Unterkunft
Das BW Estate bietet in 63 Wohneinheiten eine Gesamtwohnfläche von 72.814 Quadratfuß/6.764,64 Quadratmetern. Crown Works bietet 5 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 28.210 Quadratfuß/2.620,79 Quadratmetern.
In diesen Gesamtwerten sind die Einheiten 51, 52 und 54 bei BW Estate enthalten. Somit beträgt die Gesamtwohnfläche der zum Verkauf stehenden Investition 92.003 Quadratfuß/8.547,36 Quadratmeter.
Anhand des Lageplans ist zu erkennen, dass das Grundstück über großzügige Hofflächen verfügt, die neben der Möglichkeit zur Errichtung von offenen Lagerflächen auch die Möglichkeit zur Erweiterung der Wohnnutzung auf dem Grundstück bieten.
Bitte beachten Sie die von BKR Floor Plans bereitgestellten Vermessungsunterlagen und Pläne. Der Vermessungsbericht wird dem Käufer zu einem Preis von 1.645 £ zzgl. MwSt. zugeteilt.
Beachten Sie, dass die Flächen für den Bürobereich aus Gründen der Einheitlichkeit im gesamten Gebäude als Bruttoinnenfläche angegeben sind. Die Nettoinnenfläche ist in der Vermessungsübersicht zu sehen.
Preise
Die einzige Steuerschuld gegenüber dem Eigentümer bezieht sich gegenwärtig auf die leerstehende Einheit 2A und beträgt derzeit 5.475 £ (die Steuerrechnung kann im Datenraum eingesehen werden).
Grundstück
Gemäß dem zum Download verfügbaren Lageplan erstreckt sich die Grundstücksfläche auf 5,855 Acres (2,369 Hektar) und bietet eine geringe Grundstücksbedeckung von 37.5. Beachten Sie, dass dieser Bereich die Einheiten 51, 52 und 54 umfasst, die mit langfristigen Pachtverträgen verkauft werden.
Eine Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung des Standorts durch ASP Environmental Limited vom Juli 2024 bestätigte, dass der Standort „für eine weitere industrielle Nutzung geeignet“ ist, mit einer „Risikobewertung“ von „mäßigem Risiko“ und der Feststellung, dass „es relativ unwahrscheinlich ist, dass ein schwerwiegender Schaden entsteht, oder dass, falls ein Schaden auftreten sollte, dieser wahrscheinlich relativ gering sein wird“. Eine Kopie des Berichts steht im Datenraum zum Download bereit. Der Verkäufer ist dabei, eine Aktualisierung des Berichts zu organisieren, die einem Käufer zugewiesen wird; dem Käufer werden die Kosten für die Abtretung in Höhe von 1.970 £ zzgl. MwSt. in Rechnung gestellt.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Gemäß der beigefügten Aufstellung erwirtschaftet die Immobilie ein Gesamteinkommen von 603.111 £ pro Jahr. Bitte beachten Sie den detaillierten Mietplan.
Die Büros im BW Estate werden von BWOC Limited. Der Mieter bewohnt das Gebäude im Rahmen eines Mietvertrags, der im März 2025 endet. 110.400 £ pro Jahr. Es wurde ein neuer Rückfallmietvertrag unterzeichnet, der eine Rückfalllaufzeit von zehn Jahren ab dem 24. März 2025 vorsieht, mit einer Mietüberprüfung am ersten Tag und einer einvernehmlichen Kündigungsoption am 23. März 2030; ab dem 24. März 2025 tritt eine fünfmonatige mietfreie Zeit in Kraft.
Die Mietanpassung am ersten Tag basiert auf der Erhöhung des Einzelhandelspreisindex vom 23. März 2020, vorbehaltlich einer Obergrenze von 123.648 £ pro Jahr. Basierend auf dem aktuellen Index von 387,50 und dem Index vom Januar 2020 von 290,60 wird die Obergrenze überschritten und daher wird die Miete im März 2025 auf 123.648 £ pro Jahr.
Gemeinderat von North Somerset belegen Einheit 1 bei Crown Works und zahlen eine Miete von 80.000 £ pro Jahr Der Mietvertrag läuft im Juli 2031 aus. Der Mietvertrag sieht eine Kündigungsoption für den Mieter im Juli 2026 vor. Der Gemeinderat betreibt auf dem Grundstück den „Voyage Learning Campus“, eine Schule, die „gefährdete junge Menschen aus ganz North Somerset unterstützt“ (Webseite); da der Mieter viel in die Wohnung investiert hat, halten wir es für unwahrscheinlich, dass die Kündigungsoption in Anspruch genommen wird. Beachten Sie, dass es sich bei dem Mietvertrag um eine vollständige Reparatur handelt und dass ein Zustandsverzeichnis vorliegt.
Die übrigen Unterkünfte werden von vielen Unternehmen im Rahmen von Lizenzen belegt, was die Sicherheit eines breiten Einkommensspektrums bietet. Das Anwesen weist eine hohe Belegungsrate auf und ist derzeit zu 921 TP4T vermietet. Neue Lizenznehmer werden voraussichtlich in Kürze die Rate erhöhen. Bitte beachten Sie den Mietplan, der zeigt, wo kürzlich neue Lizenzen ausgestellt wurden. Beachten Sie, dass die Lizenzen von Crown Works die Erstattung von Versicherungs- und Wasserkosten ermöglichen.
Bitte beachten Sie den Zeitplan für Mietkautionen, sofern verfügbar, im Datenraum. Beachten Sie, dass nicht für alle Lizenzen Kautionen anfallen. Für die Lizenzen von Crown Works gibt es keine.
Eine Mietzahlungshistorie wird im Datenraum bereitgestellt.
Der Verkäufer hat begonnen, auf dem Grundstück eine Self-Storage-Marke aufzubauen (Webseite). Dies stellt eine weitere Möglichkeit zur Wertsteigerung dar.
Laufende Kosten
Die Kosten, die dem Verkäufer für die Verwaltung der Immobilie entstehen, können wie folgt zusammengefasst werden:
Immobilienverwaltung | Heywood & Partner | 30.000 £ |
Reinigung | Fairway-Support-Dienste | 4.611 £ |
Abfall | Smiths (Gloucester) Limited | 7.128 € |
Versicherung | nicht wiederherstellbares Element | 13.392 £ |
Telefone | Büro | 455 £ (ungefähr) |
Hausmeister | 48.000 £ | |
Wassergebühren | 6.113 € | |
Gesamt | 109.6996 £ |
Der Nettoertrag eines Investors beträgt derzeit 493.412 £ pro Jahr.
Das Anwesen wird derzeit von Heywood & Partners verwaltet und kostet 7.500 £ pro Quartal. Reinigungsdienste werden von Fairway Support Services für 384 £ pro Monat angeboten. Müllentsorgungsdienste werden von Smiths (Gloucester) Limited für 594 £ pro Monat angeboten. Das Anwesen verfügt über zwei Hausmeister. Wassergebühren werden von den Bewohnern in Bezug auf Crown Works erhoben, jedoch nicht in Bezug auf BW Estate.
Es gibt zwei Versicherungspolicen. Kopien des Versicherungsschutzes und der Prämie liegen im Datenraum bereit. Die Versicherungskosten bei BW Estates betragen 13.392,40 £ und können von den Mietern nicht zurückgefordert werden. Die zweite Police für Crown Works kostet 11.962,44 £ und wird von den Mietern zurückgefordert.
Entsprechende Rechnungen zu den oben genannten Kosten finden Sie im Datenraum.
Mietwert
Aus dem beigefügten Mietplan geht hervor, dass die Mieten kürzlich auf einem Niveau von etwa 10 £ pro Quadratfuß festgelegt wurden.
? Einheit 2C wurde im August 2023 für 9,43 £ pro Quadratfuß vermietet;
? Einheit 3, vermietet im März 2022 für 9,78 £ pro Quadratfuß;
? Mieterhöhung für Einheit 11 im Mai 2024 auf 9,77 £ pro Quadratfuß;
? Einheit 14B wurde im November 2023 für 9,47 £ pro Quadratfuß vermietet;
? Mieterhöhung für Einheit 24 im Mai 2024 auf 10,49 £ pro Quadratfuß;
? Mieterhöhung für Einheit 433 im Mai 2024 auf 9,67 £ pro Quadratfuß.
Der Mietplan beschreibt im Detail, wie die derzeitigen Eigentümer im Jahr 2024 mit einer schrittweisen Erhöhung der laufenden Mieten begonnen haben. Dies sind die ersten Erhöhungen seit 3,5 Jahren. Obwohl es Marktbeweise gibt, die ein Niveau von etwa 10 Pfund pro Quadratfuß rechtfertigen, wurde die Strategie einer schrittweisen Erhöhung verfolgt, um gute Beziehungen zu den Mietern aufrechtzuerhalten. Die Mieten wurden während Covid und darüber hinaus gehalten.
Wir haben im BW Estate generell Mietwerte von 9,50 £ pro Quadratfuß angenommen. Die Büromiete an BWOC wird im März 2025 auf 123.648 £ pro Jahr steigen, basierend auf der im Rückfallvertrag vorgesehenen RPI-Erhöhung. Wir haben einen konservativen Mietwert von 5,00 £ pro Quadratfuß für die Schule angenommen. Infolgedessen können wir mit Fug und Recht begründen, dass die Mieteinnahmen auf ein Niveau von 800.549 £ pro Jahr.
Nach Abzug der Betriebskosten kann ein Investor mit einer Steigerung des Nettoertrags auf 690.850 £ pro Jahr.
Bündnisse
Für das am 31. Dezember 2022 endende Geschäftsjahr meldete BWOC Limited einen Umsatz von 1.092 Mio. £, einen Vorsteuergewinn von 17,066 Mio. £ und eine Bilanzsumme von 17,291 Mio. £. Es handelt sich also um eine starke, im Kraftstoffversorgungsgeschäft tätige Allianz. www.bwoc.de.
Die Schule wird vom North Somerset Council betrieben.
Die allgemeine Einkommenssicherheit eines Investors wird durch die Diversifizierung und die Möglichkeit zur Mehrfachvermietung der Immobilie gewährleistet.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind angewiesen, Angebote einzuholen 6.700.000 £ (Sechs Millionen, Siebenhunderttausend Pfund), vorbehaltlich des Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von 7.0% unter Annahme von Standardkäuferkosten von 6,641 TP4T.
Basierend auf dem nachweisbaren geschätzten Mietwert kann ein Käufer mit einem Nettoertrag von 9.7%.
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt einen attraktiven Kapitalwert von insgesamt 73 £ pro Quadratfuß / 784 £ pro Quadratmeter, einschließlich der Büros, die 10% der Unterbringung ausmachen.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Vermessung (1.645 £ zzgl. MwSt.) und Recherchen (1.266,22 £), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden. Darüber hinaus wird dem Käufer der Umweltbericht Phase I zu einem Preis von 2.364 £ zzgl. MwSt. zugewiesen.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit zum Erwerb einer gewerblichen Kapitalanlage mit Rückfallrecht;
Die diversifizierten Einnahmen bieten einem Anleger umfassende Cashflow-Sicherheit.
Die Mieter wohnen seit langem in ihren Unterkünften.
Durch die geringe Grundstücksüberdeckung ergeben sich Bebauungsmöglichkeiten auf dem Gelände;
Es handelt sich nachweislich um anfallfähige Einkünfte.
Die hohe Vermietungsrate wird durch die Vergabe einfacher Lizenzen aufrechterhalten, die nur geringe Marketing- oder Agenturkosten sowie geringe Rechtskosten verursachen.
Die Möglichkeit, auf dem Grundstück eine Self-Storage-Marke aufzubauen.