377 pies cuadrados |
Un conjunto de planos de planta está disponible para descargar.
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Arrendamientos
Unidad 1 – 96% de Ingresos Totales
Morrisons lleva más de 10 años en el local, firmando un contrato de arrendamiento de 20 años desde marzo de 2015. El inquilino firmó un contrato de arrendamiento reversible desde marzo de 2025, ampliando el plazo original y demostrando su compromiso con esta ubicación. El inquilino recibió una aportación de capital de 1,129 millones de libras esterlinas como parte del acuerdo para reestructurar el contrato de arrendamiento.
Como resultado, la propiedad está actualmente alquilada a Supermercados WM Morrison Limited en un contrato de arrendamiento con reparación y seguro completo por un plazo de 20 años a partir del 31calle Marzo de 2025, vence el 30el Marzo de 2045 (aproximadamente 19,25 años sin vencer).
El alquiler actual es £1.099.555,77 por año (17,90 £ por pie cuadrado en total), que se fijó según la última subida del RPI en marzo de 2025. El alquiler aumentó desde 903.755,36 £. El contrato de arrendamiento se beneficia de 5 revisiones anuales de la renta vinculadas al RPI (con un límite de 11 TP4T y 31 TP4T). La próxima revisión de la renta se realizará el 30 de marzo.el Marzo de 2030.
Planta baja, Unidad 1, Durham Road
dejar a Subway Realty Limited en un contrato de arrendamiento con reparación y seguro completo por un plazo de 15 años a partir de 20el Abril de 2016, vence el 19el Abril de 2031. Existe una opción de rescisión del contrato de arrendamiento el 20el Abril de 2026, con preaviso de seis meses. El alquiler vigente es £16.000 por año (£17,74 por pie cuadrado). El contrato de arrendamiento se beneficia de una revisión de renta de mercado abierto el 20el Abril de 2026. Subway ha subarrendado a un franquiciado por un plazo que vence el 16el Abril de 2031 con una renta vigente de £16.000 por año.
Planta baja, Unidad 2, Durham Road
dejar a La Sociedad de los Niños en un contrato de arrendamiento con reparación y seguro completo por un plazo de 10 años a partir de 15el Marzo de 2016, vence el 14el Marzo de 2026. El alquiler pasajero es £20.000 por año (£14,15 por pie cuadrado).
Planta baja, Unidad 3, Durham Road
dejar a Sportswift Limited (t/a Card Factory) en un contrato de arrendamiento con reparación y seguro completo por un plazo de 5 años a partir del 1calle Diciembre de 2023, vence el 30el Noviembre de 2028. Existe una opción de rescisión del contrato de arrendamiento el 15 de enero de 2027, con un preaviso de seis meses. El alquiler vigente es... £12.000 por año (£14,52 por pie cuadrado).
Por lo tanto, un inversor se beneficiará de un ingreso total de £1,147,555.80 por año, de los cuales 96% se deriva de WM Morrison Supermarkets Limited
Sitio
El área del sitio es de aproximadamente 3,1 acres (1,25 hectáreas).
DTS Raeburn Limited realizó una evaluación geoambiental en 2013, antes del desarrollo. El informe concluyó que «los suelos analizados se encuentran dentro de los límites aceptables para el desarrollo propuesto y presentan un riesgo suficientemente bajo». Puede descargar una copia del informe en la sala de datos.
El informe de minería de carbón de agosto de 2021 (disponible para descargar) establece que “la propiedad no se encuentra dentro de una superficie que pueda verse afectada por la minería subterránea actual” y que “no se encuentra en un área que probablemente se vea afectada por cualquier minería subterránea de carbón planificada en el futuro”.
pactos
WM Morrison Supermarkets Limited (Número de empresa 00358949) ha informado las siguientes cifras:
| fin de año | 27 de octubre de 2024 | 29 de octubre de 2023 |
| Ganancia | £17,018,000,000 | £18,358,000,000 |
| Beneficios pre-impuesto | £2,728,000,000 | £51,000,000 |
| Activos netos | £6,371,000,000 | £3,693,000,000 |
Durante el año, las ventas comparables aumentaron 4,11 TP4T. El EBITDA subyacente de las operaciones continuas fue de 835 millones de libras (2022/23: 751 millones de libras), un incremento interanual de 11,21 TP4T.
Durante el año, el Grupo vendió su negocio de gasolineras de 337 plantas a MFG por 2.500 millones de libras. Esta venta estratégica formó parte de la decisión del Grupo de centrarse en su especialidad: la elaboración y venta de alimentos.
Morrisons es la quinta cadena de supermercados más grande del Reino Unido, con una cuota de mercado de 8,61 TP4T (Fuente: Kantar). Su principal objetivo y modelo de negocio es ofrecer comida de calidad al alcance de todos. Al final del periodo, el Grupo contaba con 495 supermercados, 966 tiendas de conveniencia y un sólido negocio online. Otras 658 tiendas se abastecen a través de su modelo de franquicia. La empresa cuenta con más de 118.000 empleados. Para más información, visite www.morrisons-corporate.com.
Subway Realty Limited (Número de empresa 04174473) ha informado las siguientes cifras:
| fin de año | 31 de diciembre de 2024 | 31 de diciembre de 2023 |
| Rotación | 49,216,949 | £46,777,346 |
| Beneficios pre-impuesto | £3,908,603 | £3,523,987 |
| Activos netos | £13,255,213 | £10,366,280 |
Subway Realty Limited es una filial propiedad al 100 % de Subway International Holdings BV y opera como parte de la división europea del grupo. Subway Realty Limited celebra contratos de arrendamiento con arrendadores y los subarrienda a franquiciados. Se ha convertido en una de las franquicias líderes del Reino Unido.
La marca Subway nació en 1965 en EE. UU. y desde entonces se ha expandido hasta convertirse en una de las marcas de restaurantes más grandes del mundo en más de 100 países. En el Reino Unido e Irlanda, cuenta con más de 2500 establecimientos. Para más información, visite www.subway.com.
Sociedad de Niños (Organización Benéfica No. 221124), formalmente la Sociedad Infantil de la Iglesia de Inglaterra, es una organización benéfica nacional para niños cuyos objetivos son mejorar la vida de niños y jóvenes, así como las actitudes sociales relacionadas. La organización cuenta con más de 100 tiendas minoristas en toda Inglaterra y Gales. Para el año fiscal que finalizó en 2024, la organización benéfica reportó ingresos totales de 40.307.000 libras esterlinas y un patrimonio neto de 45.965.000 libras esterlinas. Para más información, visite www.childrenssociety.org.uk.
Sportswift Limited (Número de empresa 3493972) ha informado las siguientes cifras:
| fin de año | 31 de enero de 2025 | 31 de enero de 2024 |
| Ganancia | £507,769,000 | £483,251,000 |
| Beneficios pre-impuesto | £72,957,000 | £68,568,000 |
| Activos netos | £71,490,000 | £163,364,000 |
Las ventas en tiendas del Reino Unido de £493,8 millones aumentaron en £25,6 millones o +5,5% en comparación con el año anterior, con ventas comparables de +3,3%.
Sportswift Limited, que opera como Card Factory, es el minorista especializado líder en tarjetas de felicitación, adornos y regalos del Reino Unido, con una cartera de más de 1000 tiendas en el Reino Unido e Irlanda. Su sitio web www.cardfactory.co.uk y se suministra a través de tiendas franquiciadas y tiendas asociadas, principalmente en el Reino Unido y Australia. La empresa forma parte del Grupo Card Factory plc.
EPC
Los Certificados de Eficiencia Energética son los siguientes:
| Morrisons | C74 | Vencimiento en noviembre de 2035 |
| Metro | B49 | Vencimiento abril de 2028 |
| La Sociedad de los Niños | B38 | Vencimiento marzo de 2026 |
| Fábrica de tarjetas | B42 | Vencimiento marzo de 2026 |
Cargo por servicio
De conformidad con el artículo 30elPresupuesto de junio de 2026, el cargo por servicio a pagar por los inquilinos ocupantes es el siguiente:
| Unidad 1 | Metro | £5,431.49 |
| Unidad 2 | La Sociedad de los Niños | £8,825.38 |
| Unidad 3 | Fábrica de tarjetas | £8,554.12 |
| Total | £22,811.00 |
El contrato de arrendamiento de Morrisons no incluye cláusulas sobre gastos de servicio, pero el inquilino debe pagar al arrendador una parte justa de los gastos de mantenimiento del camino de acceso y los servicios en buen estado. El gasto de servicio se refiere al mantenimiento de las zonas comunes en torno a los tres locales comerciales.
Se encuentran disponibles para descargar copias de las cuentas de gastos de servicio y del presupuesto.
Valor Tasable
Según el sitio web de VOA, los valores imponibles son los siguientes:
| Unidad | Descripción | Valor Tasable |
| Morrisons | Supermercados y locales | £890,000 |
| Unidad 1 (Metro) | Tienda y locales | £15,250 |
| Unidad 2 (La Sociedad de los Niños) | Tienda y locales | £21,750 |
| Unidad 3 (Fábrica de tarjetas) | Tienda y locales | £20,750 |
El multiplicador de tasas comerciales es de 55,5 peniques para valores imponibles de £51.000 o más y de 49,9 peniques para valores imponibles inferiores a £51.000.
IVA
La propiedad ha sido registrada a efectos del IVA. Se prevé que la venta se considere una Transferencia de Negocio en Marcha (TOGC).
Propuesta
Se nos instruye a buscar una figura de £16,530,000 (Dieciséis millones quinientas treinta mil libras), sujeto a contrato, que refleja un rendimiento inicial neto de 6.5%.
Compra de empresa
La propiedad se mantiene en un vehículo de compra única (SPV) con sede en las Islas Vírgenes Británicas para brindar eficiencia fiscal, en particular para un inversor radicado en el extranjero (recomendamos que los inversores obtengan asesoramiento profesional).
Dado que no hay impuestos en la adquisición de acciones en el SPV, con costos netos de compra de 1,501 TP4T (honorarios de agente y legales), el rendimiento inicial neto estimado en la compra de una empresa es 6.84%.
Servicios financieros Singer Vielle
Sujeto a la aprobación del estado, se prevé la posibilidad de obtener un préstamo para la compra por 601 TP4T del valor de la inversión, a cinco años, solo intereses, con un margen de financiación de 2,251 TP4T. Como resultado, el capital necesario para la compra sería del orden de 7 millones de libras, lo que generaría una rentabilidad sobre el capital de 8.3%.
Precio de compra acordado para la propiedad £16.530.000
Préstamo 60% £9,918,000
Tasa de financiación 5.75%
Patrimonio neto £6.612.000
Agentes 1.00% £165,300
Legal 0.50% £82,650
Comisión de gestión bancaria 1.00% £66,120
Costos brutos £314,070
Compra bruta £6.926.070
Ingresos por propiedad £1,147,555.80
Costo del préstamo £570,285
Excedente de ingresos después del coste de la deuda £577.271
Rentabilidad sobre el capital 8.33%
Consideraciones de inversión
Una oportunidad de adquirir una inversión en tienda de alimentos con ingresos a largo plazo;
La inversión supone unos ingresos indudables, al estar alquilada a “Morrisons”, la quinta cadena de supermercados más grande del Reino Unido;
Plazo de arrendamiento muy atractivo, no vencido, de aproximadamente 19,25 años, sin interrupciones;
El contrato de arrendamiento se beneficia de revisiones de alquiler vinculadas al RPI;
La propiedad en cuestión proporciona la principal oferta de tiendas de alimentos para el área sin competencia de otros operadores de supermercados;
Ingresos adicionales provenientes de tres unidades minoristas alquiladas a ocupantes nacionales: Subway, “Card Factory” y The Children's Society;
Propiedad vitalicia.
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