فرصة استثمارية مميزة في مجمع أعمال ذي عائد مرتفع وإمكانات كبيرة لإعادة التطوير

للبيع

معاهدة خاصة

بيت الزان والرماد والصفصاف والبتولا والأرز | مجمع وودلاندز للأعمال

| ميلتون كينز

| MK14 6ES

5,960,000

موضوع العقد

ملخص

جزء من مجمع أعمال متعدد المستأجرين
يقع في إحدى أكثر مدن المملكة المتحدة اتصالاً من الناحية الاستراتيجية
مساحة الإقامة 58,242 قدم مربع / 5,410.86 متر مربع
تشكيلة متنوعة من المستأجرين
إجمالي الإيجار المتعاقد عليه 804,319 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا
إمكانات تطويرية كبيرة على مساحة 3.7 فدان / 1.50 هكتار لمجموعة متنوعة من الاستخدامات
عروض في حدود 5.96 مليون جنيه إسترليني، رهناً بالعقد.,
12.66% صافي العائد الأولي
17.46% صافي العائد المحتمل
102 جنيه إسترليني للقدم المربع

موقع

مجمع وودلاندز للأعمال، لينفود وودز، ميلتون كينز، MK14 6EY

تُعدّ ميلتون كينز واحدة من أكثر المراكز التجارية اتصالاً استراتيجياً في المملكة المتحدة، إذ توفر سهولة وصول استثنائية براً وجواً وسككاً حديدية. تقع المدينة على بُعد 80 كيلومتراً تقريباً من لندن، و113 كيلومتراً من برمنغهام، وفي منتصف المسافة بين أكسفورد وكامبريدج. وتستفيد من قربها المباشر من الطريق السريع M1 عبر التقاطعين 13 و14، مما يوفر روابط سريعة بين الشمال والجنوب، ويسهل الوصول منها إلى شبكة الطرق السريعة الوطنية الأوسع، بما في ذلك الطرق M25 وM6 وA5.

تتمتع ميلتون كينز بشبكة سكك حديدية قوية بنفس القدر. تقع محطة ميلتون كينز المركزية على الخط الرئيسي للساحل الغربي، مما يوفر خدمات سريعة ومتكررة إلى محطة يوستون في لندن في غضون 30 دقيقة فقط، بالإضافة إلى خطوط مباشرة إلى برمنغهام ومانشستر وليفربول وغلاسكو. هذه الكفاءة تجعل المدينة مركزًا جذابًا للعمليات التجارية على المستويين الإقليمي والوطني. يُعد مشروع خط سكة حديد الشرق والغرب (EWR) برنامجًا ضخمًا للبنية التحتية مصممًا لإعادة إنشاء خط سكة حديد استراتيجي عبر قوس أكسفورد-كامبريدج. المرحلة الأولى من هذا المشروع جارية على قدم وساق، وعند اكتمالها، سيُساهم هذا البرنامج التحويلي للنقل في إطلاق النمو في جميع أنحاء المنطقة وتحسين السفر بالسكك الحديدية عبر البلاد بشكل كبير في وسط إنجلترا.

تُخدَم ميلتون كينز بالعديد من المطارات الرئيسية للسفر الدولي. يقع مطار لندن لوتون على بُعد نصف ساعة تقريبًا، ويوفر رحلات ربط واسعة النطاق إلى أوروبا والعالم. كما يسهل الوصول إلى مطارات لندن هيثرو وبرمنغهام وستانستيد، مما يمنح الشركات خيارات متعددة من البوابات الدولية التي يسهل الوصول إليها.

تُعدّ ميلتون كينز واحدة من أكبر الاقتصادات الحضرية في المملكة المتحدة، حيث تُنتج أكثر من 16.7 مليار جنيه إسترليني من القيمة المضافة الإجمالية. وبوجود 12,400 شركة (عام 2024) للفرد، تتمتع ميلتون كينز بواحدة من أعلى نسب الأسهم التجارية في البلاد. وهي من أسرع المدن نموًا في المملكة المتحدة، مع خطط لتوفير أكثر من 50,000 وظيفة جديدة بحلول عام 2050. ويتعزز مخزون المواهب في ميلتون كينز بوجود مؤسسات تعليم عالٍ مثل جامعة كرانفيلد والجامعة المفتوحة، إحدى أكبر الجامعات في أوروبا، ورائدة في مجال التعليم الرقمي والتكنولوجيا التعليمية. كما تضم المدينة العديد من الشركات العالمية الكبرى، مثل فريق ريد بول ريسينغ لسباقات الفورمولا 1.

الموقف

تقع منطقة وودلاندز للأعمال على بُعد حوالي 1.9 كيلومتر (1.2 ميل) شمال غرب مركز ميلتون كينز في منطقة لينفورد وود. تتميز المنطقة بسهولة الوصول إليها عبر شبكة الطرق، حيث تقع عند تقاطع الطريقين الرئيسيين A422 وB4034. يقع مخرج 14 من الطريق السريع M1 على بُعد حوالي 6.4 كيلومتر (4 أميال) جنوب شرق المنطقة، بينما يقع الطريق A5 على بُعد حوالي 2.4 كيلومتر (1.5 ميل) غربها.

يتميز العقار بموقعه المجاور مباشرة لمطعم ماكدونالدز ومطعم كوستا كوفي للسيارات، بالإضافة إلى وجود مستأجرين آخرين في المنطقة المحيطة بما في ذلك بي بي تشارج ماستر وتالك توك.

تقع الحديقة في موقع بارز على زاوية الشارع، ويمكن الوصول إليها عبر شارع ساكسون.

مجمع وودلاندز للأعمال كان أول موقع تجاري خارج المدينة في ميلتون كينز. تم تطوير الموقع في الأصل عام 1986 لصالح المعهد البريطاني للمعايير، وقد تطور وتنوع، وهو الآن موطن لمجموعة من المستأجرين.

وصف

يقع العقار في الطرف الجنوبي الغربي من مجمع الأعمال الذي يضم خمسة مبانٍ متصلة شُيّدت في ثمانينيات القرن الماضي، وهي: بيت الزان، وبيت الرماد، وبيت الصفصاف، وبيت البتولا، وبيت الأرز. وقد خضع بيت البتولا مؤخرًا لعملية تجديد وفقًا لمعايير حديثة جيدة، بينما جُدّد بيت الزان وبيت الرماد في عام ٢٠٢٠.

يوفر ما مجموعه 233 موقفًا للسيارات نسبة مواقف السيارات 1:250 قدم مربع.

يضم المجمع أيضاً مجموعة مكاتب شُيّدت عام ٢٠٠٦ في الطرف الشمالي الشرقي للموقع (مبنى لارش، ومبنى إلم، ومبنى مابل)، بالإضافة إلى ثلاث قطع أرض تم بيعها بعقود إيجار طويلة الأجل. بيعت القطعة (أ) لشركة VUR Village Properties Limited (فنادق القرية)، التي حصلت على ترخيص بناء عام ٢٠١٩ لفندق من ستة طوابق بمساحة إجمالية قدرها ٨٣٠٠٠ قدم مربع.

تم بيع القطعتين B وC لشركة تنجستن العقارية التي حصلت على موافقة التخطيط لإنشاء مستودعين صناعيين ولوجستيين جديدين. تبلغ مساحة الوحدتين حوالي 20,000 قدم مربع و45,000 قدم مربع على التوالي، مع ارتفاع أسقف يبلغ 10 أمتار، وساحات تخزين مستقلة آمنة، ومكاتب مجهزة بالكامل. وتعمل شركة تنجستن حاليًا على تأمين التمويل اللازم للمشروع. www.tungsten.uk.com/miltonkeynes.

يرجى الرجوع إلى مخطط الموقع الموضح والصور التي تشرح تصميم الحديقة.

إقامة

يوفر العقار أماكن الإقامة التالية:

إقامة	المساحة (قدم مربع)	المساحة (متر مربع)
بيت الزان
الطابق الأرضي	10,442	970.09
الدور الأول	6,875	638.7
المجموع	17,317	1,608.79

آش هاوس
الطابق الأرضي	5,135	477.05
الدور الأول	4,969	461.63
المجموع	10,104	938.68

بيت الصفصاف	11,887	1,104.33

بيت البتولا	10,121	940.26

منزل سيدار	8,813	818.75

الإجمالي (NIA)	58,242	5,410.86

إمكانات التخطيط والتطوير

أعدّت شركة V4 Architects دراسات جدوى متنوعة تتناول وتحدد إمكانيات إعادة التطوير داخل مجمع وودلاندز للأعمال. تتوفر مجموعة من الرسومات المقترحة لخيارات إعادة التطوير للتحميل.

الخيار 1 – محلات السوبر ماركت والصناعات
الوحدات	فصل	المساحة (قدم مربع)
وحدة 1	B2/B8	4,843
الوحدة 2	B2/B8	4,843
الوحدة 3	B2/B8	4,843
الوحدة 4	هـ (سوبر ماركت)	13,993
المجموع		28,522

الخيار الثاني – صناعي
الوحدات	فصل	المساحة (قدم مربع)
وحدة 1	B2/B8	15,900
الوحدة 2	B2/B8	15,900
الوحدة 3	B2/B8	15,900
الوحدة 4	B2/B8	7,675
المجموع		55,375

الخيار 3 – صناعي
الوحدات	فصل	المساحة (قدم مربع)
وحدة 1	B2/B8	15,900
الوحدة 2	B2/B8	15,900
الوحدة 3	B2/B8	15,900
الوحدة 4	B2/B8	7,675
الوحدة 5	B2/B8	40,750
المجموع		96,125

نظراً للإمكانيات الكبيرة التي يوفرها هذا الموقع المتميز، فإن شركة V4 Architects على استعداد لمناقشة إمكانيات الموقع. إذا كنتم ترغبون في التواصل مع المهندسين المعماريين، يُرجى الاتصال بنا.

فترة

الملكية الحرة. لاحظ أن الملكية الحرة تشمل قطع الأراضي التي تخضع لعقد إيجار طويل الأجل، كما هو موضح في مخطط الموقع والصور الجوية.

الإيجارات

يُدرّ العقار دخلاً إجمالياً حالياً قدره 804,319 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا، وفقًا لجدول الإيجار المتاح للتنزيل.

موقع

تمتد مساحات المكاتب الحالية على المناطق التقريبية التالية للموقع:

مساحة الموقع

3.70 فدان

1.50 هكتار

يُقدّم تقييم الموقع الذي أجرته شركة Argyll Environmental في أغسطس 2015، والذي يحتاج إلى تحديث، تأكيداً على عدم وجود مشاكل في الموقع، وذلك من خلال الاستنتاج التالي: "مستوى المخاطر المرتبطة بالمعلومات الواردة في تقرير تقييم الموقع ذي الصلة:

1) من غير المرجح أن يكون له تأثير سلبي على قيمة العقار، و

2) ليس من النوع الذي يمكن تصنيف العقار على أنه "أرض ملوثة" بالمعنى المقصود في الجزء 2أ من قانون حماية البيئة لعام 1990.

تتوفر نسخة من التقرير للتحميل.

تكلفة الخدمة

ميزانية رسوم خدمات العقارات للسنة المنتهية في 31^شارع يبلغ المبلغ في ديسمبر 2025 مبلغ 437,438 جنيهًا إسترلينيًا. تتوفر نسخ من حسابات رسوم الخدمة والميزانية للتنزيل عبر غرفة البيانات.

يرجى الرجوع إلى جدول الإيجار الذي يوضح أن العجز الحالي في رسوم الخدمات يبلغ 53,249 جنيهًا إسترلينيًا، والعجز في الضرائب العقارية 100,225 جنيهًا إسترلينيًا (باستثناء أي خطة لتخفيف الضرائب). وبذلك، يبلغ إجمالي العجز 153,474 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.

تعليقات السوق وقيم الإيجار

تشير استفساراتنا إلى أن قطاع العقارات التجارية في ميلتون كينز لا يزال مزدهراً، مع طلب جيد على المكاتب من الشركات المحلية والشركات من مناطق أبعد. وخلال عام 2025، بلغ متوسط إيجارات المكاتب الرئيسية 35 جنيهاً إسترلينياً للقدم المربع، بينما تشير التوقعات إلى أن الطلب على المكاتب في المجمعات التجارية سيصل إلى 25 جنيهاً إسترلينياً للقدم المربع. وقد ساهم تحويل العديد من مباني المكاتب إلى وحدات سكنية في الحفاظ على مستويات إيجارات المكاتب.

نقترح قيم إيجار للمكاتب في مجمع وودلاندز للأعمال تتراوح بين 18 و20 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع. ووفقًا لجدول الإيجار، فإن هذا يتيح فرصة لزيادة دخل الإيجار بحوالي 304,974 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا، عند تأجير المساحات الشاغرة حاليًا في القسم الجنوبي الغربي.

في ملخص:

إجمالي الدخل الإجمالي الحالي	804,319 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا
إجمالي صافي الدخل الحقيقي (بعد العجز)	650,845 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا
إجمالي صافي الدخل من تأجير المساحات الشاغرة	1,109,293 جنيه إسترليني سنوياً

العهود

يرجى الاطلاع على جدول العهد الذي يتضمن معلومات مفصلة عن المستأجرين. يُنصح بأن يوفر تدفق الدخل المتنوع دخلاً آمناً للمستثمر.

EPC

شهادات أداء الطاقة هي كالتالي:

وحدة	تصنيف كفاءة الطاقة	صالحة حتى
بيت الزان
الطابق الأرضي	B49	20 نوفمبر 2032
الدور الأول	B40	20 نوفمبر 2032

آش هاوس
الطابق الأرضي	B44	20 نوفمبر 2032
الدور الأول	C54	12 أغسطس 2029

بيت الصفصاف	D100	4 أكتوبر 2027

بيت البتولا	B43	18 أبريل 2032

منزل سيدار	C69	21 يوليو 2035

قيمة ضريبة المباني

بحسب موقع VOA الإلكتروني، فإن قيم العقارات الخاضعة للضريبة هي كما يلي:

بيت الزان
الطابق الأرضي	£90,500
الدور الأول	£65,000

آش هاوس
الطابق الأرضي	£65,500
الدور الأول	£57,000

بيت الصفصاف	£100,000

بيت البتولا
الطابق الأرضي	£60,000
الدور الأول	£63,000

منزل سيدار	£75,500

يبلغ معامل ضرائب الأعمال 55.5 بنسًا للقيم الخاضعة للضريبة التي تبلغ 51000 جنيه إسترليني أو أكثر و 49.9 بنسًا للقيم الخاضعة للضريبة التي تقل عن 51000 جنيه إسترليني.

ضريبة القيمة المضافة

تم تسجيل العقار في ضريبة القيمة المضافة. ومن المتوقع أن يُعامل البيع كنقل ملكية.

عنوان

نصّ عقد نقل ملكية مؤرخ في 27 يوليو 1992، وعقد تعديل واستبدال مؤرخ في 1 أكتوبر 1998 (بين هيئة المدن الجديدة والمؤسسة البريطانية للمعايير) على شرط يقضي باستخدام مجمع وودلاندز للأعمال كمكاتب، وتعود ملكية هذا العقار حاليًا إلى وكالة المجتمعات المحلية (التي تعمل تحت اسم هومز إنجلاند). ومع ذلك، نصّ عقد تنازل مؤرخ في 10 يونيو 2022 (من هومز إنجلاند) على تعديل يسمح باستخدامه كفندق مقابل دفع مبلغ 100,000 جنيه إسترليني. كما يسمح عقد تعديل وشرط مؤرخ في 13 فبراير 2024 (من هومز إنجلاند) باستخدام القطعتين (ب) و(ج) كمكاتب، ومنشآت صناعية خفيفة، ومنشآت صناعية عامة، ومخازن، مقابل دفع مبلغ 40,000 جنيه إسترليني.

على الرغم من استمرار وجود قيود الاستخدام فيما يتعلق بالعقار المعني، إلا أنه سيكون بإمكان المشتري توسيع نطاق الاستخدامات إذا لزم الأمر من خلال التواصل مع هيئة الإسكان في إنجلترا.

عرض

لقد أوعزنا بالسعي للحصول على عروض في منطقة £5,960,000 (خمسة ملايين وتسعمائة وستين ألف جنيه إسترليني)، تخضع للعقد.

يمثل الشراء بالسعر المطلوب ملف العائد التالي، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف الشراء عند 6.62%:

إجمالي الدخل الحالي 804,319 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا 12.66%
صافي الدخل الحقيقي (بعد العجز) 650,845 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا 10.24%
صافي الدخل من تأجير المساحات الشاغرة 1,109,293 جنيه إسترليني سنوياً 17.46%.

يعكس السعر المطلوب قيمة الموقع البالغة 1.6 مليون جنيه إسترليني للفدان الواحد، بالإضافة إلى القيمة الرأسمالية لمكاتب 102 جنيه إسترليني للقدم المربع.

اعتبارات الاستثمار

فرصة لاقتناء استثمار ذي عائد مرتفع في ميلتون كينز؛
يوفر الاستثمار إمكانات كبيرة لإعادة التطوير؛
يُستمد الدخل من مجموعة واسعة من المستأجرين؛
سيزداد العائد للمستثمر عند تأجير المسكن الشاغر؛
يعكس السعر المطلوب قيمة رأسمالية منخفضة لكل قدم مربع.

خدمات التمويل Singer Vielle

رهناً بالوضع المالي، من المتوقع إمكانية الحصول على قرض لشراء العقار بقيمة استثمارية تبلغ 60%، لمدة تتراوح بين 3 و5 سنوات، بفائدة فقط، وبهامش تمويل قدره 2.75%. ونتيجة لذلك، سيبلغ رأس المال المطلوب للشراء حوالي 2.51 مليون جنيه إسترليني، مما ينتج عنه عائد على حقوق الملكية قدره 15%.

تم الاتفاق على سعر شراء العقار بمبلغ 5,964,000 جنيه إسترليني.
قرض رقم 60% بقيمة 3,578,400 جنيه إسترليني
معدل التمويل بهامش 2.75% 6.275%
حقوق الملكية 2,385,600 جنيه إسترليني
العملاء 1.00% 59,640 جنيهًا إسترلينيًا
قانوني 0.50% 29,640 جنيهًا إسترلينيًا
رسوم ترتيب البنك 1.00% 35,784 جنيهًا إسترلينيًا
التكاليف الإجمالية 125,244 جنيهًا إسترلينيًا
إجمالي المشتريات 2,510,844 جنيهًا إسترلينيًا
دخل العقارات (صافي الدخل الحقيقي) 609,726 جنيهًا إسترلينيًا
تكلفة القرض 224,545 جنيهًا إسترلينيًا
فائض الدخل بعد خصم تكلفة الدين 385,181 جنيهًا إسترلينيًا
العائد على حقوق الملكية 15.34%