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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y proporciona el siguiente área interna bruta:
| Planta baja | 3.313,28 m2 | 35,665 pies cuadrados |
Un conjunto de planos de planta está disponible para descargar y el informe de la encuesta medida se volverá a dirigir a un comprador a un costo de £ 695 + IVA.
Sitio
Estimamos que el área del sitio es de aproximadamente 0,88 hectáreas (2,16 acres), lo que proporciona una cobertura baja del sitio de 38%.
En septiembre de 2022, se obtuvo una evaluación de soluciones del sitio realizada por Argyll Environmental, que establece que el sitio ?Pasó? tanto para Tierras Contaminadas como para Riesgo de Inundaciones y que no se han identificado Pasivos. ¿No se requiere ninguna acción adicional?. Una copia del informe está disponible para descargar en la sala de datos.
Planificación
La propiedad se beneficia del consentimiento de planificación no alimentaria Open A1.
El Uso Permitido en el contrato de arrendamiento ocupacional es como una tienda minorista para la venta y exhibición de tiendas de campaña, caravanas y equipos para actividades al aire libre y accesorios relacionados asociados con ropa y calzado auxiliares de protección/aislamiento para exteriores (pero siempre que el área de venta al por menor para dicha ropa y calzado no cubra más de 20% de la superficie útil neta de la unidad de venta al por menor) y artículos auxiliares junto con oficinas auxiliares de café y almacenes o para la venta al por menor de dichos productos (excluyendo alimentos y bebidas) dentro de la Clase A1 (a) de la Lista a la Orden de Planificación Urbana y Rural (Clases de Uso) de 1987?.
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Tenencia
La propiedad se alquila a Ir al aire libre al por menor limitada en un arrendamiento de reparación y seguro completo, sujeto a una Lista de Condiciones, por un plazo de 20 años a partir del 18 de marzo de 2013, que vence el 17 de marzo de 2033 (más de 10 años de plazo de arrendamiento no vencido).
El alquiler actual es £ 152,396 por año (£46 por metro cuadrado / £4.27 por pie cuadrado). Hay cinco revisiones anuales de renta solo al alza, siendo la próxima el 18 de marzo de 2023, al monto mayor entre la renta transitoria y el valor de mercado abierto, con un tope de 3% pa compuesto.
El contrato de arrendamiento original no incluía ninguna opción de descanso para el inquilino. Como resultado de la pandemia de Covid-19, el inquilino volvió a negociar los términos del contrato de arrendamiento en su cartera de tiendas con los propietarios respectivos e insistió en que se insertaran opciones de descanso en sus contratos de arrendamiento. Por lo tanto, de acuerdo con una Escritura de Variación de fecha 4 de diciembre de 2020, existe una opción de descanso del inquilino el 29 de septiembre de 2025 y el 29 de septiembre de 2030, sujeto a no menos de seis meses. aviso.
Pacto
Outdoors Retail Limited (Co. No. 12659342) informó las siguientes cifras:
| Rotación | £ 316,320,000 |
| Beneficios pre-impuesto | £ 21,494,000 |
| ¿Accionistas? Fondos | £ 45,704,000 |
La misión de Go Outdoors es inspirar y equipar a todos para la vida al aire libre. Go Outdoors es el minorista especializado en actividades al aire libre líder en el Reino Unido, que cuenta con la gama más amplia de ropa, calzado y equipos para actividades al aire libre en la tienda, al mismo tiempo que ofrece una amplia variedad de actividades al aire libre, como caminatas, campamentos, caravanas, ciclismo, pesca, carreras y equitación. Para más información ver www.gooutdoors.co.uk.
La empresa es una subsidiaria de propiedad total de JD Sports Fashion Plc.
Establecido en 1981, JD Group es un minorista omnicanal líder mundial de marcas de deportes, moda y actividades al aire libre. El Grupo ahora tiene aproximadamente 3400 tiendas en 32 territorios, con una fuerte presencia en el Reino Unido, Europa, América del Norte y Asia Pacífico. Para el año que terminó el 29 de enero de 2022, JD Sports Fashion Plc reportó ingresos de £8,600 millones, ganancias antes de impuestos de £654,7 millones y capital total de £2,400 millones..
Las cuentas indican que nuestros negocios al aire libre tuvieron un año muy mejorado con una demanda elevada de vacaciones en el Reino Unido y un reconocimiento general de los beneficios para la salud física y mental de pasar tiempo al aire libre combinados para impulsar una fuerte demanda de categorías de vida al aire libre y ciclismo en en particular??..?estamos seguros de que la gente buscará mantener un estilo de vida más activo y que el ambiente acogedor y agradable en todas nuestras tiendas seguirá inspirando a la gente a pasar tiempo al aire libre?.
El progreso positivo en los negocios de Outdoor se refleja en el hecho de que, aunque la mayoría de las tiendas cerraron durante el primer trimestre, hubo ingresos récord en Outdoor en el año con ventas totales de 513,4 millones de libras esterlinas (2021: 359,3 millones de libras esterlinas) . Outdoor también volvió a la rentabilidad en el período con ganancias antes de impuestos de 25,9 millones de libras esterlinas.
Tras una fuerte caída en las ventas debido a la pandemia de Covid-19, en junio de 2020, Go Outdoors nombró a Deloitte como su administrador para revisar el negocio y supervisar un proceso de reestructuración que implicó la venta del negocio a JD Sports por £56,5 millones. Como parte del acuerdo, a Go Outdoors se le otorgó una licencia para ocupar las 67 tiendas a la fecha de la Administración por un período hasta octubre de 2021 para permitirle a la Compañía la oportunidad de negociar nuevos contratos de arrendamiento con los respectivos propietarios. Como resultado, muchas tiendas se han mantenido en los niveles de alquiler reajustados.
Oportunidades de valor subyacente
Si el inquilino ejerce su opción de descanso en septiembre de 2025 y desocupa la propiedad, sugerimos que existe un potencial significativo para buscar un cambio de uso para industrial, sujeto a planificación.
Ha habido una adopción exponencial y un crecimiento sostenido en todos los aspectos del mercado industrial. La escasez de existencias disponibles ha elevado los alquileres y los valores de capital a niveles de referencia. 2021 vio un crecimiento promedio de alquiler a más de 25%, un poco por encima de los pronósticos independientes anteriores a Covid-19 de 3-5%, que en sí mismo fue una predicción sólida. Los alquileres se han incrementado hasta tal punto que las instalaciones industriales secundarias están atrayendo alquileres por encima de los acuerdos de nueva construcción de 12 a 18 meses antes. La falta de propiedades construidas especulativamente no solo permite un crecimiento récord de alquileres en locales secundarios, sino que también ofrece oportunidades para que los desarrolladores impulsen aún más los alquileres en la entrega de espacio de Grado A.
El mercado industrial de Worcestershire ha experimentado una actividad significativa con una demanda y aceptación excepcionalmente fuertes y una oferta inmediata críticamente débil y una cartera de desarrollo insignificante. Un resultado es que los desarrolladores han decidido construir especulativamente, por ejemplo, en el esquema de St Modwen's Nunnery Park en el extremo este de Worcester, donde los edificios de 19,000 pies cuadrados, 27,500 pies cuadrados y 48,000 pies cuadrados completados en 2020 se alquilaron casi inmediatamente después del cierre. en alquileres entre £6.50 ? 6,75 por pie cuadrado en arrendamientos de 10 años, que ahora se consideran altamente reversionarios.
St Modwen comprometió una construcción especulativa adicional en Broomhall Business Park en el extremo sur de Worcester con el desarrollador cotizando £ 7.25 por pie cuadrado en una unidad de 30,000 pies cuadrados. Se entiende que desde entonces se ha concluido un acuerdo con una renta principal de £ 8.00 por pie cuadrado. (Fuente: cordero harris).
Con respecto a la propiedad en cuestión, si se buscara cambiar el uso a industrial, se advierte que existe una clara falta de oferta de unidades de tamaño similar, con una fuerte demanda local/regional. La configuración de la unidad es tal que también debe permitir la subdivisión si es necesario.
Se nos informa que es probable que la propiedad tenga un alquiler de alrededor de £ 6.00 por pie cuadrado. Por lo tanto, un valor de alquiler implícito de £ 213,990 por año basado en valores industriales.
Alternativamente, el sitio de baja densidad ofrece un considerable potencial de redesarrollo para una variedad de usos, sujeto a planificación.
IVA
La propiedad se elige para el IVA. Anticipamos que la venta debe ser capaz de ser tratada como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas de £ 2,500,000 (Dos Millones Quinientas Mil Libras), sujeto a contrato, reflejando un rendimiento neto inicial de 5.73%, asumiendo costos de comprador estándar de 6.38%.
Tenga en cuenta que a un comprador se le recargarán los costos de la encuesta medida (£695 + IVA) y las búsquedas (£2,032.07) que se proporcionan en la sala de datos.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrará una tarifa de transacción de £ 10,000 más IVA.
Consideraciones de inversión
Una oportunidad de adquirir una inversión de almacén minorista de dominio absoluto;
Let to Go Outdoors Retail Limited, una subsidiaria de propiedad total de JD Sports (capitalización de mercado de 8.200 millones de libras esterlinas);
Renta de paso baja de £ 4,27 por pie cuadrado en comparación con las rentas industriales que superan las £ 6,00 por pie cuadrado. Próxima revisión de la renta en marzo de 2023;
Situada en una ubicación comercial establecida, rodeada de numerosos usos, incluidos el industrial y comercial;
La propiedad se encuentra en un sitio de 2.16 acres con una cubierta de sitio baja de 38%;
Futuro uso alternativo y potencial de redesarrollo;
La propiedad se sustenta en valor de uso industrial;
Una compra al precio solicitado refleja un rendimiento inicial neto atractivo;
