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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR y ofrece las siguientes superficies:
| Sótano | 88 plazas de coche | |
| Planta baja | 10,365 pies cuadrados | 962,91 m2 |
| Primer piso | 10,496 pies cuadrados | 975,08 m2 |
| Segunda planta | 10,493 pies cuadrados | 974,80 m2 |
| Tercer piso | 676 pies cuadrados | 62,80 m2 |
| Área interna neta total | 32,030 pies cuadrados | 2.975,59 m2 |
El plano de planta y las medidas se asignarán al comprador al finalizar a un costo de £ 1,945 + IVA.
Sitio
En la sala de datos se proporciona un informe ambiental de fase I de noviembre de 2022 de Avison Young. El informe concluye que el sitio representa un ?riesgo ambiental bajo/moderado? y se asignará al comprador al finalizar a un costo de £ 2,500 + IVA.
Una subestación de propiedad y operada por Western Power Distribution (East Midlands) Plc está ubicada en el sitio dentro de la estructura del edificio existente.
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Tenencia
La propiedad se alquila a Construcción Morgan Sindall & Infrastructure Limited (anteriormente conocido como Morgan Sindall Plc) en un contrato de arrendamiento completo de reparación y seguro por un plazo de 15 años a partir del 6 de febrero de 2014, que vence el 5 de febrero de 2029. Se observa que el contrato de arrendamiento impone una obligación de reparación completa al arrendatario ( que incluye el exterior y la estructura), siendo responsable de los elementos acumulados a la fecha del contrato de arrendamiento. Esta es una fuerte obligación de reparación, ya que garantiza que el inquilino sea responsable de los defectos inherentes, en caso de que existan.
El arrendamiento está garantizado por Morgan Sindall Group plc.
El alquiler actual es £ 375,378 por año con revisiones de alquiler vinculadas a aumentos en el índice de precios minoristas (compuesto anualmente), sujeto a un tope de 21,6652% (4% por año) y collar de 10,4080% (2% por año).
Para calcular el aumento, se hace referencia a la cifra del índice de precios al por menor del mes anterior a la revisión, es decir, enero. Dado que el RPI en enero de 2019 fue de 283 y en septiembre de 2022 de 347,6, el aumento de 22,8269% ya superó el límite de 21,6652%.
Por tanto, el vendedor complementará los ingresos hasta el incremento máximo garantizado en febrero de 2024 de 21,6652%, por lo que el comprador se beneficiará de unos ingresos de £ 456,704 por año.
Pacto
Morgan Sindall Construction & Infrastructure Limited (Co. No. 04273754) ha informado las siguientes cifras:
| fin de año | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Ganancia | £ 1,416,470,000 | £ 1,533,146,000 |
| Beneficios pre-impuesto | £ 49,652,000 | £ 28,246,000 |
| Activos netos | £ 301,811,000 | £ 280,279,000 |
Morgan Sindall Construction & Infrastructure Limited es una empresa de infraestructura y construcción del Reino Unido con una red de oficinas locales. La Compañía trabaja para empresas del sector público y privado en proyectos y marcos desde £50,000 hasta más de £1,000 millones. Las actividades van desde pequeñas obras y reparación y mantenimiento hasta el diseño y ejecución de proyectos complejos de construcción e ingeniería. La empresa también opera en los sectores comercial, de defensa, educación, emergencia y custodia, energía, salud, industria, ocio y comunidad, nuclear, comercio minorista, ciencia y tecnología, transporte y agua.
La Compañía es parte de Morgan Sindall Group plc (Co. No. 00521970) que ha reportado las siguientes cifras:
| fin de año | 31 de diciembre de 2021 | 31 de diciembre de 2020 |
|---|---|---|
| Ganancia | 3.212,8 millones de libras esterlinas | 3.034,0 millones de libras esterlinas |
| Beneficios pre-impuesto | £ 126,2 millones | 60,8 millones de libras esterlinas |
| Activos netos | 474,2 millones de libras esterlinas | 420,1 millones de libras esterlinas |
Morgan Sindall cotiza en la Bolsa de Valores de Londres y forma parte del índice FTSE 250. Es un grupo de empresas especializadas que ofrece construcción y regeneración en todo el Reino Unido para los sectores público, comercial y regulado. El grupo emplea aproximadamente a 6.900 personas y opera a través de cinco divisiones; Construcción e Infraestructuras, Acondicionamiento, Servicios Inmobiliarios, Vivienda en Sociedad y Regeneración Urbana.
2021 fue un año récord para Morgan Sindall, con un conjunto récord de resultados 42% por encima del último pico del Grupo en 2019. El Grupo continuó ganando trabajo durante 2021; la carga de trabajo asegurada al final del año fue de 8614 millones de libras esterlinas, 4% más que el año anterior. Más de 46% de esta carga de trabajo están asegurados para 2024 en adelante. El beneficio operativo ajustado aumentó en 92% a £131,2 millones (2020: £68,5 millones)
Para más información visita www.morgansindall.com.
IVA
La propiedad ha sido elegida por el vendedor para el IVA. Se prevé que la venta se tratará como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Se nos instruye a buscar una figura de £ 5,040,000 (Cinco Millones Cuarenta Mil Libras), sujeto a contrato, reflejando un rendimiento neto inicial de 8.50% asumiendo costos de comprador estándar de 6.59%.
Tenga en cuenta que al comprador se le volverán a cobrar los costes de la encuesta medida (1750 £ + IVA), la encuesta medioambiental (2500 £ + IVA) y las búsquedas (1409,86 £ + IVA) que se proporcionan en la sala de datos.
Consideraciones de inversión
Una oportunidad para adquirir una inversión en la oficina de la sede regional;
Una compra al precio solicitado refleja un rendimiento inicial neto atractivo.
La propiedad proporciona ingresos muy seguros, ya que se alquila a Morgan Sindall Construction & Infrastructure Limited (beneficios antes de impuestos de 50 millones de libras esterlinas, activos netos de 302 millones de libras esterlinas);
El arrendamiento está garantizado por Morgan Sindall Group Plc, una empresa que cotiza en el FTSE 250;
Dejar hasta febrero de 2029, sin descansos;
La propiedad ocupa una posición destacada en el centro de la ciudad de Rugby frente a la A426;
Propiedad vitalicia;
